Experiente privind finantarea ipotecara

Experiente privind finantarea ipotecara

1. Marea Britanie

In anii '90 finantarea locativa era inca dominata de catre societatile ipotecare, care detineau cca 55% din finantare (fata de 80% la inceputul anilor ` 80 ), fiind urmate de finantarea publica. Bancile cu amanuntul (de ritail) si-au majorat contributia de la cca 20% la mijlocul anilor`80, la peste 35% la sfirsitul anilor `90.

Creditorii ipoteacari specializati s-au bazat in intregime pe surse primite pe piata interbancara, desi prabusirea pietei imobiliare a accentuat expunerea la risc.

Conform politicii guvernamentale, sectorul public, in special autoritatile locale, este intr-un proces de retragere de pe piata imprumuturilor ipotecare.

Companiile de asigurari si fondurile de pensii sunt de asemenea participanti minori, in ultimii ani reducandu-si expunerea pe aceasta piata.

In prezent, miscarea fondurilor in tara este realizata de catre o larga retea de societati ipotecare, cele mai mari dintre acestea actionand pe piata interbancara. Ipotecile traditionale utilizeaza rate variabile de dobanda, astfel incat pe piata ratele imprumuturilor si ale depozitelor se echilibreza.

In anul 2003 contributia diversilor creditori pe piata ipotecara a fost urmatoarea: societati ipotecare-46,5%; banci- 39,5%; sectorul public-0,7%; alte institutii financiare- 13,3%.

S.U.A.

Finantarea locativa se aseamana, in linii mari, cu accea din Marea Britanie, fiind realizata de societatile ipotecare numite asociatiile (banci) de economii si de imprumuturi, de bancile de credit ipotecar, de bancile mutuale, de bancile comerciale si de companiile de asigurare pe viata, atat institutiile financiare nonbancare, cat si cele ipotecare permitind transformarea scadentelor. Daca in 1990 bancile de credit ipotecar detineau 35% din creditele pentru locuinte, in 2002 acest procent a urcat la 62%.

Miscarea fondurilor este asigurata de catre institutiile financiare nonbancare, care vand parti din titlurile ipotecare altor investitori, aceste institutii nedispunand de o retea nationala, piata fiind numita a ipotecilor transferabile, piata care aplica tehnica securizarii(titrizarii) imprumuturilor.

Specific pietei americane este existenta pietei secundare a ipotecilor sustinute de guvern, care faciliteaza accesul relativ usor la lichiditati institutiilor financiare care cauta fonduri.

Ipotecile traditionale au o rata fixa a dobanzii sau o rata greu de modificat, (cca 65% din creditele detinute de catre agentiili guvernamentale), cu toate ca institutiile financiare trebuie sa plateasca o rata de piata pe termen scurt, confruntandu-se cu problema unei inadecvate combinari a ratelor, ratele imprumuturilor acordate fiind sub ratele depozitelor constituite. Debitorul are posibilitatea ca , inainte de maturitate, sa achite integral sau in parte ipoteca.

Autoritatile federale se implica, prin agentiile guvernamentale, in absorbirea fluxului de ipoteci in momentele in care firmele aflate in calitate de furnizori nu mai dispun de suficiente fonduri, absorbtia constand in garantarea platii datoriei si a dobanzii pe baza titlurilor de valoare a caror garantie este formata, la randul lor, din ipotecile detinute de Agentia Federala a Constructiei de Locuinte.

3. Europa continentala

In Europa continentala este o piata ipotecara prospera, volumul creditelor ipotecare dublandu-se in perioada 1990-2002, insa institutiile specializate de credit ipotecar nu se angajeaza, in mod obisnuit, in transformarea scadentelor, acestea adecvand scadentele ipotecilor prin investirea pe piata obligatiunilor pe termen lung si nu pe piata monetara. Avantajul pentru cei imprumutati consta in faptul ca ratele lor nu suporta volatilitatea ratelor pietei monetare pe termen scurt, cauzata de politica monetara a guvernului, stabilitatea producand astfel o anumita aversiune pentru cumpararea si vanzarea de locuinte, comparativ cu Marea Britanie si S.U.A.

In Franta si Germania exista creditori ipotecari specializati cu titluri cotate la bursa. In Germania exista asa numitele case de constructii, care au contracte de economisire cu populatia pentru un numar de ani , dupa care contractul devine un contract ipotecar cu aceste case. Desi opereaza pe piata financiara cu amanuntul aceste institutii au relatii pe termen lung cu membrii sai, care pot primi o prima ipoteca de cca 60% din valoarea locuintei, acoperind restul din propriile economii sau din a doua ipoteca.

De la tara la tara exista diferente semnificative, termenele de rambursare a creditului ipotecar variind de la 10-15 ani in Spania, la 25-30 de ani in Germania, ratele dobanzii fiind variabile, renegociabile, fixe, indexate la o rata de referinta.

In functie de provenienta fondurilor, in practica exista doua modele de finantare locativa:

modelul bazat pe depozitele bancare atrase de la populatie prin contracte de economisire, fiind modelul cel mai raspandit;

modelul pietelor de capital, sursele necesare pentru creditele ipotecare fiind colectate prin emisiunea de obligatiuni ipotecare de catre institutii de creditare si garantate de active ipotecare de prim rang sau credite publice, sau prin emisiunea de valori mobiliare ipotecare in baza unui portofoliu de credite ipotecare.