Piata, preturi, politica in domeiul locuintelor

Piata, preturi, politica in domeiul locuintelor

Achizitionarea unei locuinte reprezinta o achizitie esentiala pentru fiecare individ, majoritatea fiind nevoiti sa se imprumute pentru aceasta, previziunea finantarii achizitionarii locuintei fiind un aspect important al finantelor populatiei.

Cunoasterea adecvata a naturii finantarii achizitionarii de locuinte, a structurii pietei imobiliare, a modului in care statul sprijina aceasta piata si factorii generali care afecteaza determinarea preturilor locuintelor reprezinta cerinte ale politicii financiare in domeniul imobiliar.

1. Piata imobiliara

Structura proprietatii asupra locuintelor-privata, publica, asociativa-reprezinta un aspect important al pietei imobiliare, a situatiei economice si sociale a populatiei. In anul 2004, cca 97% din fondul de locuinte din Romania era cu capital privat sau majoritar privat, fata de 67% in Uniunea Europeana.

In tarile dezvoltate, o mare parte din achizitionarea de locuinte este finantata, cel putin in parte, prin credite ipotecare, locuintele fiind comercializate mai curand decat mostenite. Durata medie a ipotecii este de cca 15 ani, imprumuturile ipotecare detinand, in medie, 65% din pasivele financiare ale populatiei.

Natura pietei imobiliare si finantarea asociata acesteia au importante implicatii asupra politicii guvernamentale si asupra functionarii economiei. Modificarea ratelor dobanzii are efecte asupra puterii de consum a populatiei angajate in credite ipoteacare si, totodata, schimbarea valorii reale a imobilelor influenteaza deciziile de cheltuire ale indivizilor, in cazul cresterii valorii acestora proprietarii de imobile, considerandu-se mai bogati, vor cheltui o parte mai mare din venitul disponibil, stimuland astfel cresterea economica si increderea mediului de afaceri.

Aceasta, la randul sau, incurajeaza populatia sa se implice pe piata imobiliara prin cererea de locuinte, impingand preturile imobilelor in sus, creindu-se astfel un ciclu virtuos al evolutiei economiei. Adesea, daca mediul economic se deterioreaza datoriile ipotecare acumulate pot cauza probleme circuitelor financiare.

2. Determinarea preturilor locuintelor

Cresterea continua a economiei, scaderea somajului, reducerea impozitelor pe profit pot genera un nivel ridicat al competitiei intre creditorii imobiliari, preturile caselor crescand chiar si in conditiile unor rate relativ inalte ale dobanzilor, vanzatorii de imobile profitand de preturile ridicate acceptate de catre cumparatorii de locuinte, valoarea aparenta, conjuncturala a investitiei consolidand, in acest fel, cererea de locuinte.

Deteriorarea veniturilor populatiei, in conditiile existentei unor rate inalte ale dobanzilor, afecteaza increderea cumparatorilor, populatia ramanand cu datorii dificile si cu restante la imprumuturile ipotecare, dar si cu imobile ale caror preturi incep sa creasca. Creditorii reintra in posesia imobilelor, le vand mai ieftin pentru a recupera o parte din pierdere, piata imobiliara stagneaza, increderea este inca deteriorata si reducerea preturilor imobilelor se generalizeza, consumandu-se ciclu vicios al evolutiei economiei.

Aparitia averii negative, cand valoarea unei proprietati scade sub valoarea datoriei ipotecii asociate, pentru unii debitori agraveaza situatia, astfel ca  daca proprietatea este vanduta proprietarul va trebui sa-si procure fonduri pentru a-si achita datoria, riscurile implicate pentru populatie si pentru banci fiind evidente, averea (activele) negativa constituind un factor care franeaza refacerea pietei imobiliare.

Politica guvernamentala pe piata imobiliara

Toate guvernele intervin, sub o forma sau alta, pentru sprijinirea constructiei de locuinte, pentru finantarea acesteia, aceasta afectand cererea si oerta pe piata imobiliara. Astfel, sunt folosite instrumente financiare precum: cupoane guvernamentale pentru completarea avansului; deductibilitatea cheltuielilor cu dobanda; tratamente diferentiate in functie de venituri si instrumentele de finantare ; constituirea de agentii publice specializate care sa faciliteze accesul la locuinta etc

Interventiile directe ale statului pe pietele ipotecare au tendinta de a genera efecte negative, de aceea interventiile vizeaza stabilirea de reguli atat pentru piata imobiliara, cat si pentru finantarea acesteia, reguli concretizate in cadrul reglementativ specific.

Conceptul cheie il constituie ipoteca, aceasta reprezentand o grevare a proprietatii detinute de catre o persoana, pe perioada imprumutului pana la rambursare, in scopul asigurarii creditorului de recuperarea imprumutului, imposibilitatea rambursarii imprumutului de catre debitor oferind posibilitatea creditorului sa intre in posesia imobilului si eventual sa-l vanda pentru a recupera debitul.

Legea privind creditul ipotecar trebuie sa permita populatiei sa cunoasca aspectele esentiale cu privire la caracteristicile angajamentului ipotecar pe care intentioneaza sa-l asume, reprezentand pentru creditori baza legala de acordare si gestiune a creditului ipotecar. Legea este operationalizata prin reglementari, care detaliaza derularea creditului, urmarind respectarea de catre antreprenori si de catre banci a standardelor necesare unei operari adecvate a ipotecii, protejand populatia de fraude si incompetente, si asigurand integritatea sistemului financiar.

Politica locativa a statului se diferentiaza in functie de natura sociala a locuintei.

Proprietatea particulara

Statul poate sprijini achizitionarea privata de locuinte prin diminuarea dobanzilor la creditele ipotecare, diminuare diferentiata pe nivele de imprumuturi, astfel incat, de exemplu, pentru un nivel de baza al imprumutului ipotecar diminuarea sa fie maxima, urmand sa se ajusteze in functie de cresterea volumului imprumutului si de statutul celui imprumutat, creditorul recuperand diferenta de dobanda de la un fond special constituit pentru sprijinirea achizitionarii de locuinte.

Aceasta politica este evident o subventionare publica a populatiei, care afecteaza pe cei mai instariti, putand induce insa inflationarea preturilor imobilelor, ingreunand astfel intrarea pe piata a celor care se imprumuta pentru prima data.

Renuntarea la acest mod de subventionare publica depinde de situatia Trezoreriei statului, impactul pozitiv asupra economiei putand incuraja cererea, insa costurile pentru cei imprumutati vor creste. Competitia pe piata imprumuturilor ipotecare se va intensifica, preturile imobilelor scazand, constructorii si creditorii inregistrand pierderi, inducand presiuni asupra ratelor depozitelor oferite de catre creditorii ipotecari. Aceasta va determina o anumita expansiune a sectorului locuintelor inchiriate, ceea ce va face mai putin atractiva atat valoarea, cat si finantarea proprietatilor individuale.

Inchirierea locativa privata

Piata locuintelor inchiriate de catre proprietari este influentata prin politica de control a chiriilor, precum si prin legislatia cu privire la drepturile si obligatiile proprietarilor si chiriasilor. Protectia chiriasilor, insotita de obligatiile proprietarilor privind intretinerea locuintelor, dar si de drepturile acestora in ceea ce priveste perioada de inchiriere si de nivelul chiriei, constituie elemente importante ale politicii statului pe piata imobiliara.

Locuinte sociale

Perceptia defavorabila de catre populatie a "caselor la comun", determina pe chiriasi sa-si cumpere locuintele in care locuesc, de regula in conditii avantajoase, sprijiniti financiar de catre stat. Totodata, pot fi constituite asociatii mutuale ale locatarilor, supravegheate de catre o uniune corporativa, care faciliteaza primirea de imprumuturi si de ajutoare guvernamentale pe care le gestioneaza si le distribuie asociatiilor locative, uniunea putand intermedia relatiile asociatiilor cu bancile si cu societatile (firmele ) de constructii, totalul imprumuturilor angajate depinzand de extinderea sectorului locuintelor sociale, de concurenta celorlalte doua sectoare, de facilitatile oferite locatarilor si asociatiilor, de nivelul veniturilor.

Aratati ce reprezinta asociatiile mutuale a locatarilor si ce scop au acestea.

Conform naturii sociale a locuintelor, acestea se delimiteaza in urmatoarele categorii: