CONTRACTUL DE LOCATIUNE

Contractul de locatiune

Sectiunea I. Notiune, caractere juridice, conditii de validitate

1. Notiune, delimitare si reglementare

1. Notiune. Potrivit art. 1411 C. civ., locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, pune la dispozitia altei persoane, numita locatar, folosinta temporara a unui bun, in schimbul unei sume de bani, numita chirie[1].

Desi art. 1411 C. civ. prevede ca transmiterea folosintei se face "pentru un timp determinat", in practica s-a admis ca durata locatiunii poate fi determinata sau nedeterminata. Potrivit art. 1415 C. civ., locatiunea nu poate fi insa incheiata pe durata perpetua (vesnica), locatiunile ereditare imobiliare, cunoscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) fiind prohibite de lege.

Ca si in cazul altor contracte civile, partile pot incheia un antecontract de locatiune (guvernat de reguli dreptului obligational si nu ale contractului special pe care il precede), prin care sa se oblige reciproc sau unilateral la perfectarea in viitor a unui contract de locatiune. Ca si locatiunea, si antecontractul de locatiune, este un act de administrare.

2. Delimitare. Contractul de locatiune (locatio rei) prezinta asemanari cu contractul de antrepriza, contractul de munca, contractul de mandat sau cu contractul de depozit.

Locatiunea se deosebeste, in esenta, de:

a) contractul de munca deoarece salariatul este platit dupa cantitatea si calitatea muncii depuse si nu in raport cu durata folosintei bunului care, in general, stabileste cuantumul chiriei;

b) contractul de antrepriza pe baza caruia se executa lucrari de mare importanta, dar si prestari de servicii de valoare mai mica[2];

c) contractul de mandat ce are ca obiect realizarea exclusiva de acte juridice de catre mandatar pe seama si in numele mandantului;

d) contractul de depozit ce are ca obiect pastrarea unui bun (nu folosinta acestuia). In acest caz, delimitarea de locatiune poate fi uneori dificila; de exemplu, lasarea unui autoturism intr-un garaj apartinand altei persoane poate insemna, fie locatiune daca cheile garajului se afla la conducatorul autoturismului si scopul inchirierii este lipsa spatiului de parcare, fie depozit in cazul in care obligatia principala (care determina calificarea contractului) este cea de supraveghere, pastrare si conservare a autoturismului.

In doctrina, locatiunea mai este cunoscuta si sub denumirea de "vanzare a folosintei". Ea nu se confunda insa, cu contractul de vanzare-cumparare, de care se deosebeste prin faptul ca locatiunea transmite exclusiv dreptul de folosinta asupra lucrului pe o durata limitata in timp (ca drept de creanta) si nu dreptul de proprietate[3].

Contractul de locatiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locatiunea fondurilor rurale) si pentru contractul de inchiriere a suprafetelor locative pentru care Codul civil prevede reguli specifice (in masura in care acestea din urma nu au reguli speciale acoperitoare). Acestea nu sunt contracte distincte (independente), ci numai varietati ale contractului de locatiune.

Reglementare. Codul civil prevede dispozitii referitoare la locatiune in Cartea a III-a, Titlul VII, intitulat "Despre contractul de locatiune",
art. 1410-1490.

Mare parte din reglementarile Codului civil in materie, au fost abrogate dupa 1989 cand contractele de arendare si inchiriere a suprafetelor locative (ca varietati ale contratului de locatiune) au suferit noi reglementari[4].

2. Caracterele juridice ale locatiunii

a). Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin simplul acord de vointa al partilor, fara vreo alta formalitate.

Ad validitatem, contractul se incheie solo consensu.

In ceea ce priveste proba contractului de locatiune, cand acesta nu este constatat printr-un inscris, Codul civil cuprinde cateva dispozitii speciale si anume:

- potrivit art. 1416 C. civ., daca contractul a fost incheiat verbal, iar una dintre parti neaga existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mica ar fi chiria (si chiar daca s-a dat o arvuna);

- potrivit art. 1417 C. civ., daca locatiunea incheiata verbal este in curs de executare si exista o contestatie asupra cuantumului chiriei, locatarul, in lipsa unei chitante, poate cere numai efectuarea unei expertize pentru stabilirea valorii chiriei;

- potrivit art. 1450-1452 C. civ., daca litigiul priveste termenul contractului legea face trimitere la obiceiul locului.

Daca contractul a fost constat prin inscris si acesta a fost distrus ori pierdut datorita unui caz de forta majora, atunci existenta acestuia poate fi dovedita prin orice mijloc de proba[5].

b). Locatiunea este un contract bilateral (sinalagmatic) intrucat creeaza obligatii pentru ambele parti contractante.

Locatorul se obliga sa asigure folosinta temporara a lucrului, iar locatarul se obliga sa plateasca chiria.

c). Locatiunea este un contract esentialmente cu titlu oneros, in care partile contractante urmaresc un interes propriu patrimonial.

Caracterul oneros al locatiunii este elementul principal de distinctie al acestui contract in raport cu comodatul (imprumutul de folosinta) care, prin definitie este (esentialmente) cu titlu gratuit.

Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate[6].

d). Locatiunea este un contract comutativ deoarece partile cunosc existenta si intinderea obligatiilor inca de la momentul incheierii contractului (deci contractul nu este aleatoriu).

e). Locatiunea este un contract cu executare succesiva deoarece obligatiile partilor se executa in timp, printr-o prestatie continua, pe toata durata contractului: locatorul fiind obligat sa asigure folosinta lucrului, iar locatarul sa plateasca chiria. Deci elementul de timp este de esenta contractului.

f). Locatiunea este un contract translativ de folosinta temporara a unui lucru individual-determinat (si deci, nu transmite dreptul de proprietate), riscul pieirii fortuite fiind suportat de proprietar (care poate fi si o alta persoana decat locatorul).

3. Natura juridica a dreptului locatarului

In literatura juridica s-a pus intrebarea: dreptul de folosinta al locatarului este un drept real sau este un drept de creanta?

Principalele argumente[7] in favoarea dreptului locatarului ca drept real ar putea fi:

a) atunci cand locatiunea se incheie pe o durata de peste 5 ani ea devine act de dispozitie;

b) pentru a fi opozabil tertilor actul este supus publicitatii imobiliare (cel putin in cazul in care obiectul contractului este un imobil).

Nu impartasim opinia de mai sus si ne raliem opiniei majoritare in materie[8], potrivit careia dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta , datorita urmatoarelor argumente:

- locatiunea este act de dispozitie numai cand depaseste 5 ani si este supusa publicitatii imobiliare numai peste 3 ani, in celelalte cazuri dreptul de folosinta al locatarului este un drept de administrare;

- dreptul de folosinta, ca drept de creanta, nu confera locatarului dreptul de urmarire a bunului aflat asupra tertilor si nici dreptul de preferinta (specifice doar drepturilor reale);

- drepturile reale, sunt limitativ enuntate de lege (dreptul de folosinta locativa nefigurand printre acestea).

Ca drept de creanta, dreptul de folosinta al locatarului are caracter mobiliar (chiar daca are ca obiect un imobil), temporar, susceptibil de gaj si transmisibil atat inter vivos, cat si mortis causa[10].

4. Conditii de validitate

Deoarece consimtamantul si cauza nu prezinta particularitati in materia contractului de locatiune, in continuare, vom face referiri numai cu privire la capacitatea partilor si la obiectul contractului.

A. Capacitatea partilor

In contractul de locatiune locatorul poate fi o "persoana fizica sau juridica titulara a unui drept real care confera acestuia dreptul de folosinta asupra bunului ce formeaza obiectul contractului si anume: proprietarul, uzufructuarul, abitatorul, locatarul principal (in cazul sublocatiunii)" etc.[11]

Intrucat locatiunea este, in principiu, un act de administrare, atat locatorul cat si locatarul trebuie sa aiba capacitatea de a incheia acte de administrare.

Minorul de peste 14 ani ce are capacitate de exercitiu restransa, va putea fi parte in contractul de locatiune, insa cu incuviintarea prealabila a reprezentantului sau legal.

Cand durata contractului este mai mare de 5 ani, iar obiectul acestuia este un imobil, doctrina a apreciat ca locatiunea este act de dispozitie, iar partile trebuie sa aiba capacitatea corespunzatoare incheierii unor astfel de acte juridice[12]. In acest caz, minorul cu capacitate de exercitiu restransa va putea, de asemenea sa contracteze, insa va avea nevoie, pe langa incuviintarea prealabila a reprezentantului sau legal si de autorizatia prealabila a autoritatii tutelare [art. 129 alin. (2) si art. 123 alin. (2) C. fam.].

Ne raliem opiniei potrivit careia numai locatorul trebuie sa aiba capacitate de dispozitie la incheierea locatiunilor ce depasesc 5 ani, deoarece pentru locatar inchirierea este intotdeauna un act de administrare (indiferent de durata)[13].

In sfarsit, cazul in care un coproprietar inchiriaza (de unul singur, incalcand regula unanimitatii[14]) un bun aflat in indiviziune, se vor aplica regulile din materia vanzarii lucrului de catre unul din coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri .

B. Obiectul contractului

Contractul de locatiune are obiect dublu: lucrul transmis in folosinta si chiria.

a). Lucrul a carui folosinta[16] a fost inchiriata poate fi un mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala).

Lucrul inchiriat nu trebuie sa se distruga sau se consume prin folosinta (conform destinatiei dupa natura obiectului sau cea stabilita de parti, prin acordul lor). Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (individual-determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor.

Potrivit art. 965 C. civ. si lucrurile viitoare pot forma obiectul unei locatiuni, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite de lege.

Bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale nu pot fi instrainate (fiind inalienabile), dar pot fi inchiriate sau concesionate, in conditiile legii (art. 12, art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica).

De mentionat, ca locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana[17]. In cazul in care se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire, de exemplu, calculatorul impreuna cu operatorul sau, contractul va fi mixt; locatiune in privinta calculatorului si prestare de servicii (antrepriza) in privinta operatorului.

b). Chiria este pretul platit de locatar pentru folosinta lucrului inchiriat. Modalitatea de plata a chiriei se stabileste prin acordul partilor, de regula in bani, dar (spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare) pretul locatiunii poate fi platit si in alte servicii.

Avand in vedere ca durata contractului este un element esential al locatiunii[18], precum si pentru caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi unica (globala) dar, de regula, este stabilita pe unitati de timp: zile, luni, ani etc.

Chiria trebuie sa fie determinata sau cel putin determinabila (putand fi lasata, fie la aprecierea unui tert ales de parti, fie la influenta unui factor obiectiv; de exemplu, cursul valutar).

Chiria trebuie sa fie sincera si serioasa.

Lipsa pretului atrage nulitatea contractului ca locatiune, urmand ca manifestarea de vointa a partilor sa poata fi calificata ca imprumut de folosinta (comodat), daca au fost intrunite conditiile de validitate a acestui contract (in special traditiunea lucrului)[19].

Sectiunea a II-a. Efectele contractului de locatiune

1. Obligatiile locatorului

In temeiul contractului principala obligatie a locatorului este de a asigura locatarului folosinta lucrului pe toata durata locatiunii, obligatie de a face cu caracter succesiv, din care decurg mai multe obligatii secundare[20] (cu scopul de a asigura garantarea folosintei linistite si utile a lucrului inchiriat).

Pentru asigurarea executarii obligatiei principale de folosinta a lucrului, locatorul are trei obligatii subsecvente: a) obligatia de predare a lucrului;
b) obligatia efectuarii reparatiilor capitale si c) obligatia de garantie.

1. Obligatia de predare a lucrului. Potrivit art. 1420 pct. 1 C. civ., locatorul este obligat sa predea lucrul la incheierea contractului si la locul unde se afla in momentul contractarii (daca nu exista stipulatie contrara privind locul si momentul predarii).

Predarea lucrului inchiriat se face pe cheltuiala locatorului.

Daca locatorul refuza predarea (avand in vedere ca obligatia de a face nu este alternativa), locatarul poate cere instantei:

a) predarea silita a lucrului;

b) rezolutiunea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese;

c) poate invoca exceptia de neexecutare (refuzand plata chiriei, daca trebuia achitata anticipat).

In cazul in care predarea lucrului s-a facut cu intarziere, locatarul este indreptatit sa ceara o diminuare a chiriei, proportional cu durata in care a fost lipsit de folosinta acestuia[21].

"Lucrul trebuie predat in buna stare, incat sa corespunda destinatiei contractului, cu toate accesoriile sale la momentul contractarii [art. 1421 alin. (1)
C. civ.]"[22].

2. Obligatia efectuarii reparatiilor necesare. Potrivit art. 1420
pct. 2 si 1421 pct. 2 C. civ. starea corespunzatoare a lucrului (potrivit scopului urmarit de parti), trebuie sa existe nu numai la momentul predarii, ci ea trebuie mentinuta pe tot timpul derularii locatiunii, prin grija locatorului[23].

Daca lucrul se degradeaza din uzul normal al acestuia sau datorita cazului fortuit, inclusiv prin viciile de constructie, necorespunzand unei folosinte normale potrivit destinatiei, locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare repunerii lucrului in starea corespunzatoare[24].

Locatorul trebuie sa efectueze numai reparatiile importante (capitale) si necesare mentinerii unei folosinte normale a lucrului, alte reparatii, mai putin importante, numite "reparatii locative" fiind in sarcina locatarului [art. 1421 alin. (2) C. civ.].

Potrivit art. 1439 C. civ. daca lucrul "a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" locatiunea inceteaza, locatorul neavand obligatia de a-l reconstrui.

In cazul in care locatorul nu-si executa obligatia de efectuare a reparatiilor capitale, locatarul poate cere instantei, sub sanctiunea platii de daune cominatorii:

a) obligarea locatorului la executarea acesteia;

b) autorizarea de a le efectua, in contul locatorului, cheltuielile fiind scazute din chirie;

c) rezilierea contractului [art. 1020-1021 si art. 1439 alin. (2) C. civ.].

In cazul in care reparatiile capitate presupun urgenta, ele pot fi efectuate de locatar si fara autorizarea instantei de judecata, urmand ca valoarea lor sa fie recuperata prin diminuarea corespunzatoare a chiriei[25].

3. Obligatia de garantie. Potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ. obligatia de garantie a locatorului cuprinde: a) garantia pentru tulburarea[26] cauzata prin fapta sa proprie, b) garantia pentru tulburarea provenita prin fapta unui tert, si c) garantia pentru viciile ascunse ale lucrului inchiriat.

Astfel, ca si la contractul de vanzare-cumparare, locatorul, o data cu predarea lucrului, trebuie sa asigure linistita si utila lui folosinta.

a). Garantia pentru tulburarea cauzata prin fapta proprie, impune locatorului obligatia de a se abtine de la orice fapt personal, care ar putea impiedica locatarului linistita folosinta a lucrului.

Potrivit art. 1424 C. civ. locatorul "nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat", "fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei".

Tulburarea locatarului de catre locatorul care efectueaza reparatiile urgente, ce cad in sarcina sa si care nu pot fi amanate pana la incetarea locatiunii nu ii sunt imputabile acestuia (locatorului). Locatarul fiind obligat, in acest caz, sa suporte limitarea folosintei lucrului inchiriat [art. 1425 alin. (1) C. civ.].

Reparatiile cu caracter urgent si care nu suporta amanare, trebuie insa, sa fie facute in cel mult 40 zile [art. 1425 alin. (2) C. civ.]. Depasirea termenului da dreptul locatarului sa ceara o scadere de chirie, proportionala cu lipsa partiala a folosintei.

Daca reparatiile sunt de natura sa provoace pierderea totala a folosintei lucrului, locatarul poate cere rezilierea contractului [art. 1425 alin. (3)
C. civ.].

Precizam ca si in acest caz, ca si la vanzare-cumparare, locatorul raspunde pentru tulburarile cauzate prin fapta proprie, indiferent ca sunt de fapt sau de drept.

b). Garantia pentru tulburarile provenite prin faptele tertilor. In aceasta situatie, raspunderea locatorului va fi distincta, dupa cum tulburarea este de fapt sau de drept.

Locatorul va raspunde numai pentru tulburarile de drept provenite de la terti (nu si pentru cele de fapt, fata de care locatarul se poate apara singur prin actiunile posesorii[27]).

Cand locatarul pierde folosinta lucrului, in tot sau in parte, ca urmare a tulburarii de drept provenite de la un tert[28], acesta are dreptul de sa ceara:

- rezilierea contractului, cand nu se mai poate executa sau cand folosinta lucrului a fost prea mult micsorata;

- o micsorare a chiriei, proportionala cu pierderea partiala a folosintei (art. 1427 C. civ.).

- daune interese.

c). Garantia pentru viciile ascunse ale lucrului inchiriat. Potrivit art. 1422 C. civ. "Locatarul trebuie sa fie garantat pentru toate stricaciunile si viciile lucrului inchiriat ori arendat, ce-i impiedica intrebuintarea".

Spre deosebire de vanzator, locatorul va raspunde, nu numai pentru viciile existente in momentul incheierii contractului, dar si pentru cele aparute pe parcursul executarii acestuia, deoarece el are obligatia continua de a asigura folosinta lucrului (potrivit destinatiei sale) pe toata durata locatiunii[29].

Pentru ca locatorul sa raspunda pentru vicii, trebuie ca acestea sa prezinte o anumita gravitate, micsorand folosinta lucrului in asa masura incat locatarul, daca le-ar fi cunoscut la momentul incheierii contractului, nu ar fi inchiriat sau ar fi platit o chirie mai mica.

Raspunderea locatarului opereaza indiferent daca el a fost sau nu de buna-credinta la incheierea locatiunii ("chiar desi nu au fost cunoscute locatorului la timpul locatiunii" - art. 1422 C. civ.).

Locatorul va raspunde numai pentru viciile ascunse ale lucrului, deoarece pentru viciile aparente (pe care locatarul le-a cunoscut sau putea sa le cunoasca la momentul contractarii) locatorul nu raspunde[30], deoarece se prezuma ca le-a acceptat.

In cazul in care locatarul descopera ca lucrul este afectat de vicii ascunse, poate cere:

- rezilierea contractului, daca lucrul a devenit impropriu folosintei sale;

- reducerea chiriei, daca viciul micsoreaza numai valoarea de intrebuintare a lucrului;

- daune-interese.

Raspunderea locatorului de buna-credinta (nu a cunoscut existenta viciilor) va fi atenuata, el suportand numai daunele imprevizibile, spre deosebire de locatorul de rea-credinta care va suporta atat daunele previzibile, cat si pe cele neprevizibile (art. 1085 C. civ.).

Cand viciile aparute pe timpul derularii locatiunii nu sunt imputabile locatorului, fiind datorate cazului fortuit sau fortei majore, locatarul poate opta intre reziliere sau reducerea chiriei, insa nu poate cere daune-interese (art. 1082
C. civ.).

Obligatia de garantie pentru tulburarile provenite din fapta proprie, a tertilor ori pentru vicii ascunse poate fi modificata prin acordul partilor: "agravata (de exemplu, pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dimpotriva, limitata ori inlaturata" (s.n.)[31].

2. Obligatiile locatarului

1. Obligatia de intrebuintare a lucrului potrivit destinatiei sale. Potrivit art. 1429 C. civ. locatarul "trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar si numai la destinatia determinata prin contact" (s.n.).

Avand in vedere prevederile de mai sus, locatarul nu va putea schimba destinatia lucrului inchiriat, decat cu acordul locatorului.

In cazul in care partile contractante nu determina destinatia lucrului dat in folosinta, aceasta va fi stabilita in functie de natura bunului, de obiceiul locului, de destinatia sa anterioara ori de profesia chiriasului (existand prezumtia ca lucrul a fost inchiriat pentru exercitarea acesteia).

Daca chiriasul schimba destinatia lucrului ori face transformari majore neautorizate, locatorul este in drept sa ceara instantei de judecata:

- repunerea lucrului in starea anterioara si folosirea lui potrivit destinatiei; sau

- rezilierea contractului cu daune-interese.

Locatarul are obligatia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, ceea ce implica intretinerea lui pe toata durata locatiunii, pentru mentinerea starii in care i-a fost predat de locator.

El poate efectua reparatiile mai mici, numite locative[32] (spre deosebire de reparatiile importante si degradarile provenind din uzul normal al lucrului care sunt in sarcina locatorului). In plus, locatarul poate efectua lucrarile de mica insemnatate, care nu se considera schimbare de destinatie, de exemplu, instalarea de gaze, telefon, alarma, aer conditionat etc.

Daca s-a produs degradarea lucrului din culpa locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chiar daca reparatiile sunt importante.

Reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari, daca nu au fost pricinuite din vina acestora, cad in sarcina proprietarului.

Daca locatorul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la incetarea locatiunii "caci inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu, zugraveli) sunt suportate de locatar"[33].

In schimb, locatorul poate cere oricand, efectuarea reparatiilor necesare ori rezilierea contractului, daca reparatiile locative efectuate de locatar sunt de natura a provoca distrugerea sau pieirea lucrului.

Sarcina probei revine locatarului.

2. Obligatia de plata a chiriei. Locatarul este obligat sa plateasca chiria convenita la termenele stabilite in contract (art. 1429 C. civ.). Plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului) potrivit regulilor generale (art. 1104 C. civ.), fiind deci, cherabila.

Daca locatarul refuza sa plateasca chiria, locatorul poate cere:

- executarea silita,

- rezilierea contactului[34] sau,

- poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat.

Cand locatorul a inchiriat lucrul la mai multi locatari, obligatia de plata a chiriei este conjuncta (pentru ca raspunderea este contractuala), daca nu s-a prevazut altfel in contract (solidaritatea).

In situatia in care lucrul inchiriat a fost vandut si noul locator (proprietar) nu-l instiinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.

3. Obligatia de restituire a lucrului. Potrivit art. 1431 C. civ., la incetarea contractului, locatarul trebuie sa restituie lucrul inchiriat, in starea in care l-a primit (mai putin uzura normala), impreuna cu accesoriile sale, conform inventarului. Prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare.

Daca lucrul a fost restituit fara inventar se prezuma ca locatarul a primit lucrul in buna stare. Prezumtia fiind relativa (iuris tantum) poate fi rasturnata prin orice mijloc de proba.

Daca locatarul a facut imbunatatiri lucrului inchiriat pe timpul locatiunii, cu acordul proprietarului, el are dreptul la o despagubire in raport cu valoarea adaugata.

Daca locatarul refuza sa restituie lucrul, locatorul are la dispozitie doua actiuni:

- o actiune personala, derivata din contract (ex contractu), care are avantajul ca poate proba usor obligatia de restituire a lucrului (prin simpla prezentare a contractului), dar si dezavantajul ca este supusa prescriptiei extinctive si nu poate fi intentata impotriva tertilor;

- o actiune in revendicare, intemeiata pe dreptul de proprietate al locatorului, care are avantajul ca este imprescriptibila si poate fi intentata si impotriva tertilor detinatori ai lucrului, dar presupune si dificultatea probarii dreptului de proprietar al locatorului.

Potrivit art. 1431 C. civ. locatarul "nu este raspunzator de pierderea sau deteriorarea provenita din cauza vechimii sau a unei forte majore", deci raspunderea sa va fi antrenata numai daca este in culpa.

4. Raspunderea locatarului pentru incendiu. Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita, face raspunzator pe locatarul unei cladiri si de pagubele pricinuite prin incendiu.

Raspunderea locatarului pentru incendiu produs cladirilor, nu va fi angajata daca acesta dovedeste ca:

- incendiul a provenit din caz fortuit sau din forta majora;

- incendiul a fost cauzat de un defect de constructie;

- incendiul s-a produs prin comunicarea focului de la o casa vecina
(art. 1435 C. civ.)

In cazul de mai sus, legea instituie o prezumtie relativa de raspundere a locatarului, pentru a carei rasturnare nu este suficienta dovada lipsei de culpa, ci chiriasul trebuie sa faca dovada existentei unei cauze straine, neimputabile lui (care a provocat incendiul).

In cazul in care imobilul distrus de incendiul a fost locuit de mai multi chiriasi, fiecare va raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu, proportional cu valoarea locativa a constructiei ocupate (raspunderea lor fiind conjuncta).

5. Obligatia de aparare contra uzurparilor. Potrivit art. 1433 C. civ. locatarul este obligat de a aduce la cunostinta locatorului, in timp util, orice uzurpare incercata de un tert asupra lucrului, pentru a apara lucrul inchiriat.

Prin uzurpare se intelege orice incalcare provenita de la un tert a dreptului de proprietate al locatorului (sau a posesiei) asupra lucrului inchiriat.

"Instiintarea trebuie sa fie facuta de locatar in termen util pentru ca locatorul sa fie in masura de a se apara contra incercarii de uzurpare" impotriva tertilor care ar putea pretinde un drept asupra lucrului inchiriat[35].

Obligatia de aparare a proprietarului lucrului de catre locatar isi are ratiunea in faptul ca acesta din urma se afla cel mai aproape de lucru si deci, in mai mare masura sa ia la cunostinta de actiunile tertilor.

In caz de nerespectare a obligatie prevazute de art. 1433 C. civ. locatarul datoreaza despagubiri pentru prejudiciul cauzat locatorului din cauza uzurparii.

Sectiunea a III-a. Sublocatiunea si cesiunea locatiunii

1. Sublocatiunea

Potrivit art. 1418 alin. (1) C. civ. "locatarul are dreptul de a subinchiria ori a subarenda si de a ceda contractul sau catre altul, daca o asemenea facultate nu i-a fost interzisa" (s.n).

Avand in vedere faptul ca locatiunea nu este un contract intuitu personae si nici viager, drepturile si obligatiile contractate pot fi, in principiu, transmise altor subiecte de drept civil (tertilor sau avanzilor-cauza).

In temeiul celor de mai sus, precum si pentru ca legea da, expres, dreptul locatarului de a subinchiria [art. 1418 alin. (1) C. civ.], acesta (locatarul) poate incheia un nou contract numit sublocatiune (subinchiriere) prin care se obliga sa transmita altei persoane (numita sublocatar) dreptul de folosinta temporara asupra aceluiasi lucru (inchiriat de la locator), in schimbul unei chirii.

Sublocatiunea este un nou contract de locatiune[36] si in consecinta, produce aceleasi efecte intre parti ca orice locatiune.

Sublocatiunea este permisa cu respectarea a doua conditii esentiale[37] (altele mai putin importante putand fi schimbate).

a). Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal, (deoarece, in caz contrar, locatiunea ar avea caracter intuitu personae).

Potrivit art. 1418 alin. (2) C. civ. interzicerea sublocatiunii nu se prezuma si, in consecinta, ca orice exceptie "trebuie sa rezulte din o stipulatie speciala".

b). Sublocatiunea sa respecte conditiile principale din contractul de locatiune (de exemplu, sa nu schimbe destinatia de locuinta a spatiului inchiriat).

Cand conditiile de mai sus nu au fost respectate, locatorul va putea cere instantei de judecata fie:

a) executarea obligatiilor potrivit contractului de locatiune;

b) rezilierea contractului de locatiune (cu daune-interese).

Avand in vedere ca suntem in prezenta a doua contracte distincte (contractul de locatiune si contractul de sublocatiune), vom avea, in consecinta, si doua raporturi juridice diferite: raportul de locatiune dintre locator si locatar, respectiv raportul de sublocatiune (inchiriere) dintre locatar si sublocatar[38].

Fata de cele de mai sus, rezulta ca locatorul si sublocatarul se gasesc in raporturi juridice diferite (unul numai in raportul de locatiune iar celalalt numai in raportul de sublocatiune), fapt pentru care sublocatiunea nu produce efecte fata de locator (pentru care este o res inter alios acta).

In consecinta, locatorul si sublocatarul nu au actiune directa unul impotriva celuilalt. Ei se pot actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice, subrogandu-se in dreptul locatarului (art. 974 C. civ.).

Mentionam ca potrivit art. 1730 C. civ., in virtutea privilegiului de locator, acesta are un drept de retentie asupra mobilelor sublocatarului, dar numai in limitele chiriei datorate de el locatarului.

2. Cesiunea contractului de locatiune

Potrivit art. 1418 C. civ. "Locatarul are dreptul . de a ceda contractul sau catre altul" (s.n.)[39].

Cesiunea locatiunii este un contract prin care locatarul transmite cu titlu oneros sau gratuit, drepturile si obligatiile sale dintr-un contract de locatiune, unei terte persoane (care se va subroga locatarului, intrand in raporturi juridice directe cu locatorul).

Ca si sublocatiunea, cesiunea locatiunii (sau a altui contract) este posibila numai daca nu s-au produs efectele acesteia sau au fost produse partial (fiind specifica contractelor cu executare succesiva)[40] si numai daca "o asemenea facultate nu i-a fost interzisa" (art. 1418 alin. (1) C. civ.).

In cazul cesiunii locatiunii (ca si la sublocatiune), suntem in prezenta a doua contracte: unul de locatiune si altul de cesiune a drepturilor si obligatiilor locatarului, in favoarea tertului-cesionar (cesiune care, sub aspect juridic, poate fi o vanzare, un schimb, o donatie etc.).

Deci, prin cesiunea locatiunii, locatarul (parte a unui contract valabil de locatiune in derulare) cedeaza total sau partial, altei persoane locul sau (partea sa) din respectiva locatiune.

Partile celor doua contracte (de locatiune si respectiv, de cesiune a locatiunii) sunt: cedentul (locatarul, care transmite drepturile si obligatiile sale din contractul de locatiune), cesionarul (tertul, caruia i se cedeaza contractul si se subroga in drepturile si obligatiile locatarului) si cedatul (locatorul, care va intra in raporturi juridice directe cu cesionarul, ca urmare a inlocuirii locatarului)[41].

Cesionarea locatiunii de catre locatar, are drept consecinta principala, modificarea raportului de locatiune prin schimbarea persoanei locatarului (cu cesionarul care dobandeste drepturile si obligatiile locatarului).

Pentru opozabilitatea contractului fata de terti[42], cesiunea locatiunii trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de acesta printr-un act autentic (art. 1393 C. civ.).

In doctrina, s-a apreciat, intr-o opinie prestigioasa de altfel, ca cesiunea locatiunii constituie, exclusiv o vanzare a dreptului de folosinta (ca drept de creanta) si, in consecinta, obiectul cesiunii il formeaza, "nu contractul de locatiune in intregul sau, ci numai drepturile locatarului", care ramane in continuare legat de locator (cu obligatiile asumate anterior); argumentul principal fiind acela ca prevederile Codului civil (art. 1391 si urm.) reglementeaza exclusiv cesiunea de creanta cu titlu oneros, nu si cesiunea obligatiilor (necunoscuta de Codul civil) .

Precizam ca, ne raliem opiniei majoritare in materie[44], contrara celei de mai sus, potrivit careia prin cesiunea locatiunii se transmite contractul locatarului (atat drepturile, cat si obligatiile sale). Afirmam aceasta in baza prevederilor art. 1418 C. civ. care dau posibilitatea locatarului "de a ceda contractul sau catre altul" (prin contractul sau intelegandu-se atat drepturile cat si obligatiile acestuia si nu, numai dreptul de folosinta asupra lucrului). Precizam ca acesta este si sensul dat cesiunii locatiunii in Codul civil francez, inspirator al legislatiei noastre) ;

Sectiunea a IV-a. Incetarea contractului de locatiune

Locatiunea inceteaza, cel mai firesc, o data cu producerea efectelor sale, la expirarea termenului contractului.

Avand in vedere ca locatiunea (ca orice alt contract) s-a incheiat prin acordului de vointa al partilor, ea poate de asemenea, inceta (inainte de producerea efectelor sale) pe aceiasi cale (mutuus conssensus, mutuus dissensus).

Unele cauze comune de incetare ale contractelor prezinta, in cazul locatiunii, unele particularitati (de exemplu, incetarea contractului prin expirarea termenului sau rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor), iar altele sunt specifice acestuia (de exemplu, denuntarea unilaterala sau desfiintarea ori desfacerea titlului locatorului).

Mentionam ca potrivit art. 1440 C. civ. "Contractul de locatiune nu se desfiinteaza prin moartea locatarului, nici prin aceea a locatorului" astfel ca, moartea uneia dintre partile contractante nu va atrage incetarea contractului de locatiune, intrucat acesta nu este incheiat intuitu personae, drepturile si obligatiile partilor trecand asupra mostenitorilor lor legali sau testamentari.

In cele ce urmeaza, vom face referiri succinte asupra cauzelor speciale de incetare a locatiunii, precum: denuntarea unilaterala, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor, pieirea lucrului, desfiintarea ori desfacerea titlului locatorului, instrainarea inter vivos a lucrului inchiriat.

1. Incetarea prin denuntarea unilaterala. Ca exceptie, de la regula incetarii oricarui contract numai prin acordul de vointa al partilor care l-au perfectat (mutuus conssensus, mutuus dissensus), atunci cand durata locatiunii nu a fost determinata prin contract, locatiunea poate inceta si prin manifestarea de vointa a unei singure (si oricare) parti ( art. 1436 alin. (2) C. civ.).

Incetarea locatiunii prin denuntare unilaterala este insa conditionata de respectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz reprezinta intervalul de timp scurs, dintre data la care una dintre parti si-a manifestat intentia de a inceta raporturile contractuale si data la care locatiunea urmeaza sa inceteze.

Termenul de preaviz poate fi conventional, iar cand lipseste se va stabili dupa natura lucrului si dupa obiceiul locului [art. 1436 alin. (2) C. civ.].

Manifestarea de vointa efectiva prin care una dintre partile contractante declara ca nu mai doreste continuarea raporturilor de locatiune se numeste concediu [art. 1436 alin. (2) C. civ.]. Ca natura juridica concediul este un act juridic unilateral de vointa.

Pentru denuntarea unilaterala a locatiunii nu se cere o forma speciala. Ea trebuie sa fie facuta in scris, iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul executorilor judecatoresti[46].

Expirarea termenului de preaviz are drept consecinta incetarea locatiunii; iar un nou contract poate fi incheiat numai prin acordul partilor si cu indeplinirea tuturor conditiilor impuse ad validitatem[47].

2. Incetarea prin expirarea termenului. Potrivit art. 1436 alin. (1)
C. civ. "Locatiunea facuta pe timp determinat inceteaza de la sine cu trecerea timpului" si fara prealabila instiintare. Termenul contractului poate fi stipulat de parti in contract sau in anumite conditii, poate fi prezumat de lege (art. 1450 si art. 1451 C. civ.).

Daca si dupa expirarea termenului contractului, raporturile de locatiune continua, locatarul folosind mai departe lucrul inchiriat, iar locatorul neopunandu-se, contractul de locatiune se considera reinnoit, prin tacita relocatiune (art. 1437 si art. 1452 C. civ.).

Prin tacita relocatiune se incheie un nou contract de locatiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). Existenta unui nou contract presupune implicit si indeplinirea conditiilor de validitate prevazute de art. 948 C. civ. pentru existenta oricarui contract (capacitate, consimtamant, obiect etc.).

Noul contract (reinnoit) de locatiune are aceleasi clauze, dar spre deosebire de locatiunea anterioara, opereaza pe durata nedeterminata. Aceasta caracteristica a locatiunii reinnoite (prin tacita relocatiune) are drept consecinta posibilitatea oricareia dintre parti de a denunta unilateral noul contract pe timpul derularii sale (cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz impus de art. 1436 alin. 2 C. civ.).

Reinnoirea locatiunii prin tacita relocatiune va putea fi impiedicata de locator, daca anterior expirarii termenului, acesta si-a anuntat concediului (notificat locatarului). Anuntarea concediului, in acest caz, va insemna manifestarea expresa a vointei locatorului de a nu incheia un nou contract de locatiune (fara a fi necesara vreo justificare).

Pentru a fi valabil, concediul trebuie numai sa fie anuntat inainte de expirarea termenului prevazut in contract, fara a fi necesara si respectarea unui termen de preaviz.

Evident ca daca locatorul a anuntat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocatiune, (chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul inchiriat).

3. Incetarea prin reziliere. Potrivit art. 1453 C. civ., in caz de reziliere a contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre una dintre parti, locatiunea inceteaza (dupa regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva: punerea in intarziere a debitorului si daune-interese, art. 1020 si art. 1021 C. civ.).

De mentionat ca rezilierea locatiunii pentru neexecutare trebuie sa aiba ca temei neindeplinirea unei obligatii principale, (de exemplu, schimbarea destinatiei lucrului, neplata chiriei etc.) si nu a unei obligatii mai putin importante.

Rezilierea trebuie pronuntata de instanta, dar va putea opera si de drept, daca partile au stipulat un pact comisoriu expres in acest sens[48].

Instanta de judecata nu este obligata sa pronunte totusi rezilierea, putand acorda, dupa circumstante, un termen de gratie (art. 1021 C. civ.)[49].

4. Incetarea prin pieirea lucrului. Potrivit art. 1423 si art. 1439
alin. (1) C. civ., pierderea totala sau partiala a lucrului inchiriat duce la incetarea locatiunii, indiferent daca pieirea a fost cauzata de forta majora ori de culpa partilor[50], deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta normala a acestuia.

Prin pieire se intelege, in primul rand, distrugerea materiala a lucrului, dar si orice alta imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechizitionarea, exproprierea sau confiscarea lui).

Incetarea locatiunii se va produce diferit, dupa cum pieirea este totala sau partiala.

a). Daca pieirea lucrului a fost totala, contractul este desfacut de drept, deoarece nu mai poate fi asigurata folosinta acestuia (si nici nu poate fi obligat la reconstituirea, refacerea sau inlocuirea lui)[51].

b). Daca pieirea lucrului este numai partiala, locatarul are un drept de optiune intre a cere: o scadere a chiriei proportional cu pierderea suferita sau rezilierea contractului, daca partea pierita din lucru este atat de importanta incat acesta nu mai poate fi folosit potrivit pretentiilor sale[52].

5. Incetarea prin desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului. Atunci cand se pierde titlul locatorului cu efect retroactiv (de exemplu, in caz de revocare, nulitate sau cand titularul dreptului a fost evins de un tert printr-o actiune in revendicare) contractul de locatiune se desface, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului[53]. Solutia este aceeasi indiferent daca se desfiinteaza ori se desface titlul locatorului.

Fac exceptie de la regula de mai sus, urmatoarele cazuri, in care locatiunile raman valabile:

a). Contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani in limitele unui act de administrare (art. 534 si art. 1268 C. civ.);

b). Contractele incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat (daca locatiunea s-a incheiat cu buna-credinta si a avut data certa);

c). Contractele de locatiune incheiate de proprietarul aparent cu un locatar de buna-credinta[54].

6. Efectele instrainarii lucrului inchiriat prin acte intre vii. Potrivit art. 1441 C. civ. atunci cand locatorul vinde lucrul inchiriat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea incheiata anterior, cu conditia existentei unui inscris autentic sau unui inscris sub semnatura privata cu data certa (art. 1182 C. civ).

Fac exceptie locatiunile care au drept clauza de incetare vanzarea lucrului (ori alta instrainare).

In lipsa de stipulatie contrara, contractul de locatiune cu data certa produce efecte si este opozabil tertului dobanditor.

In consecinta, vanzarea sau alta instrainare, este cauza de incetare a locatiunii, numai daca contractul s-a incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata, fara data certa.

Potrivit art. 1442 C. civ., in caz de incetare a locatiunii pe temeiul instrainarii lucrului, locatarul este in drept sa ceara si sa primeasca daune-interese, iar pana la plata acestora are un drept de retentie asupra lucrului inchiriat (art. 1444 C. civ.).

Dreptul la despagubire al locatarului include si valoarea investitiilor facute lucrului. Actiunea se prescrie in termenul general de prescriptie (care incepe sa curga de la incetarea locatiunii).

Daca contractul este incheiat pe un termen de peste 3 ani si are ca obiect un imobil, opozabilitatea fata de terti se asigura prin inscrierea locatiunii in cartea funciara (art. 21 lit. C din legea nr. 7/1996).