Definitia si caracterele juridice ale contractului de arendare

Definitia si caracterele juridice ale contractului de arendare

Sectiunea a I. Definitia contractului de arendare

Legiuitorul a inteles sa defineasca contractul de arenda, in art. 2 din Legea 16 cu modificarile ulterioare Astfel, potrivit actului normativ enuntat antrerior prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole, pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti.

In literatura de specialitate de la noi din tara, acestei definitii legale i s-au adus anumite critici cat si anumite completari[1]. In primul rand, s-a aratat ca legiuitorul datorita unei exprimari stangace, a lasat sa se inteleaga ca principalul scop al arendarii il reprezinta exploatarea bunurilor agricole in loc de transmiterea folosintei bunurilor agricole in schimbul unui pret. In al doilea rand, utilizarea termenului "pret" este una conjuncturala, ea nefiind urmata nici de o folosire adecvata in cuprinsul legii si nici de o conturare a continutului sau exclusiv in bani. Astfel, Legea arendarii nu utilizeaza acest termen decat in definitia prezenta in art. 2, in rest preferand notiunea specifica de plata a arendei. In plus, arenda poate fi platita si sub forma unei alte contra prestatii din partea arendasului, nu numai bani. Spre deosebire de Legea 16/1994 in Codul civil legiuitorul ia in considerare si ipoteza platii arendei in produse sau in regim mixt. In al treilea rand, legiuitorul retine doar o parte din elementele esentiale ale contractului de arendare insa omite nejustificat altele, cum ar fi faptul ca arenda este un contract solemn.

Plecand de la aceste considerente, doctrina romaneasca a definit contractul de arendare ca fiind acel contract solemn, varietate a contractului de locatiune prin care una dintre parti, denumita arendator (proprietarul, uzufructuarul si alti detinatori legali de bunuri agricole), transmite sau asigura celeilalte parti, denumita arendas, exploatarea unor bunuri agricole, pe o perioada determinata, in schimbul unui pret denumit arenda[2].

Sectiunea a II-a. Caracterele juridice ale contractului de arendare

Principalele caractere juridice ale contractului de arenda sunt:

a) Caracterul sinalagmatic al contractului de arendare, deoarece arendatorul si arendasul se obliga unul fata de altul (conform art. 943 Cod civil: "Contractul este bilateral sau sinalagmatic cand partile se obliga reciproc una catre alta"). In schimbul transmiterii folosintei bunurilor agricole, arendasul va plati un pret numit arenda. Contractul de arenda nu poate fi niciodata unilateral . Caracterul bilateral al arendarii rezulta din aceea ca arendatorul are obligatia de a transmite si de a garanta folosinta unor bunuri agricole avand drept cauza juridica obligatia arendasului de plati arenda .

b) Este un contract generator de creante, deoarece prin incheierea sa nu se transmit drepturi reale asupra bunurilor agricole[5].

c) Caracterul comutativ al contractului, care rezulta implicit din art. 5 lit. e din Legea nr. 16/1994, potrivit caruia contractul trebuie sa cuprinda obligatiile fiecareia dintre parti, expres si complet mentionate. Deci, din chiar momentul incheierii contractului, partile cunosc intinderea obligatiilor reciproce, iar faptul ca intr-un an recolta obtinuta de pe terenul arendat poate fi mai mica sau mai mare nu transforma contractul din comutativ in aleatoriu. Asa dupa cum vom vedea, cerinta ceruta de art. 21 din lege ca partile contractante sa includa in contract cazurile si limitele suportarii daunelor produse prin calamitati naturale, precum si clauze referitoare la suportarea pierderilor totale sau partiale a bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora, se refera la problema riscului contractual in cazul arendei, care va fi rezolvata tot potrivit principiilor consacrate in Codul civil.

d) Contractul de arenda este un contract oneros deoarece prestatiei uneia dintre parti ii corespunde contraprestatia celeilalte parti. Arendatorul nu transmite gratuit folosinta bunurilor agricole in vederea exploatarii lor, ci in schimbul unui pret, care poate consta intr-o suma de bani, in produse sau partial in bani si partial in produse[6]. In eventualitatea in care bunurile agricole s-ar da arendasului cu titlu gratuit, am fi in prezenta unui contract de comodat si nu a unui contract de arenda .

e) In ceea ce priveste caracterul solemn a contractului de arendare au existat cateva discutii doctrinare divergente.

Exceptand o opinie izolata[8], marea parte a doctrinei juridice romanesti considera contractul de arenda ca fiind un contract solemn. Acest caracter juridic rezulta expres din art. 6 alin. ultim din Legea nr. 16/1994, potrivit caruia: "Sunt valabile si opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la Consiliul local, in conditiile prezentei legi". De altfel, art. 6 alin. (1) din lege dispune ca un contract de arendare se va intocmi in scris, fiecarei parti contractante revenindu-i cate un exemplar. Intr-adevar, din modul de redactare al art. 6 alin. (1) din lege s-ar parea ca intentia legiuitorului a fost aceea de a impune caracterul consensual al contractului de arendare, deoarece exista si alte contracte cu privire la care legea a impus forma scrisa ca o conditie ad probationem (de exemplu: art. 1705 Cod civil - contractul de locatiune atunci cand nu a inceput executarea acestuia; art. 1597 Cod civil - contractul de depozit voluntar; art. 1705 Cod civil- tranzactia; art. 16 din Legea nr. 114/1996 denumita legea locuintei etc.). Insa, art. 6 alin. ultim din Legea m. 16/1994 inlatura orice confuzie, dispunand ca un contract de arendare nu este valabil decat incheiat in forma scrisa, iar art. 24 alin. 1 din lege dispune ca acele contracte de arendare incheiate cu incalcarea prezentei legi sunt nule sau anulabile. Caracterul solemn al contractului de arendare constituie o exceptie de la regula consensualismului contractelor de locatiune, in conditiile in care contractul de arendare reprezinta o varietate a contractului de locatiune. Drept consecinta, forma scrisa constituie o conditie de valabilitate a contractului de arendare, incalcarea acestei conditii atragand nulitatea absoluta a contractului.

Pe de alta parte, legea impune nu numai forma scrisa ca o conditie de valabilitate, dar obliga ca un exemplar de pe contractul de arendare sa fie depus la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, in termen de 15 zile de la data incheierii contractului, inregistrarea actului facandu-se intr-un registru special, tinut de catre secretarul consiliului local. Conditia ad validitatem ar fi impusa, intr-o opinie, nu numai de forma scrisa, dar si de necesitatea inregistrarii contractului la consiliul local[10]. Aceasta opinie a fost criticata deoarece, asa cum s-a aratat in literatura de specialitate , numai prima cerinta, si anume, intocmirea contractului in scris, cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la consiliul local (art. 6 alin. 1, prima parte), formeaza continutul formei ad validitatem. Cea de-a doua cerinta - inregistrarea, intr-un registru special, tinut de secretarul consiliului local - se subsumeaza altei cerinte de forma, derogatorie, si ea, de la principiul consensualismului, care este forma ceruta de opozabilitate fata de terti[12]. Nerespectarea formei scrise a contractului de arendare se sanctioneaza cu nulitatea absoluta, pe cand neinregistrarea contractului la consiliul local atrage doar inopozabilitatea acestuia, putand justifica aplicarea unor sanctiuni fiscale.

Desigur, se poate intampla ca un bun agricol sa fie dat in arenda, fara ca sa fie respectata forma scrisa a contractului de arendare, arendatorul predand bunul, iar arendasul primindu-l si trecand la exploatarea acestuia. Norma de drept care reglementeaza forma scrisa a contractului fiind de ordine publica, partile nu vor putea invoca necunoasterea legii. S-a sustinut ca, in acest caz, eventualele litigii dintre partile contractante nu pot fi solutionate in conformitate cu dispozitiile care guverneaza arendarea, ci in lumina regulilor si principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, imbogatire fara justa cauza etc.). Conform acestei opinii[13] ar rezulta ca actul, fiind lovit de nulitate absoluta, este practic inexistent, ceea ce ar face aplicabile principiile corespunzatoare raporturilor extracontractuale.

Fara a intra in detalii, ne raliem opiniilor care sustin ca nulitatea absoluta a contractului nu este echivalenta cu inexistenta lui, deoarece si nulitatea absoluta a contractului va trebui constatata de catre instanta de judecata . Contractul lovit de nulitate absoluta exista, dar numai ca nulitatea va trebui constatata. In consecinta, daca partile ar sesiza instanta cu solutionarea unor litigii care au ca obiect pretentii provenind din contractul de arendare, nu inseamna ca instanta va trebui sa ignore contractul, ci ar putea, fiind vorba de o nulitate absoluta, sa invoce chiar din oficiu nulitatea.

O alta problema s-a ridicat atunci cand s-a sustinut ca contractul de arendare ar fi un contract real[15]. Aceasta concluzie a fost desprinsa din interpretarea gramaticala si sistematica a art. 8 alin. (1) din Legea nr. 16/1994, potrivit caruia: "Cel ce da in arenda este obligat sa predea bunurile arendate la termenul si in conditiile stabilite". Din obligatia legala a arendatorului, de a preda bunurile arendate, s-a tras concluzia eronata ca contractul de arendare ar avea un caracter real. Este stiut ca contractul real este acel contract care, pentru a fi valabil, are nevoie de consimtamantul partilor si va trebui sa fie insotit de predarea bunului . Aceasta confuzie nu este surprinzatoare. Pe de o parte, lipsa de acuitate a legiuitorului iar pe de alta parte opiniile divergente existente in doctrina si practica judiciara au lasat loc anumitor interpretari, nu de putine ori creatoare de confuzii. In literatura de specialitate s-a spus ca in realitate in cazul contractelor reale nu ne-am afla in prezenta unei categorii de contracte civile, ci acestea pot fi considerate o subcategorie in categoria mai larga a contractelor solemne. Aceasta deoarece remiterea sau traditiunea lucrului, obiect al contractului, de la o parte la cealalta, ar constitui o solemnitate necesara pentru perfectarea contractului . Prin urmare, contractele solemne ar fi grupate in doua categorii: contracte autentice si contracte reale.

In ce ne priveste, impartasim opinia[18] conform careia acesta va putea fi valabil incheiat, chiar daca predarea efectiva a bunurilor arendate ar avea loc la o data ulterioara. In consecinta contractul de arendare nu poate fi, in acelasi timp, si real si solemn[19].

f) Contractul de arendare este un contract tip. Contractul-tip este acel act ale carui clauze se conformeaza unui tipar sau formular stabilit anterior prin vointa partilor ori a legiutorului[20].

Legiuitorul a modificat prin Legea 223/2006[21] art. 3 alin. (1) din Legea 16/1994. Astfel, art. 3 alin. (1) modificat prevede ca "Arendarea se face prin contract scris, al carui model este prevazut in anexa ()". In urma acestei interventii legislative, contractul de arenda se prezinta sub forma unui inscris tipizat cuprinzand clauzele contractuale prestabilite si unele rubrici goale ce urmeaza a fi completate de catre partile contractante.

Desi utilitate existentei contractului de arendare-tip este evidenta, deoarece simplifica si securizeaza din punct de vedere juridic nasterea si derularea raporturilor juridice dintre parti, nu putem sa nu observam ca aceasta modificare a Legii arendarii ridica si cateva nelamuriri. In primul rand, nu rezulta in mod clar din dispozitiile Legii nr. 223/2006 daca ne aflam doar in prezenta unui exemplu la dispozitia partilor - clauzele sale pot fi modificate sau adaugate altele - sau daca pentru parti continutul contractului-tip este obligatoriu.    Apreciem, altaturi de o parte a doctrinei juridice romanesti , ca cea de-a doua varianta este de neacceptat in masura in care ar aduce o atingere grava libertatii contractuale.

g) Contractul de arendare este un contract cu executare succesiva, in sensul ca obligatiile arendasului se executa in timp, pe durata arendarii stabilita in contract. Conform art. 5 lit. d din Legea nr. 16/1994, contractul de arendare va trebui sa cuprinda durata arendarii, iar potrivit art. 7 alin. 7 din lege, "Durata arendarii trebuie sa prevada data de la care incepe si data la care inceteaza, conform contractului".

h) In ceea ce priveste caracterul inuitu personae al contractului de arendare parerile exprimate in literatura de specialitate sunt impartite. Intr-adevar, o parte a doctrinei sustine ca contractul de arendare are un caracter intuitu personae avand in vedere de la mai multe argumente. In primul rand, se arata ca in caz de moarte a arendasului persona fizica sau de incetare in orice mod a     arendasului persoana juridica contractul de arendare inceteaza de drept . In al doilea rand, s-a sustinut, pe temeiul art. 22 din Legea arendarii, ca arendasului ii este interzisa subarendare deoarece este de esenta contractului in discutie, a instituitiei juridice analizate de a lua in calcul calitatile personale ale arendasului si drept urmare sa aiba caracter intuitu personae . In sfarsit, alti autori au considerat ca contractul s-ar incheia intuitu personae pe temeiul art. 3 din Legea arendarii, deoarece arendasul persoana fizica trebuie sa fie cetatean roman cu domiciliul in Romania, sa prezinte garantiile solicitate de arendator, iar arendasul persoana juridica trebuie sa aiba nationalitate romana, sediul in Romania si obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole, la care se adauga si interdictia legala de a se interzice oficiile de arendasi. Acest ultim argument nu isi mai gaseste consistenta de la data modificarii Legii arendarii prin Legea 276/2005 . Astfel, prin acest act normativ legiuitorul inlatura interdictiile anterioare prevazute de art. 3 din Legea arendarii, lasand posibilitatea si cetatenilor straini, precum si persoanelor juridice straine sa i-a in arenda terenuri in Romania.

In ceea ce ne priveste optam pentru opinia[27] care sustine ca arendare nu este un contract intuit personae.

Dupa cum se stie obligatiile intuitu personae presupun participarea personala a debitorului la executarea obligatiei si astfel de obligatii nu se transmit mostenitorilor. De exemplu, conform art. 1552 C. civ., mandatul se va stinge prin moartea mandatarului si a mandantului. In ceea ce priveste materia arendarii, legea nu prevede nimic in legatura cu incetarea contractului prin moartea arendasului, iar prin analogie nu este aplicabil nici art. 1486 C.civ. conform caruia, in caz de moarte a antreprenorului, contractul de locatiune a lucratorilor inceteaza . Numai calificandu-se contractul ca fiind intuitu personae s-a putut trage concluzia ca, dupa moartea arendasului sau a persoanei juridice, s-ar ajunge la incetarea contractului de arendare. Din punctul nostru de vedere, nimic nu-i impiedica pe succesorii arendasului sa continue, dupa moartea acestuia, contractul de arendare. Asa cum moartea arendatorului nu atrage incetarea contractului, legea nu prevede incetarea contractului nici in caz de moarte a arendasului. Contractul de arendare nu va inceta de drept prin moartea arendasului, in situatia in care mostenitorii acestuia vor putea continua executarea obligatiilor contractuale asumate de arendas.

In ceea ce priveste cel de-al doilea argument expus anterior trebuie subliniat ca din interdictia subarendarii nu se poate trage concluzia caracterului intuitu personae al contractului. Calitatea de arendas o poate avea orice persoana care are cunostinte cu privire la exploatarea bunurilor agricole, dar caracterul intuitu personae nu poate fi extins la situatiile in care se urmareste ca arendasul sa fie eficient, bine pregatit si cinstit in executarea obligatiilor asumate. Este chiar posibil ca in contractul de arendare sa se prevada posibilitatea continuarii contractului de catre mostenitorii arendasului, clauza perfect legala.

Arendasul nu este titularul unui drept real de proprietate, ci, asemenea oricarui locatar, in temeiul contractului de arendare beneficiaza doar de posesie si folosinta. Fiind un detentor precar, arendasul nu va putea dobandi dreptul de proprietate asupra bunurilor agricole imobile prin uzucapiune si nici dreptul de proprietate asupra bunurilor agricole mobile arendate prin posesia de buna-credinta, conform art. 1909 alin. 1 Cod civil[30]. Contractul de arendare nu este translativ de proprietate, deoarece, la implinirea termenului, arendasul are obligatia sa restituie bunurile arendate arendatorului.