DEZMEMBRAMINTELE PROPRIETATII PRIVATE

DEZMEMBRAMINTELE PROPRIETATII PRIVATE

In dreptul roman, dezmembramintele erau intelese in primul rand prin raportare la bunul care forma obiectul lor => erau privite ca drepturi asupra bunului altcuiva, idee exprimata de sintagma "iura in rea iena", ce apartine glosatorilor.

In dreptul modern, intelegerea notiunii de dezmembraminte se raporteaza nu numai la bunul care formeaza obiectul drepturilor reale principale, ci mai ales la dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. Chiar notiunea de "dezmembramant al dreptului de proprietate privata" arata ca definitorie pentru ea este ideea de dezmembrare a continutului juridic al acestui drept de proprietate.

Posesia, folosinta si dispozitia alcatuiesc tocmai continutul juridic al dreptului de proprietate. Desprinderea unor atribute din acest continut juridic este mecanismul logic care explica nasterea dezmembramintelor. OBS: Nu intotdeauna e vorba de transferul atributelor de la proprietar, uneori fiind vorba de o exercitare in comun cu titularul dreptului de proprietate a acestor atribute!

DEFINITIE: Dezmembramintele sunt drepturile reale principale derivate, care se constituie prin desprinderea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate privata in favoarea unei alte persoane sau prin exercitarea in comun a acestor atribute de proprietar si titularul dezmembramantului respectiv. Astfel, dezmembramintele au un sens larg si unul restans. In sens larg, in sfera lor intra dreptul de uz, uzufruct, abitatie, servitute, superficie si nuda proprietate, iar in sens restrans, numai primele cinci, nuda proprietate nefiind dezmembramant. Intr-adevar, numai nuda proprietate are vocatia de a se transforma in drept de proprietate intregind toate atributele sale.

In cele ce urmeaza ne vom referi la sensul restrans al dezmembramintelor.

Intre notiunea de posesie ca stare de fapt si dezmembramintele proprietatii exista o stransa corelare. Posesia ca stare de fapt poate sa fie nu doar obiectivarea dreptului de proprietate ci si obiectivarea oricarui alt drept real principal => fiecare dezmembramant prin exercitarea sa presupune o anumita posesie ca stare de fapt. Ideea e importanta pentru ca efectele posesiei ca stare de fapt pot fi urmarite cu unele particularitati nu numai in raport cu dreptul de proprietate, ci li cu dezmembramintele lui.

In general, asupra aceluiasi bun nu pot coexista mai multe dezmembraminte. De regula, constituirea unui dezmembramant exclude orice alt dezmembramant. Exceptie: cand asupra unui imobil s-a constituit prima servitute, apoi un alt dezmembramant invers (???), nu se mai poate constitui un alt drept de servitute decat cu acordul titularului dezmembramantului si al nudului proprietar.

In practica judiciara exista dificustati in legatura cu evaluarea pecuniara a dezmembramintelor. Ele sunt drepturi patrimoniale, deci au o valoare economica si se pune problema stabilirii ei. De regula, evaluarea e posibila printr-o expertiza care are in vedere durata dezmembramantului si valoarea de folosinta a bunului pe unitatea de timp. Daca nu e posibila o asemenea evaluare se poate recurge in subsidiar la criteriul din legea taxei de timbru, conform caruia, la momentul timbrarii actiunii referitoare la dezmembramant, se are in vedere un procent de 20% din valoarea bunului. Aceasta solutie fiind prevazuta pentru dezmembraminte, in general, se poate observa ca in cazul servitutii de exemplu, taxa este excesiva.

Nu trebuie confundate drepturile de concesiune si de folosinta constituite asupra unor bunuri care formeaza obiectul dreptului de proprietate privata a statului cu aceste dezmembraminte. A fost posibila, sub imperiul unor legi mai vechi, constituirea unui drept de conceiune sau folosinta nu numai pe temeiul dreptului de proprietate publica, dar si privata, apartinand statului sau comunitatilor locale. Dar asemenea drepturi erau constituite prin acte administrative astfel incit regimul lor juridic particular le diferentia de dezmembramintele dreptului de proprietate privata.

DREPTUL DE UZUFRUCT

Art. 517 C.Civ. ofera definitia legala: se obs. Ca textul reia sensul notiunii de uzufruct din dreptul roman.

Precizari:

• Textul lasa sa se inteleaga ca nu ai atributul folosintei (ius utendi si ius fruendi) intra in continutul juridic al dreptului de uzufruct, iar denumirea trimite la usus si fructus. In realitate, notiunea cuprinde si un atribut al lui ius possidendi cu caracter specific => uzufructuarul are si el dreptul sa stapaneasca bunul, dar nu in calitate de proprietar, ci de uzufructuar.
• Implicit, acest text lasa sa se inteleaga ca nudul proprietar ramane cu atributul dispozitiei in intregime, ceea ce este fals: dispozitia juridica se pastreaza numai cu privire la nuda proprietate, intrucat nudul proprietar nu poate transmite si atributele aflate la uzufructuar. Cat priveste dispozitia materiala, nudul proprietar o poate exercita limitat, in masura in care nu tulbura exercitiul dreptului de uzufruct.
• De asemenea, in aceasta definitie nu e cuprinsa ideea caracterului temporar si intuitu personae al dreptului de uzufruct.

DEFINITIE: Dreptul de uzufruct este dezmembramantul dreptului de proprietate privata care confera titularului sau o parte din atributul posesiei, precum si atributul folosintei (ius utendi si ius fruendi), temporar, cu caracter intuitu personae, atribut care poate fi exercitat cu respectarea limitelor legale si materiale.

=> Caracteristici esentiale:

• E un drept real principal : se exercita cu privire la un anumit bun;
• Include in continutul sau posesia ca element de drept intr-un sens specific, precum si ius utendi si ius fruendi;
• Este incesibil, intuitu personae: tocmai pentru ca e constituit in consideratia persoanei uzufructuarului, daca este prezenta o eroare la incheierea contractului, aceasta este eroare viciu de consimtamant (ca o derogare de la error in personam)

Incesibilitatea admite o exceptie: in cazul urmaririi silite: potrivit C.Civ si C. Proc. Civ., se poate constitui o garantie reala asupra bunului ce formeaza obiectul dreptului de uzufruct, cu consecinta executarii garantiei => chiar daca nu e posibila instrainarea obisnuita, e admisa instrainarea silita.

Este temporar: cand e vorba de uzufruct in favoarea unei persoane fizice, acesta poate fi cel mult viager (in lipsa unui termen precizat in contract, dreptul inceteaza la decesul persoanei); la persoane juridice, se poate constitui pe maxim 30 de ani.

Desi e incesibil, uzufructuarul poate ceda emolumentul folosintei <=> in loc sa se foloseasca singur de bun, poate transmite folosinta altei persoane, fie cu titlu gratuit, fie oneros, insa nu e echivalent cu transmiterea dreptului real de uzufruct insusi;

DOBANDIRE:

Art. 518 C.Civ. precizeaza ca dreptul de uzufruct de poate dobandi prin lege si prin vointa omului. E de observat ca au fost abrogate toate cazurile legale de constituire a dreptului de uzufruct; chiar si cand erau in vigoare, legea nu era suficienta, fiind nevoie de forta juridica in sens restrans prevazuta in lege (in virtutea faptului ca legea nu e prin ea insasi izvor de raporturi juridice).

Astfel, uzufructul se naste prin uzucapiune sau prin vointa partilor (expimata in testament sau contract) => e posibil ca prin testament, o persoana sa lase dreptul de uzufruct unui mostenitor si nuda proprietate altuia. Daca de cuius are in proprietate numai dreptul de uzufruct, insa, acesta nu se poate transmite prin testament. Prin testament se poate doar dezmembra un drept de proprietate existent.

Prin contract exista doua modalitati de transmitere a dreptului de uzufruct: per translationem, daca se pastreaza dreptul de nuda propritate si se constituie dreptul de uzufruct in favoarea celelilalte parti, sau per deductionem, daca prin contract se pastreaza dreptul de uzufruct si se transmite nuda proprietate.

Prin uzucapiune, pentru ca exista o stare de fapt a posesiei corespunzatoare uzufructului, e posibil ca o persoana, prin posesie indelungata, sa dobandeasca acest dezmembramant. Ce interes ar avea posesorul sa stapaneasca drept uzufructuar si nu ca proprietar? E vorba de anumite constrangeri legale: uzucapiunea scurta presupune un just titlu, iar daca titlul se refera la uzufruct, posesorul dobandeste doar uzufructul. In cazul bunurilor mobile, posesia de buna credinta poate intemeia dobandirea uzufructului daca justul titlu se refera numai la acest dezmembramant.

EXERCITAREA: DREPTURI SI OBLIGATII:

OBS: Desi dezmembramintele sunt drepturi reale principale, ele au o particularitate determinata chiar de mecanismul dezmembrarii dreptului de proprietate privata. Astfel, fie in momentul constituirii acestora, fie in momentul stingerii lor, se nasc anumite raporturi obligationale intre nudul proprietar si titularul dezmembramantului. E posibil ca pe timpul existentei dezmembramantului sa se nasca din contracte sau forta juridica in sens restrans anumite raporturi obligationale intre cei doi. Aceasta particularitate creeaza confuzii intre drepturile si obligatiile care sunt expresie a atributelor din continutul juridic fie al unei proprietati, fie al unui dezmembramant, si drepturile si obligatiile care intra intr-adevar in continutul unor raporturi obligationale (drepturi de creanta). Analizand drepturile si obligatiile nudului proprietar si ale uzufructuarului, trebuie sa facem distinctie intre acestea in functie de continutul raportului juridic real vs. obligational.

Drepturile Uzufructuarului:

In primul plan, al dreptului real propriu-zis, e vorba chiar de atributul uzufructului => uzufructuarul are dreptul sa stapaneasca ca uzufruct bunul, are ius utendi (dreptul de utilizare) si ius fruendi (dreptul de a culege fructele). Ca un corolar, uzufructuarul are o actiune confesorie, actiunea reala prin care poate cere restituirea bunului din mainile oricui s-ar gasi. De asemenea, are si actiunea posesorie. In plus, poate intenta o actiune delictuala (cand exista o clauza ilicita) sau actiuni incheiate cu nudul proprietar sau alte persoane (???).

Obligatiile Uzufructuarului:

Sunt expresia obligatiei generale negative pe care uzufructuarul o are in raport cu nudul proprietar, alaturi de celelalte persoane care alcatuiesc subiectul pasiv general si nedeterminat corespunzator nudei proprietati. Obligatia de a salva substanta bunului este o expresie a aceleiasi obligatii generale negative. Motivatia este aceea ca uzufructuarul nu trebuie sa faca nimic care sa incalce nuda proprietate => daca ar consuma substanta bunului ar incalca aceasta obligatie.

In afara de aceasta, mai exista trei categorii de obligatii:

1. care se nasc in momentul constituirii uzufructului: obligatia de a intocmi inventarul bunurilor mobile si de a constata situatia bunurilor imobile, precum si obligatia de a da o cautiune;
2. care exista in timpul execitarii uzufructului: obligatia de a conserva bunul, ca substanta a dreptului de nuda proprietate, deci nu doar substanta bunului => uzufructuarul trebuie sa aduca la cunostinta nudului proprietar orice incalcare a dreptului de nuda proprietate; de asemenea, are obligatia de a suporta sarcinile bunului precum si cheltuielile care de cuvin uzufructuarului.
3. care se nasc la stingerea uzufructului: obligatia de a restitui bunul si, daca a deteriorat substanta bunului sau l-a distrus, sa plateasca despagubiri.

Drepturile Nudului Proprietar:

Nudul proprietar pastreaza din atributele posesiei asupra bunului: dreptul de a-l apropria, de a-l stapani, nu in calitate de proprietar exclusiv, ci de nud proprietar. In privinta dispozitiei, pastreaza dispozitia juridica cu privire la nuda proprietate si, limitat, dispozitia materiala. Nudul proprietar isi poate apara dreptul prin actiuni in aparare, posesorii, delictuale sau contractuale.

Exemplu: restituirea bunului la incetarea uzufructului poate fi obtinut fie prin actiune contractuala daca uzufructul s-a constituit prin contract, fie prin actiune in revendicare (care e imprescriptibila).

Obligatiile Nudului Proprietar:

Nudul proprietar trebuie sa respecte dreptul uzufructuarului intrucat face parte din subiectul pasiv general si nedeterminat corespunzator dreptului real de uzufruct. Nu trebuie sa faca nimic care sa impovareze exercitarea dreptului de uzufruct. Daca uzufructuarul abuzeaza de folosinta bunului, nudul proprietar poate introduce o actiune de incetare a dreptului de uzufruct sau poate cere restabilirea folosintei normale a bunului, daca nu doreste incetarea dreptului. Daca prin contractul de constituire s-au prevazut si alte obligatii, acesta va fi tinut pe temei contractual sa le respecte.

STINGEREA DREPTULUI:

la moartea titularului sau

la expirarea termenului de constituire a dreptului

la implinirea termenului de 30 de ani pentru persoane juridice

prin consolidare: cand uzufructuarul dobandeste si nuda proprietate

prin neuz/ prescriptie extinctiva de 30 de ani

prin abuz de folosinta

prin pieirea totala a bunului care-i formeaza obiectul

prin uzucapiune

prin desfiintarea titlului nudului proprietar sau prin desfiintarea contractului prin care s-a constituit titlul

DREPTUL DE UZ SI ABITATIE:

= se aplica particularitatile dreptului de uzufruct, singura diferenta importanta intre dreptul de uzufruct si cele de uz si abitatie fiind aceea ca titularul acestor dezmembraminte nu poate ceda dreptul sau, dar nu poate ceda nici emolumentul folosintei bunului. In cazul uzului sau abitatiei, titularul lor poate folosi bunul numai pentru nevoile lui si ale familiei sale => nu poate nici sa-l inchirieze.

Intre uz si abitatie exista o diferenta de obiect: la abitatie, acesta poate fi o locuinta, iar la uz, poate sa fie vorba fie de bunuri mobile, fie imobile, altele decat locuintele. In mod exceptional, titularul poate inchiria o parte din locuinta, care excede nevoile sale si ale familiei sale. Acest fapt nu e permis in situatia dreptului de abitatie constituit pe temeiul Legii 319/ 1944 care reglementeaza drepturile succesorale ale sotului supravietuitor. Intre alte drepturi, aceasta lege prevede ca dreptul de abitatie se constituie daca exista o locuinta in masa succesorala a decedatului si mai exista si alti mostenitori. In acest caz, sotului supravietuitor i se recunoaste dreptul de abitatie pana la partaj sau maxim 1 an de la deces, daca nu se recasatoreste pana atunci.

In celelalte privinte, uzul si abitatia se comporta ca si uzufructul.

DREPTUL DE SERVITUTE:

Exista 2 sensuri ale notiunii, ambele legate de existenta a 2 imobile: fond dominant si fond aservit => poate sa imbrace 2 forme diferite: restrangerea sferei de exercitiu a dreptului de proprietate asupra fiecaruia din imobilele vecine, astfel incat sa se asigure echilibrul necesar in exercitarea celor doua drepturi de proprietate => servitutile au intotdeauna caracter bilateral, fiecare fond e si dominant si aservit.

Servitutile legale si naturale au tocmai aceasta acceptie, de elemente juridice de echilibru in exercitarea dreptului de proprietate asupra fondurilor vecine. Asadar, nu ne aflam im prezenta unor veritabile dezmembraminte ale dreptului de proprietate. Veritabile sunt acele servituti care prevad ca anumite atribute ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit sunt desprinse si exercitate de proprietarul fondului dominant, fie singur, fie impreuna cu proprietarul fondului aservit.

CLASIFICARE:

-dupa continutul juridic:

care nu sunt decat modalitati de realizare a echilibrului intre sferele de exercitiu al dreptului de proprietate asupra unui imobil vecin => pe langa servitutile legale si naturale se pot constitui servituti din aceasta categorie si prin fapta omului.

servituti care prin fapta omului restrang exercitiul dreptului de proprietate asupra fondului aservit si se largeste sfera de exercitiu a atributelor dreptului de proprietate asupra fondului dominant => se creeaza un dezechilibru intre cele 2 sfere de exercitiu in favoarea proprietarului fondului dominant. Nici in acest caz nu e veritabil dezmembramant, totusi, exceptional, prin exercitarea mai larga a atributelor proprietatii asupra fondului dominant se ajunge la o adevarata dispozitie materiala asupra fondului aservit.

Exemplu: proprietarul unei constructii dobandeste prin intelegere cu vecinul dreptul sa-si construiasca acoperisul a.i. apa sa se scurga pe terenul vecin => se modifica substanta terenului prin erodare => exercita practic o dispozitie materiala asupra fondului vecin => e dezmembramant.

3. (Situatia tipica!) Titularul fondului dominant exercita fie singur, fie impreuna cu proprietarul fondului aservit unele dintre atributele dreptului de proprietate asupra aceluiasi fond aservit. => veritabile dezmembraminte.

- dupa caracter: unilaterale (cand unul din fonduri e aservit) si bilaterale (cand fiecare fond e si dominant si aservit)

- dupa natura fondului dominant: urbana sau rurala (cand e asupra unui teren, chiar si la oras) ???

- dupa exercitarea dreptului: continue (odata stabilit, nu e nevoie de exercitarea continua de catre proprietarul fondului dominant) sau necontinue (dupa stabilire, pentru a-si pastra servitutea, proprietarul fondului dominant trebuie s-o exercite)

- dupa manifestarea exterioara: aparente (cand exista mai multe semne distinctive ale manifestarii) sau neaparente

Importanta acestei clasificari este evidenta in cazul servitutilor continue si aparente, deoarece numai ele pot fi dobandite prin uzucapiune!

DEFINITIE: Servitutea este dezmembramantul dreptului de proprietate constituit prin exercitarea de unul singur sau impreuna a unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit de catre titularul dreptului de proprietate asupra fondului dominant, in limitele prevazute in titlul de constituire, precum si cu respectarea limitelor materiale si juridice.

Caracteristici:

• e drept real intermediar, dezmembramant al dreptului de proprietate;
• perpetuu prin natura sa;
• indivizibil si accesoriu;
• Indivizibilitatea: daca exista coproprietate, servitutea se poate constitui cu acordul coproprietarului fondului aservit si profita coproprietarului fondului dominant
• Accesoriu: se manifesta in raport cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant. Daca unul din cele doua fonduri piere, se stinge si servitutea. Desi are caracter accesoriu, ramane drept real principal pentru ca acest caracter priveste dreptul de proprietate, nu un drept de creanta!

EXERCITAREA:

Tine seama de atributele prevazute in titlul de constituire, fie act juridic, fie uzucapiune, fie destinatia proprietatii

STINGEREA:

Fie pe cai specifice, fie prin moduri comune celorlalte dezmembraminte.

DREPTUL DE SUPERFICIE:

Nu are reglementare speciala in C.Civ., totusi existenta sa a fost recunoscuta pe temeiul art. 492 din C. Civ., care sustine ca tot ceea ce se afla pe un teren apartine proprietarului terenului pana nu se dovedeste contrarul. Dovada contrara consta, astfel, in proba dreptului de superficie. Ulterior, prin legi speciale, dreptul de superficie a fost recunoscut expres. El reuneste in continutul sau juridic drepturile de proprietate asupra unei constructii si dreptul de folosinta asupra terenului construit sau plantat => e un dezmembramant in raport cu dreptul de proprietate asupra terenului.

OBS: Se prezinta in forma incipienta sau deplina => se poate dezmembra o proprietate asupra terenului transmis, folosit in scopul de a construi sau planta pe el. Pana la inceperea lucrarilor, superficia e in forma incipienta, apoi se prezinta in forma deplina.