| CATEGORII DOCUMENTE |
DREPTUL URBANISMULUI
In Romania, desi constructiile constituie un domeniu in plina dezvoltare, regimul juridic al acestora si regulile dezvoltarii urbane au ramas in urma acestora.
Urbanismul reprezinta deci inca un domeniu in care dreptul a ramas in urma vietii sociale, in care regulile se fac dupa ce s-a construit si dupa ce, practic, nu se mai poate schimba nimic. Aceasta constatare ne pricinuieste o mare tristete intrucat esteticul ar trebui sa fie parte a vietii noastre si sa se reflecte si in modul in care arata casele noastre, hotelurile, parcurile, sediile institutiilor si ale firmelor si toate celelalte edificii care ne inconjoara.
Dreptul urbanismului, recunoscut ca ramura de drept in alte state europene, nu este inca deplin conturat ca ramura independenta in sistemul juridic romanesc.
In cele ce urmeaza vom incerca sa definim si sa delimitam acest domeniu de altele inrudite din care, in viitor, se va desprinde.
Dreptul urbanismului este o ramura de drept in care se regasesc atat elemente de drept public, cat si de drept privat, care poate fi definit ca un ansamblu de norme juridice referitoare la amenajarea teritoriului si la destinatia acestuia.
Este adevarat ca cele mai multe reguli specifice se regasesc in cadrul dreptului administrativ si fiscal, dar ele trebuie corelate cu normele privind circulatia terenurilor, accesiunea imobiliara, contractele civile, drepturile reale, exproprierea, dreptul mediului etc. Astfel, chiar daca intervin anumite constrangeri de interes general, finalitatea acestei ramuri este una de drept privat intrucat ea se adreseaza indivizilor si comunitatii care folosesc teritoriul.
Caracterele principale
a) Este un drept patrimonial in cadrul caruia se intalnesc doua modalitati de utilizare a dreptului de proprietate:
in primul rand exista o utilizare conforma cu interesul comun care impune ratiuni de gestionare a spatiului, protectia mediului, calitatea vietii si estetica;
in al doilea rand exista un mod de utilizare bazat pe interesul particular al fiecaruia dintre cei implicati.
b) Este un drept in miscare in care trebuie sa existe un echilibru intre stabilitate si modernitate. Astfel, prin normele dreptului urbanismului trebuie sa se asigure atat protejarea patrimoniului economic si cultural national, cat si asigurarea dezvoltarii cerute de societatea moderna care presupune cerinte sporite de locuit, locuri de munca, divertisment si recreere.
c) Este o ramura guvernata de norme imperative in care numai prin exceptie se permit decizii bazate pe oportunitate, majoritatea fiind de legalitate.
d) Este un drept formal in care cele mai multe institutii sunt reglementate strict, iar incalcarile sunt sanctionate.
IZVOARELE DREPTULUI URBANISMULUI
A) IZVOARELE INTERNATIONALE
Spre deosebire de dreptul mediului, dreptul urbanismului este inca putin regasit in normele internationale desi, legaturile existente intre cele doua fac ca dimensiunile internationale ale dreptului mediului sa se rasfranga si asupra dreptului mediului.
In actele internationale notiunile de habitat si edificii urbane se regasesc in:
lucrarile
Conferintei de
lucrarile
Conferintei de
lucrarile
Conferintei de
La nivel comunitar calitatea vietii este un obiectiv al Tratatului de le Roma. In plus, in 1991 Consiliul Europei a adoptat Cartea verde a mediului urban cu scopul declarat de a crea si recreea orase si aglomerari in care mediul sa fie atractiv pentru binele locuitorilor si de a reduce aportul urban la poluarea globala.
Tot la nivel european trebuie sa amintim jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului care s-a pronuntat deseori in legatura cu dreptul de proprietate si garantiile acestuia.
B) IZVOARELE NATIONALE
a) Conform art.3 alin. 3 din Constitutia Romaniei teritoriul este organizat, sub aspect administrativ, in comune, orase si judete. In conditiile legii, unele orase sunt declarate municipii. Art. 33 din acelasi act normativ consacra dreptul oricarei persoane la un mediu sanatos, iar art.41 garanteaza dreptul de proprietate privata.
b) Legea este un alt izvor al ramurii de drept analizate si, din acest punct de vedere, putem sa indicam:
Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul,
Legile nr.71/1996, 171/1997, 5/2000, 351/2001, 575/2001 privind aprobarea planului de amenajare a teritoriului national sectiunile I-V Caile de comunicatie, Apa, Zone protejate, Reteaua de localitati cu modificarile ulterioare si Zone de risc natural.
Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor etc.
c) Acte normative subordonate legii
Ordinul nr.1430/2005 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.50/1991, H.G. NR.525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism etc.
d) Acte ale administratiei publice locale.
Activitatea de urbanism si amenajarea teritoriului
Teritoriul Romaniei constituie spatiul necesar procesului de dezvoltare durabila si este parte a avutiei nationale de care beneficiaza toti cetatenii tarii.
Gestionarea spatiala a teritoriului tarii constituie o activitate obligatorie, continua si de perspectiva, desfasurata in interesul colectivitatilor care il folosesc, in concordanta cu valorile si aspiratiile societatii si cu cerintele integrarii in spatiul european.
Gestionarea spatiala a teritoriului asigura indivizilor si colectivitatilor dreptul de folosire echitabila si responsabilitatea pentru o utilizare eficienta a teritoriului.
Gestionarea se realizeaza prin intermediul amenajarii teritoriului si al urbanismului, care constituie ansambluri de activitati complexe de interes general ce contribuie la dezvoltarea spatiala echilibrata, la protectia patrimoniului natural si construit, precum si la imbunatatirea conditiilor de viata in localitatile urbane si rurale.
Activitatea de amenajare a teritoriului trebuie sa fie: globala, urmarind coordonarea diferitelor politici sectoriale intr-un ansamblu integrat; functionala, trebuind sa tina seama de cadrul natural si construit bazat pe valori de cultura si interese comune; prospectiva, trebuind sa analizeze tendintele de dezvoltare pe termen lung a fenomenelor si interventiilor economice, ecologice, sociale si culturale si sa tina seama de acestea in aplicare; democratica, asigurand participarea populatiei si a reprezentantilor ei politici la adoptarea deciziilor.
Urbanismul trebuie sa reprezinte o activitate:
a) operationala, prin detalierea si delimitarea in teren a prevederilor planurilor de amenajare a teritoriului;
b) integratoare, prin sintetizarea politicilor sectoriale privind gestionarea teritoriului localitatilor;
c) normativa, prin precizarea modalitatilor de utilizare a terenurilor, definirea destinatiilor si gabaritelor de cladiri, inclusiv infrastructura, amenajari si plantatii.
Activitatea de amenajarea a teritoriului si de urbanism trebuie sa se desfasoare cu respectarea autonomiei locale, pe baza principiului parteneriatului, transparentei, descentralizarii serviciilor publice, participarii populatiei in procesul de luare a deciziilor, precum si al dezvoltarii durabile, conform carora deciziile generatiei prezente trebuie sa asigure dezvoltarea, fara a compromite dreptul generatiilor viitoare la existenta si dezvoltare proprie.
De activitatea de amenajare a teritoriului si de urbanism raspund autoritatile administratiei publice centrale si locale.
Amenajarea teritoriului
Scopul de baza al amenajarii teritoriului il constituie armonizarea la nivelul intregului teritoriu a politicilor economice, sociale, ecologice si culturale, stabilite la nivel national si local pentru asigurarea echilibrului in dezvoltarea diferitelor zone ale tarii, urmarindu-se cresterea coeziunii si eficientei relatiilor economice si sociale dintre acestea.
Activitatea de amenajare a teritoriului se exercita pe intregul teritoriu al Romaniei, pe baza principiului ierarhizarii, coeziunii si integrarii spatiale, la nivel national, regional si judetean.
Obiectivele principale ale amenajarii teritoriului sunt urmatoarele:
a) dezvoltarea economica si sociala echilibrata a regiunilor si zonelor, cu respectarea specificului acestora;
b) imbunatatirea calitatii vietii oamenilor si colectivitatilor umane;
c) gestionarea responsabila a resurselor naturale si protectia mediului;
d) utilizarea rationala a teritoriului.
Urbanismul
Urbanismul are ca principal scop stimularea evolutiei complexe a localitatilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt, mediu si lung.
Activitatea de urbanism cuprinde toate localitatile tarii, organizate in retea, pe baza ierarhizarii si distributiei echilibrate a acestora in teritoriu. Aplicarea obiectivelor are in vedere intregul teritoriu administrativ al oraselor si comunelor sau zone din acestea.
Urbanismul urmareste stabilirea directiilor dezvoltarii spatiale a localitatilor urbane si rurale, in acord cu potentialul acestora si cu aspiratiile locuitorilor.
Principalele obiective ale activitatii de urbanism sunt urmatoarele:
a) imbunatatirea conditiilor de viata prin eliminarea disfunctionalitatilor, asigurarea accesului la infrastructuri, servicii publice si locuinte convenabile pentru toti locuitorii;
b) crearea conditiilor pentru satisfacerea cerintelor speciale ale copiilor, varstnicilor si ale persoanelor cu handicap;
c) utilizarea eficienta a terenurilor, in acord cu functiunile urbanistice adecvate; extinderea controlata a zonelor construite;
d) protejarea si punerea in valoare a patrimoniului cultural construit si natural;
e) asigurarea calitatii cadrului construit, amenajat si plantat din toate localitatile urbane si rurale;
f) protejarea localitatilor impotriva dezastrelor naturale.
Activitatile principale de amenajare a teritoriului si de urbanism constau in transpunerea la nivelul intregului teritoriu national a strategiilor, politicilor si programelor de dezvoltare durabila in profil spatial, precum si urmarirea aplicarii acestora in conformitate cu documentatiile de specialitate legal aprobate.
Activitatile conexe de amenajare a teritoriului si de urbanism au ca obiect:
a) cercetarea in domeniul amenajarii teritoriului si al urbanismului si elaborarea studiilor de fundamentare a strategiilor, politicilor si documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism;
b) constituirea, intretinerea, extinderea si dezvoltarea bazei de date si documente;
c) elaborarea strategiilor si politicilor in domeniu;
d) avizarea si aprobarea documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism;
e) elaborarea de acte cu caracter normativ sau de normative in domeniu;
f ) monitorizarea si controlul privind transpunerea in fapt a strategiilor, politicilor, programelor si operatiunilor de amenajare a teritoriului si de urbanism.
Documentatiile de amenajare a teritoriului sunt urmatoarele:
a) Planul de amenajare a teritoriului national;
b) Planul de amenajare a teritoriului zonal;
c) Planul de amenajare a teritoriului judetean.
Planul de amenajare a teritoriului national are caracter director si reprezinta sinteza programelor strategice sectoriale pe termen mediu si lung pentru intregul teritoriu al tarii.
Planul de amenajare a teritoriului national este compus din sectiuni specializate.
Prevederile Planului de amenajare a teritoriului national si ale sectiunilor sale devin obligatorii pentru celelalte planuri de amenajare a teritoriului care le detaliaza.
Sectiunile Planului de amenajare a teritoriului national sunt: Cai de comunicatie, Ape, Zone protejate, Reteaua de localitati, Zone de risc natural, Turismul, Dezvoltarea rurala. Prin lege se pot aproba si alte sectiuni.
Planul de amenajare a teritoriului judetean are caracter director si reprezinta expresia spatiala a programului de dezvoltare socioeconomica a judetului. Planul de amenajare a teritoriului judetean se coreleaza cu Planul de amenajare a teritoriului national, cu Planul de amenajare a teritoriului zonal, cu programele guvernamentale sectoriale, precum si cu alte programe de dezvoltare.
Prevederile Planului de amenajare a teritoriului judetean devin obligatorii pentru celelalte planuri de amenajare a teritoriului si de urbanism care le detaliaza.
Fiecare judet trebuie sa detina Planul de amenajare a teritoriului judetean si sa il reactualizeze periodic, la 5-10 ani, in functie de politicile si de programele de dezvoltare ale judetului.
Planul de amenajare a teritoriului zonal are rol director si se realizeaza in vederea solutionarii unor probleme specifice ale unor teritorii. Aceste teritorii pot fi:
a) intercomunale sau interorasenesti, compuse din unitati administrativ-teritoriale de baza, comune si orase;
b) interjudetene, ingloband parti din judete sau judete intregi;
c) regionale, compuse din mai multe judete.
Documentatii de urbanism
Documentatiile de urbanism se refera la localitatile urbane si rurale si reglementeaza utilizarea terenurilor si conditiile de ocupare a acestora cu constructii.
Documentatiile de urbanism transpun la nivelul localitatilor urbane si rurale propunerile cuprinse in planurile de amenajare a teritoriului national, zonal si judetean.
Documentatiile de urbanism au caracter de reglementare specifica si stabilesc reguli ce se aplica direct asupra localitatilor si partilor din acestea pana la nivelul parcelelor cadastrale, constituind elemente de fundamentare obligatorii pentru eliberarea certificatelor de urbanism.
Documentatiile de urbanism sunt urmatoarele:
a) Planul urbanistic general si regulamentul local aferent acestuia;
b) Planul urbanistic zonal si regulamentul local aferent acestuia;
c) Planul urbanistic de detaliu.
Planul urbanistic general are caracter director si de reglementare operationala. Fiecare localitate trebuie sa intocmeasca Planul urbanistic general, sa il actualizeze la 5-10 ani si sa il aprobe, acesta constituind baza legala pentru realizarea programelor si actiunilor de dezvoltare.
Planul urbanistic general cuprinde reglementari pe termen scurt, la nivelul intregii unitati administrativ-teritoriale de baza, cu privire la:
a) stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan in relatie cu teritoriul administrativ al localitatii;
b) stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan;
c) zonificarea functionala in corelatie cu organizarea retelei de circulatie;
d) delimitarea zonelor afectate de servituti publice;
e) modernizarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare;
f) stabilirea zonelor protejate si de protectie a monumentelor istorice;
g) formele de proprietate si circulatia juridica a terenurilor;
h) precizarea conditiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si plantate.
Planul urbanistic general cuprinde prevederi pe termen mediu si lung cu privire la:
a) evolutia in perspectiva a localitatii;
b) directiile de dezvoltare functionala in teritoriu;
c) traseele coridoarelor de circulatie si de echipare prevazute in planurile de amenajare a teritoriului national, zonal si judetean.
Planul urbanistic zonal are caracter de reglementare specifica detaliata si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe cu prevederile Planului urbanistic general a unei zone delimitate din teritoriul localitatii.
Planul urbanistic zonal cuprinde reglementari asupra zonei referitoare la:
a) organizarea retelei stradale;
b) organizarea arhitectural-urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane;
c) modul de utilizare a terenurilor;
d) dezvoltarea infrastructurii edilitare;
e) statutul juridic si circulatia terenurilor;
f) protejarea monumentelor istorice si servituti in zonele de protectie ale acestora.
Elaborarea Planului urbanistic zonal este obligatorie in cazul:
a) zonelor centrale ale localitatilor;
b) zonelor protejate si de protectie a monumentelor, a complexelor de odihna si agrement, a parcurilor industriale, a parcelarilor;
c) altor zone stabilite de autoritatile publice locale din localitati, potrivit legii.
Stabilirea zonelor pentru care se intocmesc planuri urbanistice zonale obligatorii se face de regula in Planul urbanistic general.
Planul urbanistic de detaliu are exclusiv caracter de reglementare specifica, prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara a unuia sau mai multor obiective pe una sau mai multe parcele adiacente, pe unul sau mai multe amplasamente, in corelare cu vecinatatile imediate.
Planul urbanistic de detaliu cuprinde reglementari cu privire la:
a) asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;
b) permisivitati si constrangeri urbanistice privind volumele construite si amenajarile;
c) relatiile functionale si estetice cu vecinatatea;
d) compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;
e) regimul juridic si circulatia terenurilor si constructiilor.
Planul urbanistic de detaliu se elaboreaza numai pentru reglementarea amanuntita a prevederilor stabilite prin Planul urbanistic general, Planul urbanistic zonal sau pentru stabilirea conditiilor de construire.
Regulamentul general de urbanism reprezinta sistemul de norme tehnice, juridice si economice care sta la baza elaborarii planurilor de urbanism, precum si a regulamentelor locale de urbanism.
Regulamentul local de urbanism pentru intreaga unitate administrativ-teritoriala, aferent Planului urbanistic general, sau pentru o parte a acesteia, aferent Planului urbanistic zonal, cuprinde si detaliaza prevederile Planului urbanistic general si ale Planului urbanistic zonal referitoare la modul concret de utilizare a terenurilor, precum si de amplasare, dimensionare si realizare a volumelor construite, amenajarilor si plantatiilor.
Dupa aprobare Planul urbanistic general, Planul urbanistic zonal si Planul urbanistic de detaliu impreuna cu regulamentele locale de urbanism aferente sunt opozabile in justitie.
Initiativa elaborarii documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism apartine colectivitatilor locale, prin autoritatile deliberative si executive, Guvernului, precum si persoanelor fizice sau juridice interesate in amenajarea teritoriului si in dezvoltarea localitatilor.
Autorizarea efectuarii constructiilor
Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare. Autorizatia de construire sau de desfiintare se emite la solicitarea detinatorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren si/sau constructii - ori a altui act care confera dreptul de construire sau de desfiintare, in conditiile legii.
Autorizatia de construire constituie actul de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.
Autorizatia de construire se emite in temeiul si cu respectarea prevederilor documentatiilor de urbanism, avizate si aprobate potrivit legii.
Prin exceptare de la prevederile alin. (2) se pot emite autorizatii de construire si fara documentatii de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate, pentru:
a) lucrari de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare si de conservare a cladirilor de orice fel, cu conditia mentinerii aceleiasi functiuni, a suprafetei construite la sol si a volumetriei acestora;
b) lucrari de reparare privind cai de comunicatie, dotari tehnico-edilitare si altele asemenea, fara modificarea traseului si, dupa caz, a functionalitatii acestora;
c) lucrari de reparare privind imprejurimi, mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri si gradini publice, piete pietonale si celelalte lucrari de amenajare a spatiilor publice;
d) lucrari de cercetare si de prospectare a terenurilor - foraje si excavari -, necesare in vederea efectuarii studiilor geotehnice, exploatarilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze si petrol, precum si altor exploatari;
e) organizarea de tabere de corturi.
Autorizatia de construire se elibereaza pentru:
a) lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora;
b) lucrari de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum si orice alte lucrari, indiferent de valoarea lor, care urmeaza sa fie efectuate la constructii reprezentand monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protectie, stabilite potrivit legii;
c) lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare si reabilitare privind cai de comunicatie, inclusiv lucrari de arta, retele si dotari tehnico-edilitare, lucrari hidrotehnice, amenajari de albii, lucrari de imbunatatiri funciare, lucrari de instalatii de infrastructura, noi capacitati de producere, transport, distributie a energiei electrice si/sau termice, precum si de reabilitare si retehnologizare a celor existente;
d) imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri, piete si alte lucrari de amenajare a spatiilor publice;
e) lucrari de foraje si excavari necesare in vederea efectuarii studiilor geotehnice, prospectiunilor geologice, exploatarilor de cariere, balastiere, sonde de gaze si petrol, precum si alte exploatari de suprafata sau subterane;
f) lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu necesare in vederea organizarii executiei lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate o data cu acestea;
g) organizarea de tabere de corturi, casute sau de rulote;
h) lucrari de constructii cu caracter provizoriu: chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere situate pe caile si spatiile publice, corpuri si panouri de afisaj, firme si reclame, precum si anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole situate in extravilan;
i) cimitire - noi si extinderi.
Autorizatiile de construire se emit de presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti, de primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucuresti, ai oraselor si comunelor.
In vederea simplificarii procedurii de autorizare, emitentul autorizatiei are obligatia sa organizeze structuri de specialitate, in vederea emiterii acordului unic, respectiv a obtinerii, in numele solicitantului, a avizelor legale necesare autorizarii, pentru:
a) racordarea la retelele de utilitati, in conditiile impuse de caracteristicile si de amplasamentul retelelor de transport energetic sau tehnologic din zona de amplasament;
b) racordarea la reteaua cailor de comunicatii;
c) prevenirea si stingerea incendiilor, apararea civila, protectia mediului si a sanatatii populatiei.
Pentru asigurarea functionarii structurilor de specialitate, consiliile judetene si locale pot stabili taxe pe tipuri de lucrari, in raport cu numarul de avize necesare, in conditiile legii.
In vederea organizarii structurii de specialitate pentru emiterea acordului unic, prevazuta la alin. (1), regiile si societatile comerciale publice ori private care administreaza si/sau exploateaza utilitati urbane au obligatia desemnarii unui reprezentant cu drepturi depline.
Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile administratiei publice, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzand avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii.
Certificatul de urbanism se emite de autoritatile prevazute de lege, abilitate sa autorizeze lucrarile de constructii, si se elibereaza solicitantului in termen de cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, mentionandu-se in mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.
Certificatul de urbanism se semneaza de catre presedintele consiliului judetean sau de primar, dupa caz, de secretar si de arhitectul-sef sau de catre persoana cu responsabilitate in domeniul amenajarii teritoriului si urbanismului din aparatul propriu al autoritatii administratiei publice emitente, responsabilitatea emiterii acestuia revenind semnatarilor, potrivit atributiilor stabilite conform legii.
In vederea eliberarii certificatului de urbanism solicitantul - orice persoana fizica sau juridica interesata - se va adresa autoritatilor prevazute cu o cerere care va cuprinde atat elementele de identificare a imobilului pentru care se solicita certificatul de urbanism, cat si elementele care definesc scopul solicitarii.
Certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii.
Certificatul de urbanism se emite, potrivit legii, si in vederea concesionarii de terenuri, a adjudecarii prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice in faza 'Studiu de fezabilitate' si pentru cereri in justitie si operatiuni notariale privind circulatia imobiliara atunci cand operatiunile respective au ca obiect imparteli ori comasari de parcele solicitate in scopul realizarii de lucrari de constructii, precum si constituirea unei servituti de trecere cu privire la un imobil. Operatiunile juridice mentionate se efectueaza numai in baza certificatului de urbanism, iar nerespectarea acestor prevederi se sanctioneaza cu nulitatea actului.
Autorizatia de construire se emite in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, pe baza documentatiei depuse de petent, care va cuprinde:
a) certificatul de urbanism;
b) dovada titlului asupra terenului si/sau constructiilor;
c) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii;
d) avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism;
e) dovada privind achitarea taxelor legale.
Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii este extras din proiectul tehnic si se elaboreaza in conformitate cu continutul-cadru prevazut in anexa nr. 1, in concordanta cu cerintele certificatului de urbanism, cu continutul avizelor si al acordurilor cerute prin acesta, si se intocmeste, se semneaza si se verifica, potrivit legii.
In situatia depunerii unei documentatii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de 5 zile de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare in vederea completarii acesteia.
Executarea lucrarilor de constructii se poate face numai pe baza proiectului tehnic si a detaliilor de executie.
Autoritatea emitenta a autorizatiei de construire stabileste o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. In aceasta situatie, valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, in conformitate cu proiectul tehnic.
Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire. In situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism.
Prin exceptie, in cazul justificat in care lucrarile de constructii nu pot fi incepute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autoritatii emitente prelungirea valabilitatii autorizatiei cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acesteia. Prelungirea valabilitatii autorizatiei se poate acorda o singura data si pentru o perioada nu mai mare de 12 luni.
Investitorul are obligatia sa instiinteze autoritatea emitenta a autorizatiei de construire, precum si inspectoratul teritorial in constructii asupra datei la care vor incepe lucrarile autorizate. In caz contrar, daca constatarea faptei de incepere a lucrarilor fara instiintare s-a facut in termenul de valabilitate a autorizatiei, data inceperii lucrarilor se considera ca fiind ziua urmatoare datei de emitere a autorizatiei.
Autorizatia de construire se emite daca sunt indeplinite cumulativ conditiile cerute pentru prezenta lege. Autoritatea emitenta a autorizatiei nu este responsabila pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existenta, la momentul emiterii actului, a unor litigii aflate pe rolul instantelor judecatoresti privind imobilul - teren si/sau constructii - apartinand exclusiv solicitantului.
Nu se emit autorizatii provizorii.
Autorizatia de construire se semneaza de presedintele consiliului judetean sau de primar, dupa caz, de secretar si de arhitectul-sef sau de persoana cu responsabilitate in domeniul amenajarii teritoriului si urbanismului din aparatul propriu al autoritatii administratiei publice emitente, responsabilitatea emiterii autorizatiilor revenind semnatarilor, potrivit atributiilor stabilite conform legii.
Valabilitatea autorizatiei se mentine in cazul schimbarii investitorului, inaintea finalizarii lucrarilor, cu conditia respectarii prevederilor acesteia si a transcrierii actelor care confera dreptul de construire.
In situatia in care in timpul executiei lucrarilor, si numai in perioada de valabilitate a autorizatiei de construire, survin modificari privind constructia autorizata, care conduc la necesitatea modificarii acesteia, titularul are obligatia de a solicita o noua autorizatie, potrivit legii. Pentru obtinerea noii autorizatii de construire solicitantul va depune o documentatie, elaborata cu conditia incadrarii noilor propuneri in prevederile documentatiilor de urbanism aprobate si numai in limitele avizelor si acordurilor obtinute pentru autorizatia initiala. Nu este necesara emiterea unui nou certificat de urbanism.
Autorizatia de construire pentru lucrarile de interventie de prima necesitate in cazuri de avarii, accidente tehnice, calamitati ori alte evenimente cu caracter exceptional, se emite imediat de catre autoritatea administratiei publice abilitata, conform legii, urmand ca documentatia legala necesara sa fie definitivata pe parcursul sau la incheierea executarii lucrarilor, cu respectarea avizelor legale.
Primariile pot dezafecta constructiile, proprietate a unitatii administrativ-teritoriale, aflate in stare avansata de degradare si care pun in pericol siguranta publica, cu exceptia constructiilor monument istoric, pe baza de autorizatie de desfiintare emisa in conditiile alin. (16), cu obligatia de a se intocmi documentatii specifice in conformitate cu prevederile cuprinse in anexa nr. 1.
Taxa pentru eliberarea autorizatiei de construire se calculeaza potrivit legii.
Taxa pentru prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire se calculeaza la 30% din valoarea initiala a taxei de autorizare.
Institutiile abilitate prin lege sa emita avize si acorduri in vederea autorizarii lucrarilor de constructii, altele decat cele prevazute la art. 5 alin. (1), au obligatia emiterii acestora in termen de maximum 15 zile de la data inregistrarii cererii/documentatiei, dupa caz, direct structurilor organizate de consiliile judetene si locale sau, dupa caz, solicitantului.
Demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, partiala sau totala, a constructiilor si instalatiilor aferente constructiilor, a instalatiilor si utilajelor tehnologice, inclusiv elementele de constructii de sustinere a acestora, inchiderea de cariere si exploatari de suprafata si subterane, precum si a oricaror amenajari se fac numai pe baza autorizatiei de desfiintare obtinute in prealabil.
Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora.
Proiectele pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, precum si proiectele tehnice, pe baza carora se intocmesc acestea, se elaboreaza de colective tehnice de specialitate, se insusesc si se semneaza de cadre tehnice cu pregatire superioara numai din domeniul arhitecturii, constructiilor si instalatiilor pentru constructii, astfel:
a) de arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru proiectarea partii de arhitectura pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si a celor subterane;
b) de ingineri constructori si de instalatii, cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partile de inginerie in domeniile specifice, pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si subterane, precum si la instalatiile aferente acestora;
c) de conductor arhitect, urbanist si/sau de subinginer de constructii, cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru cladiri de importanta redusa si aflate in afara zonelor protejate, stabilite conform legii.
Semnarea documentatiilor de catre persoanele prevazute la alin. (1) angajeaza raspunderea acestora in conditiile legii.
Pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii in zonele asupra carora s-a instituit, potrivit legii, un anumit regim de protectie prevazut in planurile de amenajare a teritoriului si in documentatiile de urbanism aprobate, se va proceda dupa cum urmeaza:
a) in zonele construite protejate, in zonele de protectie a monumentelor istorice, definite potrivit legii, si in ansamblurile de arhitectura si siturile arheologice, solicitantul va obtine avizul conform al Ministerului Culturii si Cultelor, pe baza documentatiilor de urbanism avizate si aprobate conform legii;
b) in cazul lucrarilor de interventii asupra constructiilor monumente istorice, pe langa avizul Ministerului Culturii si Cultelor se vor obtine avizele specifice cerintelor de calitate a constructiilor, potrivit prevederilor legale;
c) in zonele naturale protejate, stabilite potrivit legii, in zonele de siguranta si protectie ale amenajarilor hidrotehnice de interes public, precum si in alte arii protejate solicitantul va obtine avizul Ministerului Mediului si Gospodaririi Apelor si al Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale;
d) in zonele de siguranta si de protectie a infrastructurilor de transport de interes public, precum si in zonele aferente construirii cailor de comunicatie, stabilite prin documentatiile de amenajare a teritoriului si/sau de urbanism, se va obtine si autorizatia Ministerului Transporturilor, Constructiilor si Turismului, conform prevederilor legale;
e) in zonele unde s-a instituit alt tip de restrictie solicitantul va obtine avizul organismelor competente.
Se pot executa fara autorizatie de construire urmatoarele lucrari care nu modifica structura de rezistenta, caracteristicile initiale ale constructiilor sau aspectul arhitectural al acestora:
a) reparatii la imprejmuiri, acoperisuri, invelitori sau terase, atunci cand nu se schimba forma acestora si materialele din care sunt executate;
b) reparatii si inlocuiri de tamplarie interioara si exterioara, daca se pastreaza forma, dimensiunile golurilor si tamplariei;
c) reparatii si inlocuiri de sobe de incalzit;
d) zugraveli si vopsitorii interioare;
e) zugraveli si vopsitorii exterioare, daca nu se modifica elementele de fatada si culorile cladirilor;
f) reparatii la instalatiile interioare, la bransamentele si racordurile exterioare, de orice fel, aferente constructiilor, in limitele proprietatii, montarea sistemelor locale de incalzire si de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate, precum si montarea aparatelor individuale de climatizare si/sau de contorizare a consumurilor de utilitati;
g) reparatii si inlocuiri la pardoseli;
h) reparatii si inlocuiri la finisaje interioare si exterioare - tencuieli, placaje, altele asemenea -, la trotuare, la ziduri de sprijin si la scari de acces, fara modificarea calitatii si a aspectului elementelor constructive;
i) lucrari de intretinere la caile de comunicatie si la instalatiile aferente;
j) lucrari de investigare, cercetare, expertizare, conservare si restaurare a componentelor artistice ale constructiilor prevazute la art. 3 lit. b), cu avizul Ministerului Culturii si Cultelor si al autoritatii administratiei publice judetene sau locale, dupa caz;
k) lucrari de foraje si sondaje geotehnice pentru constructii de importanta normala sau redusa, situate in afara zonelor de protectie instituite pentru zacaminte acvifere;
l) lucrari de constructii funerare subterane si supraterane, cu avizul administratiei cimitirului.
Se pot executa fara autorizatie de construire si lucrari pentru amplasarea de tonete, pupitre acoperite sau inchise, destinate difuzarii si comercializarii presei, cartilor si florilor, care sunt amplasate direct pe sol, fara fundatii si platforme, precum si fara racorduri si/sau bransamente la utilitati urbane, cu exceptia energiei electrice.
Autorizatiile de construire sau de desfiintare, emise cu incalcarea prevederilor legale, pot fi anulate de catre instantele de contencios administrativ, potrivit legii. Anularea autorizatiilor de construire sau de desfiintare poate fi ceruta, in conditiile legii, si de catre prefect, inclusiv la sesizarea expresa a organelor de control ale Inspectoratului de Stat in Constructii.
O data cu introducerea actiunii se pot solicita instantei judecatoresti suspendarea autorizatiei de construire sau desfiintare si oprirea executarii lucrarilor, pana la solutionarea pe fond a cauzei.
Certificatul de urbanism se emite in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente acestora, inclusiv pentru desfiintarea constructiilor ori a altor amenajari, precum si, pentru:
a) concesionarea de terenuri;
b) adjudecarea prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice in faza de 'Studiu de fezabilitate';
c) cereri in justitie si operatiuni notariale privind circulatia imobiliara care au ca obiect imparteli ori comasari de parcele (dezmembrarea de parcele prin lotizare sau imparteala respectiv alipirea sau dezlipirea de parcele) solicitate in scopul realizarii lucrarilor de constructii;
d) constituirea unei servituti de trecere cu privire la un imobil.
Pentru aceeasi parcela (imobil) se pot emite certificate de urbanism mai multor solicitanti, indiferent de calitatea acestora in raport cu proprietatea asupra parcelei. In aceasta situatie certificatele de urbanism urmeaza a avea acelasi continut cu caracter de informare (privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului) pentru toti solicitantii.
Solicitantul certificatului de urbanism poate fi orice persoana fizica sau juridica interesata sa cunoasca informatii cu privire la un imobil - teren si/sau constructii.
Pentru emiterea certificatului de urbanism, nu este necesar ca solicitantul sa detina un titlu asupra imobilului, actul avand un caracter de informare.
Certificatul de urbanism se intocmeste in conformitate cu prevederile documentatiilor de urbanism (P.U.G., P.U.Z. etc.), iar pentru investitiile care depasesc limita unei unitati administrativ-teritoriale se poate intocmi si pe baza planurilor de amenajare a teritoriului (P.A.T.N., P.A.T.Z, P.A.T.J.), aprobate potrivit legii.
In cazul in care scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului (functiune, accesibilitate, relatii de vecinatate etc.) nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism si/sau de amenajare a teritoriului aprobate, ori daca particularitatile amplasamentului (suprafata neconstruibila ca urmare a unor interdictii sau servituti, a unor zone de protectie a dotarilor de infrastructura, rezerve de teren pentru investitii de interes public etc.) nu permit realizarea investitiei, certificatul de urbanism se elibereaza cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a imposibilitatii emiterii unei autorizatii de construire pentru obiectivul propus.
In situatii deosebite, in functie de conditiile specifice de amplasament (pozitia terenului in ansamblul localitatii ori al teritoriului) si/sau de importanta si complexitatea obiectivului de investitii si daca prevederile documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului aprobate nu furnizeaza suficiente elemente necesare autorizarii, ori daca se solicita o derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism sau de amenajare a teritoriului aprobate, emitentul poate cere suplimentar, prin certificatul de urbanism:
a) elaborarea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) ori de detaliu (P.U.D.), dupa caz, urmand ca, dupa aprobare, prevederile acestuia sa fie preluate in cadrul P.U.G. ori P.A.T.J.; in certificatul de urbanism se va face mentiunea ca proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (P.A.C.) se va putea intocmi numai dupa aprobarea documentatiei de urbanism si cu obligativitatea respectarii intocmai a prevederilor acesteia;
b) completarea, dupa caz, a documentatiilor care insotesc cererea pentru eliberarea autorizatiei de construire cu urmatoarele studii, avize, expertize:
1. studii de specialitate: de circulatie, istoric, de amenajare peisagistica, de impact asupra mediului (numai la solicitarea autoritatii de protectie a mediului);
2. avize de la organismele competente pentru zonele asupra carora s-a instituit un anumit regim de protectie sau de restrictii de construire (protectia zonelor naturale; protejarea monumentelor istorice; zone cu trafic aerian; vecinatatea constructiilor si ansamblurilor cu caracter militar; drumuri; retele electrice si de telecomunicatii; magistrale de transport de gaze, de produse petroliere; cai ferate si navigabile; cursuri de apa; statii meteo; surse si gospodarii de apa, amenajari de imbunatatiri funciare etc);
3. expertize tehnice.
Pentru lucrari la constructiile existente (reparatii, consolidari, schimbari de destinatie a spatiilor interioare etc.), daca prin acestea nu se aduc cladirilor modificari de natura urbanistica ori daca noua functiune este compatibila cu reglementarile urbanistice ale zonei, nu este necesara intocmirea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) ori de detaliu (P.U.D.), dupa caz.
Depunerea documentatiei
In vederea emiterii certificatului de urbanism solicitantul trebuie sa depuna la emitent urmatoarele acte:
Documentele necesare emiterii certificatului de urbanism
a) cerere-tip (formularul-model F.1 - 'Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism') completata in conformitate cu precizarile privind completarea acesteia, cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, precum si cu precizarea scopului solicitarii actului;
b) planuri topografice sau cadastrale la scarile 1:500, 1:2000 sau 1:10.000, dupa caz, - vizate de Oficiul de cadastru si publicitate imobiliara al judetului sau al municipiului Bucuresti, dupa caz -, cu indicarea imobilului - teren si/sau constructii; (2 exemplare) (planurile se obtin contra-cost de la unitatea teritoriala specializata care le gestioneaza)
c) documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (in copie).
Conform precizarilor privind completarea formularului-model F.1, elementul principal de identificare a imobilului este adresa postala, completata cu planul topografic sau cadastral, dupa caz, iar in lipsa acestuia, cu oricare alte elemente de identificare disponibile (asa cum sunt mentionate in precizarile la cerere).
Potrivit legii, certificatul de urbanism este un act de informare privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, precum si cerintele urbanistice specifice amplasamentului, determinate in conformitate cu prevederile documentatiilor de urbanism avizate si aprobate, document care se elibereaza, la cerere, oricarui solicitant - persoana fizica sau persoana juridica - nefiind necesara prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care sa ateste dreptul de proprietate.
Se interzice emitentului sa conditioneze emiterea certificatului de urbanism de elaborarea prealabila a unei documentatii de urbanism pentru imobilul in cauza, precum si a oricaror documentatii tehnice de definire a scopului solicitarii.
Potrivit Legii, certificatul de urbanism nu tine loc de autorizatie de construire/desfiintare si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii.
Cererea tip pentru eliberarea certificatului de urbanism (formularul-model F.1) se procura, contra cost, de la emitent si se completeaza cu datele solicitate.
La depunerea cererii-tip, emitentul comunica solicitantului cuantumul taxei necesare eliberarii certificatului de urbanism, calculat potrivit reglementarilor legate in vigoare, solicitantul avand obligatia de a achita taxa de indata si de a prezenta copia documentului de plata.
Verificarea continutului documentatiei
Verificarea continutului documentatiei depuse pentru obtinerea certificatului de urbanism se efectueaza in cadrul structurilor (compartimentelor) de specialitate organizate in cadrul consiliului judetean sau al primariei, dupa caz, constatandu-se daca:
a) cererea este corect adresata emitentului - presedintele consiliului judetean, primarul general al municipiului Bucuresti, sau primarul, dupa caz - conform competentelor de emitere stabilite de Lege;
b) cererea tip este completata corect;
c) elementele de identificare privind solicitantul si imobilul sunt suficiente, potrivit precizarilor privind completarea formularului 'Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism' (farmularul-model F.1);
d) este precizat (declarat) scopul pentru care se solicita certificatul de urbanism;
e) exista documentul de plata a taxei pentru emiterea certificatului de urbanism.
Documentatia incompleta sau cu elemente de identificare insuficiente se returneaza solicitantului in vederea refacerii ori completarii, dupa caz, in termen de 5 zile de la data inregistrarii cererii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare pentru completarea documentatiei.
In aceasta situatie, termenul prevazut de Lege pentru eliberarea certificatului de urbanism (de cel mult 30 de zile) curge de la data depunerii documentatiei complete.
In situatia restituirii actelor incomplete taxa incasata nu se restituie, urmand a fi utilizata pentru eliberarea certificatului de urbanism dupa depunerea documentatiei complete.
Redactarea certificatului de urbanism
Certificatul de urbanism se redacteaza in baza cererii si a documentatiei complete depuse, in deplina concordanta cu prevederile documentatiilor de urbanism aprobate si cu situatia reala din teren la data solicitarii.
Certificatul de urbanism solicitat in vederea realizarii unor lucrari de constructii se redacteaza facandu-se specificarile necesare privind:
a) regimul juridic, economic si tehnic al imobilului;
b) incadrarea/neincadrarea lucrarilor in prevederile documentatiilor de urbanism si/sau de amenajare a teritoriului aprobate;
c) nominalizarea avizelor si acordurilor care trebuie sa insoteasca proiectul de autorizare, atat cele care se obtin pe plan local de catre emitentul autorizatiei de construire, in vederea emiterii acordului unic, cat si cele care urmeaza sa se obtina pe plan central prin grija solicitantului;
d) necesitatea intocmirii, dupa caz, a unor documentatii de urbanism suplimentare, de tip P.U.Z. sau P.U.D., care sa justifice solutia urbanistica propusa, sau sa modifice reglementarile urbanistice existente pentru zona de amplasament, dupa caz, in conformitate cu prevederile art. 28 alin. (3), cu indicarea elementelor tematice care urmeaza a fi rezolvate prin acestea.
In Certificatul de urbanism se inscriu informatiile cunoscute de emitent la data emiterii extrase din documentatiile de urbanism si din regulamentele de urbanism aferente, avizate si aprobate potrivit legii, sau in lipsa acestora din Regulamentul general de Urbanism -RGU - aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 525/1996, republicata, privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului - teren si/sau constructii -, dupa cum urmeaza:
a) Regimul juridic:
1. situarea imobilului in intravilan sau in afara acestuia;
2. natura proprietatii sau titlul asupra imobilului;
3. servitutile care greveaza asupra imobilului, dreptul de preemtiune, zona de utilitate publica;
4. includerea imobilului in listele monumentelor istorice si/sau ale naturii ori in zona de protectie a acestora, dupa caz.
b) Regimul economic:
1. folosinta actuala;
2. destinatia stabilita prin planurile de urbanism si de amenajare a teritoriului aprobate;
3. reglementari ale administratiei publice centrale si/sau locale cu privire la obligatiile fiscale ale investitorului;
4. alte prevederi rezultate clin hotararile consiliului local sau judetean cu privire la zona in care se afla imobilul.
c) Regimul tehnic:
1. informatii extrase din documentatiile de urbanism, inclusiv din regulamentele de urbanism aferente, ori din planurile de amenajare a teritoriului, dupa caz, precum si restrictiile impuse, in situatia in care asupra imobilului este instituit un regim urbanistic special (zona protejata, interdictii temporare sau definitive de construire); in functie de complexitatea si de volumul informatiilor, acestea se vor putea prezenta si intr-o anexa la certificatul de urbanism (cu mentiunea expresa ca aceasta face parte integranta din certificatul de urbanism);
2. obligatii/constrangeri de natura urbanistica ce vor fi avute in vedere la priectarea investitiei:
(i) regimul de aliniere a terenului si constructiilor fata de drumurile publice adiacente;
(ii) retragerile si distantele obligatorii la amplasarea constructiilor fata de proprietatile vecine;
(iii) elemente privind volumetria si/sau aspectul general al cladirilor in raport cu imobilele invecinate, precum si alte prevederi extrase din documentatii de urbanism, din regulamentul local de urbanism, din P.U.Z., P.U.D. sau din Regulamentul General de Urbanism, dupa caz.
(iv) inaltimea maxima admisa pentru constructiile noi (totala, la cornisa, la coama, dupa caz) si caracteristicile volumetrice ale acestora, exprimate atat in numar de niveluri, cat si in dimensiuni reale (metri);
(v) procentul maxim de ocupare a terenului (POT) si coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT), raportate la suprafata de teren corespunzatoare zonei din parcela care face obiectul solicitarii;
(vi) dimensiunile si suprafetele minime si/sau maxime ale parcelelor (in cazul proiectelor de parcelare);
3. echiparea cu utilitati existente si referinte cu privire la noi capacitati prevazute prin studiile si documentatiile anterior aprobate (apa, canalizare, gaze, energie electrica, energie termica, telecomunicatii, transport urban etc.);
4. circulatia pietonilor si a autovehiculelor, accesele auto si parcajele necesare in zona, potrivit studiilor si proiectelor anterior aprobate.
In vederea incadrarii investitiei in regulile urbanistice aprobate, certificatului de urbanism i se anexeaza planul cadastral sau topografic pe care emitentul are obligatia de a marca limitele edificabilului, retragerile obligatorii si alte elemente extrase din documentatiile de urbanism, pentru a fi respectate in proiectarea investitiei.
Prin certificatul de urbanism, urmare unei analize riguroase, emitentul stabileste, impreuna cu reprezentantii imputerniciti ai serviciilor deconcentrate ale administratiei publice centrale, lista avizelor si/sau acordurilor legale strict necesare autorizarii executarii lucrarilor de constructii, inclusiv pentru organizarea executiei lucrarilor, selectate, dupa caz, din structura prezentata in Anexa nr. 2 la normele metodologice.
In cazul interventiilor necesare pentru consolidarea si/sau reabilitarea cladirilor colective de orice fel (cu mai multi proprietari in acelasi imobil), in situatia in care unii proprietari nu isi dau acordul, in vederea urgentarii autorizarii si a demararii lucrarilor de consolidare, lipsa acordului acestora va putea fi suplinita de hotararea asociatiei de proprietari, adoptata in conditiile legii.
Emitentul certificatului de urbanism are obligatia de a inscrie in rubrica rezervata scopul utilizarii actului, in conformitate cu declaratia solicitantului.
In cazul in care scopul pentru care se solicita eliberarea certificatului de urbanism nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului aprobate, certificatul de urbanism se elibereaza cu mentionarea incompatibilitatilor rezultate, inclusiv posibilitatea/imposibilitatea realizarii obiectivului de investitii.
Certificatul de urbanism se completeaza, in functie de scopul pentru care a fost solicitat, dupa cum urmeaza:
a) pentru operatiuni notariale privind circulatia imobiliara, precum si in situatia in care scopul declarat este de executie de lucrari de constructii, formularul se completeaza pana la pct.3 inclusiv;
b) pentru situatia in care scopul declarat este realizarea de lucrari de constructii se completeaza in totalitate
c) pentru cererii in justitie se va completa in functie de cerintele acestora.
In vederea autorizarii executarii lucrarilor de bransamente/racorduri, prin certificatul de urbanism se solicita: proiectul de executie, contractul pe baza caruia se executa lucrarile, taxa pentru ocuparea domeniului public, avizul Administratiei Domeniului Public/Administratiei strazilor, avizele administratorilor/furnizorilor de retele, dupa caz, avizul Comisiei de coordonare retele (pentru extinderi).
Semnarea certificatului de urbanism
Certificatul de urbanism se emite si se semneaza de aceeasi autoritate abilitata sa emita autorizatia de construire/desfiintare, respectiv de catre presedintele consiliului judetean, primarul general al municipiului Bucuresti sau de primar, dupa caz. Alaturi de autoritatea administratiei publice emitente, certificatul de urbanism se mai semneaza de secretarul general ori de secretar, precum si de arhitectul-sef (acolo unde nu este instituita functia de arhitect-sef, se semneaza de catre persoana cu responsabilitate in domeniul amenajarii teritoriului si urbanismului din aparatul propriu al autoritatii administratiei publice emitente). Responsabilitatea emiterii certificatului de urbanism revine tuturor semnatarilor acestuia, potrivit atributiilor stabilite in conformitate cu prevederile legale in vigoare.
Lipsa unei semnaturi atrage nulitatea actului.
In absenta semnatarilor prevazuti de Lege, mentionati mai sust certificatul de urbanism se semneaza de catre inlocuitorii de drept ai acestora, imputerniciti in acest scop, potrivit prevederilor legale.
(4) In conditiile prevederilor art. 69 si 70 din Legea nr. 215/2001, cu modificarile si completarile ulterioare, intrucat delegarea de catre primar si presedintele consiliului judetean a competentelor de emitere a autorizatiilor este interzisa, in mod analog, coroborat cu prevederile art. 6 alin. (3) din Lege, aceste prevederi se aplica si la emiterea certificatelor de urbanism.
Inregistrarea certificatului de urbanism
Emitentul certificatului de urbanism are obligatia de a institui un registru de evidenta a certificatelor de urbanism, in care acestea sunt inscrise in ordinea emiterii, numarul certificatului avand corespondent in numarul de inregistrare a cererii.
In Registrul de evidenta a certificatelor de urbanism se inscriu datele privind: adresa imobilului, numele, codul numeric personal si adresa solicitantului, scopul pentru care s-a emis certificatul de urbanism, taxa achitata si termenul de valabilitate a certificatului de urbanism.
Eliberarea certificatului de urbanism
Certificatul de urbanism se elibereaza solicitantului direct sau prin posta (cu scrisoare recomandata cu confirmare de primire), in termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data inregistrarii cererii, indiferent de scopul pentru care a fost solicitat.
In situatia in care scopul emiterii certificatului de urbanism este obtinerea autorizatiei de construire/desfiintare, acesta va fi insotit de formularele fiselor tehnice strict necesare in vederea emiterii acordului unic.
In documentele anexa la certificatul de urbanism emitentul are obligatia de a incunostinta solicitantul cu privire la taxele legale necesare avizarii documentatiei in vederea autorizarii. In acest scop, societatile furnizoare de utilitati au obligatia ca, pe baza de protocol incheiat cu autoritatea administratiei publice locale, sa comunice cuantumul taxelor pentru avize (pe tipuri de lucrari si capacitati - conform reglementarilor proprii), modalitatea de plata si conturile in care acestea trebuie achitate.
In situatia in care certificatul de urbanism este emis de presedintele consiliului judetean sau de primarul general al municipiului Bucuresti o copie a acestuia va fi transmisa spre stiinta primariei interesate.
In situatia in care certificatul de urbanism este emis de primar, in baza avizului structurii de specialitate a consiliului judetean, o copie a acestuia va fi transmisa spre stiinta consiliului judetean.
In situatia in care certificatul de urbanism este emis de primarul de sector al municipiului Bucuresti o copie a acestuia va fi transmisa spre stiinta Primariei Municipiului Bucuresti.
Valabilitatea certificatului de urbanism
Valabilitatea certificatului de urbanism reprezinta intervalul de timp (termenul) acordat solicitantului in vederea utilizarii acestuia in scopul pentru care a fost emis, potrivit Legii.
Emitentul certificatului de urbanism stabileste termenul de valabilitate pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de:
a) scopul pentru care a fost solicitat;
b) complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei in care se afla imobilul;
c) mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice si a planurilor de amenajare a teritoriului aprobate, pentru imobilul solicitat.
Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism
Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism.
Pentru prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se completeaza si se depune la emitent o cerere-tip (potrivit formularului-model F.7) insotita de certificatul de urbanism emis, in original.
O data cu depunerea cererii de prelungire a valabilitatii certificatului de urbanism, solicitantul va face dovada achitarii taxei de prelungire a acesteia.
Asigurarea caracterului public
Lista certificatelor de urbanism este publica.
Lista se afiseaza lunar la sediul emitentului si cuprinde enumerarea certificatelor de urbanism emise in luna precedenta (in ordinea eliberarii), facandu-se evidentierea fiecarui imobil prin mentionarea: adresei (sau a altui mod de identificare), a numelui si prenumelui solicitantului, precum si a scopului pentru care a fost eliberat actul.
Documentatiile de urbanism si de amenajare a teritoriului, precum si celelalte reglementari care au stat la baza emiterii certificatului de urbanism vor putea fi consultate la cererea solicitantilor certificatelor de urbanism, in conformitate cu un regulament aprobat prin hotarare a consiliului judetean/local, dupa caz.
Procedura emiterii autorizatiei de construire/desfiintare
Autorizatia de construire/desfiintare este actul de autoritate al administratiei publice locale -judetene, municipale, orasenesti sau comunale - in baza caruia se pot executa lucrari de constructii si pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la construirea, respectiv desfiintarea constructiilor si instalatiilor aferente si/sau a amenajarilor, dupa caz.
Potrivit Legii, instalatiile
aferente constructiilor se autorizeaza impreuna cu acestea sau separat.
Utilajele, echipamentele si instalatiile tehnologice industriale nu sunt de
natura instalatiilor aferente constructiilor, asa cum sunt acestea definite in
Anexa nr. 2
Autorizatia de construire/desfiintare se elaboreaza in temeiul si cu respectarea prevederilor documentatiilor de urbanism, aprobate potrivit legii, a cerintelor impuse prin certificatul de urbanism, precum si prin avizele/acordurile exprimate.
Prin autorizatia de construire pentru constructiile cu caracter provizoriu este obligatorie specificarea termenului pentru care se acorda provizoratul, precum si consecintele care decurg din depasirea acestuia.
Autorizatia de construire pentru obiectivele industriale, de transport tehnologic etc. se emite numai pentru lucrarile de constructii - inclusiv cele necesare pentru realizarea structurilor constructive de sustinere a utilajelor, echipamentelor sau instalatiilor tehnologice din componenta acestora.
Solicitantul autorizatiei de construire/desfiintare
Solicitantul autorizatiei de construire/desfiintare poate fi orice persoana fizica sau juridica detinatoare a unui titlu asupra imobilului care atesta dreptul acestuia de a executa lucrari de constructii.
Solicitarea emiterii unei autorizatii de construire/desfiintare se poate face fie direct de catre detinatorul/detinatorii titlului asupra imobilului sau de investitori, fie prin intermediul unui imputernicit desemnat in conditiile legii, care poate fi consultantul, proiectantul, orice alta persoana fizica, ori o persoana juridica autorizata care are in obiectul de activitate managementul sau proiectarea lucrarilor de constructii.
In cazul in care autoritatile administratiei publice locale se asociaza, finanteaza sau realizeaza obiective de interes public pe terenuri aflate in proprietatea judetelor, municipiilor, oraselor si comunelor:
a) pentru domeniul public este necesara dovada inregistrarii, acestuia in inventarele bunurilor care alcatuiesc domeniul public aprobat, conform prevederilor Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, cu modificarile si completarile ulterioare, precum si in Cartea funciara;
b) pentru domeniul privat este necesara dovada inregistrarii acestuia ca bun privat in Cartea funciara.
(4) Procedura de inregistrare a terenurilor este stabilita de Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, cu modificarile si completarile ulterioare, si in actele de aplicare a acesteia, emise de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Depunerea documentatiei
In vederea obtinerii autorizatiei de construire/desfiintare solicitantul trebuie sa se adreseze autoritatii administratiei publice locale care a emis certificatul de urbanism si sa depuna urmatoarea documentatie :
a) cererea pentru emiterea autorizatiei de construire - inclusiv anexa (se utilizeaza formularul-model F.9 - 'Cerere pentru emiterea autorizatiei de construire/desfiintare' obtinut de la emitent), completata cu elementele de identificare si datele tehnice ;
b) certificatul de urbanism (in copie);
c) actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructii (in copie legalizata);
d) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire, inclusiv referatele de verificare si, dupa caz, referatul de expertiza tehnica - semnate si stampilate in original (doua exemplare);
e) avizele si acordurile cerute prin certificatul de urbanism:
1. fisele tehnice, pentru obtinerea avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului, cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii acestora;
2. avizele si acordurile obtinute de solicitant altele decat cele din competenta de obtinere a emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (in copie) si, dupa caz, studiile cerute prin certificatul de urbanism.
f) documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de desfiintare (in copie), inclusiv documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare emiterii acordului unic, conform listei avizelor si acordurilor necesare, comunicate odata cu certificatul de urbanism (in copie).
In conformitate cu prevederile art. 8 alin. (2) din Lege, autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii cu autorizatia de construire. In aceasta situatie, documentatia (dosarul) care se depune in vederea emiterii autorizatiei de desfiintare are aceeasi structura cu documentatia pentru autorizatia de construire si este considerata completa daca, pe langa cererea pentru emiterea autorizatiei de desfiintare - inclusiv anexa (se utilizeaza formularul-model F.9 - 'Cerere pentru emiterea autorizatiei de construire/desfiintare' obtinut, contra cost de la emitent), completata cu elementele de identificare si datele tehnice cuprinde aceleasi documente mentionate mai sus la literele a) - f) (adaptate scopului), precum si certificatul de atestare fiscala privind valoarea de impozitare a imobilului (in copie).
Pentru depunerea documentatiei (dosarului) necesar autorizarii se vor avea in vedere si urmatoarele:
a) in situatia in care, o data cu autorizatia de construire/desfiintare se solicita si autorizarea organizarii executarii lucrarilor, solicitantul va prezenta si proiectul de organizare a executiei lucrarilor (P.O.E.) - piese scrise si desenate, precum si avizele specifice (aviz circulatie, aviz pentru ocuparea temporara a domeniului public, aviz sanitar, aviz/contract cu societatea de salubritate etc.) (doua exemplare);
b) in situatia in care, prin certificatul de urbanism a fost ceruta elaborarea unor studii suplimentare, sintezele acestora se anexeaza documentatiei, inclusiv avizele obtinute pentru acestea (doua exemplare). La nevoie, solicitantului i se va putea cere prezentarea studiilor in intregul lor.
In lipsa declaratiei mentionate la art. 16 alin. (1) lit. f), documentatia nu se primeste pentru autorizare si se restituie imediat solicitantului.
Documentatia prezentata si acceptata se preia si se inregistreaza la ghiseul emitentului care are obligatia de a comunica solicitantului si cuantumul taxei de emitere a autorizatiei, calculata potrivit prevederilor Codului fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, a normelor de aplicare a acesteia, precum si al celorlalte taxe legale. Solicitantul are obligatia de a achita taxele de indata.
Verificarea continutului-documentatiei depuse
Structurile de specialitate organizate in cadrul consiliilor judetene, Primariei Municipiului Bucuresti si primariilor municipiilor, sectoarelor municipiului Bucuresti oraselor si, dupa caz, ale comunelor, precum si persoana cu responsabilitate in domeniul urbanismului; amenajarii teritoriului si autorizarii executarii lucrarilor de constructii din cadrul primariilor comunale au obligatia de a verifica daca documentatia este completa, constatand daca:
a) cererea este adresata autoritatii administratiei publice locale abilitate, potrivit Legii, sa emita autorizatia;
b) formularul cererii si anexa sunt completate corespunzator;
c) certificatul de urbanism este in valabilitate, iar scopul eliberarii sale coincide cu obiectul cererii pentru autorizare;
d) exista dovada titlului solicitantului asupra terenului si/sau a constructiilor;
e) proiectul pentru autorizarea
executarii lucrarilor de construire - P.A.C. - sau de desfiintare - P.A.D.,
dupa caz, este complet si conform cu prevederile anexei nr. 1
f) exista fisele tehnice completate si, dupa caz, documentatiile necesare emiterii avizelor si acordurilor din competenta de obtinere a emitentului;
g) exista avizele si acordurile favorabile sau, dupa caz, studiile cerute prin certificatul de urbanism, altele decat cele necesare emiterii acordului unic;
h) exista referatele de verificare a proiectului si, dupa caz, referatele de expertizare tehnica;
i) se face dovada achitarii taxelor legale necesare emiterii autorizatiei de construire/desfiintare, precum si a avizelor si acordurilor constituente ale acordului unic cerute prin certificatul de urbanism, calculate potrivit legii.
j) exista documentul prin care Filiala teritoriala a Ordinului Arhitectilor din Romania, din care face parte arhitectul/conductorul arhitect, confirma dreptul de a proiecta al acestuia, in conditiile dispozitiilor art. 9 alin. (1) lit. a) din Lege, si face dovada luarii in evidenta a proiectului de arhitectura din cadrul documentatiei P.A.C./P.A.D. depusa pentru autorizare.
In situatia in care se constata ca documentatia depusa este incompleta, aceasta se returneaza solicitantului in termen de maximum 5 zile lucratoare de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a deficientelor, precum si a elementelor necesare completarii acesteia. In aceasta situatie termenul legal de maximum 30 de zile necesar pentru emiterea autorizatiei va curge de la data depunerii documentatiei completate prin grija solicitantului.
In situatia prezentarii unei documentatii complete fisele tehnice si, dupa caz, documentatiile pentru avize care sunt in competenta de obtinere a emitentului autorizatiei se transmit imediat spre avizare organismelor prevazute de Lege si mentionate la art. 42, prin grija structurii de specialitate.
Responsabilitatea emiterii unei autorizatii pe baza unei verificari superficiale sau partinitoare revine, in egala masura, atat semnatarilor autorizatiei, cat si responsabilului de lucrare din cadrul structurii de specialitate care a verificat documentatia.
Autoritatea administratiei publice locale emitente nu este responsabila pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existenta la momentul emiterii actului a unor litigii aflate pe rolul instantelor judecatoresti privind imobilul - teren si/sau constructii - in interesul exclusiv al solicitantului autorizatiei.
In situatia in care documentatia se restituie ca incompleta, taxa pentru autorizare incasata nu se restituie, urmand a fi utilizata pentru emiterea autorizatiei dupa depunerea documentatiei complete.
Obtinerea avizelor si acordurilor din competenta emitentului
In vederea emiterii acordului unic, potrivit Legii, emitentul are obligatia sa obtina in numele solicitantului:
a) avizele si acordurile pentru utilitatile urbane;
b) avizele si acordurile privind securitatea la incendiu, protectia civila, protectia mediului si a sanatatii populatiei.
Avizele si acordurile se emit de institutiile descentralizate, conform legii, direct pe fisele tehnice specifice fiecarui avizator, completate si depuse de catre solicitant la emitentul autorizatiei de construire/desfiintare.
Obtinerea, in numele investitorului, a avizelor si acordurilor cerute prin certificatul de urbanism, in vederea emiterii acordului unic, se realizeaza prin grija emitentului, astfel:
a) asigurarea consultarii fiselor tehnice, de catre reprezentantii administratorilor/furnizorilor de utilitati urbane, la sediul administratiei publice locale;
b) transmiterea, in maximum 3 zile catre organismele abilitate pe plan local, a fiselor tehnice (documentatiilor) specifice si obtinerea avizelor si acordurilor acestora pentru: securitatea la incendiu; protectia civila; protectia mediului; igiena si sanatatea populatiei si recuperarea acestora.
In vederea eficientizarii activitatii de avizare de catre reprezentantii imputerniciti ai serviciilor deconcertate, pe baza de protocoale intocmite la initiativa autoritatilor/institutiilor pe care acestia le reprezinta impreuna cu consiliile judetene si cu primariile interesate, emiterea avizelor la fisele tehnice se va putea face de catre Comisia de Acorduri Unice constituita la consiliul judetean.
Examinarea tehnica si avizarea documentatiei
Examinarea tehnica a documentatiei depuse, care se efectueaza de structurile de specialitate, are ca obiect proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire (P.A.C.) sau de desfiintare (P.A.D.), dupa caz, precum si datele inscrise in anexa la cerere si consta in examinarea modului in care sunt respectate:
a) datele si conditiile cerute prin certificatul de urbanism;
b) reglementarile cu privire la intocmirea si continutul proiectului supus autorizarii;
c) prevederile cu privire la abilitarea proiectantilor pentru semnarea documentatiilor, in conformitate cu prevederile art. 9 din Lege si ale Legii nr. 184/2001 privind exercitarea profesiei de arhitect republicata;
d) prevederile cu privire la verificarea proiectelor de catre verificatori de proiecte atestati potrivit Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, cu modificarile ulterioare si Hotararii Guvernului nr. 925/1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare si expertizare tehnica de calitate a proiectelor, a executiei lucrarilor si a constructiilor, in vederea asigurarii cerintelor de calitate a proiectului;
e) introducerea conditiilor din avizele si acordurile favorabile obtinute, altele decat cele necesare emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, din studiile cerute prin certificatul de urbanism.
Pentru avizare, administratorii/furnizorii de utilitati urbane, precum si reprezentantii institutiilor descentralizate prevazute de Lege, au obligatia sa analizeze datele inscrise de proiectant in fisele tehnice si sa emita avizul cu/fara conditii.
In situatia in care documentatia prezentata este conforma exigentelor legale structura de specialitate a emitentului promoveaza documentatia spre analiza si avizare in Comisia de Acorduri Unice (C.A.U.), in vederea emiterii Acordului Unic.
Avizarea documentatiei se face de catre Comisia de Acorduri Unice (C.A.U.) in termen de maximum 15 zile de la primirea documentatiei si cuprinde doua etape:
a) Analiza pe specialitati a fiselor tehnice pentru utilitatile urbane si de emitere a avizelor si a acordurilor
In aceasta etapa membrii Comisiei de Acorduri Unice (C.A.U.) au la dispozitie spre analiza fisele tehnice specifice si proiectul pentru autorizarea lucrarilor de constructii (P.A.C., P.A.D., P.O.E., dupa caz), procedand dupa cum urmeaza:
1. in situatia in care avizul favorabil este exprimat fara conditii, avizatorul va completa rubrica rezervata in fisa tehnica;
2. in situatia in care avizul favorabil este exprimat cu conditii, avizatorul va sprijini si indruma proiectantul, la solicitarea acestuia, pentru stabilirea modalitatilor de rezolvare a acestora in beneficiul realizarii investitiei;
3. in situatia in care unul sau mai multi avizatori precizeaza in fisele tehnice conditii de natura sa aduca modificari de solutii fata de documentatia supusa avizarii (care nu pot fi rezolvate in termenul legal de analiza a documentatiei depuse), aceasta se returneaza (cu data si numar de inregistrare) solicitantului (proiectantului) pentru completare, situatie in care termenul de emitere a autorizatiei de construire/desfiintare curge din momentul redepunerii documentatiei completate.
La solicitarea membrilor Comisiei, proiectantul sau consultantul, dupa caz, poate fi convocat si are obligatia de a se prezenta la sediul emitentului unde functioneaza Comisia, pentru a furniza eventuale elemente suplimentare necesare avizarii si/sau pentru a introduce corectiile necesare in documentatie.
In situatia in care furnizorul/administratorul de utilitati nu poate asigura capacitatile solicitate (conform fiselor tehnice si proiectului depus pentru autorizare), acest fapt se va motiva in scris. Furnizorul/administratorul de utilitati are obligatia de a sugera in scris modalitatile de rezolvare in beneficiul investitiei.
b) Analiza in plen
In aceasta etapa Comisia de Acorduri Unice (C.A.U.) este abilitata sa emita acordul unic, daca se constata ca se intrunesc cumulativ toate exigentele privind asigurarea:
1. furnizarii utilitatilor urbane potrivit continutului-cadru al proiectului pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (toate fisele tehnice sunt avizate favorabil);
2. cerintelor avizelor/acordurilor date de institutiile descentralizate, obtinute prin grija emitentului;
3. cerintelor celorlalte avize si acorduri din competenta de obtinere a solicitantului.
Prin grija secretariatului Comisiei de Acorduri Unice (C.A.U.), toate documentatiile depuse pentru emiterea autorizatiei de construire/desfiintare - care au fost avizate favorabil de avizatori in baza fiselor tehnice - se supun procedurii de emitere a acordului unic in plenul Comisiei de Acorduri Unice (C.A.U.).
Procedura de avizare se aplica de catre:
a) consiliul judetean, Primaria Municipiului Bucuresti, primariile sectoarelor municipiului Bucuresti, ale municipiilor, oraselor si comunelor care dispun de structuri de specialitate;
b) consiliul judetean, pentru lucrarile de constructii din competenta de autorizare a primarilor comunelor, oraselor ori municipiilor, dupa caz, care nu au constituite structuri de specialitate.
In situatia in care primariile oraselor si municipiilor nu beneficiaza de structuri de specialitate, dar administreaza unele utilitati urbane (de exemplu: apa, canalizare, energie termica etc.), in vederea obtinerii acordului unic, acestea se vor ingriji sa obtina avizele/acordurile respective pe plan local si sa le trimita structurilor de specialitate din cadrul consiliilor judetene, urmand ca celelalte avize/acorduri sa fie obtinute la nivel judetean de la administratorii/furnizorii de drept.
Emiterea si gestionarea acordului unic
Acordul unic se exprima prin consens in plenul Comisiei de Acorduri Unice (C.A.U.), se semneaza de emitentul autorizatiei de construire/desfiintare - presedintele consiliului judetean sau primar, dupa caz, - si se contrasemneaza de arhitectul-sef.
Acordul unic se redacteaza utilizandu-se formularul-model F.12, se arhiveaza impreuna cu fisele tehnice continand avizele favorabile si se comunica, dupa caz, autoritatii administratiei publice locale pe teritoriul careia se afla imobilul.
In baza acordului unic si a avizului structurii de specialitate se poate redacta si emite autorizatia de construire/desfiintare.
Acordul unic, precum si celelalte avize si acorduri care au stat la baza emiterii acestuia isi extind valabilitatea pe durata valabilitatii autorizatiei (inclusiv a duratei de executie inscrisa in autorizatie) sau in cazul prelungirii valabilitatii acesteia.
Redactarea autorizatiei de construire/desfiintare
Autorizatia de construire/desfiintare se redacteaza de structura de specialitate din cadrul administratiei publice judetene, municipale, orasenesti sau comunale ori de persoana cu responsabilitate in domeniile urbanismului, amenajarii teritoriului si autorizarii executarii lucrarilor de constructii din cadrul primariilor care nu au organizate structuri de specialitate, prin completarea unui formular.
Prin autorizatia de construire/desfiintare emitentul poate impune anumite conditii pentru perioada executarii lucrarilor autorizate, rezultate din aplicarea normelor generale si locale, privind:
a) conditiile de utilizare a domeniului public (accese in zona santierului, stationari ale utilajelor, inchideri de drumuri publice, ocupari temporare de spatii publice, treceri temporare sau sapaturi in spatiile publice, devieri ale circulatiei auto sau pietonale, protectia circulatiei, executarea unor drumuri provizorii, folosirea unor elemente de reclama etc);
b) masurile de protejare a proprietatilor particulare invecinate;
c) masurile de protectie sanitara si sociala in situatia cazarii unor muncitori sezonieri (executarea de baracamente, grupuri sociale, grupuri sanitare, dotari de toate tipurile in cazul unui numar mai mare de muncitori, plata serviciilor suplimentare prestate de unitatile existente etc);
d) masurile de protectie a mediului fie durata executarii lucrarilor autorizate, precum si in cazul realizarii de investitii in zone care nu dispun de utilitati (in special canalizare, evacuarea si depozitarea deseurilor menajere etc);
e) masurile de securitate la incendiu.
In situatia autorizarii executarii lucrarilor pentru constructii cu caracter provizoriu, la pct. 3 din formularul autorizatiei de construire/desfiintare emitentul are obligatia de a face precizari privind obligatiile care decurg din 'caracterul provizoriu si durata de existenta limitata pana la', inclusiv precizari privind termenul de incetare a functionarii obiectivului autorizat.
In situatia in care formularul tipizat nu permite inscrierea tuturor mentiunilor necesare, acestea se vor putea insera intr-o anexa la autorizatie (cu mentiunea expresa ca aceasta face parte integranta din autorizatia de construire/desfiintare).
Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (P.A.C., P.A.D., P.O.E., dupa caz), impreuna cu fisele tehnice, constituie documentul martor al autorizarii, scop in care i se aplica stampila 'VIZAT SPRE NESCHIMBARE', (prezentata in formularul-model F.16) - pe toate piesele scrise si desenate componente. Un exemplar se restituie solicitantului o data cu autorizatia, iar al doilea exemplar ramane in arhiva emitentului autorizatiei.
(6) Cate un exemplar din fisele
tehnice F.8.2 si F.8.3 se pastreaza
Semnarea autorizatiei de construire/desfiintare
Semnarea autorizatiei de construire/desfiintare se face de catre autoritatea administratiei publice judetene/locale, dupa caz, potrivit competentelor prevazute la art. 4 din Lege. Alaturi de autoritatea administratiei publice emitente, autorizatia de construire/desfiintare se mai semneaza de secretarul general ori de secretar, precum si de arhitectul-sef (acolo unde nu este instituita functia de arhitect-sef, se semneaza de catre persoana cu responsabilitate in domeniul amenajarii teritoriului si urbanismului din aparatul propriu al autoritatii administratiei publice emitente). Responsabilitatea emiterii actului revine tuturor semnatarilor acestuia, potrivit atributiilor stabilite in conformitate cu prevederile legale in vigoare.
Lipsa unei semnaturi atrage nulitatea actului.
In absenta semnatarilor prevazuti de Lege, autorizatiile de construire/desfiintare se semneaza de catre inlocuitorii de drept ai acestora, imputerniciti in acest scop, potrivit prevederilor legale.
Potrivit prevederilor art. 69, 70 si 116 din Legea nr. 215/2001, competentele de emitere a autorizatiilor de catre presedintele consiliului judetean, primarul general al municipiului Bucuresti si primar nu pot fi delegate.
In Registrul de evidenta a autorizatiilor de construire/desfiintare se inscriu datele privind; adresa imobilului, numele si prenumele solicitantului, codul numeric personal si adresa, titlul de proprietate asupra imobilului, lucrarile autorizate, valoarea lucrarilor autorizate, durata de executie si termenul de valabilitate a autorizatiei.
Pentru autorizatiile de construire/desfiintare emise in conditiile art. 49 alin. (2)-(4), autoritatile administratiei publice au obligatia de a organiza evidenta acestora.
Eliberarea autorizatiei de construire/desfiintare
Autorizatia de construire/desfiintare se elibereaza solicitantului, direct sau prin posta (cu scrisoare recomandata cu confirmare de primire) in termen de maximum 30 zile calendaristice de la data depunerii documentatiei complete.
In situatia in care autorizatia de construire/desfiintare este emisa de presedintele consiliului judetean sau de primarul general al municipiului Bucuresti, o copie a acesteia va fi transmisa spre stiinta primariei interesate.
In situatia in care autorizatia de construire/desfiintare este emisa de primar in baza avizului structurilor de specialitate ale consiliului judetean, o copie a acesteia va fi transmisa spre stiinta consiliului judetean.
In situatia in care autorizatia de construire/desfiintare este emisa de primarul de sector al municipiului Bucuresti, o copie a acesteia va fi transmisa spre stiinta Primariei Municipiului Bucuresti.
Valabilitatea autorizatiei de construire/desfiintare
Prin autorizatia de construire/desfiintare emitentul stabileste si inscrie in formular:
a) termenul de valabilitate al autorizatiei de construire/desfiintare;
b) durata de executie a lucrarilor.
Valabilitatea autorizatiei de construire/desfiintare se constituie din:
a) intervalul de timp, de cel mult 12 luni de la data emiterii, in interiorul caruia solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile autorizate;
b) in cazul indeplinirii conditiei specificate la lit. a), incepand cu data anuntata a inceperii lucrarilor, valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazuta prin autorizatie.
Durata executarii lucrarilor, care reprezinta timpul fizic maxim necesar pentru realizarea efectiva a lucrarilor de constructii autorizate, se stabileste de catre emitentul autorizatiei de construire/desfiintare, pe baza datelor inscrise in cerere - respectiv in anexa la aceasta - conform prevederilor proiectului pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire - P.A.C., - sau de desfiintare - P.A.D., dupa caz. In functie de interesul public si de gradul de complexitate al lucrarilor, emitentul autorizatiei de construire/desfiintare poate reduce durata executarii lucrarilor fata de cea solicitata prin documentatie, cu consultarea investitorului/beneficiarului, managerului de proiect proiectantului, sau consultantului, dupa caz.
In cazul schimbarii investitorului pe parcursul executarii lucrarilor, potrivit legii, valabilitatea autorizatiei de construire/desfiintare se mentine, cu conditia respectarii in continuare a prevederilor acesteia, precum si a transcrierii actelor care confera dreptul de construire (titlul asupra imobilului) pe numele noului investitor, in aceasta situatie, autorizatia impreuna cu celelalte acte - avize, acorduri, documentatii etc. - care au stat la baza eliberarii acesteia apartin de drept noului investitor (proprietar) prin efectul transcrierii titlului asupra imobilului.
Prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire/desfiintare
In cazul in care lucrarile de constructii nu au fost incepute ori nu au fost executate integral in termenele stabilite prin autorizatia de construire/desfiintare potrivit prevederilor art. 50, investitorul poate solicita autoritatii emitente prelungirea valabilitatii autorizatiei.
Prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire/desfiintare se va solicita cu cel putin 15 zile inaintea datei expirarii termenului de valabilitate si se poate acorda, potrivit Legii, o singura data pentru cel mult 12 luni.
Acordarea prelungirii valabilitatii autorizatiei de construire/desfiintare se apreciaza de emitentul acesteia, in baza examinarii cererii in raport cu: interesul public, complexitatea lucrarilor autorizate, stadiul executarii lucrarilor ori cauzele care au dus la nerespectarea termenelor prevazute in autorizatie. Prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire/desfiintare se inscrie in originalul autorizatiei initial emise, fara a fi necesara prezentarea unei alte documentatii. In aceasta situatie emitentul autorizatiei are obligatia de a comunica decizia sa solicitantului, in termen de maximum 15 zile de la depunerea cererii.
Pierderea valabilitatii autorizatiei de construire/desfiintare. Emiterea unei noi autorizatii
Autorizatia de construire/desfiintare isi pierde valabilitatea prin;
a) neinceperea lucrarilor in termenul de valabilitate stabilit prin autorizatia de construire/desfiintare ori nefinalizarea acestora conform duratei de executie stabilite prin autorizatie, daca nu a fost solicitata prelungirea valabilitatii autorizatiei;
b) nefinalizarea lucrarilor in termenul acordat ca prelungire a valabilitatii autorizatiei;
c) modificarea conditiilor, datelor sau continutului documentatiei care a stat la baza emiterii autorizatiei.
In situatiile prevazute la alin. (1) este necesara emiterea unei noi autorizatii de construire/desfiintare.
In cazul nefinalizarii lucrarilor in termenul acordat prin prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire/desfiintare, continuarea lucrarilor ramase de executat se va putea face numai dupa emiterea, in conditiile legii, a unei noi autorizatii de construire/desfiintare, corespunzator stadiului fizic al realizarii lucrarilor autorizate la data solicitarii, pentru lucrarile de constructii ramase de executat in raport cu proiectul si avizele care au stat la baza emiterii autorizatiei initiale. In aceasta situatie taxele de autorizare se vor calcula corespunzator valorii lucrarilor ramase de executat.
In situatia in care valabilitatea autorizatiei de construire - inclusiv prelungirea termenului de valabilitate al acesteia - a expirat pentru emiterea unei noi autorizatii de construire in vederea finalizarii lucrarilor ramase de executat, valabilitatea certificatului de urbanism, precum si a avizelor si acordurilor emise la prima autorizatie se mentine, cu conditia realizarii constructiei in conformitate cu prevederile autorizatiei initiale.
In cazul intreruperii executiei lucrarilor pe o perioada indelungata (peste limita de valabilitate a autorizatiei de construire/desfiintare), fara luarea masurilor de conservare, potrivit prevederilor legale in vigoare privind calitatea in constructii, continuarea lucrarilor ramase de executat se va putea face numai dupa emiterea unei noi autorizatii de construire/desfiintare, care va avea la baza o documentatie tehnica intocmita in conformitate cu concluziile referatului de expertiza tehnica a lucrarilor executate.
Asigurarea caracterului public
Lista autorizatiilor de construire/desfiintare este publica.
Lista se afiseaza lunar la sediul emitentului si cuprinde enumerarea autorizatiilor de construire/desfiintare emise in luna precedenta (in ordinea eliberarii), facandu-se evidentierea fiecarui imobil prin mentionarea: adresei (sau a altui mod de identificare), a numelui si prenumelui solicitantului, precum si a scopului pentru care a fost eliberat actul.
Continutul documentatiilor cu caracter tehnic, documentatiile de urbanism si de amenajare a teritoriului, precum si celelalte reglementari urbanistice care au stat la baza emiterii autorizatiilor de construire/desfiintare, vor putea fi consultate exclusiv la sediul emitentului si numai de cei care pot face dovada ca sunt direct interesati sau potential afectati de prevederile acestora, in conformitate cu un regulament aprobat prin hotarare a consiliului judetean/local, dupa caz.
Conform legii nu este necesara elaborarea unor documentatii de urbanism si/sau de amenajare a teritoriului pentru lucrarile de reparatii si modernizare la constructiile existente.
Intrarea in legalitate
Organul de control care a sanctionat contraventional pentru fapta de a se executa lucrari de constructii fara autorizatie sau cu incalcarea dispozitiilor acesteia, pe langa oprirea executarii lucrarilor, are obligatia de a dispune luarea masurilor necesare pentru incadrarea lucrarilor in prevederile autorizatiei, sau de desfiintare a lucrarilor executate fara autorizatie, intr-un termen pe care il va stabili prin procesul verbal.
In vederea realizarii prevederilor alin. (1), potrivit Legii, autoritatea administratiei publice competenta sa emita autorizatia de construire/desfiintare are obligatia de a analiza modul in care constructia corespunde reglementarilor din documentatiile de urbanism aprobate pentru zona de amplasament urmand sa dispuna, dupa caz, mentinerea, respectiv desfiintarea constructiilor realizate fara autorizatie sau cu incalcarea prevederilor acesteia.
In situatia in care constructia realizata fara autorizatie de construire intruneste conditiile urbanistice de integrare in cadrul construit preexistent, autoritatea administratiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizatii de construire in vederea intrarii in legalitate, in coroborare cu luarea masurilor legale care se impun, numai in baza concluziilor unui referat de expertiza tehnica pentru cerinta esentiala de calitate 'rezistenta mecanica si stabilitate' privind starea structurii de rezistenta in stadiul fizic in care se afla constructia, precum si pentru cerinta esentiala de calitate 'securitatea la incendiu'.
Lucrari ce se pot efectua fara documente de urbanism, fara autorizatie sau fara prelungirea celei existente
Lucrarile de constructii necesare pentru remedierea deficientelor constatate ca urmare a efectuarii receptiei la terminarea lucrarilor se pot executa fara a fi necesara emiterea unei noi autorizatii de construire ori prelungirea valabilitatii autorizatiei existente, cu conditia incadrarii in prevederile autorizatiei emise pentru executarea lucrarilor de constructii.
Lucrarile de desfiintare a unor constructii/lucrari executate fara autorizatie sau cu incalcarea prevederilor acesteia, dispuse de organele de control abilitate sau de instanta, se pot executa fara a fi necesara emiterea unei autorizatii de desfiintare.
De asemenea, nu este necesara emiterea autorizatiei de construire pentru amplasarea pe sol a obiectelor de mobilier urban destinate difuzarii si comercializarii presei, cartilor si florilor - tonete, pupitre acoperite sau inchise (chioscuri) cu suprafata construita de maximum 5,00 mp.
Autoritatile administratiei publice locale pot emite autorizatii de functionare pe perioade determinate, cu avizul prealabil al arhitectului-sef, pentru obiectele de mobilier urbanindicate mai sus, pe amplasamentele stabilite in conformitate cu reglementarile urbanistice aprobate, in baza contractelor de inchiriere incheiate in conformitate cu reglementarile legale in vigoare, precum si cu regulamentele proprii de organizare a activitatii economice pe domeniul public al unitatilor administrativ-teritoriale respective.
Se excepteaza de la autorizare lucrarile pentru:
a) reparatii la instalatiile inferioare ale cladirilor, inclusiv interventiile constand in inlocuirea si/sau reamplasarea consumatorilor, cu conditia sa nu se afecteze structura de rezistenta a constructiilor;
b) montarea/instalarea aparatelor individuale de climatizare si/sau de contorizare a consumatorilor de utilitati;
c) montarea/instalarea - sistemelor locale de incalzire si de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate de ISCIR care functioneaza cu combustibil gaze naturale cu obligatia ca prin solutia tehnica adoptata pentru instalarea acestora sa fie respectate conditiile prevazute de normativele de specialitate.
Instalarea sistemelor locale de incalzire si de preparare a apei calde menajere se poate face numai pe baza unor proiecte de specialitate elaborate de proiectanti autorizati, verificate in conditiile legii, care trebuie avizate de societatea furnizoare de gaze naturale.
Terenuri pentru constructii
Prin imobil, in conformitate cu prevederile Legii, se intelege teren si/sau constructii.
Terenurile pentru constructii sunt cuprinse in intravilanul localitatilor si, in functie de destinatie si utilizare, pot fi:
a) terenuri ocupate - terenurile cu constructii de orice fel (supraterane ori subterane), clasificate potrivit legii, inclusiv amenajarile aferente;
b) terenuri libere - terenurile fara constructii, de orice fel (supraterane ori subterane), inclusiv amenajarile aferente;
c) terenuri aparent libere - terenurile fara cladiri, asigurand functiuni urbane de interes public stabilite si executate in baza prevederilor documentatiilor urbanistice legal aprobate (spatiile verzi si de protectie, locuri de joaca pentru copii, trasee ale retelelor tehnico-edilitare subterane - inclusiv zonele de protectie aferente -, rezerve pentru largirea ori modernizarea cailor de comunicatie etc).
Autorizarea executarii lucrarilor de constructii de orice fel pe terenurile descrise mai sus, este permisa numai in stricta corelare cu respectarea functiunilor stabilite prin prevederile documentatiilor de urbanism avizate si aprobate, potrivit legii.
Pe terenurile din extravilan, in conditiile Legii si ale <LLNK 11991 18 11 202 90 50>art. 90-103 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, se pot executa lucrari pentru retele magistrale, cai de comunicatie, imbunatatiri funciare, retele de telecomunicatii ori alte lucrari de infrastructura, constructii/amenajari pentru combaterea si prevenirea actiunii factorilor naturali distructivi de origine naturala (inundatii, alunecari de teren), anexe gospodaresti ale exploatatiilor agricole, precum si constructii si amenajari speciale.
Terenurile apartinand domeniului public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale se concesioneaza numai in vederea realizarii de constructii ori de obiective de uz si/sau interes public, potrivit legii.
In conditiile legii, pe terenurile apartinand domeniului public persoanele fizice sau juridice pot realiza, in interes privat, numai constructii cu caracter provizoriu, autorizate in conditiile Legii, pe amplasamente stabilite in baza reglementarilor documentatiilor urbanistice aprobate.
|
Politica de confidentialitate | Termeni si conditii de utilizare |
Vizualizari: 1604
Importanta: 
Termeni si conditii de utilizare | Contact
© SCRIGROUP 2024 . All rights reserved
