Ingradirile dreptului de proprietate - notiune, izvoare

Ingradirile dreptului de proprietate - notiune, izvoare

Potrivit art. 41, pct. 1 din Constitutie, dreptul de proprietate este garantat, continutul si limitele sale fiind stabilite de lege.

In acelasi sens art. 480 din Codul civil precizeaza ca atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute "in limitele determinate de lege

Potrivit art. 41, pct. 6 din Constitutie, dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, conform legii sau obiceiului, revin proprietarului. Ingradirile dreptului de proprietate pot fi create si prin conventii intervenite intre particulari ori chiar prin hotarari judecatoresti.

Izvoarele acestor ingradiri sunt constituite din: lege, conventie, inalienabilitate legala si hotarari judecatoresti.

Ingradirile legale pot fi aduse fie intr-un interes public, fie intr-un interes privat. Pe de alta parte, acestea privesc proprietatea cladita ori cea necladita.

Ingradirile legale de interes privat sunt in fapt adevarate servituti si le vom analiza intr-un capitol separat.

Pe de alta parte ingradirile legale de interes public, sunt numeroase si de aceea vom mentiona in continuare cateva dintre acestea fara a avea pretentia de a le fi analizat in intregime.

Astfel Legea nr. 50/1991 stabileste unele ingradiri in interes edilitar si de estetica urbana. Sunt stabilite ingradiri pentru constructiile civile, industriale, agricole, sau de orice alta natura privind alinierea, inaltimea si respectarea planului de sistematizare. Aceste constructii se vor realiza numai cu respectarea autorizatiei de constructie si a reglementarilor privind proiectarea si executarea constructiilor. In continuarea acestui fir trebuie spus faptul ca autorizatiile de construire se elibereaza cu respectarea dispozitiilor de urbanism, pe baza certificatului de urbanism si amenajare a teritoriului, a planului de amplasare a constructiilor, a avizelor legale, precum si a celorlalte documente ce se anexeaza la cererea pentru eliberarea autorizatiei de construire. Restrictii in acest sens stabileste si Legea nr. 18/1991, privind amplasarea constructiilor.

Exista insa si ingradiri de salubritate si sanatate publica, reprezentate de obligatiile care rezulta din planuri de amenajare a teritoriului, a planului urbanistic general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu si a reglementarilor de urbanism, inclusiv obligatiile cu privire la igiena constructiilor, la canalizare, la protectia mediului inconjurator.

Alte ingradiri de interes cultural, istoric si arhitectural sunt stabilite de aceeasi Lege 50/1991, care in art. 7, stabileste ca pentru autorizarea constructiilor in zonele asupra carora s-a instituit un anumit regim de protectie prevazut in documentatiile de urbanism aprobate se va proceda in felul urmator :

a)      in rezervatiile istorice si de arhitectura stabilite potrivit legii, sau in cazul lucrarilor care modifica monumentele de orice natura, solicitantul va obtine avizul Comisiei nationale pentru protectia monumentelor, ansamblurilor si schiturilor sau al Departamentului pentru urbanism si amenajarea teritoriului ;

b)      in parcurile nationale si rezervatiile naturale, solicitantul va obtine avizul Ministerului Mediului ;

c)      in zonele unde s-a instituit un alt regim de restrictie, solicitantul va obtine avizul organelor competente.

Potrivit art. 95, din Legea 18/1991, monumentele istorice, vestigiile si obiectele arheologice, tezaurele care se vor descoperi la fata solului sau in subsol sunt sub protectia legii. Proprietarii si detinatorii terenurilor sunt obligati sa asigure integritatea acestora, sa sesizeze organele de stat si sa permita efectuarea lucrarilor de cercetare si conservare. Pentru pagubele suferite se vor acorda despagubiri.

Alte ingradiri in interes economic general sau interes fiscal sunt stabilite prin urmatoarele :

a)       legea fondului funciar ( legea 18/1991 ) stabileste unele obligatii in scopul de a asigura cultivarea terenurilor si protectia solului ;

b)       de asemenea, folosirea terenurilor pentru productia agricola si silvica, inclusiv, stabilirea si schimbarea categoriei de folosinta a terenurilor arabile, precum si obligatiile pentru ameliorarea terenurilor supuse unor ingradiri ;

c)       tot astfel legea 18/1991, prevede unele obligatii privind folosirea temporara si definitiva a terenurilor in alte scopuri decat productia agricola si silvica;

d)       autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati, imobiliare pentru lucrari de interes general, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor si constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii ;

e)       ingradirile aduse proprietatii care rezulta din regimul juridic al producerii, transportului si folosirea acestora.

Legea 18/1991, art. 81, prevede ca liniile de telecomunicatii si cele de transport si distribuire a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu apa, canalizare, produse petroliere, gaze, precum si instalatii similare, se vor grupa si amplasa de-a lungul cailor de comunicatii (sosele, cai ferate), a digurilor, canalelor de irigatie si de desecari si a altor limite de teritoriu in asa fel incat sa nu stanjeneasca executarea lucrarilor agricole.

De asemenea, exista ,ingradiri care rezulta din regimul juridic al activitatilor de telecomunicatii. Astfel, potrivit Legii telecomunicatiilor nr.74 din 22 iulie 1996, art. 16,titularii de licenta care intentioneaza sa intre pe orice fel de proprietate pentru instalarea sau intretinerea liniilor de transmisie si a punctelor terminale, vor conveni, in scris, cu proprietarul sau detinatorul, toate detaliile necesare, inclusiv locul si metodele de lucru ce urmeaza a fi folosite si durata de timp in care proprietarul nu poate efectua lucrari ce ar afecta accesul si buna intretinere a instalatiilor de telecomunicatii sau care ar necesita mutarea acestora. In lipsa acordului titularul de licenta va face o notificare scrisa proprietarului in care se vor arata activitatile ce se vor desfasura si locul lor, care poate fi contestata la Ministerul Comunicatiilor. Impotriva deciziei data la contestare, partea nemultumita se poate adresa instantei contenciosului administrativ potrivit Legii nr. 29/1990.

Exista insa si alte ingradiri care intereseaza problematica noastra si anume cele provenite din inalienabilitatea legala a bunului.In cazul acesteia actul juridic incheiat cu nesocotirea acesteia este lovit de nulitate absoluta

Legea prezinta mai multe cazuri de inalienabilitate a bunurilor dintre care vom aminti :

"Bunurile din domeniul public, in acest caz art.135, pct. 3 din Constitutie arata bunurile care pot fi exclusiv obiect al proprietatii publice: bogatiile de orice fel ale subsolului, caile de comunicatie, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificand si acelea ce pot fi folosite in interes public, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice ale platoului continental, alte bunuri stabilite de lege.

Articolul 135, pct. 5 din Constitutie prevede ca bunurile proprietate publica sunt inalienabile fiind vorba de cele reclamate de pct 4 art. 135 din Constitutie.

Terenurile din domeniul public sunt prevazute de art. 5, al Legii nr. 18/1991, privind fondul funciar, art. 4, lit. a, al Legii nr.56/1992 privind frontiera de stat, precum si de alte legi. Din domeniul public fac parte si alte bunuri, decat terenurile. Pana la Legea 18/1991, terenurile au fost supuse unui regim juridic ce a diferit in timp , dupa caz fiind ori nu in circuitul civil, adica alienabile sau inalienabile.

"Terenurile atribuite prin constituirea nu si reconstituirea dreptului de proprietate privata asupra lor, adica cele dobandite potrivit art.18, alin.1, art. 20 si art. 39 din Legea 18/1991, nu se pot instraina timp de zece ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui care s-a facut inscrierea proprietatii";

"Terenurile agricole din extravilan nu pot face obiectul unei executari silite sau voluntare decat in cazurile prevazute de lege(art.50, Legea 18/1991);

"Titularul dreptului de abitatie poate in mod exceptional sa inchirieze in anumite conditii, altcuiva o parte din casa pe care nu o locuieste".

Dreptul de proprietate poate fi ingradit si pe cale de hotarare judecatoreasca in sensul ca aceste ingradiri nu sunt enumerate de lege, insa rezulta din raporturile de vecinatate, pe care instanta judecatoreasca le constata si declara ca atare.

In Constitutie, art.41, pct. 6, se prevede ca dreptul de proprietate obliga la asigurarea bunei vecinatati, iar art.588, C. civ prevede ca legea supune pe proprietar la diferite obligatii unul catre altul,fara chiar sa existe o conventie intre dansii.

Ingradirile la care ne referim nu sunt prevazute de lege, dar se considera ca ele deriva din raportul de vecinatate. In acest sens este posibil ca un proprietar sa isi exercite dreptul sau fara sa incalce vreo dispozitie legala, dar vecinul sa pretinda ca prin aceasta exercitare i s-a produs o impiedicare in exercitarea propriului sau drept de proprietate si i s-a cauzat o paguba ce trebuie reparata. Astfel :

"Un proprietar nu poate face pe terenul sau sapaturi ce ar fi de natura sa produca slabirea sau daramarea unei constructii asezata pe teritoriul vecin";

"Un proprietar trebuie sa permita intrarea in curtea sa a vecinului cand aceasta este necesara pentru ca vecinul sa faca reparatii sau lucrari necesare unui zid ce ar da in acea curte";

"Un proprietar nu poate aduce vecinilor sai tulburari intolerabile prin exercitiul unei activitati desfasurate, de exemplu, un obiectiv economic ce ar produce zgomote asurzitoare sau care degaja un miros insuportabil";

"Un proprietar nu poate construi un zid inalt fara utilitate pentru el, numai cu scopul de a lua vederea sau lumina vecinului sau".

Rezulta ca din raportul de vecinatate reiese pentru proprietar indatorirea de a-si exercita dreptul sau in asa fel  incat sa nu stanjeneasca exercitiul drepturilor celorlalti.