Strategia de negociere pentru incheierea contractului de inchiriere a unui apartament

Strategia de negociere pentru incheierea contractului de inchiriere a unui apartament

Contractul de inchiriere este acel contract prin care o parte (proprietarul unui bun imobiliar locativ ) se oblige sa asigure altei parti ( locatar sau chirias ) folosinta temporara a unei proprietati imobiliare in schimbul unei sume de bani (adica chiria ).

Conform legii , inchirierea locuintelor se face prin contract scris care se va inregistra la Administratia Financiara Teritoriala .

Obiectul contractului este inchirierea unui apartament duplex , tip Samanta (o locuinta )cu o suprafata de 100 m² compus din : trei camere , doua bai , o bucatarie , un hol pentru o perioada de aproximativ 10 ani . Perioada de incheiere a contractului de inchiriere a unui apartament intr-un bloc tip Samanta se preconizeaza a se incheia pentru perioada 01.01.2010 - 01.01.2020 .

Pentru etapa de incepere a negocierilor am format o echipa de negociere formata din trei personae . Seful echipei de negociere este un bun agent imobiliar care se numeste Popovici Sorin , subsemnata Turic Angela si sotul meu Turic Raul . Am optat pentru un agent imobiliar in echipa noastra pentru ca el are experienta in acest domeniu , cunoaste piata si are deprindere la felul in care decurg negocierile cu poentialul proprietar de apartament fiind un bun negociator pe cind noi nu avem cunostinte despre piata imobiliara

De aceea am ales ca el sa fie seful echipei noastre de negociere .

Partenerul (detinatorul apartamerntului )este o societare comerciala care detine un bloc de locuinte pe care le ofera spre inchiriere . Societatea commerciala se numeste Imobiliare Srl si are sediul social pe strada Cocorilor la numarul 70 , CUI 704033 si inregistrare la Registrul Comertului J17/205/2000 .

Am ales aceasta societate comerciala in a ne fi partener de negociere pentru inchirierea unei locuinte in urma unei prospectari a pietei imobiliare (dintr_un total de zece firme ), si un urma unei recomandari a unor prieteni care stiu ca aceasta este o firma serioasa care-si respecta termenii si conditiile prevazute in contract .

Accesind internetul am intrat pe site-ul acestei societati (www. Imobiliaresrl@yahoo.com ) pentru a obtine mai multe informatii despre aceasta si ofertele de apartamente pe care ei le ofera ; am constatat ca societatea are un capital social de 1000000 si cu o vechime pe piata imobiliara de 8 ani (deci cu o vasta experienta in acest domeniu ).

Am luat legatura telefonic cu societatea imobiliara si am discutat cu domnul Stefanut (managerul acestei societati )despre doleantele noastre de a incheia un contract de inchiriere pentru un apartament tip Samanta , stabilind in prealabil cu dinsul o intrevedere pentru a discuta termenii viitorului contract pentru o perioada aproximativa de 10 ani . Dupa citeva discutii am stabilit ca intrevederea va avea loc in data de 01.01.2009 la ora 10 la casa parintilor mei (adresa este strada Pelinului nr.7 ) la care urmeaza sa participam noi (echipa formata din mine , sotul meu si agentul imobiliar Popovici Sorin ) iar din echipa de negociere a SC Imobiliare SRL vor face parte managerul societatii domnul Stefanut Silviu si avocatul acestuia domnul Cutarescu Mircea .

Tot telefonic am luat legatura si cu seful echipei noastre de negociere pentru a ne stabili strategia pe care sa o urmam pentru negocierea inchirierii apartamentului , si am stabilit urmatoarele : locul negocierii apartamentului sa fie la domiciliul parintilor mei ,

urmand a amenaja o camera special pentru intalnirea cu managerul agentiei imobiliare si avocatul acestuia.

Ne-am gindit ca cel mai bine ar fi sa avem in centrul camerei o masa rotunda pentru a creea o atmosfera relaxata , democratica si care ofera acelasi statut indiferent de pozitia sociala pe care o vor avea partenerii.

In urma dezbaterilor intre membrii echipei noastre am concluzionat ca am stabilit data de 01.012009 pentru negocierea contractului de inchiriere pentru a avea timpul necesar la dispozitie pentru a mai prospecta piata , pentru obtinerea unui pret optimpentru noi , pentru realizarea in timp util a actelor si documentelor necesare inchirierii si pentru vizitarea si altor apartamente (in afara de cel pe care noi il vom negocia ).

Pentru inalnirea de la ora 10 din data de 01.01.2009 am hotarat urmatorul protocol servirea unei cafele , a unui pahar cu apa sau eventual o bautura racoritoare .

Pentru inceputul intalnirii vom face primii pasi de abordare (adica prezentarea persoanelor de fata, fraze de politete , intrebari impersonale pentru destinderea atmosferei ) asumandu-ne riscuri minime la inceputul discutiei, iar daca reactia o vom simti a fi pozitiva vom avansa nivelul discutiei spre negocierea incheierii contractului de inchiriere pe o structura dinamica cu anumite reguli impuse , in speranta ca acestea vor fi realiste din punct de vedere al pietei imobiliare in acel moment .

Ca si suport necesar vom pregati o statistica a ratei preturilor de inchiriere a apartamentelor si a nivelului de ocupare al acestora pe ultimii doi ani , din datele oferite de seful echipei noastre in speranta obtinerii unui pret cit mai bun pentru noi ca si plata a chiriei.

Una din reguli , vom stabili daca apartamentul este in proprietatea firmei Imobiliare SRL , daca ne vor face dovada ca este in proprietatea lor , cu un extras de Carte Funciara care cuprinde toate datele de identificare si situatia juridica(la momentul intalnirii noastre cu ei ) a apartamentului , descrierea apartamentului , numele si prenumele proprietarilor , actele in baza carora au dobindit proprietatea precum si sarcinile bunului ( ipoteci , comandamente , interdictii de instrainare , privilegii , etc).

Cea de-a doua regula va fi ca apartamentul sa fie mobilat si dotat corespunzator pentru a avea confortul pe care noi il dorim .

Obiectul contractului de inchiriere este specific : proprietatea inchiriata trebuie sa fie o locuinta , precizata in contract, cu specificarea conditiilor de folosire a acestuia si modalitatile de plata . termenul contractului se stabileste de comun accord prin vointa partilor , find necesare specificatiile privind data intrarii in vigoare si durata contractului . in cazul in care s-a incheiat un contract de inchiriere pe durata determinata , acesta va produce efecte pana la expirarea termenului , iar in caz contrar , cind durara este nedeterminata poate inceta prin denuntare unilaterala sau alte cauze .

Pozitia de negociere

Noi ne-am gandit la o negociere de cooperare deoarece obiectivul nostru este unul conun , care se refera la integrarea unor puncte de vedere diferite , evitand conflictul deschis , refuzand folosirea mijloacelor agresive de presiune pentru a face posibile cit mai multe oportunitati de a cadea de accord , noi de a inchiria apartamentul iar ei de ni-l da in chirie .

Potentialul nostru propritar va veni de exemplu cu propunerea de 2000/an platiti in lei si cu un avans de 1000 stipulati in contract a fi pentru garantia locuintei .

Propunerea noastra de negociere a chiriei va fi suma de 1500 /an platiti in lei la cursul valutar al Bancii Nationale al zilei de plata a chiriei stabilita in contract (de exemplu 01 a fiecarei luni )si cu un avans de 500 fara a se mai face alte actualizari ale pretului chiriei .

Aducind urmatoarele argumente pentru aceasta suma :

perioada de 10 ani pentru inchirierea apartamentului( o mare perioada de timp , nu multe personae inchiriaza pe asa o mare perioada de timp );

faptul ca suntem o familie linistita si santem siguri ca nu vom perturba condominiul din care speram ca vom face parte ;

faptul ca sintem angajati , deci nu vor exista probleme cu plata chiriei ;

pregatirea unui contract bine intemeiat cu clauze contractuale atat pentru noi cit si pentru SC Imobiliare SRL

Clauzele contractuale find urmatoarele :

Obligatiile proprietarului

sa asigure chiriasului folosinta normala a locuintei pe timpul inchirierii ,

sa o predea in stare normala de functionare ,

sa efectueze eventualele reparatii necesare pentru folosinta linistita normala a cesteia .

Obligatiile chiriasului

sa foloseasca locuinta conform destinatiei ,

sa o intretina in bune conditii ,

sa plateasca chiria convenita la termenele stabilite in contract si sa achite cotele parti din cheltuielile cei revin .

Incetarea contractului de inchiriere inceteaza conform legii , in urmatoarele cazuri :

expirarea termenului in cazul in care partile nu reinoiesc contractul chiriasul trebuie sa paraseasca locuinta la expirarea termenului din contract .

Denuntarea unilaterala chiriasul are dreptul la rezilierea contractului de inchiriere inaintea termenului stabilit , cu conditia unui preaviz intr-un termen de 60 zile . Proprietarul nu are dreptul la denuntarea unilaterala a contractuli inainte de termen .

Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chirias poate fi hotarata atunci cind :

chiriasul nu a achitata chiria pe cel putin trei luni consecutive ;

chiriasul nu a respectat alte clauze contractuale ;

chiriasul a provocat daune ;, stricaciuni locuintei , cladirii , etc. ;

chiriasul are un comportament care face imposibila convietuireasau impiedica folosirea normala a locuintei .

Contractul va intra in vigoare la data semnarii lui si isi pastreaza valabilitatea pina la data realizarii obiectivului sau.

Pentru a stabili un pret cit mai ofertant pentru noi ne vom folosi de un truc , adica vom aduce in negociere un fals doritor de inchiriere al aceluiasi apartament pe o perioada mult mai mica de timp si o suma modica .

Punctele de ruptura posibile sint :

diferenta mare de timp aproximativ un an de la termenul de negociere al contractului , perioada de timp in care SC Imobiliare SRL poate sa dea faliment ;

pot avea o foarte buna oferta pentru vanzarea apartamentului sau

sa-l inchirieze la un pret mai bun pentru ei incepand cu o periada de asteptare mai mica de timp (sub un an ) pentru ocuparea acestuia

Noi ne asteptam ca in urma negocierilor sa ne atingem scopul fara a face compromisuri prea mari si speram ca strategia folosita sa dea rezultate fara a fi necesara o strategie alternativa.