FEZABILITATEA SI EFICIENTA INVESTITIEI

I. NOTIUNI GENERALE

Investitiile sunt o categorie de cheltuieli care angajeaza viitorul unei tari intr-o masura hotaratoare , pentru ca pe baza lor creste potentialul productiv al economiei, se dezvolta infrastructura economica si sociala;

In economia de piata, investitia reprezinta o plasare de fonduri banesti intr-o actiune, intr-un proiect, pentru a crea un spor de avutie, un castig la nivelul individului, dar si pentru societate. Pentru ca prin investitii se creeaza spor de avutie, ele sunt in atentia societatii, a intreprinderilor. In acest proces apare si sensul contabil, adica alocarea unor sume de bani disponibile pentru producerea unor bunuri de durata (achizitionarea unor active fixe, imobilizari).

2.CALCULUL INDICATORILOR ECONOMICI AI INVESTITIEI

Valoarea investitiei constituie un indicator de baza care se cuprinde in documentatia economica a lucrarilor de constructiimontaj, si in acelasi timp o marime de calcul pentru stabilirea unor indicatori de eficienta economica derivati.

Valoarea investitiilor constituie un indicator de baza, fara de care calculul altor indicatori este un non-sens.

Din calculul devizului a rezultat o valoare TGD = RON.

Vi = RON

Terenul in suprafata de 300 mp, detine racorduri de apa, lumina, canalizare si gaze.

Luand in considerare toate aceste aspecte si consultand piata imobiliara, se constata ca pretul terenurilor din aceasta zona variaza in jurul sumei de 700 /mp.

Valoarea terenului pe care urmeaza a fi amplasata locuinta este :

VT = 300 x 700 x 3,1774 = 667.254 RON.

In acest caz valoarea investitiei devine:

Vi = RON
Vi = 2.926.623,705: 3,1774 = 921.075

Folosind aceasta valoare a investitiei ne rezulta un pret pe mp de suprafata construita desfasurata de 441,33

Capitalul investit este constituit din 100% aportul beneficiarului.

1. Gradul de ocupare a terenului

G=69,21% , unde S_c-suprafata construita

S_t-suprafata teren

2. Gradul de folosire al suprafetei construite

G=577,16%

3. Densitatea constructiilor

G=17,33%

4. Gradul de folosire al suprafetei desfasurate

G=85,65%

5. Investitia specifica

Investitia specifica constituie un indicator valoric de baza, care poate sa ofere concluzii importante in vederea luarii deciziei de investitie.

Investitia specifica se exprima ca un raport intre volumul valoric al investitiilor si efectul obtinut, in cazul de fata, concretizat in numar de apartamente (20).

, unde:

s investitia specifica exprimata in /mp suprafata inchiriata

Q_p suprafata inchiriata

I investitia

/apartament

6. Investitia specifica pe metru patrat

/mp

7. Rata de rentabilitate a proiectului de investitii

In experimentarea si analiza eficientei economice a investitiilor, acest indicator se foloseste pentru compararea diferitelor variante de proiect.

Acest indicator s-a determinat pe baza valorii medii anuale a avantajului economic pe care o confera.

, unde:

E_i = beneficiul anual

Calculul se face tinand cont de rata de actualizare de 12%.

E_i = (P-C) Δ_a

unde:

P valoarea incasarilor

C cheltuielile de intretinere ale pensiunii

Δ_c taxa asupra terenului, impozit pe cladire, cheltuieli de protocol etc.

Apartamentele vor fi inchiriate cu preturi variind in functie de sezon:

Sezon estival: 80/apartament/zi, adica 2400/apartament/luna

Restul anului: 200/apartament/luna

La o durata de functionare a pensiunii pe 1 an de zile se obtine o valoare a incasarilor de :

/an

Cheltuielile de exploatare ale intr-o luna de functionare sunt:

energie electrica: (3000 KW x 0,4 lei/KW ) / 3,52= 340,9 /luna

apa : (400 mc 1,5 lei/mc) / 3,52= 170,45 /luna

gaz : (10560 mc x 0,4 lei/mc) / 3,52 = 1200 /luna

TOTAL CHELTUIELI : 1911,35 /luna

TOTAL CHELTUIELI IN PERIOADA DE CALCUL:

1911,35 /luna x 12 luni = 22.936,2 /an

Δ_C taxa asupra terenului, impozit pe cladire, cheltuieli de protocol, etc.

Δ_C 4000

Plata ratelor si a dobanzii aferente se efectueaza din primul an de la punerea in functiune a obiectivului.

Valoarea sumei imprumutate: 1.689.606,42 x 0.50 ≈ 850.000Euro.

Suma anuala ce trebuie rambursata se calculeaza cu formula:

Unde dobanda anuala efectiva

durata creditului

suma creditata

In acest caz, incepand cu al 2-lea an se va plati o rata anuala de 125.436,54 euro.

TOTAL CHELTUIELI DE EXPLOATARE INTR-UN AN :

E_i = 180.000 125.436,54 22.936,2 = 31.627,26

Costurile anuale pe perioada rambursarii vor fi de: 125.436,54 + 22.936,2 = 148.372,74 euro/an

Fluxul de numerar neactualizat va fi de:

= 31.627,26 euro/an

Valoarea ramasa de recuperat va fi de:

1.689.606,42 31.627,26 x 10 = 1.373.333,82 euro

Beneficiul anual dupa perioada de rambursare va fi de:

180.00022.936.2=157.063,8 euro.

Durata ramasa de recuperare va fi de: 1.373.333,82/157.063,8 = 7.14 ani

In concluzie durata de recuperare a investitiei va fi de aproximativ 18 ani.

Profitul mediu va fi reprezentat de o medie ponderata:

Deci

8. Randamentul economic al investitiei (R), reprezinta randamentul economic generat de surplusul sau de excesul de profit.

9. Durata de recuperare a investitiei

Durata de recuperare a investitiei constituie unul din indicatorii cei mai concludenti si sintetici de apreciere a eficientei economice a investitiilor.

In principiu durata de recuperare se calculeaza prin raportarea investitiei totale la venitul net anual, sau la sporul de venit anual.

Durata de recuperare a investitiei reprezinta perioada de timp incepand cu data punerii in functiune, pe parcursul careia suma cumulata a avantajelor economice egaleaza volumul investitiei.

Angajamentul de capital exprima costurile initiale ale investitiei + costurile ulterioare pentru punerea in functiune si exploatare.

Perioada de calcul a capitalului angajat este de 20 25 ani.

Cunoasterea angajamentului de capital prezinta interes pentru manageri pentru a da raspuns la urmatoarele probleme:

valoarea totala actuala in raport cu angajamentul de capital (cash-flow)

pune in evidenta daca am investit in tehnologii de executie performanta sau in tehnici performante de exploatare si s-au realizat economii la costuri anuale de exploatare

valoarea fondului de investitii si cum asiguram fondurile necesare

K= 179.728,06

10. Raportul dintre veniturile totale actualizate si costurile totale actualizate

Raportul reprezinta conceptul fundamental al evaluarii economice si financiare a investitiei.

Considerarea acestuia in analiza economica a proiectului de fata are la baza compararea si comensurarea avantajelor economice.

11. Durata de realizare a investitiei

Constituie un indicator natural de exprimare a eficientei economice a investitiilor care se stabileste functie de natura obiectivelor de investitii si se compara cu normativele duratei de realizare la diferite obiective. Practic durata de realizare a investitiei are in vedere timpul din momentul inceperii etapei de proiectare, pana la punerea in functiune a obiectivului.

Durata de realizare a investitiei cuprinde intr-un sens larg timpul necesar pentru infaptuirea procesului investitional in ansamblul sau, respectiv:

perioada de proiectare

perioada fluxului informational, avizare, decizie

perioada deschiderii finantarii lucrarilor de investitii

perioada de executare a lucrarilor de organizare de santier

perioada executarii lucrarilor de constructii montaj

perioada de probe tehnologice

perioada de receptie preliminara si punerea in functiune

- perioada realizarii parametrilor tehnico-economici proiectati

In sens restrans, durata de realizare a investitiei se refera indeosebi la perioada dintre momentul inceperii lucrarilor de organizare de santier si cel al punerii in functiune.

Aprecierea favorabila a indicatorului durata de realizare a investitiei, tine de tendinta de reducere a acesteia prin : pregatirea temeinica si din timp a investitiilor, astfel incat sa se evite erorile in proiectare si executie, dozarea corespunzatoare a fortelor de care dispune antreprenorul pentru realizarea frontului de lucru stabilit si pentru asigurarea punerii in functiune la termenele scontate; efectuarea receptiei in conditii de calitate, pentru scurtarea perioadei de probe tehnologice etc.

Conform capitolului de programare si executie a lucrarilor a rezultat o durata minima de realizare a obiectivului de executie a lucrarilor de 3 luni.

Aceasta perioada a rezultat in urma calculului devizului pe categorii si articole de lucrari.

12. Valoarea neta actuala totala reprezinta aportul de beneficiu al unui proiect de investitii. Se exprima sub forma de cash-flow.

13. Indicele de profitabilitate reprezinta raportul dintre VNAT si fondul de investitii.

pe o durata de timp de 50 de ani.

III. CRITERII DE ALEGERE A VARIANTEI DE INVESTITII

In stabilirea variantei adoptata in proiect s-au avut in vedere o serie de criterii care in urma analizei s-au dovedit a conferii investitiei sau proiectului eficienta maxima si anume:

1. Perioada de constructie s-a analizat atat din punct de vedere al duratei de executie (d) cat si volumul fondurilor necesare investitiei s-au dovedit a fi minime, iar conditiile de finantare s-au dovedit a fi favorabile
2. Perioada de atingere a parametrilor proiectati. Din studiul solutiei adoptata in proiect rezulta ca durata de realizare a parametrilor proiectati este minima iar solutia de realizare a casei de vacanta-pensiune comporta un cost minim pe m² comparativ cu alte solutii.
3. Durata de recuperare a investitiei din analiza efectuata rezulta durata minima.
4. Durata de serviciu a cladirii solutia adoptata  implica un cost minim pentru realizarea obiectivului casa de vacanta asigurand o durata de exploatare maxima (conform normativului P135/1999 si a HGR 964/1998 durata de exploatare a constructiei este de 50 ani).

IV. FINANTAREA SI MANAGEMENTUL PROIECTULUI   INVESTITIEI

Metoda obisnuita de realizare a lucrarilor de constructii-montaj este metoda antreprizei, cea mai mare parte a lucrarilor de investitii realizandu-se sub aceasta forma. Intreprinderile de constructii care executa lucrarile de constructii-montaj sunt specializate, sunt dotate cu utilaje adecvate, personal calificat, aparat propriu de aprovizionare, factori care le permit sa realizeze lucrari optime si la costuri reduse.

In cazul investitiei in constructia obiectivului CASA DE VACANTA P+1E, lucrarile de constructii-montaj se vor executa in antrepriza. Raporturile dintre managementul societatii si managementul santierului sunt concretizate in nota de comanda, in care se cuprind conditiile de realizare a lucrarii, obligatia intreprinderii de a pune la dispozitie documentatia de proiect si deviz ,mijloacele materiale necesare, utilitatile necesare, sa achite la timp lucrarile executate. Obligatiile revin sefului investitiilor care are datoria sa asigure corelatia intre finantare si executare.

Decontarea lucrarilor executate, se va face pe elemente de cheltuieli, adica manopera , materiale , cheltuieli generale etc. Materialele incorporate in lucrari se deconteaza lunar, pe baza dispozitiilor de plata.

Folosirea metodei de decontare, pe elemente de cheltuieli, din contul titularului, se va face pentru toate cheltuielile legate de aprovizionare cu materiale de constructii, legate de salarii, transport, cheltuieli de regie, pe masura efectuarii lor si a documentelor legale , factura, documente de transport, state de salarii etc.

Managementul proiectului inseamna programarea , organizarea , decizia , actiunea si controlul activitatilor necesare realizarii proiectului. In principal, activitatile au in vedere urmatoarele aspecte:

- existenta unui program de executie a investitiei;

- supunerea aprobarii de catre investitor a acestui program ;

- controlul, analiza derularii programului .

Activitatea de management de proiect constituie o analiza privind oportunitatea, prefezabilitatea si fezabilitatea investitiei.

Organizarea unei licitatii necesare contractarii lucrarilor. Se refera la licitatia pentru intocmirea proiectului cat si la cele pentru procurarea utilajelor etc.

Managementul are in vedere planificarea detaliata si viabila a fiecarei etape de realizare a investitiei. Un aspect important al activitatii de management il constituie controlul asupra costurilor si abordarea unor solutii de eficienta maxima. Managementul proiectului se extinde la coordonarea sistemului de executie, alegerea antreprenorului prin licitatie care se face pe baza unor criterii cum ar fi:

- probitatea profesionala a firmei(cifra de afaceri), lucrari de referinta in domeniu, lista specialistilor , recunoasterea firmei pe plan national ;

- oferta economica(nivelul preturilor practicate , a tehnologiilor aspect corelat cu dotarea antreprenorului ;

- controlul asupra derularii pe parcursul executiei a activitatii , respectarea termenului din oferta . Aceasta are in vedere:

- Controlarea respectarii prevederilor contractuale prevazute pana la terminarea lucrarilor in vederea efectuarii receptiei;

- Verificarea existentei documentelor care atesta calitatea materialelor puse in opera si a tehnologiilor si cuprinderea acestora in cartea tehnica a constructiei;

- Verificarea stadiilor fizice pe fiecare etapa conform recomandarilor din proiect si analiza respectarii conditiilor de receptie;

- Sprijinirea investitorului in activitatea de organizare a receptiei obiectivului;

- Controlul asupra activitatii de urmarire a comportarii in timp a constructiei

- Verificarea realizarii indicatorilor tehnico-economici. Indeplinirea tuturor conditiilor care sa asigure exploatarea normala si in conditii de eficienta economica;

- Urmarirea si constatarea viciilor pe perioada de garantie

- Asistenta oferita investitorului pentru intocmirea cartii tehnice a constructiei

Urmarirea comportarii in timp se intocmeste conform Normativ P130/1999.

Cartea tehnica si instructiunile de exploatare precum si atributiile care revin beneficiarului respecta HGR 766/1997.

Respectarea calitatii in constructii se face conform legii 10/1995