CONTRACTUL DE LOCATIUNE

CONTRACTUL DE LOCATIUNE

Sectiunea I

Notiune - Locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar-chirias, folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita chirie - art. 1411.

Caracterele juridice ale contractului de locatiune - locatiunea este un contract sinalagmatic - bilateral, intrucat da nastere la obligatii reciproce intre parti: locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii.

- locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial.

- locatiunea este un contract comutativ in care existenta si intinderea obligatiilor nu depind de hazard si deci nu exista sanse de castig sau pierdere pentru parti.

- locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit - al partilor (solo consensu) fara vreo formalitate.

In ceea ce priveste proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat celelalte contracte. In aceasta situatie, legea distinge intre urmatoarele situatii:

- a - Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neaga existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi pretul (chiria)

- b - In cazul in care contractul incheiat verbal este in curs de executare si in lipsa de chitanta, exista o contestatie asupra pretului, locatarul poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului, iar cheltuielile pricinuite de aceasta, cad in sarcina lui daca evaluarea facuta de catre expert este mai mare decat pretul pe care el, l-a aratat (art.1417 C,civ.)

- locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod global. In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi nedeterminata dar nu poate fi perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze sau embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C. civ).

Conditiile de validitate a contractului de locatiune

A.         Capacitatea partilor

Locatorul si locatarul trebuie sa aiba capacitatea, si sa indeplineasca, conditiile cerute pentru a face acte de administrare, deoarece locatiunea este, in principiu, un act de administrare. In anumite conditii, partile trebuie sa aiba capacitatea, respectiv sa indeplineasca acele conditii cerute de lege, pentru a face acte de dispozitie (art.1419 comb. Cu art. 1268.C, civ). Avand in vedere faptul ca, locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune.

B.         Obiectul contracului

Lucrul inchiriat - total sau partial - poate forma obiectul contractului, un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal, dar sub conditia de a nu se distruge sau de a nu se consuma prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. Rezulta ca, obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului cu exceptia unei mosteniri nedeschise (art. 965 C.civ.). De asemenea, bunurile din domeniul public pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (art. 135. alin.5 din Constitutie). Dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decat impreuna cu imobilul de care este atasat (art. 576 C.civ)

Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global, fie pe unitati de timp, si se plateste la termenele stipulate, de regula in mod succesiv. Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului, dar poate fi si determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert, ori sa reprezinte un procent din beneficiul rezultat de locatar. Uneori ea este stabilita pe cale legala. Chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Pretul se fixeaza de regula in bani.

Sectiunea a - II - a

Efectele contractului de locatiune

A. Obligatiile locatorului

Locatorul trebuie sa respecte principiul obligatiei de a face, adica sa asigure locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii.

1. Obligatia de predare

Predarea lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul convenit de catre parti, imediat daca nu s-prevazut un termen, si in lipsa de stipulatie contrara, in locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului.[2] Daca nu se respecta aceasta obligatie, locatarul se poate adresa justitiei. Lucrul trebuie sa fie predat impreuna cu accesoriile sale, in starea corespunzatoare destinatiei sale, in vederea careia a fost inchiriat( art. 1421 C.civ) locatorul fiind obligat, in lipsa de stipulatie contrara, sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) necesare in acest scop inainte de predarea lucrului .

2. Obligatia efectuarii reparatiilor

Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat. Pentru aceasta, locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, in cazul in care bunul are nevoie de asemenea reparatii. Locatorul nu trebuie sa reconstruiasca imobilul care "a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" (art. 1439 C.civ.) in acest caz incetand contractul. Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in timpul locatiunii, locatarul poate cere justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului, retinand cheltuielile efectuate din chirie(art. 1077 C. civ.), fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 si art.1439 alin.2 C. civ). Se admite ca, in caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.

3. Obligatia de garantie

Obligatia de garantie a locatorului, se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in cazul locatiunii, dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila. Din aceasta obligatie deriva raspunderea locatorului de tulburarile provenite, 1) din propria sa fapta, 2) de la terti, 3) din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei.

Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art.1424 C. civ. dispune ca locatorul "nu poate in timpul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat", fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei. In cazul in care locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor

In cazul in care tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de drept si tulburarea de fapt. Locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu acea conditie ca agentul tulburator : - sa nu fie locatorul, adica "cel pentru care detine" si fata de care el poate actiona sau se poate apara in temeiul contractului de locatiune.

sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat ( art.1426 C. civ.) cum ar fi    dreptul de proprietate, in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept asupra lucrului.

Din viciile lucrului, acestea fiind analizate in ceea ce urmeaza.

Locatorul garanteaza pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucrului care ii impiedica intrebuintarea (art 1442 C. civ.). Practica judecatoreasca stabileste raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavarsire impropriu folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de folosinta incat se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi incheiat sau ar fi platit un pret mai redus. Gravitatea viciilor se apreciaza de catre instanta.

B. Obligatiile locatarului

1. Obligatia de a intrebuinta lucrul

Locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar (culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent sau prudent).

Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul - total sau partial - potrivit destinatiei sau efectueaza transformari neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului in starea anterioara sau rezilierea contractului cu daune interese. Sunt insa permise lucrarile de mica insemnatate care nu schimba destinatia lucrului, de exemplu instalarea telefonului, a televizorului. Locatorul poate cere insa, la incetarea locatiunii, repunerea lucrului in starea initiala, iar daca nu o cere, locatarul are dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile aduse lucrului. De asemenea, locatarul raspunde de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de catre sublocatari (art.1434 C.civ.).

2. Plata chiriei

Potrivit art. 1429 C. civ. locatarul este obligat la plata pretului locatiunii la termenele stipulate, iar in lipsa de stipulatie contrara, plata se face conform regulilor generale (art.1104 C. civ.), la domiciliul debitorului, aceasta fiind cherabila iar nu portabila, iar in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta, divizibila, daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. Chitantele de plata a chiriei nu sunt opozabile tertilor chiar daca nu au data certa. Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu il incunostinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.

3. Restituirea lucrului

Atunci cand locatiunea a incetat, locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care l-a primit, conform inventarului facut. Prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa inventarului, prezumtia este ca locatarul a primit lucrul in buna stare. Restituirea lucrului poate fi ceruta de catre locator printr-o actiune personala sau printr-o actiune in revendicare, daca are calitatea de proprietar. Locatarul nu raspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului, art.1431, 1434 C. civ. De asemenea, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.

4. Raspunderea pentru incendiu

Intretinerea si restituirea lucrului in starea normala, il mai face raspunzator pe locatarul unei cladiri de pagubele pricinuite de incendiu, daca acesta nu va dovedi ca incendiul a provenit din caz fortuit, forta majora sau dintr-un defect de constructie ( art.1435 C. civ.). In cazul in care sunt mai multi locatari, fiecare raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proportional cu valoarea locativa a partii din imobilul ce ocupa.

5. Apararea contra uzurparilor

Locatarul este obligat sa apere lucrul inchiriat contra uzurparilor, prin aceasta intelegandu-se orice atingere provenita de la un tert asupra proprietatii sau posesiei lucrului dat in locatiune ( art. 1433 C. civ.) Cand locatorul nu are cunostinta despre incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l instiinteze in termen util pentru a fi in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare.

Incetarea locatiunii

Cauze de incetare - contractul de locatiune inceteaza prin: denuntarea unilaterala, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutare, pieirea lucrului, desfiintarea titlului locatorului, instrainarea lucrului prin acte intre vii.

a. Denuntarea unilaterala. Contractul ia sfarsit prin denuntare unilaterala daca nu s-a determinat durata locatiunii, atat de catre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz, sau de catre lege ( art.1436 C. civ.). Definim termenul de preaviz ca fiind intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul, si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Termenul de preaviz poate fi stabilit prin conventia partilor iar in lipsa acesteia, se stabileste in functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului ( art.1443 C. civ.) Manifestarea de vointa de a desface contractul este denumita concediu, si reprezinta un act unilateral de vointa, producand efecte chiar daca nu a fost acceptata de catre partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului.

b. Expirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau in cazul in care nu exista clauza legala, locatiunea inceteaza de drept, prin simpla trecere a termenului, fara a mai fi nevoie de o instiintare prealabila ( art.1436. alin. 1.C.civ). Tacita relocatiune (reconductiune) reprezinta situatia in care locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului contractual si cu permisiunea locatorului.

c. Rezilierea pentru neexectare. Art. 1439 alin. 2 C. civ. Stipuleaza ca, neexecutarea obligatiilor de catre una din parti, confera celeilalte parti dreptul de a cere rezilierea contractului cu daune - interese ( art.1453 C. civ.). Observam deci, ca locatiunea urmeaza regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu excutare succesiva, tinandu-se seama daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat in contract.

d. Pieirea lucrului. Daca lucrul piere total si nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei, contractul este desfacut de drept, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstructia, refacerea sau inlocuirea lui. Prin pieire intelegem nu numai distrugerea materiala a lucrului, ci orice imposibilitate de a se folosi lucrul.

e. Desfiintarea titlului locatorului. Desfiintarea sau desfacerea titlului locatorului are drept consecinta desfacerea contractului de locatiune, deoarece prin aceasta locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului (de exemplu daca titlul proprietarului este anulat ori rezolvit sau este evins printr-o actiune in revendicare). Exista insa si exceptii, aratate la art. 534 combinat cu art. 1268 C. civ. si cele stipulate de art.493 si 513 C. proc. Civ.

f. Efectele instrainarii lucrului prin acte intre vii. Conform art. 1441 C.civ. daca locatorul vinde lucrul, cumparatorul - chiar daca nu s-a obligat in acest sens - este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, sub conditia de a fi fost incheiata prin inscris autentic, sau prin inscris sub semnatura privata dar cu data certa ( art. 1182 C. civ.), in afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune. Deci, in lipsa de stipulatie contrara, contractul de locatiune cu data certa, anterioara vanzarii cumpararii cu data certa, produce efecte si este opozabil tertului dobanditor, in conditiile in care a fost incheiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin inscris cu data certa. Rezulta ca vanzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai atunci cand contractul s-a incheiat verbal sau prin inscris sub semnatura privata fara data certa.

Natura juridica a drepturilor locatarului

Locatiunea este un contract creator de drepturi oligationale si nu un contract translativ, sau constitutiv de drepturi reale (ius in re), rezulta in consecinta ca dreptul de folosinta a locatarului este un drept de creanta.

Dreptul de folosinta a locatarului este un drept de creanta iar argumentele invocate in favoarea caracterului real al dreptului nu sunt hotaratoare pentru urmatoarele considerente :

a.          Actiunile posesorii pot fi invocate nu numai atunci cand detinerea lucrului se exercita animus sibi habendi, dar si de catre detentorul precar.

b.          Opozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii urmaritori este o simpla exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de catre art.973 C.civ.

c.           Deoarece dreptul este opozabil fata de terti, locatiunea este supusa publicitatii imobiliare daca depaseste 3 ani.

Drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosinta locativa nu a fost retinut de catre legiuitor printre aceste drepturi.