CREDITAREA IPOTECARA

CREDITAREA IPOTECARA

Scopul capitolului il constituie prezentarea si explicitarea creditarii ipotecare, a instrumentelor si efectelor acesteia asupra dezvoltarii spatiului locativ al populatiei.

Dupa parcurgerea capitolului vor fi realizate urmatoarele obiective:

Analiza structurii finantarii locative si evidentierea riscurilor financiate asociate;

Prezentarea aspectelor problematice ale pietei imobiliare, a preturilor si interventie guvernului;

Analiza mecanismelor finantarii ipotecare, a institutiilor si instrumentelor utilizate, evidentiind rolul ipotecilor si al titlurilor ipotecare;

Explicarea procesului administrarii creditului ipotecar de catre banca, a componentelor administrarii, precum si a problemelor de pe pita ipotecara: dobanzi, competitie, supreafinantare;

Evidentierea experientei unor tari in creditarea ipotecara si a situatiei creditului ipotercar in Romania

Asigurarea locuintei pentru toti a reprezentat si reprezinta un obiectiv social si economic pentru toate tarile, in multe tari acest obiectiv concretizandu-se in promovarea constructiei de locuinte proprietate personala, si in acest sens guvernele au incercat sa creeze facilitati pentru finantarea constructiei de locuinte personale.

Pe de alta parte, cumpararea unei locuinte reprezinta, de regula, un angajament economic enorm, suma platita de catre cumparator fiind egala cu cateva venituri anuale ale acestuia, reprezentand de cateva ori averea neta a acestuia.

Folosirea unui model adecvat pentru finantarea locativa, a constructiei si achizitionarii de locuinte, reprezinta o problema majora pentru toate tarile, creandu-se institutii si circuite financiare specializate. In functie de sursa finantarii problema dezvoltarii pietei imobiliare prezinta doua aspecte importante:

necesarul de locuinte sociale si de infrastructura;

dezvoltarea institutiilor ti mecanismelor financiare.

Un sistem eficient de finantare locativa angajeaza resurse din sectorul privat, permitand capitalizarea resurselor excedentare in investitii imobiliare pe termen lung, relativ sigure, protejate fata de efectele inflatiei si care genereaza un flux de lichiditati constant.

Reglementarea corespunzatoare a creditului iupotecar contribuie la cresterea credibilitatii si stabilitatii sistemului financiar-bancar, in tarile dezvoltate creditarea ipotecara constituind o industrie in expansiune, volumul creditelor ipotecare dublandu-se in ultimii 10 ani

Structura finaciara a sectorului populatiei evidentiaza ponderea semnificativa a creditelor ipotecare in datoriile financiare, dominate de catre banci comerciale si ipotecare, si a titlurilor detinute la fondurile institutionale (de pensii, de asigurari, mutuale) in activele financiare.

Sectorului populatiei se confrunta, in gestiunea portofoliului de active finaciare, cu o serie da riscuri, determinate de urmatoarele cauze mai semnificative: incapacitatea de plata a debitorilor, inflatia, modificarea cererii financiare, variatia ratelor dobanzii, modificarea politicii economice. Realizarea creditului ipotecar implica institutii bancare si nebancare, in functie de destinatia creditului, bancile comerciale fiind puternic concurate de catre bancile ipotecare si de catre institutii de economisire contractuala, in ultima perioada afirmandu-se fondurile mutuale, de pensii si de investitii, ca investitori pe pietele ipotecare, ale valorilor mobiliare cu ipoteca, valori tranzactionate pe pietele secundare, care asigura diversificarea riscurilor si lichiditatea continua a fondurilor investite pe piata imobiliara.

Creditul ipotecar prin bancile comerciale implica doua tipuri de credite: cu amanuntul si cu ridicata. Creditele ipotecare cu ridicata sunt credite comerciale specializate acordate firmelor implicate in finantarea sau dezvoltarea activelor imobiliare. Majoritatea crditelor ipotecare cu ridicata sunt credite pentru constructii in care bancile imprumuta fonduri constructorului pentru a completa dezvoltarile locative sau comerciale. Bancile comerciale furnizeza de asemenea capital circulant, de exploatare bancilor ipotecare. Creditul cu amanuntul implica srevicii de finantare pentru cumpararea de locuinte.

Piata ipotecara locativa a inregistrat o schimbare semnificativa in ultimii 20 de ani, securizarea extinzand alternativele bancilor de a investi pe piata, inovatiile pe piata instrumentelor pietei secundare oferind noi oportunitati de investire, acceptarea instrumentelor cu rata variabila constituind o modalitate de deschidere optionala a pietei.

Imprumutul ipotecar se realizeza prin doua categorii de instrumente: instrumente ale intermedierii finaciare, utilizate de catre banci sub forma creditelor ipotecare si instrumente ale pietei ipotecare, sub forma titlurilor financire pe baza de ipoteca, care reprezinta secuirizarea creditelor ipotecare, prin transformarea colateralului, a ipotecii in titlu financiar tranzactionabil pe pietele ipotecare. Ca alternative ale finantarii pietei imobiliare, titlurile de ipoteca se diferentiaza in functie de rata dobanzii, maturitate, realizarea platilor, garantare etc, urmarind protejarea creditorilor si populatiei, fluidizarea lichiditatii, adaptarea finantarii ipotecare la statutul financiar, si nu numai, al indivizilor, prin mobilizarea si combinarea tuturor surselor disponibile pentru finantare.

Ratele dobanzii reprezinta un element imporant al competitiei pe piata ipotecara, a finantarii ipotecare, stimularea competitiei avand consecinte favorabile asupra preturilor locuintelor si asupra parametrilor imprumuturilor, interventia guvernamentala generand adesea, prin relaxarile fiscale si subventiile bugetare, distorsionarea functionarii acestei piete.

Administrarea functiei creditului ipotecar implica o combinare a principiilor managementului creditului commercial si ale celui de consum, creditul cu ridicata fiind similar creditului comercial, iar creditul cu amanuntul celui de consum, procedurile comune ale acestora fiind securizarea prin titluri si evaluarea activelor imobiliare utilizate pentru securizarea creditelor.

Domeniile speciale ale administrarii creditului ipotecar sunt: organizarea functionala, care depinde de dimensiunea bancii si extindera sa geografica; analiza creditului, punand accentul pe valoarea colateralului; incadrarea in reglementarile bancare, vizand indeosebi protejarea populatiei; managementul marjelor dobanzii, imbunatatit prin inovatiile financiare, ajustarea ratelor dobanzii si securizarea creditelor.

Experienta tarilor dezvoltate in ceea ce priveste finantarea locativa, creditul ipotecar evidentiaza asemanari si deosebiri institutionale si instrumentale, inregistrandu-se o anumita convergenta a procedurilor si tahnicilor creditarii ipotecare si, totodata, delimitandu-se doua modele complementare: modelul intermedierii financiare, centrat pe depozite bancare si modelul pietelor de capital, centrat pe obligatiuni ipotecare.

Piata ipotercara in Romania este insuficient dezvoltata, atat ca potential, cit si ca instrumente si institutii implicate. Disparitatile extreme, polarizarea posibilitatilor financiare ale populatiei, reducerea, pana la eliminare, a procesului de economisire a cca 70% din populatia tarii, capacitatea nesemnificativa de sustinere a guvernului, subdezvoltarea sistemului financiar, a pietei creditului ipotecar, legislatia incompleta, disciminatorie si distorsionata si totodata foamea imobiliara a elitei financiare a facut ca functionalitatea pietei imobiliare sa cunoasca o evolutie atipica pentru nevoile , cerintele si normele convietuirii sociale.