Conditiile de validitate ale contractului de arendare

Conditiile de validitate ale contractului de arendare

Contractul de arendare va trebui sa indeplineasca toate conditiile de validitate ale oricarui contract: capacitate, consimtamant, obiect si cauza. In continuare, vom examina fiecare conditie de validitate in parte, raportata la specificul contractului de arendare.

Sectiunea I. Capacitatea partilor contractante

Potrivit prevederilor art. 948 Cod civil, pentru a valida o conventie este necesar ca persoanele care o incheie sa aiba capacitatea de a contracta, iar potrivit art. 949 Cod civil, "Poate contracta orice persoana ce nu este declarata necapabila de lege". Exista o distinctie intre capacitate si discernamant, prima fiind o stare de drept, pe cand ultimul constituie o stare de fapt .

Problema care se pune este daca contractul de arendare cuprinde un act de dispozitie sau un act de administrare si, in functie de aceasta, se va verifica si capacitatea partilor contractante. Actele de gestiune sau administrare, lato sensu a patrimoniului se clasifica in acte de conservare, de administrare stricto sensu si acte de dispozitie[2]. Pornind de la finalitatea actelor incheiate, in doctrina s-a sustinut ca sunt acte de dispozitie toate acele acte savarsite cu scopul de a instraina bunuri, de a constitui drepturi reale sau accesorii asupra unor bunuri ori de a se renunta la drepturi, adica toate operatiunile juridice care au drept rezultat iesirea unor bunuri din patrimoniu sau grevarea unor drepturi .

Prin actele de administrare se inteleg acele acte menite a face productive bunurile, fara a depasii limitele unei exploatari normale a lor[4].

Am vazut ca locatiunea care nu depaseste cinci ani este un act de administrare, pe cand locatiunea care depaseste cinci ani va fi considerata un act de dispozitie. Ceea ce este esential, arendarea nu poate avea loc pe perioade nedeterminate, ci exclusiv pe o perioada determinata. Potrivit dispozitiei art. 7 alin. 2 din Legea nr. 16/1994, "durata arendarii nu poate fi mai mica de 5 ani"; durata ar putea fi mai mica de 5 ani, in cazul plantatiilor de vita-de-vie, de pomi, arbusti fructiferi, de hamei si duzi in declin, insa, si in acest caz, durata va fi in functie de starea plantatiei si de durata de exploatare ramasa. De asemenea, si in cazul suprafetelor de teren mai mici de 1 ha, a caror arendare este determinata de absenta temporara a mijloacelor de productie materiale si financiare, de absenta din localitate sau din motive de sanatate, durata ar putea fi mai mica de 5 ani. Arendarea pana la 5 ani inclusiv constituie un act de administrare atat pentru arendator, cat si pentru arendas. In acest caz, partile vor trebui sa indeplineasca acele conditii pe care legea le impune pentru executarea actelor de administrare. Dimpotriva, daca arendarea va avea loc pe o perioada mai mare de cinci ani, atunci ea va fi considerata un act de dispozitie pentru arendator. Minorul pana la varsta de 14 ani va putea arenda numai prin intermediul reprezentantilor sai legali, iar minorii intre 14 si 18 ani, avand capacitate de exercitiu restransa, vor putea arenda numai cu incuviintarea ocrotitorului legal si a autoritatii tutelare[5].

Deoarece capacitatea priveste partile contractante, se impune sa examinam cine poate avea calitatea de arendator si cine calitatea de arendas.

1.1. Calitatea de arendator

Conform dispozitiei cuprinsa in art. 2 din Legea nr. 16/1994, contractul de arendare poate fi incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, pe de o parte, si arendas, pe de alta parte. In primul rand, poate arenda proprietarul, fie ca are proprietatea exclusiva asupra bunurilor agricole, fie ca se afla in prezenta modalitatilor dreptului de proprietate (proprietate anulabila, proprietate rezolubila si proprietate comuna, aceasta din urma pe cote-parti sau in devalmasie). In cazul coproprietatii, fie ca arendarea va fi considerata act de administrare, fie un act de dispozitie, potrivit principiului unanimitatii, care actioneaza intre coproprietari, cu privire la exercitarea atributelor dreptului de proprietate, va fi necesar acordul tuturor coproprietarilor. Daca un coproprietar ar arenda bunul agricol, fara acordul celorlalti coproprietari, pe o perioada pana la cinci ani, fiind in prezenta unui act de administrare, suntem de parere ca arendarea va putea fi mentinuta, daca se va face dovada ca nu i-a prejudiciat pe coproprietari, dimpotriva, este un act de conservare si administrare a bunului. Solutia se va intemeia pe institutia gestiunii de afaceri sau cea a mandatului tacit.

In ceea ce il priveste pe proprietar, in literatura de specialitate s-a sustinut ca "atributele dreptului de proprietate ii confera acestuia posibilitatea de a transmite dreptul de folosinta asupra unor bunuri agricole pe o durata determinata". In realitate, prin contractul de arendare nu se va transmite catre arendas atributul dreptului de folosinta, aceasta avand loc numai in cazul dezmembramintelor dreptului de proprietate, ori contractul de arendare da nastere doar la un drept de creanta.

In al doilea rand, poate avea calitatea de arendator uzufructuarul. Conform art. 534 Cod civil, uzufructuarul va putea inchiria bunurile agricole care fac obiectul uzufructului, inchirierea nefiind decat o forma a locatiunii. Dreptul uzufructuarului de a arenda bunurile agricole nu provine din faptul ca printre drepturile conferite de lege este si acela de a culege fructele (exceptand productele), ci ca urmare a faptului ca legea ii permite in mod expres acest lucru (art. 2 din Legea nr. 16/1994 si art. 534 Cod civil). Daca uzufructul inceteaza inainte de implinirea termenului stabilit in contractul de arendare, nudul proprietar va trebui sa respecte contractul de arendare.

In al treilea rand, calitatea de arendator o poate avea, conform art. 2 din Legea nr. 16/1994, orice alt detinator legal de bunuri agricole, largindu-se astfel sfera persoanelor care pot incheia contracte de arendare. In aceasta categorie ar intra, potrivit unei opinii, acele persoane care detin bunurile agricole in baza unui titlu provizoriu, cum ar fi, de exemplu, adeverinta de proprietate eliberata de comisia pentru aplicarea Legii fondului funciar. Adeverinta de proprietate va trebui sa fie insotita de punerea in posesie a titularului. S-a replicat acestei opinii ca persoana, care poseda adeverinta de proprietate si a fost pusa in posesie, are calitatea de proprietar (acestia pot fi asimilati proprietarilor si, astfel, pot incheia contracte de arendare ca proprietari). Tot detinator legal a fost considerat si cel ce si-a adjudecat la licitatiile publice ce s-au organizat de catre comisiile pentru lichidarea fostelor c.a.p. a unor constructii ce servesc nevoilor agricole, licitatii dupa care licitatorii au incheiat cu adjudecatarii contracte de vanzare-cumparare. Din punctul nostru de vedere, cel ce si-a adjudecat la licitatia organizata de c.a.p. bunuri agricole, incheind contractul de vanzare-cumparare cu comisia de lichidare, a dobandit proprietatea asupra bunurilor si, astfel, persoana adjudecatara va avea calitatea de proprietar in contractul de arendare. Neinscrierea dreptului de proprietate in registrul de publicitate imobiliara nu are nici o consecinta asupra valabilitatii dreptului de proprietate, inscrierea avand valoare sub aspectul publicitatii. S-a sustinut ca un alt detinator de bunuri agricole poate fi superficiarul, dar practic aceasta este aproape imposibil, deoarece superficiarul are un drept de proprietate asupra constructiei ridicate pe terenul altuia, cu acordul proprietarului terenului, si un drept de folosinta numai asupra terenului aferent constructiei. Doar daca suprafata de teren ar fi mai mare si ar fi lasata de proprietar constructorului in folosinta, s-ar putea la un moment dat ca o parte din teren sa fie arendat de catre proprietarul constructiei. In practica, este posibil ca o persoana sa detina legal terenuri, nu in calitate de proprietar sau uzufructuar, si astfel, in virtutea legii, sa poata arenda total sau partial astfel de terenuri.

Calitatea de arendator o poate avea si o persoana juridica, deoarece legea nu distinge (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus), dar Legea nr. 16/1994 prevede si unele exceptii. Astfel, potrivit art. 4 din lege, nu vor putea da in arenda bunurile agricole prevazute in art. 1 alin.(2) regiile autonome, institutele si statiunile de cercetare si productie agricola, societatile comerciale si alte unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat. Tot astfel, nu vor putea arenda terenuri agricole agentii economici cu capital majoritar de stat, prestatorii de servicii, rezultati din transformarea fostelor statiuni de mecanizare a agriculturii. In situatia prevazuta de art. 4 alin. (2) din Legea nr. 16/1994 este interzisa arendarea numai a terenurilor agricole, nu si a celorlalte bunuri agricole. Tot astfel, daca agentii economici prevazuti de art. 4 alin. (2) nu au capital majoritar de stat, vor putea arenda inclusiv terenuri agricole. In ce priveste art. 4 alin. (1) din lege, se au in vedere acele persoane juridice care au in patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat, adica in proprietate deplina sau numai in administrare terenurile agricole, legiuitorul considerand ca aceste persoane juridice au posibilitatea si pot asigura cultivarea unor asemenea terenuri. Critica adusa modului in care a fost redactat textul cuprins in art. 4 alin. (1) din lege, in sensul ca s-ar putea deduce ca intentia legiuitorului priveste interdictia de a da in arenda pentru unitatile care au in proprietate sau in administrare terenuri proprietate de stat iar nu pentru unitatile ce au in patrimoniu sau in administrare asemenea terenuri, nu este intemeiata, deoarece rezulta fara nici un echivoc faptul ca legiuitorul a inteles sa impiedice unitatile mentionate in art. 4 alin. (1) sa arendeze bunuri agricole. Doar critica adusa textului, in sensul ca se refera la "patrimoniu" si la "administrare" in mod distinct, este justificata, pentru ca notiunea de patrimoniu include si dreptul de administrare. Recurgand la o formulare nefericita, probabil legiuitorul a dorit sa distinga pe titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor agricole, care beneficiaza de toate atributele dreptului de proprietate, si cel care are un drept restrans la administrarea bunurilor agricole, fiind practic un simplu detentor precar.

Contractele de arendare incheiate de persoanele juridice mentionate in art. 4 din Legea nr. 16/1994 sunt lovite de nulitate absoluta (art. 4 alin. ultim: "Orice act de arendare facut cu incalcarea prevederilor prezentului articol este nul").

Art. 4 alin. (1) din lege se refera doar la persoanele juridice care au in proprietate sau in administrare terenuri proprietate de stat, fata de care opereaza interdictia arendarii bunurilor agricole, dar legea nu face referire si la unitatile administrativ-teritoriale, ca titulare ale dreptului de proprietate privata, si care au in patrimoniu sau in administrare bunuri agricole. In acest din urma caz, credem ca unitatile administrativ-teritoriale vor putea avea calitatea de arendatori, deoarece nu le este interzis de lege.

1.2. Calitatea de arendas

Poate avea calitatea de arendas orice persoana fizica sau persoana juridica (art. 3 alin. (1)). In ce priveste persoana fizica, aceasta trebuie sa fie cetatean roman cu domiciliul in Romania si sa prezinte garantiile solicitate de arendator (art. 3 alin. (2)). In ce priveste persoana juridica, aceasta trebuie sa aiba nationalitatea romana, sediul in Romania si exploatarea bunurilor agricole sa se regaseasca expres in obiectul de activitate.

In spiritul legii, pentru a dobandi calitatea de arendas, persoana fizica va trebui sa intruneasca cumulativ urmatoarele conditii:

- sa fie cetatean roman;

- sa aiba domiciliul in Romania;

- sa prezinte garantiile solicitate de arendator.

Daca primele doua conditii sunt obiective, ultima conditie este facultativa, deoarece ramane la libertatea arendatorului sa solicite sau nu garantii arendasului persoana fizica. Garantiile pot fi reale sau personale si partile vor decide de comun acord care garantie sa opereze (gaj, ipoteca, fidejusiune etc.).

Calitatea de arendas o poate avea si un coproprietar, chiar in raporturile cu ceilalti coproprietari, acestia din urma fiind arendatori. In virtutea mandatului reciproc tacit, un sot nu va putea avea calitatea de arendator, prin arendarea bunurilor agricole care fac parte din comunitatea de bunuri. Consimtamantul celuilalt sot va fi necesar doar atunci cand se va face dovada ca mandatul reciproc tacit a incetat (sotii sunt despartiti in fapt; chiar nedespartiti, dar exista conflicte grave intre ei etc.). Un sot va putea dobandi calitatea de arendas si fara acordul celuilalt sot, insa arenda care va fi primita cu titlul de pret de la arendator va avea caracterul de bun comun. Arendas poate fi si persoana fizica, titulara a unei proprietati anulabile sau rezolubile.

Legiuitorul a inclus o exceptie in ceea ce priveste functionarii publici si salariatii din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola, ale societatilor comerciale agricole pe actiuni si ale altor unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat, toti acestia neavand dreptul sa ia in arenda bunurile agricole prevazute in art. l din lege (art. 18). Prin Hotarirea Guvernului nr. 667 din 23 septembrie 1991 s-a dispus ca "au calitatea de functionari publici, in sensul prezentei hotarari, persoanele numite intr-o functie publica cu caracter de permanenta, in serviciile autoritatilor administratiei publice centrale sau locale" (art. 1 alin. (4)), hotararea cuprinzand o dispozitie expresa referitoare la interdictia functionarilor publici de a lua pamant in arenda (art. 3).

In ceea ce-i priveste pe ceilalti salariati, legea se refera numai la cei din conducerile administrative, ceea ce inseamna ca ceilalti salariati din cadrul unitatilor cuprinse in art. 18 din lege, vor putea avea calitatea de arendasi. Chiar daca unii salariati, din cadrul unitatilor respective, au functii de conducere, dar nu fac parte din conducerea administrativa, ei pot avea calitatea de arendas (de exemplu: sefii de ferma, sefii de ateliere, sefii de sectoare etc.). Art. 18 din lege este de stricta interpretare, el aplicandu-se exclusiv salariatilor din conducerile administrative, si nu poate fi extins la alte categorii de salariati, inclusiv cei care ar avea functii de conducere dar nu fac parte din conducerile administrative ale unitatilor respective.

Persoana juridica, pentru a dobandi calitatea de arendas, trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii :

-sa aiba nationalitate romana;

- sa aiba sediul in Romania;

in obiectul de activitate sa existe si exploatarea bunurilor agricole.

Toate cele trei conditii vor trebui intrunite cumulativ. Filiala unei persoane juridice cu sediul in strainatate, daca este infiintata in Romania, unde isi are sediul, avand si personalitate juridica, va putea avea calitatea de arendas. Pe langa exploatarea bunurilor agricole, persoana juridica va putea avea si alte activitati care nu au profil agricol. Conform prevederilor art. 4 alin. (2) din Legea nr. 16/1994, "agentii economici cu capital majoritar de stat, prestatorii de servicii, rezultati din transformarea fostelor statiuni de mecanizare a agriculturii nu pot lua in arenda terenuri agricole". Daca agentii economici nu au capital majoritar de stat, vor putea dobandi calitatea de arendas. Interdictia se limiteaza insa numai la terenuri agricole, de unde concluzia ca persoanele juridice mentionate in art. 4 alin. (2) din lege vor putea primi in arenda celelalte bunuri agricole.

In activitatea lor, arendasii se vor putea folosi de salariati permanenti sau sezonieri, acestia bucurandu-se "de toate drepturile si protectia sociala prevazute de legislatia muncii in vigoare" (art. 23). Vor putea fi angajati salariati cu contract de munca pe perioada determinata sau nedeterminata, in care vor fi incluse drepturile si obligatiile lor, salariatii avand inclusiv dreptul de a se asocia, in conditiile legii, in sindicate, si de a declara greva, daca celelalte mijloace de rezolvare a conflictelor de munca nu au dat rezultate.

Legea interzice constituirea oficiilor de arendasi (art. 22 alin. (1)), precum si subarendarea totala sau partiala (art. 22 alin. (2)). Codul civil permitea subarendarea numai in cazul in care arenda era stabilita in bani, fiind exclusa cand subarendarea avea ca pret fructele. In prezent, deoarece textul legii nu distinge, subarendarea totala sau partiala este interzisa, indiferent daca arenda se va stabili in bani, in natura sau mixt. Orice contract de subarendare va fi lovit de nulitate absoluta (art. 22 alin. (3)). Chiar daca legea se refera expres la sanctiunea nulitatii in cazul subarendarii, aceeasi nulitate va opera si in situatia infiintarii oficiilor de arendasi, deoarece, din formularea textului de lege rezulta expres aceasta nulitate, dispozitia cuprinsa in art. 22 alin. (1) fiind de ordine publica: "Nu sunt permise oficii de arendasi". Legea nu defineste ce sunt oficiile de arendasi, dar credem si noi ca prin aceste oficii legiuitorul a avut in vedere, probabil, arendarea generala si oficiile de intermediere intre arendatori si arendasi. Arendasii vor putea incheia contracte de societate civila, pentru executarea unor lucrari agricole, daca aportul lor social nu are ca obiect folosinta bunurilor arendate, ci alte contributii (prestatii in munca, sume de bani pentru procurarea in comun de unelte agricole, animale proprietatea asociatilor etc.). Desi legea se refera expres doar la interdictia subarendarii, credem ca sunt lovite de nulitate inclusiv contractele prin care s-ar ceda contractul de arendare sau s-ar realiza schimburi de bunuri agricole intre arendasi.

Sectiunea II. Consimtamintul

Potrivit prevederii cuprinsa in art. 953 Cod civil, "Consimtamantul nu este valabil, cand este dat prin eroare, smuls prin violenta sau surprins prin dol". Deci, consimtamantul ambelor parti contractante trebuie sa fie liber, dar in deplina cunostinta de cauza cu privire la consecintele juridice pe care le poate produce contractul de arendare. Incheierea contractului in forma scrisa si faptul ca art. 5 din Legea nr. 16/1994 dispune expres care sunt elementele pe care trebuie sa le cuprinda contractul de arendare, determina ca in practica sa existe putine situatii in care sa se puna problema interpretarii contractului, datorita inadvertentelor dintre intentia interna reala si vointa declarata in act.

Legiuitorul nu obliga pe nimeni sa incheie contracte de arendare, de unde, potrivit principiului libertatii contractuale, persoanele fizice sau juridice sunt libere sa incheie sau nu asemenea contracte.

Sectiunea III. Obiectul contractului de arendare

Legea prevede expres ca vor putea fi arendate "bunurile agricole" (art. 1 din Legea nr. 16/1994), iar art. 2 din lege enumera bunurile agricole arendabile, fara ca textul sa fie limitativ, ci exemplificativ, de vreme ce, in finalul sau, art. 2 din lege dispune ca prin bunuri agricole se inteleg si "alte bunuri destinate exploatarii agricole".

In primul rand, vor putea fi arendate terenurile agricole cu destinatie agricola, in aceasta categorie intrand: terenurile agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi; pasunile impadurite; terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare; drumurile tehnologice; platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole; terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola; animalele; constructiile de orice fel; masinile; utilajele; alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole (art. 1 alin. (2)). La randul sau, art. 5 lit. b) din lege dispune ca obiectul contractului va trebui sa fie complet si precis determinat, prin descrierea amanuntita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora si planul de situatie a terenurilor. Bunurile enumerate de lege sunt imobile prin natura lor, cum este cazul constructiilor si al terenurilor, sunt imobile prin destinatie, cum sunt animalele, masinile etc. In art. 2, Legea nr. 18/1991 care reglementeaza fondul funciar face o clasificare a terenurilor, iar art. 2 lit. a) din lege se regaseste in cea mai mare parte in continutul art. 1 alin. (2) din Legea nr. 16/1994, fiind excluse: fanetele, serele, solariile, rasadnitele, terenurile cu vegetatie forestiera, daca nu fac parte din amenajamentele silvice. Prin omiterea acestor bunuri din cuprinsul art. 1 alin. (2) din Legea nr. 16/1994, nu inseamna ca ele nu vor putea fi arendate, mai ales ca enumerarea bunurilor din legea arendarii este exemplificativa. Nu exista nici o ratiune juridica pentru ca pasunile impadurite sa poata fi arendate, iar fanetele si serele sau solariile sa nu poata face obiectul arendarii. Nu vor putea fi arendate celelalte categorii de terenuri mentionate de art. 2 din Legea nr. 18/1991, cum ar fi terenurile cu destinatie forestiera, terenurile aflate permanent sub ape, terenurile cu destinatii speciale.

Potrivit dispozitiilor art. 467 Cod civil: "Animalele ce le da arendasului proprietarul fondului pentru cultura, sunt imobile pe cat timp li se pastreaza destinatia lor", iar conform art. 468 Cod civil sunt imobile prin destinatie "Obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul si exploatarea acestui fond", asemenea imobile fiind: "animalele afectate la cultura; instrumentele aratoare; semintele date arendasilor sau colonilor partiari; porumbii din porumbarie; lapinii tinuti pe langa casa; stupii cu roi; pestele din iaz (helesteele); teascurile, caldarile, alambicurile, cazile si vasele; instrumentele necesare pentru exploatarea fierariilor, fabricile de hartie si alte uzine; paiele si gunoaiele".

Ceea ce trebuie sa caracterizeze obiectul contractului de arendare sunt urmatoarele elemente: existenta bunului agricol ce va fi arendat, fiind valabil si contractul care are ca obiect un bun agricol viitor; bunurile agricole sa fie in circuitul civil; bunurile agricole sa fie determinate sau determinabile; asupra bunurilor respective arendatorul sa aiba un drept (proprietate, uzufruct etc). Legea arendarii cere in mod expres ca obiectul contractului sa fie complet si precis determinat, iar in cazul in care obiectul arendarii il formeaza mai multe bunuri agricole, fiecare bun va trebui amanuntit descris. Este posibil ca arendatorul sa arendeze o suprafata de teren pe care a dobandit-o printr-un titlu legal (de exemplu, un contract de vanzare-cumparare), dar, in realitate, suprafata sa fie mai mare sau mai mica decat cea mentionata in titlu; in acest caz, potrivit art. 1454 Cod civil, "arenda nu se va scadea si nu se va spori decat in cazurile si dupa regulile cuprinse la titlul vinderii". Cand suprafata de teren arendata este mai mica decat cea din actul de proprietate, arendasul va fi in drept sa solicite o reducere din pret, iar daca suprafata este mai mare, atunci va plati o arenda mai mare, proportionala cu diferenta de suprafata. Inventarul bunurilor agricole si planul de situatie a terenurilor, cu descrierea lor amanuntita, sunt menite a evita conflictele dintre parti la data incetarii contractului de arendare.

Scopul arendarii bunurilor agricole este acela de a fi destinate exploatarii agricole; dimpotriva, daca folosinta acestor bunuri este transmisa in alte scopuri, contractul nu va mai fi de arendare, ci se vor aplica principiile locatiunii. S-a considerat, de asemenea, ca "nu constituie arendare nici contractul prin care detinatorul bunurilor executa lucrarile agricole, cealalta parte dobandind recolta realizata la pretul stipulat (vanzare-cumparare de bunuri viitoare)".

Se pune problema care este suprafata maxima de teren pe care ar putea sa o primeasca in arenda arendasul, avand in vedere ca, potrivit art. 46 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, "In toate cazurile de dobandire prin acte juridice intre vii, proprietatea dobanditorului nu poate depasi 100 ha teren agricol in echivalent arabil, de familie, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare". Deoarece contractul de arendare nu este translativ de proprietate, ci, temporar, chiriasul se foloseste de bunurile agricole ale altuia, iar, pe de alta parte, legea arendarii nu reglementeaza suprafata maxima de teren care poate fi primita in arenda, suntem de parere ca vor putea face obiectul arendarii si terenuri care depasesc 100 ha, situatia fiind posibila atunci cand arendasul incheie contracte de arendare cu mai multi arendatori.

Sectiunea IV. Cauza contractului de arendare

Scopul pentru care se incheie contractul de arendare trebuie sa fie licit si moral, in absenta cauzei, a unei cauze ilicite sau imorale, contractul fiind lovit de nulitate absoluta.

Sectiunea a IV-a. Inregistrarea contractului de arendare

Pe langa forma scrisa a contractului de arendare, ca o conditie de valabilitate (art. 6 alin. ultim), legea mai impune ca un exemplar al contractului sa fie depus la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate. In cazul in care bunurile agricole vor fi situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, atunci inregistrarea si depunerea contractelor se va face la fiecare consiliu local in a carui raza teritoriala este situat bunul arendat (art. 6 alin. 2). Legea a prevazut ca sunt opozabile numai contractele inregistrate la consiliul local, in conditiile legii.

Cerinta inregistrarii contractului de arendare la consiliul local este "forma ceruta pentru opozabilitate fata de terti". Daca partile respecta forma scrisa dar nu inregistreaza contractul, in conditiile legii, aceasta il va face inopozabil. In doctrina juridica, s-a aratat ca justificarea formei ceruta pentru opozabilitate se gaseste in ideea protejarii tertilor, adica acele persoane care n-au participat la incheierea contractului, dar ale caror drepturi si interese trebuie sa le fie ocrotite.

Inregistrarea contractului trebuie sa se faca in termen de 15 zile de la data incheierii lui, intr-un registru special, tinut de secretarul consiliului local. Cum termenul de 15 zile este de recomandare, inregistrarea contractului si dupa implinirea lui nu atrage nici o sanctiune la adresa partii. Regula prevazuta de lege este ca taxele de redactare si inregistrare ale contractului de arendare sa cada in sarcina arendasului, dar nimic nu impiedica partile sa decida ca aceste taxe sa fie suportate exclusiv de arendator sau, in parte, de ambele parti contractante.

Desigur, se pune problema daca secretarul consiliului local, constatand ca contractul de arendare nu indeplineste conditiile cerute expres de lege, ar putea refuza inregistrarea actului. Credem ca secretarul consiliului local nu are dreptul sa cenzureze contractul si, eventual, sa refuze inregistrarea. Daca ar face-o, la cererea partii interesate, justitia l-ar obliga sa procedeze la inregistrarea contractului.

Sectiunea a V-a. Termenul arendarii

Codul civil reglementa arendarea pe o perioada nedeterminata (de exemplu, art. 1462 Cod civil), dar acest text de lege a fost implicit abrogat prin art. 7 alin. 1 din Legea nr. 16/1994, conform caruia arendarea "trebuie sa prevada data de la care incepe si data la care inceteaza, conform contractului". Legiuitorul a instituit regula potrivit careia "durata arendarii nu poate fi mai mica de 5 ani". Potrivit art. 2 din lege, definindu-se contractul de arendare, se arata in mod expres ca actul trebuie incheiat "pe o durata determinata", iar art. 5 lit.d prevede ca, in mod obligatoriu, contractul va trebui sa cuprinda, printre altele, si durata arendarii.

Legea nu dispune care trebuie sa fie perioada arendarii, dar impune regula ca aceasta sa nu fie mai mica de 5 ani, probabil in scopul ca arendarea sa fie cat mai eficienta, desi aceasta conditie ni se pare excesiva si se impunea adoptata solutia Codului civil, conform caruia contractul se putea incheia pe o durata de cel putin un an. In cazul unui arendas neglijent, care nu ar fi exploatat bunurile agricole arendate ca un bun proprietar, arendatorul nu ar mai fi prelungit contractul si nu ar mai fi putut evita, astfel, un litigiu in justitie pentru rezilierea contractului, care presupune timp si cheltuieli.

Se pune problema care va fi sanctiunea in cazul in care partile contractante nu prevad in contract data de la care incepe si data la care inceteaza arendarea. S-a exprimat opinia, conform careia, daca contractul s-ar fi incheiat fara termen sau pe o perioada mai scurta de 5 ani, consideram ca termenul va fi cel minimal prevazut de lege. Din punctul nostru de vedere, stabilirea duratei arendarii este o conditie esentiala a contractului, in absenta careia actul este lovit de nulitate absoluta. Art. 7 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 prevede in mod expres ca durata arendarii trebuie sa prevada data de la care incepe si data la care inceteaza, conform contractului. Daca partile contractante au prevazut un termen mai mic de 5 ani sau n-au prevazut nici un termen, vor putea, printr-un act aditional, sa convina asupra momentului la care incepe si cand se sfarseste termenul.

In doua situatii, legea permite arendarea si pe o durata sub 5 ani: (a) in cazul plantatiilor de vita-de-vie, de pomi, arbusti fructiferi, de hamei si duzi in declin, conditionat si de starea plantatiei si, respectiv, de durata de exploatare ramasa (art. 7 alin. 3); (b) pentru suprafetele de teren mai mici de 1 ha, a caror dare in arenda este justificata de lipsa temporara a mijloacelor de productie materiale si financiare, de absenta din localitate sau din motive de sanatate (art. 7 alin. 4).

Prin Ordinul nr. 26 din 20 iunie 1944 s-au aprobat Normele metodologice orientative de calcul al arendei, in art. 17 din ordin prevazandu-se: "Prin asemanare cu exceptiile stipulate in art. 7 alin 3 din Legea nr. 16/1994, partile pot conveni ca, pentru anumite specii (exemplu: ovine, porcine, pasari etc.), precum si pentru anumite categorii de varsta, durata contractului sa fie mai mica de 5 ani, dar nu mai mica de un an". Intr-adevar, textul legii este neclar, deoarece nu precizeaza in cazul caror animale si pasari termenul arendarii poate fi sub 5 ani, dar din modul de redactare s-ar parea ca termenul sub 5 ani poate fi stipulat in cazul arendarii in zootehnie. Pe de alta parte, in cazul exceptiei prevazuta de art. 7 alin. 3 din lege, sunt prevazute criterii care presupun cunostinte de specialitate, astfel ca arendatorul va trebui sa apeleze la un expert sau la Agentia Rurala de Dezvoltare pentru a stabili ce inseamna ca plantatia se afla "in declin", care este starea ei sau ce durata de exploatare a mai ramas. Desigur, daca partile au posibilitatea, vor putea clarifica ele insele in contract aceste elemente, de natura a justifica scurtare a termenului de arendare. Daca art. 7 alin. 3 din lege se refera la criterii obiective, care tin de starea bunului agricol care face obiectul arendarii, in cazul exceptiei prevazute de art. 7 alin. 4, conditiile care pot permite diminuarea termenului sub 5 ani tin in general de situatia arendasului: absenta temporara a mijloacelor de productie materiale si financiare, absenta din localitate din motive de sanatate, la care se adauga o conditie obiectiva, cea ca suprafata de teren arendata sa fie sub 1 ha. De asemenea, legea nu este suficient de clara, in sensul ca nu se dispune daca arendarea sub 5 ani va putea avea loc in cazul suprafetelor de teren avute "in patrimoniu" sau in "administrare" de catre arendator sau legea se refera la suprafata de teren efectiv arendata, chiar daca in proprietate sau in administrare arendatorul ar avea suprafete mai mari. S-ar parea ca textul are in vedere situatia suprafetelor de teren mai mici de 1 ha avute de arendator in patrimoniu sau in administrare. Criteriile impuse de art. 7 alin. 4, cum ar fi lipsa temporara a mijloacelor materiale si financiare, ar trebui dovedite la data incheierii contractului, dar nici macar normele metodologice ale legii nu prevad cine ar putea confirma situatiile respective, efectiv cu ce documente etc. Dar si in cazul exceptiilor prevazute de art. 7 alin. 3 si 4 din lege, nu este obligatoriu ca termenul sa fie mai mic de 5 ani, de vreme ce legea prevede ca durata arendarii poate fi mai mica de 5 ani, partile fiind libere sa stipuleze chiar si in asemenea situatii de exceptie termene mai mari de 5 ani. Oricum, daca se decide ca durata arendarii sa fie mai mica de 5 ani, ea nu poate fi mai mica de un an.

Redactarea defectuoasa a art. 7 din Legea nr. 16/1994, cu posibilitatea de a fi eludat cu usurinta de catre partile contractante, justifica, din punctul nostru de vedere, modificarea acestuia.

Sectiunea a VI-a. Arenda

Contractul de arendare este un contract sinalagmatic, astfel ca incumba si obligatia arendasului de a achita un "pret" pentru faptul ca i se transmite folosinta unui bun agricol, in vederea exploatarii lui, pe o anumita perioada de timp (art. 2 din lege). Acest pret poarta denumirea de arenda. Codul civil reglementa arendarea pe bani (art. 1454-1465) si arendarea pe fructe (art. 1466-1469), insa Legea nr. 16/1994 a reglementat formele arendei si modalitatile de calcul al acesteia. Astfel, art. 15 din lege se refera la arenda in natura, art. 16 la arenda in bani si art. 17 la arenda convenita in natura si in bani (mixta), iar art. 14 prevede elementele de stabilire a arendei pentru terenuri si in cazul efectivelor de animale, dispozitiile legii completandu-se cu Ordinul nr. 26 din 20 iunie 1944 a Ministerului Agriculturii si Alimentatiei, pentru aprobarea Normelor metodologice orientative de calcul al arendei.

6. 1. Arenda in natura

Potrivit prevederilor art. 15 din Legea nr. 16/1994, "Arenda in natura se stabileste intr-o cantitate determinata de produse agricole, cuprinsa intre un minim si un maxim din productie". Natura produselor si cantitate a lor vor fi stabilite de catre parti in contractul de arendare. Produsele vor fi stabilite in raport de specificul activitatii agricole si de zona respectiva. Legea nu prevede care este minimul si maximul de produse datorate cu titlu de arenda, acestea neregasindu-se nici in normele metodologice, care se rezuma la stabilirea bazei de calcul pentru arenda.

Din interpretarea art. 15 alin 1 din lege, rezulta ca se are in vedere productia efectiv obtinuta si nu productia care ar trebui sa se obtina. Legea nu prevede daca arenda in natura se va stabili sub forma unor cantitati de produse sau se va calcula procentual, ceea ce inseamna ca partile contractante sunt libere sa stabileasca arenda intre un minim si un maxim din productie. Normele metodologice prevad doar anumite criterii de calcul ale potentialului minim si maxim al productiei, iar arenda in natura nu va putea fi stabilita in raport de un minim si un maxim al productiei potentiale, pentru ca factori imprevizibili pot determina ca aceasta productie sa nu se obtina si atunci ar urma ca arenda in natura ce ar urma sa fie platita de arendas sa depaseasca productia realizata, ceea ce ar fi inadmisibil.

Pentru fiecare categorie de folosinta a terenului, elementele de stabilire a arendei pot fi: suprafata, potentialul de productie, structura parcelara, relieful si gradul de accesibilitate a mecanizarii, posibilitatile de acces, distanta fata de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea cladirilor, amenajarile de imbunatatiri funciare sau alte dotari (aceste criterii sunt preluate si de art. 1 din Normele metodologice). Potentialul de productie al terenurilor a fost clasificat de legiuitor in functie de sol, relief, clima, apa freatica, pe baza notelor de bonitate naturala pentru arabil, in 5 clase de calitate (art. 4 din Norme). Daca terenurile sunt plantate cu vita-de-vie, pomi, arbusti fructiferi, hamei si duzi, arenda se va putea stabili tinandu-se seama si de tipul de plantatie, varsta, soi, starea tehnica si biologica. La incheierea contractului de arendare, arendatorul si arendasul vor putea lua in considerare nivelurile orientative de productie la stabilirea carora s-a avut in vedere grupa de soiuri si zona de favorabilitate (art. 12 din Normele metodologice). Daca bunurile arendate il formeaza animalele, atunci arenda se va stabili in functie de specie, rasa, varsta, starea biologica, potentialul de productie si starea sanitar-veterinara a acestora.

Normele metodologice (art. 19) prevad ca partile contractante vor putea conveni ca obiectul contractului de arendare sa-l formeze si alte bunuri, cum ar fi: constructii de orice fel, masini, utilaje, precum si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole, numai ca legea nu mai prevede criterii de stabilire a arendei cand contractul are ca obiect asemenea bunuri, caz in care "arenda se poate stabili conform dreptului comun in materie de arendare"

Elementele de stabilire a arendei prevazute de art. 14 din legea arendei nu sunt limitative, de vreme ce textul mentioneaza expres ca ele pot fi avute in vedere; aceasta inseamna ca partile pot avea in vedere si alte criterii.

In raport de felul produselor si de specificul obtinerii lor, partile vor stabili termene si locul de plata a arendei in natura. Practic, pentru evitarea conflictelor, credem ca partile ar putea sa stabileasca in contract procentul din productia realizata pe care ar trebui sa o plateasca arendasul arendatorului, si nu este absolut necesar ca plata arendei in natura sa se stabileasca neaparat in produsele obtinute de pe terenul arendat. Arenda in natura poate fi determinata de parti prin contract, dar poate fi si determinabila. Dispozitiile art. 14 si 15 din legea arendarii au un caracter supletiv, dar, de lege ferenda, se impune modificarea lor, deoarece, asa cum just s-a aratat in literatura de specialitate, dispozitiile art. 15, care urmaresc sa anihileze initiativa partilor sub aspectul stabilirii arendei in natura, reprezinta un regres in comparatie cu Codul civil care nu prevedea nici una dintre aceste obligatii. De altfel, din punctul nostru de vedere, principiul libertatii contractuale este constrans de unele dispozitii restrictive, incompatibile cu o reala economie de piata.

Daca partile contractante nu au prevazut nimic in legatura cu locul platii arendei, atunci plata se va face la domiciliul debitorului, fiind cherabila (al arendasului). In cazul in care partile nu au stipulat in contract termenele de plata a arendei, in caz de conflict se va tine seama de felul produselor si de specificul obtinerii lor. Dupa obtinerea lor, intr-un termen rezonabil, arenda va trebui achitata arendatorului.

6. 2. Arenda in bani

Conform prevederilor art. 16 din Legea nr. 16/1994, "Arenda in bani va consta din echivalentul in lei al produselor stabilite conform prevederilor art. 15 din prezenta lege si se va plati la termenele stabilite si la preturile practicate pe piata locala la data platii". Ceea ce este esential, nu este posibil ca partile sa stabileasca prin contract plata arendei direct in bani, ci se va stabili tot in natura, la data incheierii contractului, numai ca plata nu se va face in produse, ci in lei, la preturile practicate pe piata locala la data platii. Cum data platii are loc ulterior incheierii contractului de arendare, inseamna ca, in cazul arendei in bani, arenda va fi determinabila si nu determinata. Plata pretului practicat pe piata libera locala de la data platii il pune la adapost pe arendator de consecintele devalorizarii leului.

Stabilirea arendei in natura, in momentul incheierii contractului de arendare, se va face tot potrivit criteriilor impuse de art. 15 din lege, echivalare a in lei facandu-se la data platii arendei.

6. 3. Arenda in natura si in bani (mixta)

Partile contractante pot conveni ca plata arendei sa se faca in natura si in bani. In acest caz, arenda se va stabili si se va achita conform dispozitiilor art. 15 si art. 16 din Legea nr. 16/1994 (art. 17). De fapt, si in cazul arendei mixte se va stabili mai intai arenda in natura, conform art. 15 din lege, dupa care partile convin ca o parte sa fie achitata in natura, iar cealalta parte in bani, raportat la preturile practicate pe piata locala in momentul platii. In timp ce cota-parte in natura este determinata din chiar momentul incheierii contractului, cota-parte in bani va fi determinabila. Arenda in natura poate fi egala valoric cu arenda in bani, dar nimic nu impiedica partile sa decida ca cele doua modalitati de plata sa fie inegale.

Sectiunea a VII-a. Riscul contractual

Este posibil ca obligatiile asumate de parti in contractul de arendare sa nu poata fi executate datorita interventiei fortei majore sau a cazului fortuit. Regula este ca problema riscului se va rezolva in functie de clauzele stipulate in contract de catre parti, iar daca s-a omis sa se prevada ceva in legatura cu riscul contractual, atunci vor fi aplicate principiile dreptului comun in materie de risc. Esential este insa ca art. 21 din Legea nr. 16/1994 dispune ca partile, de comun acord, vor putea stabili "cazurile si limitele suportarii daunelor produse de calamitati naturale". Tot de comun acord, partile vor putea sa prevada in contract "suportarea pierderilor totale sau partiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora" (art. 21 alin. 2).

In absenta unor clauze exprese in contractul de arendare, problema riscului se va rezolva astfel:

a) Pieirea totala sau partiala, in mod fortuit, a bunului arendat, va fi suportata de catre arendator, potrivit regulii res perit domino. In materia riscului, prevederile legii arendarii se completeaza cu dispozitiile Codului civil. Astfel, daca in timpul arendarii bunul arendat "se strica in totalitate prin caz fortuit, contractul este de drept desfacut" (art. 1423 C. civ.), deoarece, lipsind obiectul, contractul nu mai poate fi executat, situatie in care arendatorul nu va putea solicita nici plata arendei. Pieirea partiala a bunului arendat da dreptul arendasului ca, dupa imprejurari, sa ceara fie o reducere de pret, fie desfiintarea contractului, aceasta mai ales atunci cand pieirea partiala este atat de importanta, incat contractul nu mai poate fi finalizat (art. 1423 C. civ.). Judecatorul va putea aprecia in ce masura, in cazul pieirii partiale a bunului, contractul mai poate supravietui sau va trebui desfiintat. Potrivit art. 1423 alin. 2 C. civ., atat in cazul pieirii totale, cat si al pieirii partiale, nu se va datora nici o dezdaunare. Lipsindu-i orice culpa, arendatorul nu poate fi obligat la despagubiri, indiferent ca pieirea totala sau partiala a bunului arendat a avut loc inainte de predarea lui arendasului sau in timpul executarii contractului. Riscul va fi suportat de catre proprietar, dar regula res perit domino se va aplica si in cazul in care calitatea de arendator o are uzufructuarul sau alt titular de drepturi reale. Cand pieirea bunului a avut loc in momentul incheierii contractului de arendare si predarea bunului, revine obligatia arendatorului sa faca dovada ca pieirea este consecinta fortei majore sau a cazului fortuit. Dimpotriva, daca pieirea a avut loc ulterior predarii bunului, atunci sarcina probei apartine arendasului. Daca arendasul a fost in intarziere pentru a preda bunul si pieirea totala sau partiala a avut loc dupa punerea in intarziere, atunci riscul va fi suportat de catre arendas, conform art. 1074 alin. 2 C. civ. ("Lucrul este in rizico-pericolul creditorului, afara numai cand debitorul este in intarziere; in acest caz rizico-pericolul este al debitorului"). Cu toate acestea, arendasul va fi absolvit de raspundere daca va face dovada ca pieirea bunului ar fi avut loc si la arendator (art. 1156 alin. 2 C. civ.). ("Chiar cand debitorul este pus in intarziere, daca nu a luat asupra-si cazurile fortuite, obligatia se stinge, in caz cand lucrul ar fi pierit si la creditor, daca i s-ar fi dat").

Este adevarat ca, in art. 21 alin. 1 din Legea nr. 16/1994, legiuitorul se refera la consecintele "calamitatilor naturale", iar in art. 21 alin. 2 din lege la urmarile fortei majore si al cazului fortuit, ceea ce ar putea sa insemne ca cele doua notiuni sunt diferite. In realitate, calamitatile naturale sunt cazuri de forta majora.

b) Pierderea totala sau partiala din forta majora sau caz fortuit a productiei rezultate din exploatarea bunurilor agricole arendate. In situatia in care s-a convenit ca arenda sa fie platita in natura, riscul va fi suportat atat de arendator, cat si de arendas, deoarece ambii sunt coproprietari pe aceste produse si riscul va fi suportat de fiecare dintre partile contractante, proportional cu cota-parte care ii revine, conform contractului. Atunci cand pierderea din forta majora sau caz fortuit a intervenit dupa ce arendatorul l-a pus in intarziere pe arendas sa-i plateasca partea din arenda in natura, riscul va fi suportat de catre arendas, conform art. 1469 alin. 2 C. civ. ("Nu va privi insa pe proprietar pierderea recoltei dupa strangerea ei, daca arendasul s-a fost pus in intarziere cu tradarea partii cuvenite acelui").

Cand arenda s-a stabilit in bani, atunci arendasul va suporta riscul pierderii bunului din forta majora sau caz fortuit. Atunci cand arendarea s-a facut pe mai multi ani (si aceasta este regula in materia arendarii) si din forta majora sau caz fortuit s-a pierdut intreaga recolta dintr-un an, sau cel putin o jumatate din ea, in acest caz, potrivit art. 1457 C. civ., "arendasul poate sa ceara un scazamant din arenda, afara numai cand s-a compensat prin precedentele recolte". Scazamantul nu va putea fi determinat decat la sfarsitul contractului de arendare si atunci "se va face compensatia prin recoltele tuturor anilor de arendare". Pana in acel moment, judecatorul va putea, potrivit propriei sale aprecieri, "sa faca un scazamant provizoriu, in proportia daunei suferite" (art. 1457 alin. 2 si 3 din C. civ.). In situatia in care contractul de arendare s-a incheiat doar pe o durata de un an si intreaga recolta sau cel putin o jumatate din ea s-a pierdut din forta majora sau caz fortuit, "arendasul va capata un scazamant proportional cu arenda" (art. 1458 C. civ.). Pierderea fructelor dupa culegerea lor, din caz fortuit sau forta majora, nu mai da dreptul la nici un scazamant (art. 1459 C. civ.).

Printr-o clauza expresa contractuala este posibil ca arendasul "sa ia asupra-si cazurile fortuite" (art. 1460 C. civ.), cu alte cuvinte, sa-si asume raspunderea si in imprejurarile in care ar opera forta majora sau cazul fortuit. In acest caz, arendasul va trebui sa raspunda fata de arendator. Tot astfel, daca pierderea s-a produs din culpa sa, el va raspunde pentru daunele produse.

In sfarsit, in cazul in care s-a convenit asupra platii unei arende mixte (parte in natura si parte in bani), "riscul pieirii fortuite a recoltei va impune pentru arendas obligatia platii sumei in bani (nu si a cantitatii de produse), el putand beneficia si de un scazamant, definitiv sau provizoriu".

c) Art. 21 alin. 2 din Legea nr. 16/1994 permite partilor contractante sa stipuleze in contractul de arendare sa opereze raspunderea si in cazul "pierderilor totale sau partiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora". Acest text de lege se coroboreaza cu art. 1460 C. civ., potrivit caruia "Arendasul poate, prin clauza expresa, sa ia asupra-si cazurile fortuite". Dar art. 1461 alin. 1 C. civ. mentioneaza ca prin cazuri fortuite, la care se refera art. 1460 C. civ., se au in vedere cazurile de forta majora sau fortuite care duc la pierderea temporara a recoltei (de exemplu, bruma, grindina etc.), si nu la acelea care au un caracter de permanenta. Codul civil distinge intre cazurile fortuite ordinare (la care se refera art. 1461 alin. 1 C. civ.) si cazurile fortuite extraordinare, cum ar fi "devastarile din razboi, inundatie neobisnuita in tara, afara numai cand s-ar fi lepadat de dreptul de scazamant din motivul cazurilor fortuite, prevazute si neprevazute" (art. 1461 alin. 2 C. civ.).

Art. 21 alin. 2 din legea arendarii se refera numai la situatia cand se asuma raspunderea pentru pierderea fortuita a bunurilor arendate, nu si a recoltei sau, in general, a produselor obtinute.

Sectiunea a VIII-a. Efectele contractului de arendare

Drepturile arendatorului

Contractul de arendare nefiind translativ de proprietate, confera arendatorului unele drepturi, cum ar fi :

a) Dreptul de dispozitie asupra bunurilor agricole arendate in vederea exploatarii lor de catre arendas. Chiar daca bunurile respective ar fi instrainate de arendator, prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte, contractul de arenda va trebui respectat.

b) Dreptul de a pretinde plata arendei. Conform prevederilor contractului de arendare, arendatorul are dreptul sa pretinda de la arendas plata arendei