CONTRACTUL DE ARENDARE

CONTRACTUL DE ARENDARE

Def.Contractul de arendare, varietat a contractului de locatiune, este un contract prin care una din parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita arendas, bunuri agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata, in schimbul unui pret numit arenda, stabilit in produse agricole si care se presteaza in natura sau prin echivalentul lor in bani.

Caractere juridice

Este un contract sinalagmatic, cu executare succesiva si netranslativ de proprietate, cu titlu oneros.

Forma contractului

Spre deosebire de locatiune, care este un contract consensual, cerinta formei scrise fiind prevazuta numai ad probationem, arendarea este un contract solemn.

Sunt valabile si opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate in termen de 15 zile de la incheiere la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate. Pentru nerespectarea formei, sanctiunea este nulitatea absoluta.

Conditii de validitate

Partile fizice ale contractului de arendare pot fi persoane fizice sau persoane juridice.

In calitate de arendator contractul poate fi incheiat de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului si care are dreptul la exploatare agricola a bunurilor respective si are capacitatea, respectiv indeplineste conditiile pentru incheierea contractului de locatiune.

Sub sanctiunea nulitatii absolute arendasul nu poate subarenda total sau partial bunurile agricole arendate, chiar daca arendatorul ar fi de acord, fiind interzise si oficiile de arendasi.

-In calitate de arendas - unul sau mai multi membrii ai unei familii - contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sunt cetateni romanei cu domiciliul in Romania, iar daca arendasul este persoana juridica trebuie sa aiba nationalitate romana, sediul in Romania si ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole.

Legea interzice functionarilor publici si salariatilor din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol sa ia in arenda orice fel de bunuri.

Obiectul contractului

Arendarea fiind un contract sinalagmatic are un obiect dublu: bunurile arendate si pretul platit de arendas

Prin bunuri agricole se inteleg terenurile cu destinatie agricola (viile, livezile, pepinierele viticole, plantatii,etc.), terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole, spatii de depozitare care deservesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite, animalele, utilajele, masinile si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole

Arenda - este lasata la libera apreciere a partilor, ea reprezinta pretul arendarii fie sub forma unei sume de bani fie sub forma unei cantitati de produse agricole (parte din recolta) platibila in natura, in fructe (arendarea pe fructe) dar se prevede stabilirea arendei intr-o cantitate determinata de produse agricole, cuprinsa intre un minim si un maxim din productie.

Termenul arendarii - spre deosebire de locatiunea de drept comun care poate fi contractata fara precizarea termenului, durata arendarii trebuie sa fie determinata de catre parti in contract cu respectarea unor norme prevazute imperativ de lege.

Durata arendarii nu poate fi mai mica de 5 ani.

Prin derogare de la rgula generala, in cazul plantatiilor de vita de vie, pomi, arbusti fructiferi, de hamei si duzi in declin, durata arendarii poate fi mai mica de 5 ani

Pentru suprafetele de teren mai mici de 1 ha se permite stabilirea duratei arendei sub 5 ani.

Efectele contractului de arendare

Dreptul de preemtiune al arendasului

Arendasul persoana fizica are drept de preemtiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vanzare a ternurilor agricole din extravilan, arendate.

Exista drept de preemtiune numai daca:

-este o persoana fizica

-arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilam

-instrainarea terenului agricol se face prin vanzare, iar nu prin alte acte translative de proprietate

Suportarea riscurilor

Riscul lucrului - adicapaguba rezultata din pieirea fortuita a bunurilor arendate se suporta potrivit regulilor generale de catre proprietarul-arendator. Daca exista un uzufructuar va suporta si el riscul, corespunzator cu dreptul pe care il are asupra riscului.

Deoarece bunurile arendate se gasesc in detentiunea arendasului, obligat sa ia masurile necesare pentru pastrarea lor in bune conditiuni si sa le restituie la incetarea contractului, el va fi tinut sa faca dovada ca pieirea s-a produs fara culpa din partea sa.

Daca pieirea este fortuita, arendasul nu suporta riscul lucrului, mai putin in cazul in care a fost pus in intarziere pentru neexecutarea obligatiei de restituire.

Riscul contractului

-in caz de pieire fortuita a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, in calitate de debitor al obligatiei.

In caz de pieire totala contractul se desface de drept, iar in caz de pieire partiala arendasul poate cere, dupa imperjurari, fie o reducere proportionala din arenda, fie rezilierea judiciara a contractului.

-in caz de pieire fortuita totala sau partiala nu a bunurilor arendate ci a recoltei, a productiei :

1.daca arenda a fost stipulata sub forma unei cote-parti din productie din recolta realizata, pierderea recoltei se suporta proportional de ambele parti. Daca arenda nu se plateste in natura ci prin echivalentul in lei al produselor, arendatorul nu suporta riscul pieirii lor dupa recoltare, pentru ca nu are calitatea de proprietar al produselor culese, fiind creditorul unei creante banesti.

Clauze contractuale privind suportare riscurilor

Partile le pot stabili in contract, dar asemenea clauze trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate fiind de stricta interpretare.

Obligatiile partilor

Obligatiile arendatorului - cel care da bunurile in arenda este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract.

Bunucrile arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare folosintei, exploatarii agricole, iar dupa predare arendatorul este obligat sa efectueze acele reparatii care nu sunt in sarcina arendasului - reparatii capitale.

Impozitele si taxele datorate pentru bunurile agricole arendate sunt in sarcina arendatorului.

Obligatiile arendasului

Arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar, in conditiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite precum si de a executa toate obligatiile contractuale.

Obligatia de a intrebuinta bunurile arendate ca un bun proprietar se apreciaza dupa tipul abstract al omului prudent si diligent, tinand seama de faptul ca arendasul este un profesionist. Sa foloseasca bunurile conform destinatiei determinata in contract sau prezumata a fi. Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar.

Arendatorul are dreptul de a controla oricand modul in care arendasul administreaza bunurile arendate.

Plata arendei

Arendasul trebuie sa plateasca arenda, in natura si/sau prin echivalent in lei al produselor la termenele si la locul de plata prevazute in contract.

Restituirea bunurilor arendate

La incetarea contractului arendasul trebuie sa restituie bunurile arendate in starea in catre le-a primit conform inventarului facut la predare, iar in lipsa se prezuma ca le-a primit in buna stare.

Daca arendasul a facut cheltuieli cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea bunurilor arendate care sunt in sarcina proprietarului arendator instanta poate recunoaste arendasului un drept de retentie.

Alte obligatii

Taxele de redactare si inregistrare a contarctului de arendare sunt in sarcina arendasului. In plan financiar, fiind considerat agricultor, este obligat sa plateasca impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate.

Sanctiunea neexecutarii obligatiilor - oricare dintre parti poate cere rezilierea pentru neexecutarea de obligatii si are la dispozitie toate mijloacele necesare pentru apararea drepturilor si intereselor contractuale in legatura cu bunurile arendate.

Incetarea contractului

Reguli de drept comun.Derogari

-denuntarea unilaterala nu este aplicabila arendarii deoarece ea se incheie pe o durata determinata. Prin acordul partilor ea poate sa inceteze si inainte de a ajunge la termen

-contractul poate inceta si datorita neexecutarii obligatiilor

-moartea aredatorului nu atrage dupa sine incetarea contractului, drepturile si obligatiile lui trec asupra mostenitorilor, daca partile nu s-au inteles altfel

-in caz de moarte a arendasului arendatorul poate cere rezilierea contractului. Daca mostenitorii pot asigura continuarea lucrarilor agricole si arendatorul nu cere rezilierea, consideram ca moartea arendasului nu atrage de drept incetarea contractului

Expirarea termenului

Contractul expira la termenul stabilit. Contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit intelegerii partilor si cu respectarea prevederilor prezentei legi.

Efectele instrainarii bunurilor arendate prin acte intre vii

Sunt opozabile numai actele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local, indiferent de durata arendarii