CONTRACTUL DE ARENDARE

CONTRACTUL DE ARENDARE

-este varietate a contractului de locatiune = una din parti= arendator , transmite celeilalte parti , numita arendas ,bunuri agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata in schimbul unui pret numit arenda, stabilita in produse agricole si care se presteaza in natura sau prin echivalentul lor in bani.

Reglementare - Legea 16/1994 -Legea arendarii .

Contractul de arendare s-a modificat prin Legea 58/1995 si Norme metodologice .In completarea lor se aplica" regulile particulare de arendare" prevazute in Codul civil.

CARACTERE JURIDICE :

sinalagmatic

cu executare succesiva

netranslative de proprietate ca si locatiunea

cu titlu oneros (daca e cu titlu gratuit este valabil ca imprumut de folosinta- comodat)

FORMA CONTRACTULUI

-este un contract solemn spre deosebire de locatiune.

Legea prevede forma scrisa si inregistrata ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii absolute.

CONDITII DE VALIDITATE

Partile contractului pot fi :

persoane fizice

sau persoane juridice.

ARENDATOR- poate fi proprietar , uzufructuar sau alt detinator legal al bunurilor care formeaza obligatiile contractului si care are dreptul la exploatarea agricola a bunurilor respective.

Si are capacitatea necesara pentru incheierea contractului de locatiune

ARENDASUL - nu poate avea calitatea de ARENDATOR , nu poate subarenda, chiar daca arendatorul ar fi de acord , sunt interzise si oficiile de arendasi.

-folosinta bunurilor arendate nu poate fi adusa ca aport social intr-o societate agricola sau asociere simpla in agricultura.

Contractul incheiat intre :

arendator

si arendas

este INTUITU PERSONAE.

Dar arendasul nu este obligat sa execute personal toate lucrarile Tel poate contracta executarea unor lucrari cu persoane fizice sau juridice si T poate incheia contracte de munca cu salariatii permanenti sau sezonieri care se bucura de toate drepturile si de protectie sociala.

ARENDASUL - poate fi oricare membru dintr-o familie - contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sunt cetateni romani cu domiciliu in Romania , persoane juridice(arendasi) trebuie sa aiba nationalitate romana cu sediul in Romania .

-obiectul de activitate T fiind exploatarea bunurilor agricole .

OBIECTUL CONTRACTULUI

-au dublu obiect:

bunurile arendate

si pretul platit de arendas numit arenda.

Bunurile arendate pot fi :

terenuri cu destinatie agricola

pasuni impadurite, drumuri tehnologice(art.1 din Legea arendarii).

Bunurile arendate trebuie sa fie

complet

si precis determinate (adica descrierea lor si inventarierea lor).

-Bunurile mentionate trebuie sa fie destinate exploatarii agricole de catre arendas.

ARENDA

Codul civil :

aceasta sa fie sub forma unei sume de bani

sau sub forma unei cantitati de produse agricole.

Legea 16/1994 prevede stabilirea ei intr-o cantitate determinata de produse agricole cuprinsa intre un minim si un maxim din productie.

TERMENUL ARENDARII - durata arendarii trebuie determinata daca intre parti in contract cu respectarea unor norme prevazute imperativ de lege .

-Durata nu poate fi mai mica de 5 ani.

Prin derogare T poate fi mai mica de 5 ani in cazul plantatiilor de vita de vie , pomi arbusti fructiferi, hamei, duzi.

EFECTELE CONTRACTULUI DE ARENDARE

Arendasul are dreptul de preemtiune daca:

este o persoana fizica

arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilan

instrainarea terenului agricol de catre arendator (proprietar ) se face prin vanzare iar nu prin alte acte translative de proprietate:

-schimb

-donatie , mostenire

SUPORTAREA RISCURILOR

-Partile contractante pot stabili :

cazurile

si limitele

suportarii daunelor produse de calamitati naturale.

RISCUL LUCRULUI - adica paguba rezultata din pieirea fortuita a bunurilor arendate (animale ,constructii ,masini) T se suporta potrivit regulilor generale , de catre proprietarul arendator.

RISCUL CONTRACTULUI -problema se pune sub doua aspecte (spre deosebire de alte contracte cu executare succesiva cum ar fi T contractul de antrepriza).

1.In caz de pieirea fortuita a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator- in calitate de debitor al al obligatiei imposibil de executat.

2.Mai dificila este problema in caz de pieire fortuita :

totala

sau partiala

nu a bunurilor arendate ci a recoltei(a productiei) = din cauza

exemplu : grindina , bruma , inundatie, incendiu.

Problema se rezolva tot in lumina legislatiei civile care completeaza materia.

OBLIGATIILE PARTILOR

Legea 16/1994 consacra putine texte pentru reglementarea obligatiilor partilor.

In completare se aplica regulile de drept comun privind locatiunea T cu unele precizari.

OBLIGATIILE ARENDATORULUI

Cel ce da in arenda este obligat sa predea bunurile arendate .

la termenul stabilit

si in conditiile stabilite

-sa garanteze pe arendas de evictiunea totala si partiala

-sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract

1.OBLIGATIILE ARENDASULUI

-de a intrebuinta bunurile arendate ca un bun proprietar T se apreciaza dupa tipul abstract al omului prudent si diligent , tinand seama de faptul ca arendasul este un profesuionist.

-arendatorul are dreptul de a controla oricand modul in care arendasul administreaza bunurile arendate.

2.PLATA ARENDEI - in natura si / sau prin echivalentul in lei al produselor :

la termenele

si la locul

la plata prevazuta in contract.

Daca nu s-a prevazut locul platii ,plata se face la domiciliul arendasului fiind cherabila.

3.RESTITUIREA BUNURILOR

arendate la incetarea contractului in starea in care le-a primit conform inventarului (proces-verbal )facut la predare.

4.ALTE OBLIGATII

-Taxele:

de redactare

si inregistrare

a contractului de arendare sunt in sarcina arendasului.

-Pe plan financiar , fiind agricultor este obligat sa plateasca impozitele datorate pe veniturile realizate.

SANCTIUNEA NEEXECUTARII OBLIGATIILOR

-in caz de neexecutare culpabila a obligatiilor se aplica dreptul comun.

Oricare din parti poate cere rezilierea pentru neexecutare.

INCETAREA CONTRACTULUI

1.EXPIRAREA TERMENULUI -desi textul de lege este neclar pentru ca contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit intelegerii partilor si cu respectarea prevederilor prezentei legi.

Reinnoirea contratului nu poate avea loc impotriva vointei arendasului .

Deci la expirarea termenului prevazut contractul inceteaza daca nu a fost reinnoit T aici nu-s aplicabile dispozitiile dreptului comun din Codul civil referitoare la tacita relocatiune.

EFECTELE INSTRAINARII BUNURILOR ARENDATE PRIN ACTE INTRE VII

-existenta contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea (inalienabilitatea ) bunurilor arendate.

Contractul de arendare va fi opozabil dobanditorului in conditiile prevazute de lege in materia locatiunii de imobile, cu deosebirea ca sunt opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la Consiliul Local indiferent de durata arendarii potrivit Legii 16/1994.

DEOSEBIRI FATA DE ALTE CONTRACTE

CONTRACTUL DE MUNCA T salariul se plateste dupa cantitatea si calitatea

muncii depuse

T la antrepriza = dupa rezultatul muncii

antreprenorului , predat clientului .

Salariatul isi executa obligatiile de serviciu fiind in dependenta totala de patron.

Antreprenorul se bucura de independenta juridica, el este liber sa incredinteze executarea efectiva (materiala) unor lucratori inclusiv unor subantreprenori.

CONTRACTUL DE LOCATIUNE - pretul locatiunii este determinat in raport de durata folosintei , iar contractul de antrepriza nu serveste drept temei pentru folosinta unui bun. Antrepriza nu este o varianta a locatiunii ci un contract independent.

Contractul este calificat antrepriza T daca din intentia partilor rezulta ca procurarea materialului de catre antreprenor nu constituie decat o clauza accesorie a contractului, al carui obiect principal este realizarea lucrarii .

CONTRACT DE MANDAT - mandatul are ca obiect incheierea de catre mandatar de acte juridice pe seama mandantului cu terte persoane = si mandatarul are putere de reprezentare.

-antreprenorul nu are putere de reprezentare.

CARACTERELE JURIDICE

contract sinalagmatic

cu titlu oneros

comutativ

cu executare succesiva

consensual

-In principiu este incheiat intentii personal

In ceea ce priveste proprietatea - daca materialele sunt procurate de antrprenor, el ramane proprietarul, el ramane proprietarul lor si al lucrarii pana la terminarea ei,dupa care clientul poate obtine predarea silita , devenind proprietar.

CONDITII DE VALIDITATE

1.CAPACITATEA PARTILOR

-Clientul trebuie sa aiba capacitatea ceruta de lege pentru incheierea :

fie a actelor de administrare

fie a actelor de dispozitie

Exemplu : de administrare Treparatii curente la un imobil

De dispozitie Tconstruirea unei case.

Antreprenorul T trebuie sa aiba in toate cazurile , capacitate deplina de exercitiu.

REGULI GENERALE CU PRIVIRE LA ANTREPRIZA

RISCURILE

-riscul pieirii fortuite a lucrului este suportat de proprietar

-daca materialele au fost procurate de client in calitate de proprietar, el suporta riscul pieirii lor

-riscul contractului este suportat, in toate cazurile de antreprenor deoarece s-a obligat pe riscul sau - si este debitorul obligatiei impozitul de executat.

RECEPTIA LUCRARII

-Clientul este obligat :

sa receptioneze si

sa ia in primire lucrarea dupa terminarea ei integrala.

Daca nu-si executa obligatia T va putea angaja raspunderea lui potrivit dreptului comun:daune interese pentru cheltuieli de depozitare, conservare, etc.

RASPUNDEREA ANTREPRENORULUI

1)Raspunderea pentru neexecutare fata de client potrivit dreptului comun : clauza penala, daune interese.

2)Raspunderea pentru viciile lucrarii:

-pentru viciile ascunse

ale materialelor procurate de el

ale lucrarii dupa ce a fost receptionata de catre client si chiar daca lucrarea nu a fost executata de catre el personal

Termenul de prescriptie potrivit Decretului 167/1958 - cu privire la dreptul la actiune cu privire la viciile ascunse se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.

-daca au fost ascunse cu viclenie - se aplica termenul general de prescriptie de 3 ani.

Termenele incep sa curga de la data descoperirii viciilor, insa cel mai tarziu de la implinirea unui an de la predare(acest termen putand fi modificat prin conventia partilor).

INCETAREA CONTRACTULUI

CAZURI PARTICULARE:

-prin moartea meseriasului ,arhitectului sau antreprenorului(deoarece contractul se formeaza intuitu personae)

REGULI GENERALE

-la cererea uneia din parti -antrepriza poate fi rezoluita,pentru neexecutarea obligatiilor de catre cealalta parte.

-in caz de imposibilitate fortuita de executare:

daca e temporara, se suspenda executarea

daca e definitiva - obligatia se stinge fiind aplicabila teoria riscului contractului.

REGULI SPECIALE PRIVIND ANTREPRIZA DE CONSTRUCTII

-Cel mai cunoscut gen de antrepriza este T antrepriza de constructii : construire de cladiri si alte imobile : cai de comunicatie ,dotari subterane.

Autorizatii - in toate cazurile Texecutarea constructiilor se poate face ,incepe cu exceptii ca zugraveli,reparatiiTnumai in temeiul si cu respectarea autorizatiei eliberate de prefecturi sau primariile municipiilor ,oraselor sau comunelor.

Actul normativ de baza este Legea 10 /1995.

SUBANTREPRIZA

Antreprenorul - in lipsa de stipulatie contrara -are dreptul sa incredinteze executarea unor parti din lucrare unor subantreprenori, incheind un contract de subantrepriza.

Subantreprenorii contracteaza numai cu antreprenorul, deci clientul nu are nici o actiune contractuala impotriva lor .

Dar antreprenorul raspunde contractual pentru toate lucrarile executate de subantreprenori, fata de client.

Daca-s mai multi coantreprenori - fiecare va raspunde pentru partea de lucrare executata si are dreptul la partea corespunzatoare din pret deoarece obligatia civila cu pluralitate de parti este conjuncta daca in contract nu s-a prevazut solidaritatea sau indivizibilitatea.

Lucratorii au deci o actiune directa contra clientului cu toate ca raport juridic direct nu exista intre ei. La aceasta se adauga si privilegiul imobiliar de care se bucura lucratorii, precum si antreprenorii de constructii pentru garantarea creantelor neonorate de client.

RASPUNDEREA ANTREPRENORULUI PENTRU CALITATEA CONSTRUCTIEI

Antreprenorul(arhitectul) raspunde daca :

constructia se darama in tot sau in parte

sau ameninta invederat daramarea din cauza unui viciu de constructie

sau al terenului T intr-un termen de 10 ani din ziua terminarii lucrarii.

Decretul 167/1958 -stabileste untermen de 3 ani de la predare pentruTdescoperirea viciilor unei constructii Tdeci raspunde pentru orice vicii ascunse.

-pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si executie in vigoare la data realizarii ei T raspunderea este pe toata durata constructiei.

RASPUNDEREA ANTREPRENORULUI

-Vizeaza numai raporturile lui cu :

clientul

si succesorii lui in drepturi.

Fata de terti (inclusiv locatarul constructiei= raspunderea antreprenorului poate fi angajata numai delictual.

Raspunderea pentru vicii poate sa revina:

nu numai antrprenorului care executa lucrarea

dar si arhitectului (proiectantului).

Impartirea raspunderii intre:

antreprenor

si arhitect

se rezolva in functie de clauzele din contract.

Sarcina probei Tclientul trebuie sa dovedeasca numai existenta viciului.