GARANTAREA OBLIGATIILOR

GARANTAREA OBLIGATIILOR. IPOTECA

Def.ipoteca este o garantie reala si accesorie care nu deposedeaza pe debitorul proprietar al bunului ipotecat si care permite creditorului neplatit sa urmareasca bunul in mainile oricui pentru a primi creanta sa cu preferinta. Ipoteca este un drept real asupra imobilelor.

Ipoteca este de doua feluri: conventionala si legala

Ipoteca conventionala este cea care ia nastere din conventia partilor, cu formele prescrise de lege

Ipoteca legala este cea care ia nastere in virtutea unei dispozitii speciale a legii

Caracterele generale ale ipotecilor

Ipoteca este un drept real accesoriu imobiliar, indivizibil, se poate constitui numai in cazurile si formele prevazute de lege, este supusa principiului specializarii.

Ipoteca este un drept real accesoriu, ea este o garantie a unei obligatii, este indivizibila - ea continua sa existe asupra intregului imobil chiar daca a fost platita o parte din datorie.

Intinderea ipotecii

Toate ipotecile sunt speciale, purtandu-se asupra unor bunuri bine determinate. Odata cu imobilul grevat, ipoteca se intinde la toate accesoriile sale fara vreo mentiune speciala in acest sens. Ipoteca se intinde la servitutile active si la fructele imobilului atata timp cat n-au fost despartite, asa cum sunt recoltele.

-constructiilor si cladirile ridicate de debitor asupra terenului ipotecat

-daca ameliorarile sau constructiile au fost executate de un tert asupra imobilului ipotecat de un tert detentor, ele sunt cuprinse in ipoteca

-servitutile active dobandite in favoarea imobilului ipotecat si imobilele prin destinatie incorporate dupa constituirea ipotecii sunt cuprinse in ipoteca.

-ipoteca nu se intinde asupra achizitiilor noi, care nu pot fi considerate ameliorare

Ipoteca conventionala. Aceasta ipoteca ia nastere prin conventia partilor, cu formele prescrise de lege

1.Capacitatea ceruta. Pentru constituirea ipotecii se cere capacitatea de a instraina, adica capacitate deplina de exercitiu.

Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci.

-revocarea unei donatii pentru motiv de ingratitudine a donatarului lasa netinse instrainarile facute de donatar si ipotecile constituite de el asupra imobilului donat;

-reductiunea pentru reintregirea rezervei succesorale nu se rasfrange in contra tertilor care au dobandit ipoteci de la donatar asupra imobilului donat pana la moartea lui de cuius

-raportul succesoral datorat intre ascendenti nu desfiinteaza ipotecile constituite de descendentul donatar supus raportului.

Conditii de forma.

Ipoteca conventionala trebuie incheiata, sub sanctiunea nulitatii absolute prin inscris autentic, ceea ce insemneaza caracterul solemn al contractului de ipoteca. Dar creanta garantata poate sa rezulte si dintr-un act sub semnatura privata, ipoteca trebuie facuta in forma autentica.

Formele de publcitate privind ipoteca nu tin de solemnitatea contractului de ipoteca ci de opozabilitatea si rangul de preferinta al ipotecii.

Ipoteca legala - dintre ipotecile legale este in vigoare in prezent ipoteca statului, a comunelor si a stabilimentelor publice asupra bunurilor manuitorilor de bani publici.

Alte ipoteci legale - gestionarul agentului economic, autoritatii sau institutiei publice. Garantarea cu ipoteca se face printr-un contract scris, deci nu se cere forma autentica.

Ipoteca este supusa inscriptiei pe baza cererii de inscriptie si a contractului de garantie.

In caz de urmarire de catre alti creditori, a bunurilor ipotecate trbuie instiintat creditorul ipotecar.

Creditele acordate pentru construirea delocuinte. Ipoteca se transcrie pe baza cererii CEC-ului si a contractului de imprumut. Pana la rambursarea integrala a creditului acordat, locuinta nu poate fi instrainata sau restructurata decat cu autorizarea prealabila a CEC.

Ipoteca prevazuta pentru creantele bugetare ce urmeaza a fi stabilite de catre instantele judecatoresti.

Pentru actiunile prevazute de acest text nu se datoreaza depunerea de cautiuni.

Daca valoare bunurilor proprii ale debitorului nu acopera creanta bugetara, masurile de asigurare pot fiaplicate si asupra bunurilor comune ce apartin debitorului si sotului acestuia.

Ipoteca prevazuta de codul de procedura penala - in cadrul masurilor asiguratorii din care face parte si sechestrul asigurator, prin care se urmareste repararea pagubei create prin infractiune trebuie sa se ceara luarea inscriptiei ipotecare.

Inscriptia se ia pe baza actului prin care s-a dipus sechestrul si a procesului verbal de sechestru.

Publicitatea ipotecii

Publicitatea consta in inscrierea ipotecii in registrul special sau, dupa caz in cartea funciara de la judecatoria de la locul imobilului.

Prin inscrierea ipotecii aceasta devine opozabila fata de terti si tot astfel se stabileste rangul de preferinta. Ipotecile inscrise in aceiasi zi au acelasi rang.

Importanta rangului consta in aceea ca acel crditor care are rang prioritar fata de altul, adica a inscris ipoteca mai inainte, are dreptul sa se despagubeasca integral din pretul imobilului ipotecat si din aceea ce mai ramane se va despagubi creditorul rangului urmator, adica ordinea in care creditorii isi vor exercita dreptul de preferinta asupra pretului este determinata de data fiecarei inscriptii ipotecare.

2.Formalitatile inscrierii ipotecii conventionale

Pentru inscrierea ipotecii conventionale, ambele parti, personal sau prin mandatari cu procura autentica, trebuie sa se prezinte la judecatoria competenta, cu actul de constituire a ipotecii. Creditorul va face o alegere de domiciliu la vreun loc din raza terioriala a judecatoriei. Dupa verificarea actului se dispune prin incheiere inscrierea ipotecii, facand mentiunea pe actul original cu privire la data si numarul de ordine al inscrierii.

3.Formalitatile inscrierii ipotecii legale. In acest caz nu este necesara prezenta ambelor parti (creditorul si constituitorul ipotecii) la judecatorie fiind suficienta prezentarea creditorului sau a mandatarului sau care sa ceara inscriptia ipotecii, in temeiul titlului din care decurge acea ipoteca.

4.Radierea (stergerea) si reducerea inscriptiilor ipotecare

In cazul in care datoria garantata a fost platita in intregime, inscriptia ramane fara obiect si inscrierea ei trebuie stearsa.

In cazul cand plata a fost numai partiala, inscriptia se restrange prin operatia numita reducerea inscriptiei.

Radierea si reducerea inscriptiei ipotecare e fac printr-o mentiune in registrul in care s-a facut inscrierea.

Efectele ipotecii

Fata de debitor: Ipoteca este o garantie fara deposedare.Debitorul pastreaza asupra imobilului ipotecat toate atributele dreptului de proprietate. El continua sa-si administreze bunul, este in drept sa-I culeaga fructele, sa le consume ori sa le instraineze, ca orice proprietar.

Fata de creditor Creditorul ipotecar aer dreptul de urmarire, adica sa urmareasca bunul in mainile oricui s-ar gasi. Creditorul ipotecar se bucura de dreptul de preferinta fata de ceilalti creditori ai debitorului, drept care se determina prin data inscriptiei ipotecii (rangul acesteia)

Fata de tertii dobanditori ai imobilului. Creditorul poate sa urmareasca imobilul aflat in mana dobanditorului.

Exceptii:

-dobanditorul imobilului poate invoca nulitatea actului de ipoteca, nulitatea inscriptiei, exceptia de garantie contra evictiunii daca creditorul urmaritor este mostenitorul vanzatorului de la care tertul a dobandit imobilul

-dobanditorul poate invoca o exceptie similara beneficiului de dicutiune al fidejusorului

-dobanditorul imobilului poate recurge la procedura purgei pentru curatirea imobilului de ipoteca. Purga consta in oferta pe care dobanditorul imobilului o face creditorului de a-I plati datoriile si sarcinile ipotecare, pana la concurenta pretului imobilului stipula in actul de instrainare sau pana la valoarea de pretuire a imobilului. Purga presupune ca creantele inscrise asupra imobilului sunt superioare valorii imobilului.

Pot fi purgate imobilele dobandite in plina proprietate, in nuda proprietate sau in uzufruct.

Nu pot purga cei care dobandesc parti indivize dintr-un imobil, deoarece creditorii nu pot urmari vanzarea la licitatie a unei parti indivize.

-dobanditorul imobilului poate sa plateasca pe creditorul urmaritor caz in care se subroga in drepturile si obligatiile creditorului urmaritor

-dobanditorul poate lasa ca procedura executarii silite sa-si urmeze cursul impotriva sa.

Stingerea ipotecii

Ipoteca se poate stinge pe cale accesorie, ca urmare a stingerii oblgiatiei garantate sau pe cale principala, independent de raportul de obligatie care continua sa existe, stingandu-se numai ipoteca.

1.Stingerea pe cale accesorie - obligatia principala se poate stinge prin modurile de stingere a obligatiilor, de exemplu plata, compensatia, darea in plata, remiterea de datorie, ceea ce duce la stingerea ipotecii.

2.Stingerea pe cale principala. Moduri proprii de stingere a ipotecii

-prin renuntarea creditorului la ipoteca

-prin purga obtinuta de dobanditorul imobilului ipotecat

-prin prescriptie

-prin anularea actului constitutiv al ipotecii

-prin pierderea imobilului, ipoteca stramutandu-se asupra indemnizatiei de asigurare si despagubirilor

-prin stingerea dreptului ipotecat

Ipoteca potrivit Legii 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, defineste creditul ipotecar, arata institutiile care pot acorda credite si persoanele ce pot beneficia de ele, continutul contractelor de credit ipotecar si contractul de asigurare obligatorie, executarea creditlor, cesiunea lor.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumparrarea, reabilitarea sau consolidarea imobilelor cu destinatie locativa, industriala, comerciala. Creditul ipotecar se acorda pe o perioada minim de 5 ani pentru persoanele juridice si minimum 10 ani pentru persoanele fizice.

Ipotezile si privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului, pentru garantarea caruia au fost infiintate.

Contractele de credit ipotecar si garantiile reale si personale subsecvente constituie titluri executorii. Executarea creantelor ipotecare sau privilegiate se va face de catre executori proprii ai institutiilor financiare autorizate sau d catre executorii judecatoresti.