POSESIA SI DETENTIA PRECARA

POSESIA SI DETENTIA PRECARA

SECTIUNEA 1

PRECIZARI INTRODUCTIVE

Desi art 1862[1] C.civ. o include ca un viciu al posesiei, precaritatea inseamna o absenta a posesiei, ceea ce aduce in discutie delimitarea posesiei de ceea ce se cheama simpla detentie. Detentorul veritabil detine lucrul in virtutea unui contract incheiat cu proprietarul, pe baza caruia se obliga a-1 restitui. Este de facut o distinctie intre cei care detin lucrul in baza altui drept real decat cel de proprietate, cum ar fi uzufructuarul, uzuarul sau abitantul, acestia avand o dubla calitate: posesor, in limitele dreptului lor real si detentor fata de titularul dreptului de proprietate si adevaratului detentor .

Detentia consta in exercitiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea si pe contul proprietarului sau, dupa caz, al titularului unui alt drept real, fie in virtutea unui titlu legal sau judiciar

Detentorul are, deci, ca si posesorul, corpus, dar nu animus sibi habendi, ci animus detinendi, fiind adevarat ca adevaratul corpus ii are cel de la care detine lucrul. Asadar, detentorul are un "corpus alienus' si, de aceea, se si vorbeste de posesia "corpore alieno'.

Detentorii sunt in possessione, sed non possident. In schimb detentia nu constituie o simpla stare de fapt, ci o situatie juridica bine definita, delimitata prin titlu,[3] dar fara avantajele posesiei .

Rezulta deci ca detentia nu are avantajele posesiei, exprimate mai ales prin prezumtia de proprietate, uzucapiune si dobandirea fructelor, in conditii diferite, in acest din urma caz, dupa cum posesorul este de buna sau rea-credinta.[4]

Regularitatea detentiei rezultand din titlu si din recunoasterea dreptului altuia, ceea ce are ca efect obligatia de restituire, reprezinta tocmai esenta precaritatii, cu toate ca posesia poate fi nelegitima, de buna sau rea credinta, ceea ce conduce la un conflict intre adevaratul titular al dreptului real si cel ce pretinde a-1 avea.

Conflictul nu este, insa, exclus nici in cazul detentorului care incalca titlul sau neaga posesia si, in genere, intervertirea detentiei in posesie.

Totusi, desi cele expuse reprezinta conceptia clasica asupra detentiei, sunt autori care considera ca diferenta intre aceasta si posesie este mica si detentorul trebuie tratat ca un posesor, de vreme ce se bucura de reintegranda, restrictia privind doar uzucapiunea. In rest, detentorul precar poate pretinde ca exercita asupra bunului un drept real, altul decat cel de proprietate, fie un drept personal.[5]

Inainte de a mai aduce si alte precizari, trebuie sa aratam ca precaritatea din dreptul civil modern - francez si roman - nu este tot una cu precarium din dreptul roman, care se infatisa ca un contract special, in baza caruia o persoana se bucura de folosinta bunului altuia, dar revocabil ad mutum,[6] ceea ce se intampla in cazul cultivarii pamantului.

In continuare vom face cateva precizari cu privire la detentia precara. Astfel :

a) in cazul vanzatorului, copermutantului, donatorului, daca s-a stabilit un termen pentru predare, fie expres, fie tacit sau daca bunul este pastrat in virtutea dreptului de retentie, se admite, intr-o teza, ca ei sunt detentori precari, fiind evident ca detin lucrul pentru altul. Ei ar fi insa posesori, daca nu s-a stabilit un termen de predare, este adevarat, de rea credinta .

Obiectia principala la o asemenea teza ar putea consta insa in aceea ca ei nu detin bunul in virtutea unei conventii prin care au consimtit sa posede pentru altul, iar constitutul posesoriu nu se poate stabili de plin drept.

Intr-o a treia teza s-a pretins ca, in cazurile aratate, este vorba de un detentor precar, fiindca art. 1313[8] C.civ. ii obliga sa predea bunul vandut, schimbat sau donat, solutie la care aderam, fiind dedusa dintr-un text legal care face inutile distinctiile din prima teza si inlatura obiectia la care ne-am referit.

b) cand o pesoana a inceput a poseda pentru altul - spune art 1855[10] C.civ. se presupune ca a conservat aceeasi calitate, daca nu este proba contrara, instituindu-s astfel o prezumtie relativa de precaritate, contraponderea prezumtiei de posesie prevazuta in art 1854 C.civ.

c) simple acte de ingaduinta ( in Codul civil francez si cele de pura facultate ) sunt si ele semne ale precaritatii si nu ale posesiei ( art 1853[12] alin.2 C.civ. ).

d) clasificarea detentorilor precari se face mai intai dupa natura titlului : conventional ( locatar, arendas, depozitar, caraus ), judiciar (executorul testamentar ), legal ( administratorii averii altuia, cum sunt tutorii care administreaza averea minorului sau celor pusi sub interdictie).

a doua clasificare se face dupa existenta sau inexistenta unui
drept real, in afara de cel de proprietate, cum este cazul uzufructuarului, care imbraca, dupa cum am mai spus, dubla calitate de posesor si
detentor.

In materie de coposesiune, guvernata de animus condomini, desprindem urmatoarele trasaturi specifice :

1. fiecare coposesor este posesor animo domini pentru cota parte
si detentor precar pentru ceea ce prisoseste acestei cote parti, fiind o
situatie similara, dar nu identica cu cea a uzufructuarului;

2. nu este vorba de o precaritate propriu-zisa, fiindca nu
presupune un raport contractual judiciar sau legal, ci de o stare de fapt
care exclude pe o parte un animus domini, avand o causa possessionis
comuna, dar si proprie ;

3. in materie, precaritatea, inteleasa altfel, este relativa : numai
intre coposesori ;

4. fiecare coposesor ( este cazul indiviziunii ) poate interverti detentia sa asupra ceea ce depaseste cota sa parte prin acte de rezistenta si negare ( art 1858[14], pct 2 C.civ. si nu si prin alte mijloace ).

SECTIUNEA 2    TRASATURILE PRECARITATII

a) Precaritatea are un caracter absolut, fiindca produce efecte, chiar atunci cand contractul in baza caruia detine bunul ar emana de la un proprietar neadevarat.

b) Ineficacitatea precaritatii se manifesta in sensul ca nu produce efectele posesiei, precum si prezumtia de proprietate, uzucapiunea, in principiu, culegerea fructelor, protectia deplina prin actiunile posesorii.

c) Precaritatea este perpetua prin natura sa,[15] oricare ar fi durata ei, fiindca ea rezulta din existenta unei obligatii de restituire contractata de detentor relativ la lucrul pe care ii detine, ceea ce face ca insisi mostenitorii universali sau cu titlu universal sa fie considerati detentori precari, indiferent ca au ignorat existenta obligatiei de restituire, chiar daca ar fi vorba de buna- credinta, fiindca nu sunt terti si independent ca ar putea invoca prescriptia extinctiva la cererea de restituire.

Daca, insa este vorba de un necesar cu titlu particular, regula de mai sus nu se aplica, fiindca acesta nu detine dreptul sau in temeiul titlului initial al predecesorului sau, ci in temeiul dreptului pe care acesta insusi 1-a transmis desi acesta era numai un proprietar aparent, mai exact un detentor precar .

d) Precaritatea este neschimbabila, adica nu poate fi inlaturata prin simpla vointa a detentorului precar ( art 1857[16] C.civ. ), ci numai prin intervertirea de titlu ( art. l858 C.civ. ), caz in care se poate vorbi mai degraba de o incetare a precaritatii.

SECTIUNEA 3     EFECTELE DETENTIEI PRECARE

Din moment ce precaritatea rezulta dintr-un titlu, fiind o situatie de drept bine stabilita, este normal ca ea sa-si produca unele efecte juridice, care se pot rezuma la urmatoarele :

a) este ocrotita prin actiunile posesorii, in conditiile art. 676[18] C.proc.civ ., afara numai daca tulburatoul este cel pentru care detine bunul . Aplicarea textului ar trebui restransa, in cel mai bun caz, la actiunea in reintegrare. Desigur ca impotriva posesorului - cel de la care detine bunul imobiliar - detentorul precar isi va putea apara drepturile sale pe baza titlului, potrivit dispozitiilor de drept comun, respectiv prin actiunile personale .

b) se poate transforma, in conditiile art 1858[22] C.civ., in posesie utila.

c) confera detentorului precar un drept de retentie asupra lucrului, daca i s-au adus imbunatatiri sau i s-au facut reparatii, pana cand i se plateste cheltuielile ocazionate de acestea.[23]

d) daca din natura si obiectul contractului in baza caruia detine lucrul rezulta, el are dreptul sa culeaga fructele, in limitele stabilite de contract, cum ar fi cazul arendasului.

SECTIUNEA 4     INTERVERTIREA DETENTIEI PRECARE IN

POSESIE

Potrivit art 1855 C.civ. "cand posesorul a inceput a poseda pentru altul, se presupune ca a conservat aceeasi calitate, daca nu este proba contrarie', iar , in conformitate cu art 1857 "posesorul care poseda sub nume de proprietar nu poate sa schimbe el insusi, prin sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei asemenea posesiuni' .

Tot astfel, prin dispozitiile art 1858[24] C.civ. rezulta ca posesiunea care se exercita nu sub nume de proprietar, nu se poate schimba in posesiune utila, decat in patru cazuri la care ne vom referi imediat.

Rezulta, prin urmare ca, odata dovedit raportul juridic care-1 obliga pe detentor sa posede pentru altul, el este presupus ca poseda mai departe pentru altul, pana ce nu dovedeste ca a intervenit detentiunea in posesiune. In tot acest timp, el nu poate intenta actiune in complangere.[25] Intervertirea este deci o schimbare a titlului detentorului in titlul posesiunii, care inlatura precaritatea, incat ne gasim in fata unei posesii utile.

Principiul care guverneaza materia este acela ca schimbarea
calitatii posesiei nu se poate opera prin simpla modificare de intentie a posesorului, ci prin acte exterioare de vointa carora legea le recunoaste puterea de a interverti posesia .

Primul caz de intervertire, enuntat de art 1858 pct 1 C.civ., este acela in care detinatorul lucrului primeste cu buna stiinta de la o a treia persoana, alta decat adevaratul proprietar, un titlu translativ de proprietate in privinta lucrului ce detine .

Un exemplu il constituie situatia in care locatarul cumpara imobilul in care locuieste de la "non dominus', pe care il crede adevaratul proprietar al lucrului. Din momentul cumpararii, titlul precar este inlocuit cu titlul posesiei. Se produce intervertirea, iar locatorul dobandeste animus dominus si nu mai detine imobilul corpore alieno. Se cere, insa, sa fi fost de buna credinta, adica sa nu fi cunoscut ca transmitatorul este un non dominus si ca din momentul cumpararii sa se fi comportat ca un adevarat proprietar.[26]

Trebuie sa mai adaugam ca locatarul nu trebuie sa mai plateasca chiria, fiindca in acest mod ar recunoaste implicit dreptul proprietarului al carui imobil 1-a inchiriat si, totodata, ca posesia sa se indeplineasca calitatile aratate in art 1847[27] C.civ.

Noul titlu al posesiei trebuie sa fie neaparat translativ de proprietate si nu unul declarativ, cum este partajul, fiind indiferent daca cauza intervertirii este conventionala sau judecatoreasca sau chiar o dispozitie legala.[28]

Nu este necesara notificarea proprietarului, dar intervertirea este paralizata daca pretinsa achizitie a posesorului precar a fost de rea credinta sau ar fi rodul fraudei sau al simulatiei .

Al doilea caz de intervertire este acela in care detinatorul lucrului neaga dreptul celui de la care detine posesia prin acte de rezistenta la exercitiul dreptului sau ( art 1858 pct 2 C.civ. ) .

Negarea trebuie sa aiba loc in cadrul unui conflict intre detentor si proprietar, de pilda refuzul depozitarului de a restitui lucrul primit in depozit sau al comodatarului si al chiriasului de a primi chiria.

Negarea dreptului proprietarului poate avea loc si in cadrul unui conflict judiciar, printr-o notificare sau indeplinind public acte ce, denota ca intelege sa se comporte ca proprietar al bunului, acte cunoscute de proprietar, care insa nu a actionat.

Simpla neplata a chiriei si in genere neexecutarea obligatiei din contract nu constituie un act de rezistenta in sensul textului si, prin urmare , nu conduce la intervertirea titlului posesiei.[29]

S-a subliniat ca actele de rezistenta judiciare sau extrajudiciare ori pur materiale - trebuie sa fie acte de contradictie evidente, care sa nu lase nici o indoiala a vointei detentorului de a pretinde proprietatea bunului, atitudini care trebuie insa cunoscute de proprietar.

Daca simpla neplata a chiriei nu constituie un act de rezistenta, in schimb opozitia ferma intr-un proces a arendasului de a plati arenda, invocand dreptul sau de proprietate ori notificarea refuzului de a mai plati arenda sau chiar mentinerea sa in stapanirea bunului dupa incetarea platii arenzii sau, dupa caz, chiriei, prin acte de violenta sau abuzive, cunoscute proprietarului, conduce la intervertire, fiind o exteriorizare evidenta, manifesta si neechivoca a vointei sale de a poseda pentru sine.[30]

Aceasta exceptie de la principiul "nemo sibi ipse causam possessionis mutare potesf'' , consacrat in art 1858 C.civ. se explica prin aceea ca schimbarea intentiei detentorului nu a fost de ordin interior, ci s-a manifestat in fapte externe indiscutabile. De aceea s-a decis ca, pentru intervertire, se cere ca actul facut contradictoriu cu proprietarul sa fie de asa natura incat sa atraga atentia acestuia sa recunoasca posesia intervertita a detentorului sau sa-1 cheme pe acesta in judecata inainte ca timpul cerut pentru prescriptie sa se fi Implinit.

Intervertirea detentiei in posesie mai poate avea loc "cand detentorul lucrului stramuta posesia bunului , printr-un act cu titlu particular , translativ de proprietate , la altul care este de buna credinta' (art 1858 pct 3 C.civ.).

In acest caz, tertul achizitor de buna credinta incepe o posesie animo domini, desi autorul sau era numai un detentor precar si nu-i putea transmite proprietatea bunului achizitionat.

In aceasta ipoteza, s-a precizat ca, in realitate, nu este vorba de o intervertire a detentiei in posesie, ci un efect de dobandire cu buna credinta a unei posesii utile pe baza unui titlu translativ de proprietate, fiind o situatie inversa fata de cea prevazuta la pct 1 al art 1858 C.civ.[31]

Oricare ar fi analiza textului, important ramane faptul ca dobanditorul se comporta ca un veritabil posesor, si, in consecinta, are actiune in complangere, posesia sa indeplinind conditiile cerute de art 1847[32] C.civ.

Detentiunea se interverteste in posesie in dreptul roman - spre deosebire de dreptul francez - si in cazul cand transmisiunea posesiunii din partea detinatorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, daca acest succesor universal este de buna-credinta ( art 1858 pct 4 C.civ.) .

Inovatia legiuitorului roman a fost criticata, deoarece ea constituie o violare grava a principiului general, potrivit caruia succesorul universal e tinut de toate obligatile autorului sau, deci si de cea a acestuia de a pastra si preda lucrul aceluia de la care il detinea.

Prin text se incalca - s-a spus - si un alt principiu, conform caruia nu se poate conferi succesorului mai multe drepturi decat a avut autorul sau (nemo plus ad alium transferre potest quam ipse habet). Cu alte cuvinte, este greu de admis ca buna credinta a succesorului sa modifice titlul precar cu care lucrul era stapanit de autorul sau si sa prefaca simpla detentie in posesie desavarsita.[33]

Odata dovedit caracterul precar al posesiei, este in sarcina celui care invoca intervertirea in posesie de a face dovada acestuia prin martori, daca ea se intemeiaza pe fapte materiale si, dupa regulile obisnuite ale probelor, daca ea se intemeiaza pe un act juridic.

Cauzele de intervertire se aplica tuturor detentorilor precari si pot fi invocate atat impotriva celor de la care detineau bunul cat si impotriva tertilor care s-ar prevala de precaritatea posesorului.

Tentativa de a interverti titlul posesiei constituie - dupa unii autori[34] - o tulburare adusa de catre detentori posesiei aceluia de la care detine si poate da nastere unei actiuni posesorii pentru a impiedica pe detentor de a interverti titlul posesiei.

In concluzie, putem spune ca precaritatea constituie o institutie aparte care se deosebeste de posesie[35].