Pr consensualismul

Pr consensualismul

Intelegerea partilor. In materia imobiliara nu este valabil pr consensualismului.

Regimul juridic al constructiilor

1. circulatia constructiilor
2. autorizarea executarii si desfiintarea constructiilor

1. circulatia

Nu este supusa nici unui regim de formalitate ceea ce inseamna ca edificatele pot forma obiectul unor tranzactii prin acte sub semnatatura privata. D.p.d.v teorectic urmeaza a face distinctia dupa cum constructia se instraineaza impreuna cu terenul sau fara terenul aferent. Teoretic se admite ca atunci cand constructia se instraineaza cu terenul este permisa incheierea de 2 tipuri de acte juridice: un act juridic autentic avand ca obiect terenul pe de alta parte un act juridic sub semnatura privata referitor la constructii.

Autorizarea lucrarilor de constructie

Pesoanele fizice si juridice pot executa orice fel de constructii civile, industriale, agricole, sau de alta natura cu conditia autorizatiei de constructie. Autoriazatia este necesara si pentru efectuarea oricaror modificarii la constructiile existente acordarea acesteia fiind determinata de imprejuararea ca respectivele modificari sa nu afecteze structura de rezistenta a constructiilor. Autorizatia de constructie se elibereaza de urmatoarele autoritatii:

consiliile judetente pentru obiective si lucrarii edilitare aprobate de Guvern

consiliile locale pentru restul lucrarilor edilitare precum si pentru constructii si anexe gospodaresti.   

Prealabil obtinerii autorizatiei de construire solicitantul trebuie sa obtina certificatul de urbanism care cuprinde datele privind situatia tehnica eco si juridica a terenului. Dupa depunerea certificatului de urbanism, a proiectului si a dovezi privind dreptul de proprietate autorizatia de constructie se elibereaza in termen de 30 de zile-termen de recomandare. Ridicarea oricarei constructii fara autorizatie eliberate de consiliile competente atrage raspunderea contraventionala a proprietarului contructiei ca masura acesorie, procesul verbal de contraventie instituind obligatia ridicarii constructiei. Daca proprietarul nu se supune masurii consiliul local pioate sesiza instanta de judecata care stabileste un termen imperativ in vederea ridicarii constructiei, termen care daca nu este respectat conduce la executarea silita a ridicarii.

Modalitatii dreptul de proprietate

- Proprietatea rezolubila

- Proprietatea anulabila

- Proprietatea comuna

Proprietatea rezolubila

Se caracterizeaza prin faptul ca dreptul de proprietate este afecatat de o conditie rezolutorie, existenta sa in patrimoniul unei persoane depinzand de un eveniment viitor si nesigur situatie care daca se implineste dreptul se desfiinteaza cu efect retroactiv reintorcandu-se in patrimoniul celui ce la instrainat.

Cazuri de proprietate rezolubila

Art 838 C. civil revocarea de drept a donatiilor in cazul in care chiar dupa moarte se naste un copil donatorului.

- Art 973 C. civil donatiile intre sotii sunt revocabile. Sotul donatar dobandeste dr de proprietate asupra bunului donat pana in momentul revocarii donatiei de catre sotul donator.    

Efectele proprietatii rezolutive

1. pana la indeplinirea conditie proprietarul rezolutoriu isi exercita toate atributele dr de proprietate asupra bunului. Actele de dispozitie ale acestuia sunt la randul lor supuse conditiei rezolutorii.
2. la indeplinirea conditiei dreptul de proprietate al propietarului rezolutoriu se desfiinteaza retroactiv revenind titularuluiu initial proprietarul rezolutoriu considerandu-se ca nefiind proprietar asupra bunului.

Proprietatea anulabila

Este acea modalitate in care dreptul de proprietatea este dobandit in temeiul unui act juridc anulabil(nulitate relativa). In perioada termenul de prescriptie actul este considerat valabil insa proprietarul se afla intr-o situatie incerta. Daca in acest timp actul juridic este confirmat in mod expres de cel ce putea invoca anularea dreptul de proprietate se consolideaza definitiv.

Proprietatea comuna

Corespunde acelei modalitatii in care dreptul de proprietate asupra unui bun individual sau a unei universalitatii de bunuri apartine concomitent mai multor persoane care exercita tot concomitent atributele posesie, folosintei si dispozitiei.

Formele proprietatii comune

1. proprietatea comuna pe cote parti
2. propreitatea comuna in devalmasie

Proprietatea comuna pe cote partii sau coproprietatea

Este acea modalitatea a proprietatii comune in care un bun apartine concomitent mai multor persoane fara ca bunul sa fie divizat in materialitatea sa. Ceea ce va fi fractionat este dreptul de proprietate care se exprima sub forma de fractii matematice ideale denumite cote partii. Astfel incat dreptul foecarui coproprietar poarta asupra fiecarei particule din bunul aflat in coproprietate. Cotele parti ale coproprietarilor se vor materializa doar cu ocazia partajului. Adesea se pune semnul egalitatii intre coproproprietate si indiviziune, strict doctrinar copropreitatea are ca obiect un bun individual determinat iar indiviziunea o universalitate de bunuri.

Caracterele juridice ale proprietatii comune pe cote parti

1. dreptul propreitate se exercita concomitent de doua sau mai multe persoane
2. intinderea dr fiecarui copropreitar este stabilita prin fractie matematica raportata la drept si nu la bun
3. obiectul dreptului nu este divizat in materialitatea sa

Formele proprietatii comune pe doua partii

1. obisnuita sau temporara
2. fortata si perpetuua

Proprietatea comuna pe cote partii obisnuite sau temporare

Izvoare

- Mostenirea , succesiunea atunci cand bunul aflat in patrimoniul lui de cujus este diferit mai multor mostenitori

- Conventie cand mai multe persoane dobandesc dreptul de proprietate asupra unui bun

- Uzucapiunea atunci cand actul posesiei este exercitat de mai multi titularii

Efectele proprietatii comune pe cote partii obisnuite sau temporare

Aceste efecte sunt circumscrise regulii unanimitatii in sensul in care unul din coproprietarii nu poate face acte de conservare sau de dispozitie asupra bunului fara acordul unanim al celorlati coproprietarii. Regula unanimitatii se aplica in mod diferit dupa cum este vorba de acte materiale sau acte juridice. Actele materiale- in privinta acestora regula unanimitatii este mai permisiva in sensul ca este ingaduit fiecarui coproprietar sa faca acte de folosinta fara acordul celorlatii coproprietarii, conditia ceruta este aceea de a se pastra destinatia bunului. Actele juridice- in privinta acestora regula unanimitatii este foarte rigida, nici unul dintre coproprietarii nu poate face acte de dispozitie juridica fara acordul expres al celorlati. Daca unul din coproprietari instraineaza bunul sau o parte din acesta valabilitatea conventiei va depinde de rezultatul partajului. In masura in care ca rezultat al partajului partea din bun sau bunul vor intra in lotul coproprietarului care a facut actul de dispozitie, acest act va fi valabil. In caz contrar actul va fi desfiintat retroactiv.

In privinta actelor de administrare se admite ca orice copartas poate face reparatii ale degradarilor aduse bunului comun. Fiecare dintre coproprietari poate sa instraineze cota sa parte ideala, locul acestuia fiind luat de noul dobanditor.

Incetarea coproprietatii temporare

Art 728 C. civil in conformitate cu care iesirea din indiviziune se poate cere oricand de oricare dintre coproprietarii acesta avand caracter imprescriptibil.

Situatii de incetare :

1. cand unul din coproprietarii dobandeste cotele parti ale celorlalti
2. cand un tert dobandeste dreptul de proprietate asupra intregului bun
3. cand are loc partajul bunului

Partajul reprezinta operatiunea prin care bunul stapanit in coproprietate este divizat in materialitatea lui fiecare coproprietar devenind propreitar exclusiv asupra unei partii din bun.    Partajul se realizeaza prin doua cai, forme:

1. prin buna invoiala
2. prin hotarare judecatoreasca

Partajul prin buna invoiala trebuie sa cuprinda acordul expres al tututor coproprietarilor. Lipsa acordului unuia dintre acestia atragand nulitatea absoluta a conventiei.

Partajul judiciar -intervine in lipsa acordului coproprietarilor in vederea realizari unui partaj pe cale amiabila. Sediul materiei al acestei institutii este regasit in articolele 728-799 C. civil, 673 indice 1-673 indice 11 C. de procedura civila.

Imparteala judiciara se realizeaza in urmatoarele forme:

- cu ordinea prestabilita:

1. impartirea bunului in natura

2. atribuirea bunului unuia dintre copropreitari cu obligatia acestuia de a plati celorlati coproprietati echivalentul valoric al dreptului lor de proprietate.

3. vanzarea bunului si impartirea echivalentului banesc intre coproprietarii

Actul de partaj este un act juridic declarativ in sensul ca fiecare coproprietar dupa impartirea bunului este considerat proprietar exclusiv al bunului atribuit si ca niciodata nu a fost coproprietar in indiviziune. Prin partaj nu se creaza o situatie juridica noua ci se recunoaste cu efect retroactiv drepturi preexistente.