Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara

Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti se caracterizeaza prin aceea ca dreptul de proprietate insusi este fractionat in cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale, iar obiectul ramane nefractionat in materialitatea sa. Dreptul de proprietate apartine la cel putin doi titulari; el mai este cunoscut si sub denumirea de coproprietate. Deci, caracteristic coproprietatii este faptul ca in vreme ce dreptul este fractionat, sub aspect material bunul mobil sau imobil continua sa subziste.

Exista mai multe teorii care au incercat sa defineasca natura juridica a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti.

Potrivit teoriei clasice, coproprietarii au un drept unic asupra bunului, insa se neaga posibilitatea ca fiecare titular sa aiba un drept de proprietate individualizat sub forma unei cote-parti.

Teoria proprietatii colective considera coproprietatea ca fiind o coproprietate colectiva; pe langa vointa distincta a fiecarui coproprietar, exista si vointa colectiva a tuturor coproprietarilor.

Teoria pluralitatii de drepturi de proprietate considera ca in cazul coproprietatii exista o pluralitate de drepturi de proprietate asupra unui singur bun.

Teoria moderna apreciaza ca proprietatea comuna pe cote-parti nu este o varianta a dreptului de proprietate, ci un drept real sui generis, limitat si temporar.

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti este o modalitate a dreptului de proprietate, alaturi de proprietatea anulabila si proprietatea rezolubila. Mentionam ca nu numai dreptul de proprietate poate exista pe cote-parti, dar si alte drepturi reale, cum ar fi, de exemplu, dreptul de superficie sau dreptul de uzufruct.

Proprietatea comuna pe cote-parti exista intre persoane fizice, intre persoane juridice, intre persoane fizice si juridice, intre persoane fizice si stat sau unitatile administrativ-teritoriale, ca titulari ai dreptului de proprietate privata etc. Intre persoane fizice si stat, coproprietatea poate sa apara in mai multe situatii: cota-parte a unui coproprietar a trecut la stat ca urmare a inexistentei mostenitorilor sau acestia au renuntat expres sau tacit la succesiune; dobandirea prin confiscare sau prin acte juridice etc. a cotei-parti a unui coproprietar; cu prilejul executarii silite, pentru satisfacerea creantelor sale, statul preia cota-parte din bunul comun etc.

Proprietatea comuna pe cote-parti temporara sau obisnuita poate inceta oricand prin partaj, pe cale amiabila sau prin intermediul instantelor judecatoresti. Potrivit prevederilor art.728 Cod civil nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Referindu-se la succesiuni, textul legii prevede ca 'Un coerede poate oricand cere imparteala succesiunii, chiar cand ar exista conditii sau prohibitii contrarii'. Este posibila incheierea unei conventii prin care sa se mentina coproprietatea o perioada de timp, dar sa nu depaseasca 5 ani; dupa trecerea acestei perioade, conventia va putea fi reinnoita (art.728 alin.2 Cod civil). Daca o asemenea conventie este obligatorie intre coproprietari (in virtutea principiului puterii obligatorii a conventiilor legal intocmite), pe perioada convenita gasindu-ne practic in prezenta unei coproprietati fortate, in alte cazuri art. 728 alin. 2 Cod civil nu mai opereaza; de exemplu, avem in vedere situatia cand un testator impune printr-un testament de a nu se face partajul intre mostenitori decat dupa cinci ani. O asemenea dispozitie testamentara este contrara legii. Intr-adevar nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Este adevarat ca art.728 Cod civil se refera doar la indiviziunile rezultate din succesiune, iar in cazul coproprietatii rezultata din conventie, diviziunea va dura atat timp cat au convenit coproprietarii. Totusi, daca in acest caz coproprietarii nu au stabilit durata starii de indiviziune, credem ca oricare din coproprietari va putea cere oricand iesirea din indiviziune.

Jurisprudenta a recunoscut coproprietarilor, atunci cand convin asupra mentinerii starii de indiviziune, sa procedeze si la un partaj de folosinta, in sensul ca fiecare coproprietar sa culeaga partea care i se cuvine din fructele produse de bunul indiviz, dobandind un drept de proprietate exclusiva asupra fructelor culese. Iesirea din indiviziune este imprescriptibila, iar impotriva unei cereri de partaj se poate invoca uzucapiunea sau existenta unui eventual partaj voluntar incheiat anterior.

Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti

Pe langa modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate prevazute de art. 485 si 486 Cod civil, exista unele moduri specifice de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti. Cele mai frecvente moduri de dobandire sunt: succesiunea si conventiile. Desigur, coproprietatea exista de regula, in cazul bunurilor indivizibile, dar nimic nu impiedica sa aiba ca obiect si bunuri divizibile.

Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de catre mai multe persoane (de exemplu, edificarea unei constructii de mai multe persoane, pe terenul uneia din ele).

Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi dobandita prin accesiune, uzucapiune si ocupatiune, cea mai frecventa fiind accesiunea imobiliara artificiala.

In doctrina juridica s-a considerat ca un mod de dobandire a proprietatii comune pe cote-parti o constituie transformarea proprietatii comune in devalmasie in proprietate comuna pe cote-parti. In principiu, nu opereaza o asemenea transformare, caracterul devalmas al proprietatii pastrandu-se si dupa desfacerea casatoriei, pana in momentul partajului. Credem ca singura posibilitate in care proprietatea comuna in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe cote-parti este cea in care, fara sa aiba loc impartirea bunurilor comune, se stabileste doar cota-parte determinata a fiecarui sot si componenta masei bunurilor de impartit. Individualizandu-se cotele fiecarui fost sot asupra bunurilor comune, pana in momentul partajului ne vom afla in prezenta unei proprietati comune pe cote-parti.

Modurile de exercitare a proprietatii comune pe cote-parti

Problema care se pune este aceea de a stabili modul in care coproprietarii exercita atributele dreptului de proprietate (posesie, folosinta si dispozitie). In cazul coproprietatii, exercitarea atributelor dreptului de proprietate prezinta anumite particularitati, care au fost semnalate in repetate randuri de jurisprudenta.

a) Exercitarea atributului de posesie.

In situatia in care mai multi coproprietari exercita posesia asupra bunului comun, ne vom afla in prezenta unei pluralitati de posesii. Nimic nu impiedica insa pe coproprietari sa convina ca posesia sa fie exercitata doar de un singur coproprietar sau chiar de catre o terta persoana.

b) Exercitarea atributului de folosinta.

Folosinta este acel atribut al dreptului de proprietate, care permite proprietarului sa intrebuinteze bunul in propriul sau interes, dobandind veniturile si fructele pe care bunul le produce. Atat timp cat fructele au o existenta proprie si de sine statatoare, fiecare coproprietar, desi se gaseste in indiviziune asupra bunului respectiv, este indreptatit sa le culeaga, potrivit cotei sale de proprietate (art.483 Cod civil).

Bunul comun poate fi folosit impreuna cu toti coproprietarii, dar de multe ori bunul este folosit exclusiv doar de unul din coproprietari. In acest caz, doua obligatii esentiale revin coproprietarului: sa nu impiedice pe ceilalti coproprietari sa-si exercite dreptul lor de folosinta; sa nu schimbe destinatia bunului.

Uneori, obligatia de a folosi un bun este impusa chiar de lege. Astfel, art.53 din Legea nr.18/1991 privind fondul funciar, dispune ca toti detinatorii de terenuri agricole sunt obligati sa asigure cultivarea acestora si protectia solului, obligatie care subzista si in cazul cand asupra terenului agricol exista un drept de proprietate comuna. Aceeasi obligatie o au si cei carora li s-au atribuit terenuri in folosinta.

c) Exercitarea atributului de dispozitie.

Este aplicabil principiul unanimitatii, ceea ce inseamna ca pentru exercitarea dreptului de dispozitie cu privire la intregul bun, este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Sunt situatii cand un coproprietar dispune de bunul indiviz, fara consimtamantul celorlalti coproprietari.

Orice coproprietar este liber sa dispuna de cota sa parte din bunul comun. In acest sens, poate fi instrainata sau grevata cota-parte din dreptul de proprietate. Instrainarea poate avea loc prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte, cu titlu oneros sau gratuit. In cazul in care un coproprietar a vandut cota sa parte din dreptul de proprietate, in cazul in care cumparatorul nu plateste pretul, coproprietarul vanzator poate recurge la actiunea in rezolutiune.

Potrivit principiului unanimitatii, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie cu privire la intregul bun comun sau la o portiune determinata material din acel bun.

Fiecare coproprietar este obligat sa contribuie proportional cu cota sa parte, la cheltuielile ocazionate de conservarea, intretinerea si administrarea bunului comun. Daca actele de administrare sau actele materiale de schimbare a destinatiei ori a modului de folosinta a bunului, nu pot avea loc fara acordul celorlalti coproprietari, actele de conservare vor putea fi efectuate si fara consimtamantul coproprietarilor.

Incetarea proprietatii comune pe cote-parti

Exista mai multe modalitati prin care se poate inceta proprietatea comuna pe cote-parti.

Astfel, toti coproprietarii instraineaza intregul bun comun unei terte persoane. Situatia in care un coproprietar dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra intregului bun comun, prin succesiune, cumparare, donatie, etc.

Intregul bun comun este trecut in componenta domeniului public.

Atunci cand are loc pieirea totala a bunului comunt facand ca dreptul de proprietate comuna pe cote-parti sa ramana fara obiect.

Cea mai obisnuita modalitate de incetare a coproprietatii o constituie insa partajul. Partajul poate fi de folosinta sau de proprietate.

1. Partajul de folosinta sau imparteala provizorie cum a fost numit de unii autori are ca obiect doar posesia si folosinta bunului comun. Prin partajarea folosintei materiale a bunului, dreptul de proprietate comun nu este afectat. Obiectul partajului de folosinta il constituie doar posesia si folosinta, astfel ca fiecare coproprietar va putea culege fructele naturale si civile ale bunurilor care i-au fost atribuite in mod provizoriu.

Partajul de folosinta nu este posibil niciodata prin hotarare judecatoreasca in absenta vointei coproprietarilor deoarece, spre deosebire de Codul civil francez, Codul civil roman reglementeaza doar partajul de proprietate.

2. Partajul de proprietate. Potrivit prevederior art.728 Cod civil: 'Nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune. Un coerede poate cere oricand imparteala succesiunii'.

Prin partaj se pune capat starii de indiviziune, in sensul ca bunurile stapanite pe cote-parti sunt trecute, conform cu intinderea cotelor respective cuvenite, in proprietatea exclusiva a fiecaruia dintre coproprietari. Prin partaj, dreptul exclusiv asupra cotei ideale din masa bunurilor comune devine un drept exclusiv asupra unui anumit bun sau asupra sau asupra unor bunuri determinate in materialitatea lor, fiecare coproprietar devenind proprietarul exclusiv al bunurior ce i-au fost atribuite.

Imparteala nu are efect translativ si nu reprezinta o instrainare, ci numai o individualizare si o materializare a unor drepturi indivize.

Cand unul din coproprietari este minor si nu are capacitate de exercitiu, atunci partajul va putea fi solicitat de reprezentantul legal; minorul care a implinit varsta de 14 ani va putea cere singur partajul, dar numai cu incuviintarea prealabila. Cand un coerede este minor, imparteala trebuie sa fie judiciara; daca partajul se va face totusi voluntar, el va fi anulabil.

Partajul poate fi efectuat prin buna invoiala sau pe cale judiciara.

In ce priveste modalitatea concreta de iesire din indiviziune, instanta va trebui sa aiba in vedere cateva reguli: astfel, se va urmari asigurarea deplinei egalitati intre coproprietari, in sensul ca fiecare dintre ei sa primeasca intocmai partea de bunuri la care este indreptatit. Daca nici unul din coproprietari nu este de acord ca partajul sa se faca prin atribuire, atunci se va proceda la scoaterea bunului in vanzare la licitatie publica. In ce priveste efectuarea partajului prin tragere la sorti, este un procedeu mai rar intalnit.

Nefiind translativ de proprietate, partajul nu va fi supus sistemului publicitatii mobiliare.

Coproprietarii pot conveni sa suspende iesirea din indiviziune pe un termen de cinci ani, cu posibilitatea reinnoirii termenului (art.728 alin.2 Cod civil).