Servitutile legale

Servitutile legale

a) Servitutea de trecere pe locul vecin care potrivit art. 616 - 619 Cod Civil, consta in dreptul proprietarului locului infundat de a cere vecinului sau dreptul spre trecere spre calea publica pentru folosirea fondului, cu indatorirea de a-l despagubi pentru pagubele ce i le-ar produce.

Dreptul ce rezulta din servitutea de trecere este recunoscut indiferent daca este vorba de fond ingradit sau neingradit, urban sau rural, cladit sau necladit, si indiferent cui ar apartine fondul aservit .

Este suficient sa se dovedeasca caracterul de loc infundat al fondului dominant, prin loc intelegandu-se, un loc ce este inconjurat de alte proprietati diferite fara ca proprietarul sa aiba iesire la calea publica. In practica judiciara s-a decis ca acest text trebuie sa isi gaseasca aplicare si in cazurile in care iesirea ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoasa1.

Daca locul respectiv are insa iesire la calea publica pe un drum care, in anumite imprejurari este impracticabil, dar poate deveni practicabil, cu unele amenajari si oarecare cheltuieli, nu se mai considera loc infundat2.

Daca s-a ajuns la situatia de loc infundat datorita faptei proprietarului, cum ar fi edificare a unor constructii, in asa fel incat s-a blocat iesirea la drumul public sau vanzarea unei parti din teren cu care ocazie vanzatorul si-a infundat restul terenului, el numai este indreptatit sa ceara un drept de trecere pe terenul vecinului .

In situatia unui teren ce apartine mai multor copartasi cu iesire la calea publica, impartirea terenului, prin formarea de parcele, fara iesire la calea publica, pentru unii din fostii proprietari, nu le da acestora dreptul sa pretinda iesirea la drumul public pe fondul unui alt proprietar strain de coproprietate4.

Se poate constitui servitute de trecere si daca unul sau ambele fonduri sunt proprietate comuna deoarece servitutea este o sarcina ce profita tuturor coproprietarilor fondului aservit.

Dreptul de trecere trebuie sa se exercite pe acolo pe unde se poate realiza cel mai scurt drum la calea publica (art. 617 Cod Civil), insa la alegerea locului de trecere sa se aiba in vedere, sa se produca cea mai putina paguba aceluia pe al carui teren urmeaza sa aiba loc trecerea la calea publica (art. 619 Cod Civil). Deci, daca prin alegerea celui mai scurt drum la calea publica se cauzeaza o paguba mai mare decat pe un drum mai lung, ce ar cauza o paguba mai mica, proprietarul locului de trecere poate pretinde ca locul de trecere sa existe pe drumul mai lung.

Dreptul de a cere vecinului o trecere pentru a iesi la calea publica este un drept imprescriptibil .

Situatia nu este aceeasi pentru dreptul la despagubire al proprietarului pe locul caruia se afla drumul de trecere (art. 619 Cod Civil) care este prescriptibil.

b) Servitutea referitoare la vederea pe proprietatea vecinului. Prin dispozitiile cuprinse in art. 611 - 613 Cod Civil, legiuitorul a stabilit anumite conditii cu privire la construirea de ferestre sau deschideri prin care sa fie cu putinta vederea spre proprietatea vecinului.

Distantele stabilite sunt de 1,90 metri si respectiv 0,60 metri, cum vederea este dreapta (zidul in care s-a practicat deschiderea este paralel cu linia despartitoare) sau piezisa (zidul este perpendicular pe linia despartitoare) si se calculeaza de la zid pana la linia despartitoare a celor doua proprietati si nu pana la casa vecinului. Distanta de 0,60 metri este folosita atunci cand este vorba de ferestre, balcoane, terase, etc, oblice adica deschise in planuri, formand un unghi drept cu linia despartitoare.

Spre deosebire de textul corespunzator, din Codul civil francez art. 612 Cod Civil Roman se refera numai la vedere nu si la deschideri pentru aer si lumina2. S-a pus deseori problema daca se pot deschide ferestre de lumina nu de vedere, adica ferestre opace, dar prin care trece lumina ?

Practica judiciara3 a statuat ca deschiderile pentru aer si lumina se pot practica la orice inaltime, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate si nu sunt de natura sa aduca nici un prejudiciu proprietarului fondului vecin.

Asadar, sunt doua probleme diferite. Una este posibilitatea constituirii unei ferestre de lumina opace nu de vedere, care constituie un act de folosinta normala a dreptului de proprietate, si alta este aceea daca prin folosirea prelungita a unei asemenea ferestre se poate ajunge crearea unei servituti de vedere pe cale de prescriptie impotriva proprietarului locului vecin. O asemenea servitute de lumina nu s-ar putea dobandi decat daca proprietarul care construieste fereastra intovaraseste actul sau de folosinta, de lucrari vizibile si aparente executate chiar pe locul sau si care sa evidentieze inceputul unei adevarate posesii fata de locul vecin, susceptibila de a servi drept fundament unei prescriptii1.

c) Servitutile referitoare la plantatii si constructii prevad faptul ca proprietarul unui teren nu are dreptul de a planta ori construi pe terenul sau pana la limita lui extrema, adica pana la linia despartitoare dintre el si terenul vecin

Art. 607 Cod Civil dispune ca proprietarul unui teren se poate apropria cu plantatiile lui de terenul vecin daca respecta distanta fata de linia despartitoare a celor proprietati prevazuta prin regulamente particulare ori prin obiceiuri constante si recunoscute, iar in lipsa acestora daca se respecta distanta de 2 metri pentru arborii inalti si de 0,5 metri pentru celelalte plantatii sub sanctiunea ca in caz contrar proprietarul locului vecin sa poata cere scoaterea plantatiilor puse la o distanta mai mica .

De asemenea proprietarul locului vecin poate obliga pe proprietarul locului pe care se afla arborii, sa taie crengile acestor arbori care s-au intins deasupra locului care este proprietatea sa si are dreptul de a taia el insusi radacinile acestor arbori atunci cand ele s-au intins pe pamantul sau (art. 608, alin. 2-3 Cod Civil).

Distantele prevazute de lege se vor masura de la inima arborelui, iar nu de la suprafata lui exterioara si pana la linia despartitoare intre cele doua proprietati vecine, caci astfel distantele ce au putut fi respectate in momentul sadirii arborilor s-ar gasi mai tarziu, micsorate prin aceea ca, prin crestere, trunchiul arborilor s-a ingrosat, s-a marit.

Arborii ce se afla in gardul comun sunt comuni ca si gardul si fiecare din ambii proprietari este in drept a cere sa-i taie.

Cei doi proprietari pot conveni ca distanta la care se fac plantatiile sa fie mai mica decat cea prevazuta de lege conventie care poate fi expresa dar si tacita, achiesarea putand sa rezulte din neopunerea la efectuarea plantatiilor si atitudinea pozitiva indelungata a celui care putea cere desfiintarea lor1.

Obligatia de a respecta distanta plantatiilor dispare cand proprietarului fondului a obtinut servitutea de a avea plantatii la distanta mai mica, servitute care fiind continua si aparenta poate fi dobandita prin uzucapiune2.

In ce priveste pomii fructiferi urmeaza sa se aiba in vedere si Legea nr. 11/1974 a pomiculturii (a se vedea si actiunea in granituire).

Constructiile care se pot ridica pe un teren cum ar fi un put, o fierarie, un cuptor sau o soba, un ocol de vite, o magazie de sare sau de substante explozibile nu pot fi executate decat daca se lasa de linia despartitoare dintre cele doua locuri vecine distanta prescrisa de regulamente si de legile in vigoare sau daca se fac lucrari speciale prescrise de aceste regulamente si legi in scopul de a nu aduce vatamare vecinului (art. 619 Cod Civil).

In acest sens se vor respecta dispozitiile Legii nr. 50/1991 privind autorizatiile pentru constructii si stimularea construirii locuintelor si Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar.

Art. 610 Cod Civil nu prevede vreo distanta la care sa se poata construi in lipsa de regulamente sau obicei al locului. De aceea ramane instantei rolul de a stabili daca prin construire s-au produs vatamari vecinului sau daca ea s-a efectuat facandu-se lucrarile necesare pentru a nu a aduce vatamari.

d) Servitutea privind picatura stresinilor prevazuta de art. 615 Cod Civil, este o obligatie impusa celui care construieste o casa de a-si face streasina in asa fel incat apele rezultate din ploi sa se scurga pe terenul sau sau in strada si nu pe terenul vecinului.

e) Odata apa de ploaie cazuta pe fond, conform art, 615, aceasta apa poate fi lasata sa se scurga pe fondul inferior in mod natural, deoarece vecinul este supus la servitutea de scurgere conform art. 578.

Insa nici aceasta obligatie relativa la picatura stresinilor nu este in fapt o adevarata servitute. Ea se poate invinge prin servitutea contrarie, adica prin dreptul dobandit de proprietar de a lasa sa se scurga pe stresine fondul vecin si acest drept poate fi dobandit prin titlu, prescriptie sau destinatia proprietarului.

Toate aceste servituti legale sunt considerate ca fiind ingradiri legale de interes privat. Alaturi de acestea intalnim foarte adesea ingradiri legale de interes public1.

Acestea sunt numeroase si le vom aminti in continuare:

i. Ingradiri in interes edilitar si de estetica urbana. Legea 50/1991 stabileste ingradiri pentru constructiile civile, industriale, agricole sau de orice alta natura privind alinierea, inaltimea si respectarea planului de sistematizare. Aceste constructii se vor realiza numai cu respectarea autorizatiei de construire si a reglementarilor privind proiectarea si executarea constructiilor si in acelasi timp autorizatiile de construire se elibereaza cu respectarea dispozitiilor de urbanism pe baza certificatului de urbanism si amenajare a teritoriului, a planului de amplasare a constructiilor, a avizelor legale, precum si a celorlalte documente ce se anexeaza la cerere pentru eliberarea autorizatiei de construire. Si Legea 18/1991 stabileste restrictii privind amplasarea constructiilor in art. 70.

ii. Ingradiri in interes de salubritate si sanatate publica cum sunt obligatiile care rezulta din planul de amenajare a teritoriului, planului urbanistic general, zonal, cel de detaliu si a reglementarilsor de urbanism, inclusiv obligatiile cu privire la igiena constructiilor la canalizare si protectia mediului inconjurator.

iii. Ingradiri in interes cultural, istoric si arhitectural. Art. 7 din Legea 50/1991 stabileste ca pentru autorizarea constructiilor in zonele asupra carora s-a instituit un anumit regim de protectie prevazut in documentatiile de urbanism aprobate se va proceda astfel:

In rezervatiile istorice si de arhitectura stabilite conform legii si in cazul lucrarilor care modifica monumentele de orice natura, solicitantul va obtine avizul Comisiei Nationale pentru protectia monumentelor, ansamblurilor si solurilor sau al Departamentului pentru urbanism si amenajarea teritoriului;

In parcurile nationale si rezervatiile naturale, solicitantul va obtine avizul organelor competente. Potrivit art. 95 din Legea 18/1991, monumentele istorice, vestigiile si obiectele arheologice, tezaurele care se vor descoperi la fata solului sau in subsol sunt sub protectia legii. Proprietarii si detinatorii terenurilor sunt obligati sa asigure integritatea acestora, sa sesizeze organele de stat si sa permita efectuarea lucrarilor de cercetare si conservare. Pentru pagubele suferite se vor acorda despagubiri.

iv. Ingradiri in interes economic general sau interes fiscal:

Legea fondului funciar stabileste unele obligatii in scopul de a asigura cultivarea terenurilor si protectia solului (art. 9);

Folosirea terenurilor pentru protectia agricola si silvica inclusiv stabilirea si schimbarea categoriei de folosinta a terenurilor arabile, precum si obligatiile pentru ameliorarea terenurilor, sunt supuse unor ingradiri (art. 56 - 68);

Legea 18/1991 prevede si unele obligatii privind folosirea temporara si definitiva a terenurilor in alte scopuri decat productia agricola si silvica (art. 69-82);

Autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, pentru lucrari de interes general, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor si pentru alte daune imputabile autoritatii;

Ingradiri aduse proprietatii care rezulta din regimul juridic al producerii, transportului si folosirii energiei or din regimul juridic al apelor.

Legea 18/1991 prevede in art. 18 ca liniile de telecomunicatii si cele de transport si distribuire a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu apa, canalizare, produse petroliere, gaze, precum si instalatii similare se vor grupa si amplasa de-a lungul cailor de comunicatii (sosele, cai ferate), a digurilor, canalelor de irigatie si de desecari si a altor limite de teritoriu, in asa fel incat sa nu se stanjeneasca executarea lucrarilor agricole.

Exista ingradiri care rezulta si din regimul juridic al activitatilor de telecomunicatii si anume cele care potrivit Legii telecomunicatiilor nr. 64 din 22 iulie 1976, art. 16, titularii de licenta care intentioneaza sa intre pe orice fel de proprietate pentru instalarea sau intretinerea liniilor de transmisie si a punctelor terminale, vor conveni in scris cu proprietarul sau detinatorului toate detaliile necesare, inclusiv locul metodele de lucru ce urmeaza a fi folosite si durata de timp in care proprietarul nu poate efectua lucrari ce ar afecta accesul si buna intretinere a instalatiilor de telecomunicatii sau care ar necesita mutarea acestora. In lipsa acordului titularul de licenta va face o notificare proprietarului in care se va arata activitatile ce se vor desfasura si locul lor, care poate fi contestata la autoritatea de reglementare a activitatilor de telecomunicatii, care este Ministerul Comunicatiilor (art. 17 si 5). Impotriva deciziei data la contestare partea nemultumita se poate adresa instantei contenciosului administrativ potrivit art. 17 din Legea 29/1990. In lipsa acordului proprietarilor sau locatarilor, lucrarile se pot efectua in temeiul unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, iar in caz de urgenta in baza unei ordonante presedintiale (art. 18).

Tot astfel, exista ingradirile care rezulta din regimul juridic al sistemului national de transport al petrolului prevazut de Legea petrolului nr. 134 din 29 decembrie 1995 si din regimul juridic al perimetrelor de explorare - exploatare a resurselor de petrol si cel al zonelor de siguranta al acestora prevazuta de aceeasi lege.

Ingradiri aduse proprietatii care rezulta din regimul juridic de monopol pentru anumite activitati, de exemplu privind producerea, preluarea si comercializarea tutunului.

v. Ingradiri in interes de aparare a tarii, de exemplu crearea unor zone militare, ori pentru protectia aeroporturilor, porturilor, or alte obiective economice sau de interes general,

vi. Servitutile aeronautice (decretul nr. 95 din 7 martie 1979); sunt oprite amplasarile de lucrari, constructii sau instalatii in aproprierea locurilor de decolare - aterizare care pot periclita siguranta zborurilor. Interdictia exista si in aproprierea statiilor de protectie, a navigatiei aeriene.

vii. Alte ingradiri in interes de utilitate publica:

Privind cararea pe marginea apelor navigabile;

Constructiile trebuie sa respecte o distanta minima de calea ferata;

Ingradiri care rezulta din regimul juridic al padurilor;

Ingradiri care rezulta din regimul juridic al apelor;

Ingradiri care rezulta din regimul juridic al construirii drumurilor.

viii. Ingradiri privind unele bunuri mobile care pe de o parte nu pot fi vandute liber de particulari ori nu pot fi folosite decat in anumite conditii:

Medicamentele si substantele toxice;

Stupefiantele;

Armele si munitiile;

Bunurile din fondurile arhivistic;

Bunurile din patrimoniul cultural - national