Analiza SWOT in domeniul imobiliar

Analiza SWOT in domeniul imobiliar

1. Starea actuala a domeniului imobiliar

In momentul de fata piata imobiliara este blocata, cauza care sta la baza acestui blocaj nu se afla suprasaturarea pietei sau lipsa cereri ci finantarea prin intermediul bancii a clientului. Noile norme B.N.R. vor afecta cu siguranta piata creditelor ipotecare, accesul populatiei la ele devenind mai pretentios. Totusi ele vor reglementa piata creditelor, ajungandu-se la un grad confortabil de risc pentru banci si de sustenabilitate pentru clienti. Acest lucru va avea ca efect direct reglementarea preturilor de pe piata imobiliara astfel incat valorile ofertelor sa fie convergente cu veniturile romanilor. Se estimeaza ca pana la ajustarea si convergenta conditiilor de piata, numarul creditelor ipotecare va scadea, urmand ca apoisas revina la un curs crescator.

Produsele bancilor vor fi mai variate si aunci rolul brokeilor va fi esential pentru consumatori. Masurile impuse de B.N.R. vor avea efecte benefice pentru clienti si banci , clientii devenind mai responsabili in aprecierea corecta a posibilitati de rambursare a creditelor si vor trebui sa analizeze in ce masura ele sunt o alternativa avantajoasa. In aceeasi masura, bancile vor fi obligate sa se concentreze pe atragerea unui portofoliu de clienti pe criterii calitative, nu cantitative.

In criza prin care trece piata noastra totul a pornit de la criza creditelor subprime din S.U.A. si de la tranzactiile speculative de pe piata americana. Au urmat falimentele in lant ale unor banci americane mari, cu implicatii si in Europa. Guvernele au incercat salvarea propriilor sisteme bancare si au injectat in piata lichiditati enorme. In Romania, majoritatea bancilor afectate de aceasta criza sunt cele straine. Haosul s-a propagat spre tara noastra si pe fondul unor atacuri informatice la adresa bancilor sau a actiunilor speculative de pe piata financiara autohtona. Toate acestea au dus la cultivarea neincrederii in banci a populatiei si la retrageri de numerar. Prudenta in acordarea creditelor, increderea in sistemul financiar-bancar romanesc, limiteaza consumul excesiv si practicarea unor dobanzi rezonabile la credite sunt metode prin care putem depasi criza.

Piata imobiliara romaneasca este una in curs de adaptare la situatia curenta, evident influentata de scaderea consumului ca urmare a scaderii creditului la nivel global. Inasprirea conditiilor de creditare limiteaza posibilitatile de achizitionare pe credit a imobilelor cu destinatie rezidentiala, care au cea mai mare pondere, ca suprafata construita, in structura proiectelor imobiliare finalizate sau in curs de finalizare.

Puncte forte ale domeniului imobiliar

Principalul punct forte este ca cererea pe piata nu a scazut, ea doar nu mai este exprimata, intotdeauna va exista deoarece nevoia de locuinta va fi, orice s-ar intampla. Nevoia de locuinta nu mai este exprimata din cauza inaspriri normelor de finantare si teama de a apela la un credit imobiliar si de a nu indepli normele actuale. Cererea este intr-un moment de asteptare pentru a se stabiliza piata, pretul si finantarea, si de ce nu se asteapta avantajele clientului. Ce nu mai exista acum pe piata sunt mici investitori si speculantii.

Criza financiara are efecte benefice asupra pietei imobiliare, care se manifesta in primul rand prin eliminarea dezvoltatorilor de ocazie si prin scaderea preturilor. Dezvoltatorii care vor investi vor fi unii care au puterea financiara sa construiasca un ansamblu rezidential.

Pe de alta parte, oferta este mult mai mare decat cererea, astfel ca cei care cumpara vor avea de unde sa aleaga. Clientii vor fi mai selectivi, iar dezvoltatorii vor trebui sa vina cu produse mai bune sau oferte mai tentante pentru a reusi sa vanda mai repede.

Apartamentele vechi nu mai sunt cautate de bucuresteni, pretul acestora scazand cu 25-30%. Sunt multe blocuri construite din anii 1960, 1970 sau chiar si 1980 care nu mai sunt sigure si la care instalatiile trebuie schimbate sau prezinta un risc mare in caze cutremure. Chiar si preturile terenurilor au scazut la jumatate in unele zone din exteriorul Bucurestiului pentru ca nu mai exista cerere.

Evolutia preturilor apartamentelor si terenurilor reprezinta un alt efect benefic al crizei. Pretentiile proprietarilor s-au diminuat considerabil, iar specialistii spun ca evolutia este normala. Nu va mai exista o crestere spectaculoasa a preturilor ca in trecut, va fi o crestere mai lenta. Piata s-a maturizat.

Tot in aceasta perioada in care investitiile au stagnat materialele de constructii au avut o semificativa scadere de pret.

Calitatea va deveni un factor din ce in ce mai important, iar piata imobiliara isi va reveni treptat, cu fiecare sector, precum investitii, terenuri sau rezidential, insa se va simti o incetinire a activitatilor in cadrul segmentelor care in 2008 au fost extrem de active.
Un lucru bun este ca momentele grele prin care trece piata imobiliara au adus primul instrument statistic prin care se vor obtine date despre tranzactiile imobiliare. De la 1 ianuarie 2009 a intrat in vigoare protocolul incheiat intre Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR), BNR si Institutul National de Statistica (INS), prin care se vor raporta la INS date privind tranzactiile imobiliare.

Tot mai multi investitori apeleaza la facilitatea fiscala oferita de stat pentru a reusi sa vanda locuintele din portofoliu, In conditiile In care piata este blocata.
Romanii se arata interesati de posibilitatea de a cumpara un apartament care sa respecte criteriile stipulate In Ordonanta de Urgenta nr. 200/2008. Conform acestui act normativ, cota redusa de TVA se aplica locuintelor care au o suprafata utila de cel mult 120 de metri patrati, fara anexele gospodaresti, iar valoarea totala sa nu depaseasca 380.000 de lei. Locuinta trebuie sa fie finisata astfel incat cumparatorul sa se poata muta imediat. Pe de alta parte, cumparatorul trebuie sa nu mai fi beneficiat pana acum de cota de 5% pentru achizitionarea unei locuinte. Specialistii spun ca aceasta masura a generat interes in randul cumparatorilor. Este o masura care avantajeaza atat pe client cat si pe dezvoltatorul imobiliar.

3. Puncte slabe ale domeniul imobiliar

Piata imobiliara romaneasca reprezinta unul dintre cele mai inexplicabile fenomene economice, fara nici o legatura cu realitate. Preturile la care au ajuns proprietatile din Romania sfideaza veniturile populatiei si nici cu dezvoltarea generala a tarii. Si totusi preturile au crescut continuu nascand intrebarea: unde se vor opri?, in cazul celor mai optimisti, respectiv 'daca se vor opri', in cazul celor mai pesimisti.

La randul lor, dezvoltatorii imobiliari construiau intr-o frenezie  oarecum de inteles in contextul respectiv, raspunsul lor la intrebarile de mai sus fiind: de ce sa se opreasca?! daca vilele si apartamentele erau la mare cautare.

Piata s-a blocat, investitorii nu mai au curajul de a mai cumpara si vinde terenuri si locuinte, nu mai au curajul sa investeasca intr-un proiect imobiliar atat timp cat piata e blocata si nu se vand nici locuintele care sunt deja finalizate.

Dezvoltatorii vor avea de pierdut daca isi vor mentine preturile ridicate, vor ramane cu banii blocati si cu apartamentele nevandute, acestea devalorizandu-se din ce in ce mai mult.

Puterea de cumparare a scazut din cauza normelor mai restrictive pentru obtinerea creditelor ipotecare.

Lipsa creditelor, marirea gradului de risc al investitiilor si timpul de dezvoltare pentru un proiect, sau pentru o investitie, care va fi mai lung vor avea efecte negative pe care le vor resimti dezvoltatorii pe fondul crizei. Economia va fi in descrestere si probabil vom asista si la falimente in sectorul imobiliar, sectorul rezidential fiind cel mai afectat .

Romania este (si continua sa fie) afectata indirect ( partial, poate, si direct) prin scumpirea finantarii externe, miscarile bruste ale monedei nationale si ieftinirea actiunilor listate la bursa, problema prinpala a tarii noastre o reprezinta deficitul excesiv de cont curent, a carui crestere poate fi sustinuta la nesfarsit.

In aceasta perioada multe bancile fac modificari temporare si/ sau definitive in conditiile de credie, ceea ce bulverseaza consumatorii. Aceste modificari sunin special restrictii gradul de indatorare mai scazut (40-50% ), avans mai mare ( circa 25% la apartamente si 50% la terenuri), unele garantii nu mai sunt luate in considerare ( si anume terenurile) , venituril care nu mai su eligibile ( chirii, dividende, indemnizatia de crestere copil, omisioane din vanzai, bonuri de masa), introducerea fiselor fiscaledin naul precedent s.a.m.d. sunt banci care au sistat temporar acordarea de credite pentru peroanelefizice si juridice la toate produsele, in toate monedele. Altele au scos din portofoliu anumite credite (nevoi personale cu ipoteca sau refinantare) ori numai pe cele in anumite monezi (au ramas foarte putine banci cu credite in franci elvetieni). Bancile au devenit foarte prudente in ceea ce priveste garantiile pentru ca valoarea proprietatilor imobiliare a inceput sa scada si nu mai stiu la cat sa le evalueze pe termen lung. Intr-o situatie delicata sunt consumatorii cu credite aflate in diferite stadii de aprobare, care au platit avansul vanzatorului, evaluarea etc. si acum nu se mai incadreaza in noile conditii de creditare.

Blocarea pietei duce la intarzierea sau anularea unor viitoare etape ale unor proiecte anuntate si prin amanarea sau anularea proiectelor intarziate, dar aflate inca in stadiu de planificare.

Oportunitatile domeniului imobiliar

Cererea este inca prezenta pe piata trebuie doar valorificata. Situatia de fata este in favoarea clientului care poate profita de ofertele diferitilor dezvoltatori imobiliari.

Fiind o perioada in care vanzarile "au inghetat" , a existat timpul necesar ca dezvoltatorii sa termine fara probleme cartierele rezidentiale si sa le poata preda la termen sau poate chiar mai devreme decat era stabilit. Pentru cei care au banii din surse proprii este o veste buna ca isi pot achizitiona apartamentul mult mai repede.

Terenurile s-au ieftinit cu pana la 30 %, materialele de constructii s-au ieftinit, pentru investitorii care au surse proprii si vor sa le valorifice pot investi si la astfel de preturi si preturile locuintelor va fi mai mic. Aceasta este una din oportutatile pe care o poti valorifica atunci cand nimeni nu se mai asteapta pe acest domeniu. Intotdeauna cei care vor ramane dupa o perioada de criza ca cea din timpurile noastre si isi vor putea gestiona cu intelepciune resursele vori mult mai puternici dupa aceea.

In aceasta perioada dezvoltatorii sunt toti interesati sa-si vanda produsele, criza imobiliaraii determina pe dezvoltatori sa apeleze la diverse trucuri pentru a gasi clienti pentru apartamente pe care le au in portofoliu. Cum vanzarile de apartamente merg foarte slab in aceasta perioada, in unele ansambluri rezidentiale apartamentele au fost scoase spre inchiriere. Analisti imobiliari apreciaza ca in perioada urmatoare dezvoltatorii vor apela la diverse metode pentru a depasi criza, generata de faptul ca bancile acorda greu credite pentru achizitionarea locuintelor, dar si de reticenta cumparatorilor de a investi intr-o piata cu viitor incert. Principalele masuri vor viza crearea conditiilor pentru ca aceia care cumpara sa poata accesa un credit.

Un dezvoltator important de pe piata din Romania a anuntat ca va apela la aceasta metoda. Compania imobiliara Impact a anuntat ca va inchiria apartamentele pe care inca nu le-a vandut din ansamblul Greenfield Residence. Perioada pe care se pot inchiria este cuprinsa intre unu si patru ani, urmand ca in acest timp chiriasul sa se decida daca va cumpara locuinta respectiva. Cuantumul chiriei difera in functie de marimea apartamentului. Chiria este intre 1.876 si 4.000 de lei si este fixa pe durata contractului. Oferta este valabila pana la epuizarea stocului de apartamente. In aceasta perioada, cei care stau cu chirie isi pot exprima optiunea de a cumpara locuinta. In cazul in care isi exprima optiunea de achizitie, clientul beneficiaza de un discount calculat in functie de durata contractului de inchiriere. Cu cat optiunea de cumparare este exprimata mai repede, dupa minim un an de inchiriere, cu atat discountul oferit este mai mare. In cazul in care nu-si exprima optiunea la expirarea contractului de inchiriere, paraseste apartamentul ca orice chirias caruia ii inceteaza contractul. Aceasta masura este provocata de criza cu care se confrunta piata. Acest instrument financiar vine in sprijinul clientilor care nu au acum bani pentru a achizitiona un apartament, dar au nevoie si au potential pentru a putea contracta un credit peste doi-patru ani.

O alta metoda tentanta a celor de la Impact este garantia pretului locuintei. In cazul in care apartamentele ( similare celui achizitionat ) vor fi vandute la preturi mai mici, cumparatorii vor primi diferenta de bani inapoi.

Unii dezvoltatori vor sa atraga clientii prin diverse cadouri. Este cazul clientilor ansamblului American Village. In cazul in care achita un avans de 50% din pretul apartamentului, primesc cadou o masina, Ford Fiesta.

Grupul Axa a fost fondat in 1997 si care in prezent cuprinde 6 firme, printre care si Axa Estate Studio, a caror activitate se desfasoara in domeniile: investitii si dezvoltari de proiecte imobiliare, proiectare si consultanta, constructii si project management, materiale pentru constructii si finisaje, consiliere imobiliara si consiliere financiara.

Dezvoltatorii Saphire Residence, Axa Estate Studio anuntat posibilitatea achizitionarii unui apartament cu credit direct de la dezvoltator. Clientii sunt receptivi la aceasta modalitate de achizitie intrucat creditele imobiliare se obtin tot mai greu. Solutia pe care o propun este una extrem de facila care da posibilitatea clientilor de a-si configura propriul sistem de rate. Pentru aceasta au pus la dispozitia doritorilor un calculator on-line prin care clientul isi poate defini avansul pentru apartamentul dorit, perioada de plata si rata lunara. Toate acestea in functie de disponibilitatile financiare de care dispune. Multi dintre doritori au fost extrem de receptivi la aceasta solutie online. Este o metoda mai relaxanta si pot lua in calcul toate variantele posibile de cumparare a unui apartament fara sa fie presati de timp si de insistentele unui agent comercial.

Specialistii spun ca trecem printr-o perioada de reasezare si redefinire a strategiilor. Conjunctura nu este favorabila, criza internationala atingand si piata imobiliara autohtona. Bancile sunt mai prudente si asteapta avizarea propriilor norme de catre B.N.R. sau, desi cateva le au deja, se ascund in spatele acestui argument. Se resimte inca efectul atacului speculativ asupra leului (esuat la interventia B.N.R.) care a dus la urcarea rapida a dobanzilor. De aceea, tranzactiile imobiliare s-au derulat la nivel de avarie.

Analistii imobiliari spun ca in perioada urmatoare dezvoltatorii vor trebui sa dea dovada de inventivitate pentru a depasi criza imobiliara, considera ca printre masurile prin care dezvoltatorii isi vor putea creste vanzarile se numara discount-urile, vanzarea locuintelor fara finisaje, reducerea suprafetelor locuintelor sau a standardelor de confort.

5. Amenintarile in domeniul imobiliar

Pe fondul crizei economico-financiare amenintarile sunt mai multe ca oricand. Daca bancile nu deblocheaza creditele si nu ridica restrictiile exista doua amenintari unul priveste piata imobiliara care nu se va debloca dezvoltatorii nu isi vor putea recupera investitia si populatia nu va putea cumpara locuinte, si al doilea aspect ar fi in privinta sistemului bancar care in viitor nu va mai avea de incasat lichiditati si se vor ingropa in propriile propriul sistem.

Daca sistemul nu se deblocheaza investitorii vor fi nevoiti sa scada pretul pentru a-si putea recupera macar o parte din investitia facuta si nu vor mai avea puterea financiara si increderea sa demareze alte proiecte.

Analistii sustin ca, in acest an, cursul leu/euro va fluctua, iar in cel mai fericit caz finalul anului va aduce un curs valutar de 4-4,2 lei/euro. Ceva mai pesimisti sunt cei care sustin ca in ultimile luni a lui 2009 cursul va fi mai mai ridicat, de 4,7 lei/euro.
Deprecierea leului si-a consumat cea mai mare parte din pontential si ca spre finalul anului cursul va ajunge la 4-4,2 lei/euro. Fluctuatiile monedei nationale ingreuneaza vanzarea locuintelor care au pretul exprimat in euro si transmite neincredere potentialilor investitori si potentialilor clienti.

6. Concluzii:

In urma identificarii punctelor tari, a punctelor slabe, a oportunitatilor si a amenintarilor se poate concluziona ca :

• Domeniul imobiliar nu si-a terminat activitatea in tara noastra si piata nu este inca saturata;
• In domeniul imobiliar atat cererea cat si oferta sunt inca prezente, insa legatura dintre ele este rupta;
• Finantarea este principalul motiv pentru care s-a blocat piata imobiliara, criteriile sunt mai restrictive si oamenii desi au nevoie de o locuinta nu pot primi finantare;
• Interesul fata de o locuinta noua este mai puternic decat pentru cele vechi, acestea fiind construite si utilate intr-un stil mai practic si modern;
• In aceasta perioada de "inghetare" a pietei, dezvoltatorii imobiliari cauta solutii cat mai viabile pentru atragerea de clienti si pentru a le facilita acestora finantarea;
• este o perioada critica care va trebui depasita, pe care probabil nu vor reusi sa o treaca multi, cei care vor reusi sa supravietuiasca pe piata vor fi decat cei puternici care vor ramane in continuare pe piata.

Redresarea pietei imobiliare sta in mana bancherilor. Exista un blocaj, dar preturile nu au scazut sensibil. Se poate vorbi despre o stabilizare a preturilor. Cererea exista in continuare si nu va fi atinsa de nivelul ofertei. Nu exista cerere solvabila. E importanta atitudinea bancilor care sunt reticente la acordarea creditelor imobiliare. O relaxare a conditiilor de creditare este singura masura care ar putea imbunatati activitatea imobiliara. Ca si in SUA, si in Romania ar fi nevoie de o relansare a creditului ipotecar.

Analiza SWOT este o metoda eficienta, utilizata in cazul planificarii strategice pentru identificarea potentialelor, a prioritatilor si pentru crearea unei viziuni comune de realizare a strategiei de dezvoltare. De fapt analiza SWOT trebuie sa dea raspunsul la intrebarea "Unde suntem?", aceasta implicand analiza mediului intern al intreprinderii si a mediului extern general si specific.

Analiza SWOT da ocazia sa se identifice masurile oportune pentru inlaturarea/ diminuarea punctelor slabe (ierarhizarea lor ca prioritati) si elimina in mare masura surprinderea in cazul amenintarilor.