Administrarea creditului ipotecar

Administrarea creditului ipotecar

In multe aspecte portofoliul de credite ipotecare este similar portofolilui de credite de consum cu plata in rate. Managementul eficient al portofoliului implica utlizarea eficienta a personalului si controlul costurilor, pentru a mentine marjele de profit. Sferele speciale ale administrarii portofoliului se refera la organizarea functionala, analiza creditului, incadrarea in reglementarile privind protectia consumatorului si managementul marjelor dobanzi.

Organizarea functiei creditului ipotecar depinde de dimensiunea bancii. Institutiile bancare mai mari, indiferent ca sunt banci sau filiale, centralizeaza creditarea ipotecara locativa, datorita importantei valorii colateralelor si cunostintelor specializate necesare aplicarii tehnicilor de evaluare, documentatiei extinse solicitata, conformitatii cu reglementarile bancare pentru a acorda creditul ipotecar si controlului general asupra portofolilui de ipoteci. Daca intr-o banca distincta procesul de ansamblu al creditarii ipotecare este centralizat intr-o locatie organizatorica separata, in cadrul filialelor sau sucursalelor gradul de centralizare variaza. Departamentul centralizat mentine controlul aprobarii si serviciilor creditului, in timp ce deservirea clientilor si facilitatile aferente sunt mentinute le nivelul sucursalei. Alternativ, procesul de creditare de ansamblu poate fi administrat printr-un departament centralizat, dispunand de locatii regionale, ceea ce poate creste eficienta, in conditiile mentinerii calitatii deservirii clientilor.

Daca banca este creatoare de imprumuturi si tranzactioneaza aceste imprumuturi pe piata secundara, se impune o structura organizatorica centralizata, vinzarea pachetelor de ipoteci implicand o documentatie adecvata si exacta si incadrarea in normele reglemetative, controlul acestei activitati reclamand o asemenea structura, mai eficienta.

Multe banci mari aleg sa participe pe piata ipotecara printr-o filiala a unei banci care detine  compania, filiala fiind utilizata ca o alternativa pentru ca banca sa creeze ipoteci sau ca mijloc de a oferi servicii suplimentare pe piata.

Administrarea eficienta a ipotecilor imobiliare in cazul companiilor holding este posibila prin formarea unor organizatii distincte de credit ipotecar, care sa administreze creditele pentru bancile din cadrul holdingul bancar. Astfel sunt realizate venituri de scara, deoarece volumul fiecarei banci nu este suficient pentru a opera in mod eficient functiile separate ale ale creditului ipotecar in fiecare banca.

Procesul de analiza a creditului este similar celui al creditului de consum, diferenta cea mai importanta constand in accentul mai pronuntat pus pe valoarea colateralului, expunerea la pierderi fiind mai mare si deci banca trebuind sa evalueze mai clar valoarea imobilului, a casei, a locuintei. De asemenea, capacitatea cumparatorului de a acoperi platile lunare reprezinta un punct critic al creditului ipotecar, o problema suplimentara evidentiindu-se in cazul creditelor platite gradual si a ipotecilor cu rata variabila.

Incadrarea in reglementarile bancare  contribuie la evidentierea corecta a costurilor asociate creditului, diminuarea discriminarilor in acordarea creditului, protectia imprumutatilor impotriva unor rate ale dobanzii camataresti. Reglementarile vizeza aspecte precum: procedurile de achitare a imobilului, accesul echitabil la locuinta, transparenta informatiilor despre ipoteca imobiliara, satisfacera nevoilor de credit ale comunitatii etc.

Managementul portofoliului de credite ipotecare trebuie sa ia in considerarea ciclitatea cererii de locuinte si de credite ipotecare, volatilitatea cererii constituind o problema dificila pentru banci.

Multe din costurile cu personalul si administrative sunt fixe, si datorita variabilitatii cererii, veniturile din portofoliul de credite ipotecare variaza puternic.

Investitiile in credite ipotecare prezinta probleme in ceea ce priveste managementul marjelor dobanzii, bancile care practica ratele fixe pe termen lung procurandu-si resursele intr-un mediu incert, iar in situatia cresterii ratelor banca inregitreaza reducerea marjelor si cresterea costurilor finantarii creditelor. Unele probleme referitoare la managementul marjelor dobanzii au fost diminuate prin introducerea instrumentelor ipotecare cu rata ajustabila, insa ipotecile cu rata variabila determina o crestere a platii ipotecii, putand genera cresterea riscului de credit.

Dezvoltarea sferei securizarii a oferit modalitati suplimentare pentru banci sa participe pe piata ipotecara imobiliara, locativa, o banca care creaza si vinde ipoteci putand servi piata si in acelasi timp putand evita dezechilibrarea finantarii.

Inovatiile financiare ofera institutiilor financiare o mai mare flexibilitate in operarea pe pietele ipotecare locative, schimbarile in structura industriei serviciilor financiare putand afecta participarea viitoare a bancilor la creditarea ipotecara locativa. Astfel, daca clientul poate obtine toate serviciile oferite de catre o banca comerciala de la o institutie nonbancara, care va mai fi rostul bancii?