Creditul ipotecar in Romania

Creditul ipotecar in Romania

1. Situatia imobiliara

In Romania numarul de locuinte este inca insuficient in raport cu cel al populatiei, conform principiului, fiecare persoana o camera si fiecare familie o locuinta., suprafata locuibila fiind cea mai mica din Europa.

Finantarea procurarii unei locuinte, de catre cei peste 20% din cetateni care au nevoie de locuinta, se confrunta cu faptul ca 90% din acestia nu dispun de resursele financiare necesare.

Daca inainte de 1990 peste 90% din fondurile necesare finantarii proveneau de la stat, in prezent cca 6% din fonduri provin de la stat, remedierea acestei situatii incercandu-se prin promovarea unor programe de constructii de locuinte cu finantare integrala sau partiala de catre stat.

Unul din aceste programe vizeaza construirea de locuinte proprietate personala, prin finantare privata si credite ipotecare, program implementat de catre Agentia Nationala pentru Locuinte (A.N.L.), cadrul legal care reglementeaza activitatea agentiei constituindu-l legea nr. 190 din 1999, legea creditului ipotecar si legea nr. 152 din1998, de constituire a agentiei

Agentia reprezinta un imprumutator ipotecar specializat de interes public, resursele provenind din alocatii de la buget, dobanzi la creditele acordate, venituri din plasamente, donatii etc., rata dobanzii perceputa fiind sub aceea bancara, asigurand anumite facilitati fiscale, precum si asistenta juridica si tehnica.

Creditul acopera intre 20%-80% din cheltuielile necesare realizarii locuintei (pentru tineri 90%), volumul creditului fiind conditionat de posibilitatile de rambursare ale beneficiarului, creditul fiind acordat pentru o perioada de 10-25 ani.

2. Reglementarea creditului ipotecar

In Romania finantarea locativa ar presupune utilizarea  corelata a trei instrumente:

creditarea ipotecara pe termen lung a populatiei;

creditarea societatilor de construire a locuintelor;

subventionarea populatiei pentru achizitionarea de locuinte.

Legea creditilui ipotecar si reglementarile de aplicare stabilesc regulile si procedurile de realizare a creditarii ipotecare

Participantii pe piata ipotecara pe termen lung sunt: imprumutatii (debitorii), adica populatia; vanzatorii de locuinte; creditorii, banci sau alte institutii; operatorii pe piata ipotecara secundara, care asigura refinantarea creditorilor primari; registratorii statului; societatile de asigueare; agentiile imobiliare; evaluatorii.

Conform reglementarilor in vigoare caracteristicile creditului ipotecar sunt urmatoarele:

perioada creditului variaza de la 5 ani la 25 ani,

valoarea creditului nu depaseste 60%-70% din valoarea de piata a locuintei;

avansul platit de cumparator reprezinta 20%-40% din valoarea locuintei;

rambursarea creditului si a dobanzii se face prin rate lunare, de regula egale;

rata nu trebuie sa depaseasca 40%-50% din venitul net lunar al imprumutatului si al coplatitorilor

locuinta cumparata nu va fi utilizata ca garantie pentru o alta obligatie, fiind folosita numai ca rezidenta.

Creditul ipotecar pe termen lung este acordat in conditii de costuri, termene, rambursare, utilizare stabilite prin contract, principala garantie a rambursarii constituind-o imobilul achizitionat sau construit cu credit ipotecar.

Drepturile si obligatiile partilor la creditul ipotecar sunt stipulate in contractul de credit si contrctul de ipoteca.

Procedura standard de obtinere a creditului ipotecar presupune parcurgerea urmatoarelor etape:

acceptarea preliminara a imprumutatului, prin aprecierea capacitatii potentiale a acestuia de a rambursa imprumutul;

evaluarea exacta a capacitatii de rambursare si a plafonului maxim al imprumutului;

selectarea unei locuinte care sa satisfaca posibilitatile financiare ale clientului si cerintele creditorului, locuinta constituindu-se in garantie a creditului ipotecar;

evaluarea locuintei care reprezinta obiectul ipotecii, pentru a-i cunoaste valoarea de piata,

incheierea contractelor de vanzare-cumparare, de credit, de ipoteca,

incheierea tranzactiei, achitarea pretului locuintei din avans si credit;

asigurarea locuintei si a locatarului.

3. Situatia creditarii ipotecare

Oferta de credite pentru achizitionarea sau construirea de locuinte inregistreaza, in prezent, o diversificare semnificativa. Dintre cele 41 (in anul 2005) de banci care activeaza in Romania, aproape o treime sunt implicate pe piata ipotecara, tendinta fiind, fara indoiala, de crestere a numarului de participanti, ceea ce va conduce la intensificarea competitiei, dar, in acelasi timp, va complica si mai mult selectarea de catre client a celui mai portrivit credit.

Rata dobanzii este principalul cost al creditului, in cazul creditelor in valuta dobazile variabile fluctueaza intre 7,1% si 13% pentru imprumuturile in dolari, iar pentru cele in euro dobanda este cuprinsa intre 8,2% si 14%., cel mai scump credit costand de doua ori mai mult decat cel mai ieftin, ceea ce reflecta gradul inca redus de competitie din sistemul bancar autohton.

Un alt cost important il reprezinta comisionul de administrare, care are in prezent o valoare cuprinsa intre 0.5% si 2,5%., dobanda nominala ajustata cu nivelul acestui comision reprezentand dobanda efctiva a imprumutului. Creditele in lei se bucura de atentia unui numar mai redus de banci, din cauza inflatiei, care intarziat sa coboare la o singura cifra si a mentinut dobanzile la valori ridicate

In general, avansul minim pentru creditele in valuta este de 25-30%, in timp ce in cazul imprumuturilor in lei, datorita disparitiei riscului valutar, avansul este mai redus.

Nivelul redus al salariilor din Romania determina ca perioada maxima de creditare sa faca, de multe ori, diferenta intre un produs accesibil si unul destinat elitelor, durata maxima de rambursare fiind in prezent de 25 ani, insa numai unele banci agreeaza o asemenea perioada, si numai pentru creditele in lei.

La stabilirea sumei maxime care poate fi imprumutata, bancile se dovedesc a fi destul de flexibile, neimpunand, de regula, o limita superioara, unele banci preferand finantarea proiectelor mai scumpe.

4. Perspectiva creditului ipotecar in Romania

Imprumuturile garantate cu ipoteci vor determina bancile sa caute surse de finantare pe termen lung la costuri scazute, emisiunea de obligatiuni si titluri ipotecare oferind institutiilor de credit sansa de a-si reface fondurile si de a acorda noi imprumuturi, insa pentru acestea sunt necesare atat crearea unui cadru legal si infiintarea unor institutii speciale, cat si reducerea ratei inflatiei.

Lansarea de obligatiuni garantate cu ipoteci reprezinta drumul cel mai scurt spre securizare, dar cu anumite riscuri, cum ar fi egalizarea riscului noilor titluri de valoare cu cel al bancii emitente, in ciuda faptului ca sunt garantate cu credite ipotecare ( un activ cu risc foarte scazut ).

Pentru depasirea obstacolelor in vederea functionarii cu succes a pietei secundare ipotecare, va fi necesara si aparitia unor investitori institutionali care sa achizitioneze obligatiile si titlurile ipotecare. Societatile de asigurare si bancile reprezinta in prezent principalii clienti care s-ar putea dovedi interesati sa investeasca disponibilitatile in astfel de plasamente, in loc sa cumpere certificate de trezorerie, asa cum fac in prezent. Aparitia fondurilor de pensii private si expansiunea fondurilor de investitii - principalii cumparatori in tarile dezvoltate - ar conduce la crearea unei cereri puternice pentru titlurile ipotecare, ceea ce le-ar asigura o lichiditate ridicata in ringul bursier. In plus, aceasta ar putea duce la stabilirea unui randament al pietei care va fi luat ca punct de reper pentru urmatoarele emisiuni.

Dezvoltarea pietei secundare depinde si de majorarea cererii pentru creditele ipotecare in lei, crestere care depinde, la randul ei, de reducerea inflatiei la o singura cifra si de diminuarea in paralel a ratei dobanzii.