| CATEGORII DOCUMENTE |
GhID
DE INVESTIGAre in domeniul IMOBILIaR
DIRECTION GNRALE DES IMPTS
OBIECTIVELE GHIDULUI
Ghidul de investigare in domeniul imobiliar este un document care prezinta informatii asupra organizarii sectorului imobiliar, aspecte contabile, juridice si fiscale, un numar de riscuri de frauda in acest sector de activitate, precum si un numar de investigatii externe care pot fi efectuate pentru a se asigura corectitudinea operatiunilor inregistrate in contabilitate de contribuabili.
Scopul Ghidul de investigare in domeniul imobiliar este sprijinirea inspectorilor fiscali, din punct de vedere metodologic, prin indicarea actiunilor ce le pot efectua in cadrul activitatilor de investigare si control la contribuabilii care isi desfasoara activitatea in domeniul imobiliar.
Prezentul ghid se doreste un instrument de lucru pentru personalul cu atributii de control la contribuabilii care isi desfasoara activitatea in domeniul imobiliar.
CUPRINS
TOC o '1-9' t 'Titre
4;4;Titre 3;3;Titre 2;2;Titre 1;1;Titre 1;1;Titre 2;2;Titre 3;3;Titre 4;4'
h 1. Notiuni generale privind dezvoltatorul imobiliar PAGEREF _Toc180226154 h
1.1. Definitia dezvoltatorului imobiliar (DI) PAGEREF _Toc180226155 h
1.2. Tipuri de DI PAGEREF _Toc180226156 h
1.3. Cod CAEN: PAGEREF _Toc180226157 h
2.Organizarea si contextul activitatii PAGEREF _Toc180226158 h
2.1. Aspecte economice PAGEREF _Toc180226159 h
Aspecte juridice privitoare la urbanism PAGEREF _Toc180226160 h
2.3. Cadru juridic PAGEREF _Toc180226161 h
2.3.1. Functiile DI: PAGEREF _Toc180226162 h
2.3.2. Receptia lucrarilor: PAGEREF _Toc180226163 h
2.3.3. Contratul de comercializare : PAGEREF _Toc180226164 h
2.3.4. Transferul proprietatii bunului imobiliar : PAGEREF _Toc180226165 h
2.3.5. Autorizatia
de construire: PAGEREF _Toc180226166 h
2.4. Functiile cadastrului general PAGEREF _Toc180226167 h
Certificatul de
urbanism PAGEREF _Toc180226168 h
2.5. Rolul bancilor in sustinerea domeniului imobiliar PAGEREF _Toc180226169 h
2.6. Baza legala in domeniul imobiliarelor PAGEREF _Toc180226170 h
Serviciul de urbanism PAGEREF _Toc180226171 h
2.7.1. Certificate de urbanism pentru lucrari de construire /
desfiintare PAGEREF _Toc180226172 h
2.7.2. Autorizatii de construire / desfiintare
2.7.3. Acte
costatative de expertiza pentru extinderi de retele PAGEREF _Toc180226174 h
2.8. Taxe de
urbanism: PAGEREF _Toc180226175 h
2.8.1. Certificatul de urbanism PAGEREF _Toc180226176 h
Autorizatii
3. Aspecte contabile specifice activitatii imobiliare
3.1. Cadrul legislativ privind organizarea contabilitatii (evocarea principiilor)
3.2. Contabilitatea financiara a activitatii imobiliare
3.2.1. Evaluarea activelor specifice activitatii imobiliare
3.2.2. Contabilitatea financiara a cumpararilor destinate activitatii imobiliare 4
3.2.3. Contabilitatea financiara a cheltuielilor necesare inceperii activitatii
3.2.5. Contabilitatea financiara a altor cheltuieli specifice activitatii imobiliare
3.2.6. Contabilitatea financiara a vanzarii produselor specifice activitatii imobiliare
3.2.7. Contabilitatea financiara a inchirierii bunurilor
3.2.8. Contabilitatea financiara a leasingului imobiliar
3.3. Contabilitatea de gestiune a societatilor comerciale cu activitate imobiliara
4. Aspecte fiscale specifice activitatii imobiliare 3
4.2.2. Regimul persoanelor juridice cu activitate imobiliara
4.2.3. Optiunea pentru obligatia de plata
4.3. Cateva puncte care necesita atentie deosebita
4.3.1. Recurgerea la subantreprenori nedeclarati
4.3.2. Supraevaluarea pretului lucrarilor de constructie
4.3.4. Supraevaluarea costului primelor loturi vandute
5. Investigatia fiscala, axele de cercetare externa 4
5.1. Datele generale privind exercitarea dreptului de a obtine informatii
5.2. De la serviciile Agentiei nationale de Cadastru si publicitate imobiliara
5.2.2. Obtinerea de referinte cadastrale pentru imobile
5.2.3. Numele proprietarului bunului
4.2.4. Consultarea actelor de vanzare
5.3.1. Accesul la datele cadastrale
5.5. De la agentiile imobiliare sau de pe Internet, din publicitate si presa de specialitate
Piata constructiilor noi se dezvolta in jurul unei entitati economice care are ca scop promovarea initiativei in sectorul imobiliar si prin care se realizeaza toate tipurile de constructii
Aceasta entitate este dezvoltatorul imobiliar, o persoana fizica sau juridica, investitor sau prestator de servicii, care poate realiza o constructie in nume propriu sau in numele unui client, pentru care exercita rolul de intermediar economic.
DI preia initiativa realizarii de constructii imobiliare, de la studii si pana la executia imobilului si punerea lui la dispozitie, spre folosinta clientilor, a unui program de constructii.
Rolul principal al DI este acela de a servi ca intermediar pentru finalizarea unei operatiuni de construire si de a indeplini formalitatile legale necesare, incepand cu initierea proiectului, organizarea acestuia din punct de vedere juridic, tehnic si financiar, precum si conducerea operatiunilor pana la darea in folosinta a imobilului sau a unor parti din imobil.
DI pot fi
a) din punct de vedere al capitalului social: privati sau de stat (administratie publica centrala sau locala);
b) ocazionali sau permanenti;
c) vanzatori sau intermediari (mandatari).
DI vanzatori sunt cei mai numerosi. Ei isi investesc propriile fonduri in cumpararea de terenuri, asigura finantarea operatiunilor de constructii, supravegheaza lucrarile si comercializeaza locatiile, obtinand beneficii si asumandu-si eventualele pierderi. DI vanzatori nu realizeaza doar operatiuni in vederea vanzarii, ci si operatiuni de transfer direct catre cumparatori, cu care semneaza contracte de vanzare-cumparare.
DI intermediari (mandatari) efectueaza pentru un tert lucrarile de constructii, precum si demersurile necesare pentru realizarea unei constructii, in schimbul unei remuneratii stabilite in baza unui contract. Contractul stabileste inclusiv responsabilitatile partilor.
DI face apel la surse financiare prin care se asigura finantarea si, ulterior, comercializarea investitiei. DI imparte cu finantatorul beneficiile operatiunilor imobiliare.
DI face de obicei parte dintr-un grup de societati in care fiecare in parte are un rol determinat in cadrul operatiunilor imobiliare.
Grupul cuprinde in principal:
- birouri de studii;
- societati care identifica terenuri;
- societati de constructii;
- societati de comercializare.
DI poate fi, in acelasi timp, vanzator sau agent imobiliar, cat si antreprenor sau firma de constructii.
Operatiunile realizate de un DI:
- constructii si renovari complete de locuinte;
- constructii de birouri si spatii comerciale, industriale, depozite;
- constructii de cladiri publice, terenuri de golf.
- Activitatea imobiliara asupra bunurilor proprii sau inchiriate
7011 - dezvoltarea proiectelor imobiliare;
- reunirea mijloacelor financiare si tehnice in scopul construirii de imobile de locuit (rezidentiale) sau cu alta destinatie (nerezidentiale);
- dezvoltarea si construirea proiectelor imobiliare de catre o unitate de constructii;
- infrastructura pentru imobiliare;
7012 - cumpararea si vanzarea de imobile
702 - Inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare, proprii sau inchiriate
NOTA : Activitatea de livrare de bunuri imobiliare se diferentiaza de activitatea de lucrari imobiliare. In primul caz, are loc vanzarea unui bun funciar ("real estate"), materializat printr-un act notarial, iar in al doilea caz, are loc numai o prestare de servicii cu simpla facturare a lucrarilor 2.Organizarea si contextul activitatii
Din punct de vedere economic, DI poate desfasura mai multe activitati
- antreprenoriat al cladirii, operatiune de construire prin furnizarea materialelor si a manoperei;
- constructor de case individuale, prin semnarea unui contract cu un beneficiar, diferit de un contract de vanzare-cumparare a unui imobil in constructie;
- vanzator de bunuri achititionate in nume propriu, in vederea revanzarii imobilelor, actiunilor sau partilor sociale din societatea imobiliara;
- cumparator de terenuri, care realizeaza ulterior lotizarea proprietatii, in vederea construirii de cladiri pe loturile respective;
- agent imobiliar, avand calitatea de comerciant cu rol de intermediar intre vanzator si cumparator sau intre proprietar si chiriasul unei cladiri;
- administrator de imobile care asigura, in schimbul unui comision, in numele proprietarilor, totalitatea serviciilor necesare functionarii cladirii.
Tendinta actuala este diversificarea activitatii DI. Acestia se orienteaza din ce in ce mai mult spre construirea de obiective industriale si catre imobile destinate turismului.
Realizarea programului de constructii implica solicitarea unor profesii diferite: arhitect, birou de studii, geometrii, birou de vericari tehnice, etc
Realizarea unei operatiuni de DI implica achizitia unuia sau mai multor terenuri. Cumpararea terenurilor angajeaza si alte cheltuieli: cu actele notariale, cu salariile sau comisioanele catre intermediari, cheltuieli de demolare, de expertiza asupra terenului, cu onorariile tehnice (geometrii, experti funciari)
Lucrarile de constructii cuprind, pe langa lucrarile de edificare propriu-zise a imobilelor, si lucrari de viabilizare a terenurilor, prin efectuarea de diverse lucrari de retele: apa, canal, energie electrica, gaze naturale Prin aceste lucrari, terenul poate deveni construibil.
Costuri anexe ale constructiei
- costuri financiare: dobanzi pentru imprumuturi angajate de la asociati sau institutii bancare;
- plata DI care participa la proiect prin constructii sau plata DI care este doar prestator de servicii (DI mandatar);
- diverse impozite si taxe;
- costuri de comercializare si de publicitate;
- prime de asigurare subscrise si costul actelor, onorariilor, etc 2.3. Cadru juridic
Activitatea unui DI se exercita in :
- societati in nume personal;
- societati in nume colectiv;
- societati cu raspundere limitata;
- societati pe actiuni (forma cea mai des intalnita in tranzactiile imobiliare)
Activitatea unui DI este de cele mai multe ori desfasurata in cadrul unui grup de societati care reunesc si alte societati participante la operatiunile de dezvoltare imobiliara sau care desfasoara si alte activitati imobiliare. Ca regula generala, pentru programele imobiliare importante, se constituie din cel putin o societate pe program.
Aceasta activitate poate fi desfasurata si in cazul persoanelor fizice autorizate.
a) functia financiara, concretizata prin alegerea dimeniunii si naturii programului de dezvoltare imobiliara, pe baza modului de finantare ales;
b) functia funciara, respectiv alegerea terenului si obtinerea autorizatiilor de construire;
c) functia tehnica, care cuprinde fazele de realizare a imobilului si se caracterizeaza in principal prin relatiile contractuale existente intre societatile de constructii;
d) functia comerciala, de analiza a diferitelor contracte de vanzare sau de comercializare.
Lucrarile de constructii autorizate se considera finalizate daca s-au realizat toate elementele prevazute in autorizatie si daca s-a efectuat receptia la terminarea lucrarilor, in conditiile legii, emiterea autorizatiei de functionare fiind conditionata de existenta procesului-verbal de receptie. Efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor este obligatorie si in situatia realizarii lucrarilor in regie proprie.
Receptia lucrarilor constituie o componenta a sistemului calitatii in constructii si este actul prin care se certifica finalizarea lucrarilor executate in conformitate cu prevederile proiectului tehnic si cu detaliile de executie.
Receptia lucrarilor de constructii din orice categorie si de instalatii se efectueaza atat la lucrari noi, cat si la interventii in timp asupra constructiilor existente.
Receptia lucrarilor de constructii se realizeaza in doua etape, potrivit prevederilor legale in vigoare, dupa cum urmeaza:
a) - receptia la terminarea lucrarilor;
b) - receptia finala.
a) Pe parcursul derularii investitiei, proiectantul supervizeaza lucrarile, receptioneaza fiecare faza importanta de executie, incheind pentru fiecare etapa cate un referat in care explica modul de lucru al constructorului, eventualele deficiente aparute in cursul lucrarilor, calitatea materialelor folosite.
La terminarea lucrarilor prevazute in autorizatia de construire, se intocmeste un proces verbal de terminare a lucrarilor ("receptia la terminarea lucrarilor"), document in care sunt precizate lucrarile care nu s-au facut sau care s-au facut cu o calitate mai slaba. Pentru remedierea lor se acorda de obicei 90 de zile .
b) La finalul celor 90 de zile acordate pentru remedierea deficientelor, se realizeaza "receptia finala, moment in care se intocmeste un proces verbal de receptie finala.
De la data semnarii acestui ultim proces verbal de receptie, incepe sa se scurga perioada de acordare a garantiilor oferite clientilor pentru calitatea in constructii.
Conditiile de acordare a garantiilor sunt stabilite de fiecare dezvoltator imobiliar in parte, de comun acord cu beneficiarul lucrarii, in baza unui contract individual.
Prin semnarea procesului -verbal de receptie se consemneaza acceptul lucrarii, cu sau fara obiectiunile promotorului.
Receptia lucrarilor si livrarea imobilului constituie punctul de plecare pentru garantiile oferite in materie de constructii. Receptia lucrarilor este actul legal prin care se accepta lucrarea, cu sau fara rezerve.
Aceasta faza este capitala in masura in care antreneaza numeroase consecinte tehnice, juridice si financiare pentru diferiti intervenienti, ca si pe plan contabil (imobilul trece din stadiul in curs de productie in stocuri).
Observatii importante pentru inspector :
Situatiile lucrarilor ("referatele") reprezinta documente importante pentru verificarea situatiei si evaluarea productiei in curs la sfarsitul exercitiului ;
receptia finala poate fi uneori pe nedrept intarziata atunci cand dezvoltatorul are legaturi cu cumparatorul (pentru a intarzia plata taxelor locale, de exemplu).
Pentru comercializarea imobilelor construite sau in curs de construire, DI incheie contracte de comercializare cu agentii imobiliari.
Agentiile imobiliare pot face parte din acelasi grup cu DI sau pot fi independente si sunt remunerate prin onorarii sau comisioane aplicate asupra vanzarilor.
Vanzarea imobilelor este insotita, de cele mai multe ori, de o campanie de publicitate prin reviste de specialitate, prin cotidiene sau prin panouri publicitare si prin prezentarea unui apartament - model in cadrul santierului.
Vanzarea la termen: este contractul prin care vanzatorul se angajeaza la livrarea imobilului construit, cumparatorul se angajeaza la primirea si la achitarea imobilului, la pretul de la data livrarii. Transferul de proprietate este constatat prin acte autentice de constructie a imobilului.
Vanzarea la termen este supusa publicitatii funciare.
Vanzarea "de pe planseta"(off plan):
Vanzarea "off plan" este vanzarea partilor dintr-o constructie inca neterminata. In mod normal, vanzarea off plan se practica in cazul unui apartament dintr-un complex (condominim) ori a unei case dintr-un complex de case.
Cumparatorul isi rezerva o proprietate intr-un stadiu (etapa) de construire, apartinand unui dezvoltator care efectueaza diferite servicii, printre care si asistenta ipotecara si managementul proiectului pana in momentul terminarii investitiei. Acest tip de afacere este considerata o investitie buna, deoarece se plateste la inceput 30-40% din pretul de cumparare (un avans), iar plata restului de 60-70% din suma totala se face la finalizarea lucrarii si in momentul transferului dreptului de proprietate. In practica, pot exista si 3-4 transe de plati a valorii constructiei.
Dezvoltatorul imobiliar are interes sa vanda cat mai multe parti mici din proprietate pentru a-si reduce propriul risc si pentru a obtine cele mai bune rate de profit pentru investitia sa, prin recuperarea unor parti din dobanda la creditele la banci sau alti investitori. Pentru a facilita vanzarea intr-un stadiu incipient, pretul este foarte competitiv.
Obtinerea de lichiditati este un alt scop al vanzarii off plan, practicata de DI. Costul de revenire al apartamentelor vandute in acest sistem va fi intotdeauna mai mic decat costul de revenire al unui apartament vandut la finalizarea complexului in intregime.
Pentru cumparator, aceasta poate fi ocazia de a obtine un pret de cumparare cat mai interesant.
Proprietatea bunului imobiliar se transfera la finalul lucrarilor, in baza contractului de vanzare cumparare incheiat intre dezvoltatorul imobiliar, proprietarul lucrarilor si clientii, beneficiari ai constructiilor.
Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul dintre parti este intotdeauna necesar si totodata suficient - cu exceptiile prevazute de lege - in vederea intocmirii contractului.
Vanzarea - cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii lui. Aceasta inseamna ca, prin efectul realizarii acordului si independent de predarea lucrarii vandute si de achitarea costului, se produce nu numai incheierea contractului, dar se opereaza si transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. In acest sens, art. 1295 din Codul civil prevede ca 'proprietatea este de drept stramutata' de la vanzator la cumparator 'indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrarea nu este inca predata, iar pretul nu este calculat inca'.
Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului.
Ca si in cazul oricarui tip de tranzactie referitoare la un bun imobiliar, acest tip de contract trebuie materializat sub forma unui act autentic (notarial) si publicat in cartea funciara. Acestea sunt formalitatile care il fac opozabil tertilor (cf. 'cadastrul general' de mai jos).
Autorizatia de construire constituie actul de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor - definitia este data de art.2 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata.
Autorizatia de construire se elibereaza pentru:
a) lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora, cu exceptia celor prevazute la art. 11 din Legea nr. 50/1991, republicata;
b) lucrari de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum si orice alte lucrari, indiferent de valoarea lor, care urmeaza sa fie efectuate la constructii reprezentand monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protectie, stabilite prin lege;
c) lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare si reabilitare privind caile de comunicatie, inclusiv lucrari de arta, retele si dotari tehnico-edilitare, lucrari hidrotehnice, amenajari de albii, lucrari de imbunatatiri funciare, lucrari de instalatii de infrastructura, noi capacitati de producere, transport, distributie de energie electrica si/sau termica, precum si de reabilitare si retehnologizare a celor existente;
d) lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu necesare in vederea organizarii executarii lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate odata cu acestea.
Autorizatiile de construire se emit de catre presedintii consiliilor judetene, de catre primarul general al municipiului Bucuresti sau de catre primari, dupa cum urmeaza:
a) de presedintii consiliilor judetene, cu avizul primarilor, pentru:
1. investitiile care se aproba de Guvern;
2. investitiile care se realizeaza in extravilanul comunelor, inclusiv anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole mai mari de 50 mp;
3. investitiile care se amplaseaza pe terenuri care depasesc limita unei unitati administrativ-teritoriale;
4. lucrari la constructii reprezentand monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protectie, aflate in teritoriul administrativ al judetului, cu avizul prealabil al Ministerului Culturii si Cultelor;
b) de primarii municipiilor sau oraselor, pentru constructiile si lucrarile de orice fel din intravilanul si extravilanul acestora, cu exceptia celor prevazute la lit. a);
c) de primarul general al municipiului Bucuresti, cu avizul primarilor de sectoare, pentru:
1. investitiile care se amplaseaza pe terenuri care depasesc limita administrativ-teritoriala a unui sector si cele care se realizeaza in extravilan;
2. lucrari la constructii reprezentand monumente istorice, cu avizul prealabil al Ministerului Culturii si Cultelor.
3. lucrari de modernizari, reabilitari, extinderi de retele edilitare municipale, de transport si de distributie, pentru: apa/canal, gaze, electrice, termoficare, comunicatii - inclusiv fibra optica, precum si lucrari de modernizari si/sau reabilitari de strazi.
d) de primarii sectoarelor municipiului Bucuresti, pentru toate categoriile de constructii si amenajari urbanistice din cadrul sectoarelor, cu exceptia celor prevazute la lit. a) pct. 1 si 2 si la lit. c);
e) de primarii comunelor, pentru locuintele individuale si anexele gospodaresti ale acestora, precum si cu avizul structurilor de specialitate din cadrul consiliilor judetene, pentru celelalte constructii si lucrari executate in intravilanul localitatilor, cu exceptia celor prevazute la lit. a)
Autorizatia de construire se emite in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, pe baza documentatiei depuse la autoritatile prevazute la art. 4 din lege, care va cuprinde:
a) certificatul de urbanism;
b) dovada titlului asupra terenului si/sau constructiilor;
c) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii;
d) avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism;
e) dovada privind achitarea taxelor legale.
Autoritatea emitenta a autorizatiei de construire stabileste o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. In aceasta situatie, valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, in conformitate cu proiectul tehnic
Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite duce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire. In situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism
Prelungirea valabilitatii autorizatiei se poate acorda o singura data si pentru o perioada nu mai mare de 12 luni
Investitorul are obligatia sa instiinteze autoritatea emitenta a autorizatiei de construire, precum si inspectoratul teritorial in constructii, asupra datei de incepere a lucrarilor autorizate. In caz contrar, daca constatarea faptei de incepere a lucrarilor fara instiintare respecta termenul de valabilitate a autorizatiei, data inceperii lucrarilor se considera ca fiind ziua urmatoare datei de emitere a autorizatiei.
Odata cu
depunerea cererii de emitere a autorizatiei de construire, solicitantul are
obligatia sa prezinte o declaratie pe propria raspundere din care sa rezulte ca
imobilul - teren si/sau constructii - nu face obiectul unui litigiu aflat pe
rolul unei instante judecatoresti. In caz contrar, documentatia se restituie
solicitantului, care o va depune spre autorizare numai dupa solutionarea definitiva
in instanta a litigiului.
2.4. Functiile
cadastrului general
1. Functia tehnica a cadastrului general se realizeaza prin determinarea, pe baza de masuratori, a pozitiei configuratiei si marimii suprafetelor terenurilor pe destinatii, categorii de folosinta si proprietari, precum si ale constructiilor.
2. In cadrul functiei economice a cadastrului general se evidentiaza elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor si calcularii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzactii imobiliare.
3. Functia juridica a cadastrului general se realizeaza prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate si prin inscrierea in cartea funciara.
Organele de inspectie fiscala trebuie sa verifice elementele care determna corecta impunere a veniturilor obtinute din tranzactiile imobiliare
Pentru a afla preturile de tranzactionare, in vederea cunoasterii domeniului, si pentru a stabili, in final, impunerea corecta a veniturilor, sunt necesare evaluarea proprietatii imobiliare si monitorizarea pietei tranzactiilor. Se impune in acest scop utilizarea centralizata a informatiilor detinute de ANCPI[1], preluate de la alte structuri implicate pe piata imobiliara sau direct de la notarii publici (care au un catalog propriu de valori pentru tranzactiile imobiliare, pe baza carora se stabilesc taxele notariale), de la banci (care aplica criterii proprii pentru acordarea creditelor imobiliare), de la administratiile publice locale pentru taxele locale stabilite pentru cladiri si terenuri, de la agentii imobiliare sau specialisti in topografie
Documentatia de cadastru serveste la intabularea imobilului (apartament, casa, teren) in cartea funciara.
Documentatia de cadastru si acordarea numarului cadastral se executa la instrainarea imobilului, respectiv vanzarea, donatia, mostenirea, ca si in cazul in care se doreste o garantie sigura asupra dreptului de proprietate a imobilului si in cazul in care este necesara instituirea unei ipoteci asupra imobilului
Actele necesare rezolvarii documentatiei de cadastru care trebuie puse la dispozitie de catre proprietar sunt:
a) Actul de proprietate : - act de vanzare - cumparare si proces verbal de predare - primire (in cazul cumpararii de la stat), act de donatie;
- hotarare judecatoresca definitiva;
- certificat de mostenitor.
b) Actele de identitate proprietar;
c) Cerere tip completata si semnata de proprietar;
d) Declaratie privind limitele proprietatii pentru care se face lucrarea de cadastru
Pentru intocmirea documentatiei, se plateste un onorariu stabilit prin Tariful pentru activitatea desfasurata de catre ANCPI si unitatile sale teritoriale, aprobat prin Ordinul Ministrului Internelor si Reformelor Administrative (MIRA). Din 29-01-2007, este in vigoare Ordinul MIRA n128 din 22-01-2007, publicat in Monitorul Oficial nr. 68 din 29-01-2007.
Dosarul cu numarul cadastral acordat de Oficiul de Cadastru, contine:
- Fisa corpului de proprietate;
- Planul de amplasare si delimitare a corpului de proprietate cu mentionarea vecinatatilor si calcularea suprafetei in cazul terenurilor (curtilor);
- Planul de incadrare in zona;
- Tabelul de delimitare a vecinatatilor;
- Memoriu tehnic;
- Copii dupa acte, puse la dispozitie de proprietar
Observatie: Documentatia cadastrala in extravilan impune obtinerea de la primarie a proiectului parcelat, rezultat din aplicarea Legii 18/1991 si a Legii 1/2000.
Actele necesare pentru inscrierea unei constructii finalizate si intabularea dreptului de proprietate asupra acesteia:
1. Cerere tip;
2. Documentatie cadastrala receptionata, in cazul in care nu a fost deschisa o carte funciara pentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea imobilului;
3. Certificat eliberat de primaria in circumscriptia careia se afla imobilul, prin care se atesta finalizarea constructiei;
4. Certificat fiscal cu valoarea de impozitare;
5. Act de constituire a dreptului de superficie, in cazul in care proprietarul constructiei nu este si proprietarul terenului;
6. Dovada achitarii integrale a tarifului.
Actele necesare pentru intabularea dreptului de proprietate:
1. Cerere tip;
2. Documentatie cadastrala receptionata - in cazul in care nu a fost deschisa o carte funciara pentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea acestuia;
3. Acte de proprietate* (in copie legalizata, cu exceptia hotararilor judecatoresti definitive si irevocabile si a actelor autentificate de notarii publici);
4. Copia extrasului de carte funciara pentru autentificare, dupa caz;
5. Dovada achitarii integrale a tarifului
Dreptul de proprietate dobandit prin construire se va putea inscrie in cartea funciara pe baza unui certificat eliberat de primaria localitatii in care este situat imobilul, prin care se atesta, cand este cazul, faptul ca proprietarul a edificat constructiile in conformitate cu autorizatia de construire eliberata potrivit legii, precum si a unei documentatii cadastrale.
Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta a cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora
Una sau mai multe parcele alaturate de pe teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinta, apartinand aceluiasi proprietar, formand imobilul, se identifica printr-un numar cadastral unic si se inscrie intr-o carte funciara.
Cartile funciare intocmite si numerotate pe teritoriul administrativ al fiecarei localitati alcatuiesc, impreuna, registrul cadastral de publicitate imobiliara al acestui teritoriu, tinut de biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial in a carui raza teritoriala de activitate este situat imobilul respectiv
Nota: Valoarea investitiei si elementele de identificare ale acesteia, inregistrate in evidentele financiar-contabile ale dezvoltatorului imobiliar vor fi corelate cu valoarea declarata in celelalte documente emise de diversele entitati implicate in domeniul imobiliar (autorizatiile de construire, cartea funciara, acte notariale, etc.).
CertificatuI de urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de urbanism aprobate.
Contine referinte despre
regimul de inaltime a constructiei;
pozitia viitoarei constructii (aliniamente fata de strada, vecini, etc);
cota de inaltime la cornisa
Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie
Certificatul de urbanism prevede ce se permite si cum se poate construi.
CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism
Pentru obtinerea Certificatului de Urbanism este necesara schitarea pe o lista cadastrala a amplasamentului viitor al casei si depunerea la Biroul de urbanism din Primarie
Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de construire a casei obligatorie pentru inceperea lucrarilor
In domeniul pietei imobiliare, cele mai multe proiecte sunt desfasurate de catre DI cu ajutorul bancilor comerciale. Acestora le revine un rol major in finantarea programelor investitionale in imobiliare, prin sumele semnificative cu care crediteaza proiectele si prin supravegherea asigurata pe tot parcursul desfasurarii lucrarilor de investitii in ansamblul de locuinte, centre comerciale sau spatii industriale (de productie si/sau de depozitare)
Bancile comerciale accepta sa finanteze un proiect al unui DI in urma unei analize asupra proiectului, in care important este bugetul unei asemenea afaceri, din care sa rezulte toti pasii ce vor urma - "oferta de finantare" - pentru ca banca sa fie convinsa ca DI poate rambursa creditul din resurse apartinand companiei create in acest scop, fara interventia companiei-mama ("Project-finance") sau ca investitia poate fi sustinuta din alte surse de rambursare.
Alegerea sistemului de creditare difera de la banca la banca, fiecare isi impune propriul sistem de criterii pentru aprobarea finantarii, dar exista si unele criterii comune, impuse de Banca Nationala a Romaniei, de exemplu, interzicerea finantarii achizitiei exclusive de terenuri, cu scop speculativ
In actiunea de finantare a unui proiect imobiliar, o banca va lucra cu
un antreprenor general, cunoscut si agreat de banca, ce va juca rolul de garant al costurilor si al termenelor de finalizare a proiectului. Societatea comerciala desemnata ca antreprenor va fi si ea, in prealabil, analizata din punct de vedere financiar si ca istoric al activitatii, de catre banca. Antreprenorul va depune, la fel cu DI, garantii bancare
un supervizor, societate comerciala sau persoana fizica autorizata, cu specialisti in domeniul tehnic, agreata si angajata de banca, dar platita de dezvoltatorul imobiliar, care confirma lunar etapele constructiei. Acest supervizor confirma realitatea si corectitudinea costurilor facturate de antreprenor. La randul lui, acesta este verificat de banca
o societate de asigurare-reasigurare, pentru incheierea politelor de asigurare pentru activele companiei, inclusiv pentru terenuri
Unele banci pot deschide, pe langa o linie de creditare de finantare, si o linie de creditare pentru rambursarea de TVA, din care se elibereaza lunar "TVA de rambursat", rezultata din facturile de achizitii inregistrate in contabilitate pe masura ce se desfasoara investitia, pana in momentul in care aceste sume sunt aprobate la rambursare prin decizia emisa de catre organele fiscale competente
Sumele necesare finantarii proiectului sunt eliberate de banca treptat, pe faze, conform unor pre-conditii stabilite pentru eliberarea banilor, ceea ce-l obliga, de multe ori, pe DI sa inceapa sa vanda constructiile pe stadii de finalizare, pe masura ce se receptioneaza etapele unei constructii
Bancile deschid conturi din care se platesc lucrarile, dar si altele in care se depun banii cumparatorilor. Acesti bani prezinta cel mai mare risc, datorita fie intarzierii lucrarilor fie faptului ca un client renunta la cumpararea spatiului si doreste restituirea banilor achitati pana la acel moment. Acest risc este oarecum acoperit de o garantie solicitata de la sponsor pentru depasirea bugetului sau pentru cazurile in care clientii renunta la cumparare. Sponsorii pot fi: fonduri de investitii, fonduri de pensii, in nume propriu sau in asociere
Bancile apeleaza, pentru cunoasterea cat mai detaliata a costurilor unui proiect de dezvoltare imobiliara, la studii de marketing, la studii pentru evaluarea terenurilor etc. Aceste studii sunt elaborate de societati de analiza a pietei imobiliare, recunoscute
O banca ce intervine intr-un proiect imobiliar va urmari firma pentru care a deschis sursa de finantare, din punct de vedere al veniturilor si cheltuielilor inscrise in contabiliate, pana la vanzarea integrala a spatiilor construite. Aceste firme se pot desfiinta la sfarsitul proiectului sau pot continua sa administreze spatiile pe care le-au construit si le-au vandut ulterior clientilor, persoane fizice sau juridice
Observatie Practica bancara impune, pentru a reduce riscurile, ca bancile participante la creditarea unor astfel de activitati sa participe la finantarea unui singur program imobiliar pentru un singur dezvoltator imobiliar.
Legea 50/1991, republicata in 1997, privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor;
Legea 10/1995, privind calitatea in constructii;
Ordinul MLPAT 91/1991, privind aprobarea formularelor, a procedurii de autorizare si a continutului documentatiilor prevazute in Legea 50/1991, republicata in 1997;
Legea 215/2001, privind administratia publica locala;
HGR 525/1996, privind aprobarea Regulamentului General de Urbanism;
OPANAF nr.634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind continutul si modul de intocmire a documentatiei cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul general si publicitatea imobiliara
HGR 273/1994, privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructie si instalatiilor aferente acestora;
Legea 571/2003 privind Codul fiscal, Titlul IX - Impozite si taxe locale.
Acte ce se emit:
a. - Bransamente si extinderi de retele edilitare (apa/canal, gaze, electrice)
Acte necesare :
- copii;
- 2 planuri cadastrale sc.1/500 cu retele;
- 2 planuri cadastrale sc.1/2000;
- chitanta taxa.
b. - Constructii de locuinte si anexe gospodaresti (inclusiv imprejmuiri)
Acte necesare :
- copie act proprietate;
- 2 planuri cadastrale sc.1/500;
- 2 planuri cadastrale sc.1/2000;
- chitanta taxa.
a. - Bransamente si extinderi de retele edilitare (apa/canal, gaze, electrice
Acte necesare :
- certificat de rol;
- copie legalizata act proprietate;
- proiect pentru obtinerea autorizatiei de constructie;
- toate avizele solicitate prin Certificatul de Urbanism;
- copie dupa Certificatul de Urbanism;
- chitanta taxa.
b. - Constructii de locuinte si anexe gospodaresti (inclusiv imprejmuiri)
Acte necesare :
- certificat de rol;
- copie legalizata act proprietate;
- proiect pentru obtinerea autorizatiei de constructie;
- toate avizele solicitate prin Certificatul de Urbanism;
- copie dupa Certificatul de Urbanism;
- contract cu o firma de salubrizare;
- acordul notarial al vecinului sau al co-propietarilor (dupa caz);
- chitanta taxa.
Certificatul de urbanism este documentul premergator.
Acte necesare:
- cerere tip (pentru eliberarea certificatului de urbanism);
- actul de proprietate asupra terenului (actul de vanzare - cumparare sau certificatul de mostenitor, actul de partaj, hotararea judecatoreasca, titlul de proprietate, etc.);
- elemente de identificare ale terenului cu planurile topografice, scara 1:500 si scara 1:2000, in dublu exemplar;
- descrierea lucrarilor pentru care se solicita certificatul de urbanism si eventual schita simpla;
- chitanta in original, cu achitarea taxei legale, in
functie de suprafata totala a terenului.
Autorizatii
- AUTORIZATIE DE RACORDURI SI BRANSAMENTE LA RETELELE EDILITARE;
AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE.
- 1% din valoarea autorizata a constructiei inclusiv instalatiile aferente pentru lucrari pana la 1 miliard lei inclusiv;
- 0,5% pentru constructii cu valoare peste 1 miliard lei dar nu mai putin de 10 milioane lei si nu mai mult de 300 milioane lei;
- pentru constructiile de locuinte taxele se reduc cu
50%.
3.Aspecte contabile specifice activitatii imobiliare
Persoanele juridice si persoanele fizice autorizate inregistrate in Romania trebuie sa organizeze contabilitatea potrivit Legii contabilitatii nr. 82/1991, cu modificarile si completarile ulterioare.
Persoanele juridice trebuie sa organizeze in mod obligatoriu atat contabilitatea financiara, cat si contabilitatea de gestiune.
In schimb, persoanele fizice autorizate trebuie sa organizeze contabilitatea in partida simpla.
Contabilitatea financiara trebuie sa asigure inregistrarea cronologica si sistematica, prelucrarea si pastrarea informatiilor cu privire la pozitia financiara, performanta financiara si fluxurile de trezorerie, atat pentru cerintele interne ale acestora, cat si in relatiile cu investitorii prezenti si potentiali, creditorii financiari si comerciali, clientii, institutiile publice si alti utilizatori.
Finalitatea contabilitatii financiare este intocmirea situatiilor financiare anuale, cu ajutorul carora se furnizeaza informatii diversilor utilizatori de informatii.
Situatiile financiare anuale trebuie intocmite cu respectarea principiilor contabile generale, evaluarea activelor si a pasivelor potrivit regulilor prevazute de lege, iar datele necesare intocmirii acestor situatii sunt cele inregistrate in conturile prevazute in planul contabil general aprobat prin lege.
Legea contabilitatii nr. 82/1991 prevede obligativitatea organizarii contabilitatii de gestiune de catre persoanele juridice.
Contabilitatea de gestiune trebuie sa asigure inregistrarea cronologica si sistematica a informatiilor la nivelul produselor, lucrarilor si al serviciilor, precum si pe locuri consumatoare de resurse si producatoare de rezultate.
Finalitatea contabilitatii de gestiune este de a furniza informatii pentru a stabili:
- costul pe produs, lucrare si serviciu prestat;
- cheltuieli indirecte ce trebuie repartizate pe produs, lucrare si serviciu prestat;
- rezultatul analitic pe produs, lucrare si serviciu prestat.
Contabilitatea de gestiune se organizeaza in functie de specificul activitatii fiecarei persoane juridice si de necesarul de informatii pentru conducerea acesteia.
Persoanele juridice care desfasoara activitate imobiliara sunt obligate sa organizeze contabilitatea financiara potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991.
Observatie importanta :
Potrivit Legii contabilitatii nr. 82/1991, inregistrarea activelor se efectueaza in functie de durata exploatarii si anume:
- active imobilizate atunci cand durata de exploatare este mai mare de un an;
- active circulante atunci cand durata de exploatare este mai mica de un an.
Bunurile rezultate din desfasurarea activitatii imobiliare sunt active circulante, avand in vedere urmatoarele aspecte:
terenurile sunt achizitionate in vederea vanzarii intr-un termen scurt sunt sub forma terenului construit;
cladirile sunt construite in vederea vanzarii dupa finalizarea acestora;
cladirile achizitionate sunt destinate vanzarii intr-un termen scurt si anume dupa ce au fost transformate sau modernizate.
Principalele aspecte specifice contabilitatii financiare organizate de persoanele juridice care desfasoara activitati imobiliare sunt:
- evaluarea activelor specifice activitatii imobiliare;
- contabilitatea cumpararilor;
- contabilitatea cheltuielilor necesare inceperii activitatii;
- contabilitatea altor cheltuieli specifice activitatii imobiliare;
- contabilitatea vanzarii;
- contabilitatea inchirierii bunurilor;
- contabilitatea leasingului.
Activele specifice activitatii imobiliare parcurg in mod succesiv cele trei faze specifice ciclului de exploatare si anume:
- aprovizionare;
- productie;
- vanzare.
Aceste active au o durata de viata scurta in intreprinderea care le achizitioneaza, deoarece sunt destinate vanzarii dupa finalizarea constructiilor.
Evaluarea activelor specifice activitatii imobiliare se realizeaza in cadrul fiecarei faze a ciclului de exploatare.
a) Evaluarea activelor in faza de aprovizionare se efectueaza la costul de achizitie.
Costul de achizitie al bunurilor, potrivit regulilor contabile cuprinde pretul de cumparare, taxele de import si alte taxe (cu exceptia acelora pe care persoanele juridice le pot recupera de la autoritatea fiscala) cheltuielile de transport, manipularea si alte cheltuieli care pot fi atribuite direct achizitiei bunurilor respective.
Costul de achizitie este utilizat pentru evaluarea urmatoarelor active specifice activitatii imobiliare:
- terenuri achizitionate construibile destinate vanzarii;
- constructii achizitionate in scopul transformarii sau modernizarii destinate vanzarii;
- materii prime si materiale pentru realizarea de constructii destinate vanzarii.
Costul de achizitie cuprinde, pe langa pretul de cumparare, o serie de cheltuieli, accesorii precum:
- cheltuieli cu expertizarea terenului in vederea constatarii daca poate fi utilizat pentru constructii,
- cheltuieli privind evaluarea terenurilor;
- cheltuieli cu comisioanele platite in cazul vanzarii - cumpararii prin intermediari;
- cheltuieli cu intocmirea actelor privind transferul dreptului de proprietate,
- cheltuieli cu taxe platite pentru terenurile achizitionate.
La darea in productie a activelor specifice activitatii imobiliare, metoda identificarii se aplica in majoritatea cazurilor, cand este vorba de terenuri si constructii, adica de bunuri perfect identificate si care trebuie sa faca obiectul unei monitorizari individualizate.
b) Evaluarea activelor in faza de productie are la baza costul de productie.
Costul de productie al unui bun conform normelor contabile cuprinde costul de achizitie a materiilor prime si a materialelor consumabile si a cheltuielilor de productie direct atribuibile bunului.
Costul de productie specific activitatii imobiliare cuprinde urmatoarele elemente:
- costul de achizitie a terenurilor, constructiilor, materiilor prime si materialelor destinate realizarii, modernizarii si transformarii de cladiri destinate vanzarii;
- cheltuielile cu manopera directa si alte cheltuieli directe aferente bunurilor realizate;
- cota cheltuielilor indirecte de productie alocate in mod rational, ca fiind legata de realizarea bunului.
In costul de productie poate fi inclusa o proportie rezonabila de cheltuieli care sunt direct atribuibile bunului, in masura in care acestea sunt legale de realizarea acestuia.
Costul de productie cuprinde o serie de cheltuieli specifice inceperii activitatii imobiliare, precum:
- cheltuieli cu amenajarea terenurilor in vederea pregatirii pentru constructii, inclusiv cheltuielile cu eventualele demolari;
- cheltuielile cu proiectul constructiei;
- cheltuieli efectuate pentru obtinerea autorizatiei de constructie;
- cheltuieli cu impozitul pe teren si cladiri (fara taxele anuale) ;
- cheltuieli cu eventuale teste asupra terenului;
- cheltuieli privind constituirea provizioanelor pentru garantii acordate clientilor;
- cheltuieli cu asigurarile.
In costul de productie nu vor fi incluse urmatoarele cheltuieli:
- cheltuieli de interes general ale societatii comerciale cu activitate imobiliara;
- cheltuieli aferente proiectelor abandonate;
- cheltuieli cu reclama si publicitate (inclusiv cele aferente unui program imobiliar precis);
- cheltuieli financiare.
In cazul constructiilor este foarte importanta stabilirea costului de productie pe unitatea de produs.
Unitatea de produs poate fi apartamentul, garsoniera sau alta structura a cladirii care face obiectul vanzarii.
Costul pe unitatea de produs cuprinde cheltuielile care pot fi atribuite direct produsului si cota cheltuielilor indirecte de productie alocata in mod rational, ca fiind legata de realizarea produsului.
Totodata, la stabilirea costului pe unitatea de produs trebuie avut in vedere faptul ca nu toate apartamentele sunt finalizate in acelasi timp.
Pentru repartizarea cheltuielilor pe unitatea de produs se pot utiliza mai multe procedee :
- repartizarea cheltuielilor cu amenajarea, finisarea apartamentelor in functie de gradul de realizare a acestora;
- cheltuielile comune ale cladirii pot fi repartizate in functie de suprafata aferenta fiecarui apartament.
Dintre cheltuielile comune cladirii care pot fi repartizate in functie de suprafata apartamentelor, amintim:
- costul terenului destinat constructiei;
- cheltuielile efectuate pentru realizarea scarilor, acoperisului si a unor dependinte;
- cheltuielile de asigurare a intretinerii si pazei cladirii;
- costul proiectului de realizare a constructiei.
Costul de productie nu va cuprinde cheltuielile generale de administratie care nu participa la aducerea stocurilor in forma si locul final. Aceste cheltuieli sunt considerate cheltuieli ale perioadei curente.
c) Evaluarea activelor in faza de vanzare presupune stabilirea pretului de vanzare si costul activelor vandute.
Pretul de vanzare este stabilit prin negocierea dintre vanzator si cumparator si este incheiat intre cele doua parti fie la inceputul activitatii, fie dupa finalizarea constructiei.
Costul activelor vandute trebuie stabilit la nivelul fiecarui produs vandut.
vandut Nr. de apartamente
Totusi, aceasta procedura nu poate fi aplicata daca:
- in momentul vanzarii nu sunt finalizate toate apartamentele ,
- nu toate apartamentele au aceeasi suprafata, acelasi grad de finisare, amplasament si aceleasi lucrari de amenajare.
De aceea, pentru stabilirea costului produsului vandut, trebuie aplicata alta procedura, dupa cum urmeaza :
- pe baza unei rate care se stabileste ca raport intre costul total al produselor finite si valoarea acestora la pretul de vanzare, care se aplica la pretul de vanzare al fiecarui apartament;
- pe baza costului direct stabilit la nivelul apartamentului, la care se adauga o cota de cheltuieli indirecte repartizate pe baza unor criterii (ex. suprafata apartamentului).
Aplicarea procedurilor de stabilire a costului produselor vandute trebuie sa asigure evitarea supraevaluarii acestor produse si a subevaluarii productiei aflate in curs de executie.
Cateva cazuri specifice:
Repartizarea costului liftului: in general, se pondereaza prin aplicarea, la fiecare etaj, a unui coeficient egal cu numarul etajului (0 la parter, 1 la primul etaj, 2 la al doilea etaj etc.).
Suprafetele comerciale de la parter: in general, sunt vandute fara sa fie amenajate, spre deosebire de apartamente.
Notiunea de suprafata acopera
multiple modalitati de determinare ("suprafata totala la sol", "suprafata
bruta", "suprafata fara lucrari neta"); important este sa se retina si sa se
respecte aceeasi definitie a suprafetei pentru totalitatea loturilor.
3.2.2.Contabilitatea
financiara a cumpararilor destinate activitatii imobiliare
Legea contabilitatii nr. 82/1991 si celelalte reglementari contabile aplicate in Romania prevad foarte clar modul de inregistrare in contabilitate a activelor, in functie de durata exploatarii acestor bunuri.
Activitatea imobiliara este o activitate de exploatare, deoarece activele achizitionate sunt destinate vanzarii intr-un termen scurt intr-o alta forma dupa parcurgerea fazei de productie.
Pentru inregistrarea cumpararilor de bunuri destinate exploatarii pe termen scurt, sunt utilizate conturile din clasa a 3 - a, Conturi de stocuri si productie in curs, sau conturile din clasa a 6 - a Conturi de cheltuieli.
Dintre conturile de stocuri putem aminti :
- 301 "Cheltuieli cu materii prime" - cont de activ destinat pentru a inregistra materiile prime la cost de achizitie sau pret prestabilit;
- 302 "Cheltuieli cu materiale consumabile" - cont de activ destinat pentru a inregistra la cost de achizitie sau pret prestabilit materiale auxiliare si alte materiale;
- 308 "Diferente de pret la materii prime si materiale" - cont bifunctional destinat pentru a inregistra diferente de pret favorabile sau nefavorabile aferente achizitiei de materii prime si materiale.
Cumpararile de bunuri destinate consumului pot fi inregistrate in contabilitate in momentul achizitiei, pe baza conturilor de cheltuieli, dupa cum urmeaza :
- 601 "Cheltuieli cu materii prime" - cont de activ destinat pentru a inregistra consumul de materii prime la cost de achizitie;
- 602 "Cheltuieli cu materiale consumabile" - cont de activ destinat pentru a inregistra consumul de materiale la cost de achizitie.
Terenurile si constructiile achizitionate in scopul realizarii activitatii imobiliare vor fi inregistrate potrivit normelor contabile pe baza conturilor de stocuri sau de cheltuieli, avand in vedere ca aceste bunuri sunt destinate vanzarii.
In cazul achizitionarii bunurilor destinate pentru activitatea imobiliara de la persoane impozabile inregistrate in scop de TVA, atunci vom utiliza urmatoarele conturi:
- 4426 "TVA deductibila" - cont de activ destinat pentru a inregistra taxa pe valoarea adaugata aferenta achizitiilor de bunuri;
- 4427 "TVA colectata" - cont de pasiv care se utilizeaza pentru a inregistra taxa pe valoarea adaugata colectata in cazul achizitiilor de bunuri care se incadreaza potrivit legii in sistemul masurilor simplificate.
Planul contabil general prin OMF nr. 1752/2005 privind reglementarile contabile conforme cu directivele europene prevede doua metode contabile;
a) metoda inventarului permanent;
b) metoda inventarului intermitent.
a) metoda inventarului permanent consta in inregistrarea in contabilitate a cumpararilor de active destinate activitatii de exploatare pe baza conturilor de clasa a 3-a "stocuri si productie in curs de executie".
Exemple :
* cumpararea de terenuri destinate constructiilor in vederea vanzarii
301 "Materii prime" = 401 "Furnizori"
* inregistrarea TVA conform masurilor simplificate
4426 "TVA deductibila" = 4427 "TVA colectata"
* cumpararea de constructii in vederea transformarii destinate vanzarii
301 "Materii prime" = 401 "Furnizori"
* inregistrarea taxei pe valoarea adaugata conform masurilor simplificate
4426 "TVA deductibila" = 4427 "TVA colectata"
* darea in consum a cumpararilor, inclusiv a terenurilor si constructiilor destinate activitatii imobiliare
601 "Cheltuieli = 301 "Materii prime"
cu materii prime"
b) metoda inventarului intermitent consta in inregistrarea in contabilitate a cumpararilor de bunuri direct pe cheltuieli pe baza conturilor din clasa a 6-a "Cheltuieli".
* cumpararile de terenuri destinate constructiilor in vederea vanzarii
601 "Cheltuieli = 401 "Furnizori"
cu materii prime"
* inregistrarea taxei pe valoarea adaugata conform masurilor simplificate
4426 "TVA deductibila" = 4427 "TVA colectata"
* cumpararea de constructii in vederea transformarii destinate vanzarii
601 "Cheltuieli = 401 "Furnizori"
cu materii prime"
* inregistrarea taxei pe valoarea adaugata conform masurilor simplificate
4426 "TVA deductibila" = 4427 "TVA colectata"
* terenurile achizitionate si pentru care nu au inceput lucrarile de constructii
301 "Materii prime" = 601 "Cheltuieli cu materii prime"
Este posibil ca anumite persoane juridice care desfasoara activitati imobiliare sa inregistreze cumpararile de terenuri si constructii destinate vanzarii intr-un termen scurt sa le inregistreze in contabilitate pe baza conturilor din clasa a 2-a "Imobilizari".
Caz specific de provizioane pentru deprecierea stocurilor:
In cazul vanzarii in pierdere a unui program imobiliar, dezvoltatorul este confruntat cu "resturi" de program, constituite din loturi evaluate la pretul de revenire in stocuri, dar la o valoare de vanzare scazuta (de exemplu, in cazul construirii unui imobil la malul marii, loturile cu vedere la mare se vor vinde primele, iar dezvoltatorul va intampina dificultati in a vinde celelalte loturi, chiar daca pretul de revenire al acestora este acelasi).
Valoarea venala a loturilor restante serveste drept suport pentru calcularea provizionului. Acest provizion nu este deductibil pe plan fiscal si trebuie reintegrat pentru calcularea profitului impozabil.
Aceasta prevedere legala ii determina pe operatori sa ii cedeze loturile restante unei societati cu care are legaturi. Valoarea acestei sesiuni trebuie examinata cu atentie, deoarece poate fi mult subevaluata (in vederea anularii profitului impozabil al societatii de dezvoltare).
Persoanele juridice care desfasoara activitati imobiliare pe langa cumpararile de materiale efectueaza si alte cheltuieli necesare inceperii activitatii cum ar fi:
- cheltuieli pentru realizarea proiectului;
- cheltuieli cu amenajarea terenurilor;
- cheltuieli cu obtinerea autorizatiei de constructie;
- cheltuieli cu examinarea calitatii terenului destinat constructiei.
Aceste cheltuieli reprezinta cheltuieli ale perioadei curente, fiind inregistrate pe baza conturilor din clasa a 6-a "Cheltuieli".
* cheltuieli cu studiul calitatii terenului
614 "Cheltuieli = 401 "Furnizori"
cu studii si cercetari"
* onorariile arhitectilor pentru realizarea proiectului
622 "Cheltuielile = 401 "Furnizori"
privind comisioanele
si onorariile"
* plata taxei de constructie achitata primariei
635 "Cheltuieli cu = 512 "Conturi curente
alte impozite si taxe" la banci"
Daca aceste cheltuieli efectuate sunt aferente exercitiilor viitoare, atunci se vor inregistra in contabilitate astfel:
471 "Cheltuieli = 401 "Furnizori"
inregistrate in avans".
Nota: in totalitatea cazurilor, daca imobilele vizate nu sunt vandute pana la terminarea exercitiului, se va tine cont de aceste cheltuieli in evaluarea productiei in curs.
Cheltuielile realizarii bunurilor specifice activitatii imobiliare sunt formate din:
-costul de achizitie a terenurilor destinate constructiilor;
-costul de achizitie a constructiilor destinate transformarii sau modernizarii in vederea vanzarii pe termen scurt;
-cheltuieli cu lucrarile executate de terti;
-cheltuieli cu salariile aferente personalului societatii cu activitate imobiliara;
-cheltuieli cu contributiile obligatorii aferente salariilor platite;
-cheltuieli cu amortizarea imobilizarilor inregistrate in contabilitatea societatii cu activitate imobiliara.
Aceste cheltuieli sunt inregistrate in contabilitatea financiara pe baza conturilor din clasa a 6 -a Conturi de cheltuieli :
* inregistrarea conturilor de achizitie a terenurilor destinate constructiilor
601 "Cheltuieli cu = 301 "Materii prime"
materii prime"
* primirea facturii de la constructor
622 "Cheltuieli cu = 401 "Furnizori"
colaboratori"
* inregistrarea taxei pe valoarea adaugata conform masurilor simplificate
4426 "TVA deductibila" = 4427 "TVA colectata"
* salariile personalului din societatea cu activitate imobiliara
641 "Cheltuieli cu = 421 "Personal - salarii
salariile personalului" datorate"
* contributiile obligatorii
645 "Cheltuieli = %
privind asigurarile 431 "Asigurari sociale"
si protectia sociala" 437 "Ajutor de somaj"
Persoanele juridice care desfasoara activitati imobiliare efectueaza si alte cheltuieli specifice acestei activitati cum ar fi:
- cheltuieli cu reclama si publicitatea, care pot fi efectuate inaintea inceperii activitatii de realizare a apartamentelor,
- cheltuieli financiare, atunci cand activitatea imobiliara este creditata;
- cheltuieli cu provizioane, atunci cand se acorda garantii clientilor de catre persoanele juridice care vand apartamentele.
Aceste cheltuieli sunt inregistrate in contabilitate pe baza conturilor din clasa a 6-a "Cheltuieli" :
* cheltuieli cu reclama si publicitatea pentru vanzarea apartamentelor
623 "Cheltuieli cu = 401 "Furnizori"
protocol, reclama
si publicitate"
* cheltuielile cu dobanzile aferente creditelor bancare contractate
666 "Cheltuieli cu = 512 "Conturi curente"
dobanzile"
* constituirea provizioanelor pentru garantiile acordate clientilor
6812 "Cheltuieli = 1512 "Provizioane pentru
de exploatare privind garantii acordate clientilor"
provizioanele"
Veniturile obtinute de persoanele juridice care desfasoara activitati imobiliare sunt realizate in urma vanzarii la termen a produselor specifice acestor activitati.
Contabilitatea veniturilor specifice activitatii imobiliare se realizeaza pe baza conturilor din clasa a 7 - a "Venituri". Dintre aceste conturi amintim:
- 701 "Venituri din vanzarea produselor finite" - cont de pasiv destinat inregistrarii produselor finite la pretul de vanzare fara taxa pe valoarea adaugata ;
- 711 "Variatia stocurilor" - cont bifunctional destinat inregistrarii stocarii sau destocarii aferente perioadei curente.
Inregistrarea cresterii sau micsorarii stocurilor de produse specifice activitatii imobiliare se realizeaza pe baza urmatoarelor conturi:
- 331 "Productie in curs de executie" - cont de activ destinat inregistrarii productiei in curs de executie la cost efectiv existent la sfarsitul perioadei;
- 345 "Produse finite" - cont de activ destinat inregistrarii produselor finite obtinute la cost de productie sau pret de vanzare.
Produsele specifice activitatii imobiliare vor fi inregistrate in contabilitatea financiara pe baza conturilor de stocuri in functie de stadiul in care se gasesc in cursul exercitiului financiar sau la incheierea acestuia.
Daca vanzarea produselor se efectueaza cu taxa pe valoarea adaugata, atunci aceasta taxa se va inregistra pe baza contului 4427 "TVA colectata".
Principalele operatiuni specifice vanzarii apartamentelor sunt urmatoarele:
* la primirea avansurilor banesti de la cumparator, conform contractelor de vanzare - cumparare
512 "Conturi curente" =
419 "Clienti - creditori"
4427 "TVA colectata"
* obtinerea produselor la pret de vanzare
345 "Produse finite" = 711 "Variatia stocurilor"
* vanzarea produselor finite, conform contractelor de vanzare - cumparare
411 "Clienti" =
701 "Venituri din vanzarea
produselor finite"
4427 "TVA colectata"
* descarcarea din gestiune a produselor la costul de productie
= 345 "Produse finite"
711 "Variatia stocurilor"
348 "Diferente de pret
la produse"
* inregistrarea productiei in curs de executie la sfarsitul perioadei
331 "Productia in curs = 711 "Variatia stocurilor"
de executie"
* inregistrarea diferentelor de pret aferente produselor finite
711 "Variatia stocurilor" = 348 "Diferente de pret
la produse"
* incasarea contravalorii apartamentelor vandute
= 411 "Clienti"
512 "Conturi curente"
419 "Clienti - creditori"
Datele necesare inregistrarii costului produselor vandute sunt furnizate de contabilitatea de gestiune. Pe baza acestor date se inregistreaza diferentele de pret aferente produselor finite si productia in curs de executie la costul efectiv.
Este posibil ca persoanele juridice care realizeaza activitati imobiliare sa inregistreze vanzarea produselor obtinute ca alte venituri din exploatare.
Persoanele juridice care realizeaza activitati imobiliare pot decide sa inchirieze bunurile pe care le realizeaza in scopul vanzarii (poate fi vorba de un mod de gestionare a loturilor ramase nevandute sau de o tehnica de inginerie financiara fata de client).
Potrivit regulilor contabile, bunurile destinate inchirierii sunt considerate active a caror exploatare se efectueaza pe termen lung.
Din punct de vedere contabil, persoanele juridice trebuie sa inregistreze trecerea activelor circulante la active imobilizate.
In aceasta situatie, persoanele juridice vor efectua urmatoarele inregistrari contabile:
* trecerea stocurilor de produse finite la imobilizari corporale
212 "Constructii" = 722 "Venituri din productia
de imobilizari corporale"
* scaderea din gestiune a produselor finite
711 "Variatia stocurilor" = 345 "Produse finite"
- obtinerea veniturilor din inchiriere
512 "Conturi curente" = 706 "Venituri din redevente
locatii de gestiune, chirii"
* ajustarea taxei pe valoarea adaugata in cazul in care se opteaza pentru factura fara taxa
635 "Cheltuieli cu = 4426 "TVA deductibila"
alte impozite si taxe"
* amortizarea bunurilor imobile destinate inchirierii
6811 "Cheltuieli cu = 281 "Amortizari privind
amortizarea imobilizarile corporale"
imobilizarilor"
Persoana va inregistra celelalte cheltuieli cu exploatarea acestor active pe baza conturilor din clasa a 6-a "Cheltuieli"
Societatile comerciale cu activitate imobiliara pot incheia contracte de leasing prin care sa puna la dispozitia utilizatorului bunurilor imobile.
In cazul incheierii unui contract de leasing financiar, transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil se produce odata cu plata ultimei rate.
Contabilizarea operatiunilor de leasing financiar avand ca obiect bunurile imobile se realizeaza astfel:
* cedarea bunului imobil in regim de leasing financiar
267 "Creante imobilizate" = 212 "Constructii"
* incasarea avansurilor si a ratelor aferente contractului de leasing financiar
512 "Conturi la = 758 "Alte venituri de
banci" exploatare"
* valoarea avansului si a ratelor recunoscute la venituri pentru bunurile cedate in leasing financiar
658 "Alte cheltuieli = 267 "Creante
de exploatare" imobilizate"
Legea contabilitatii nr. 82/1991 prevede obligativitatea organizarii contabilitatii de gestiune de catre persoanele juridice. Contabilitatea de gestiune se organizeaza in functie de specificul activitatii fiecarei persoane juridice.
Societatile comerciale cu activitate imobiliara au obligatia organizarii contabilitatii de gestiune care trebuie adaptata specificului acestei activitati.
Contabilitatea de gestiune trebuie organizata si de catre persoana juridica care efectueaza lucrarile de constructii - montaj, indiferent ca aceste lucrari sunt executate de catre antreprenor sau de beneficiarul lucrarii.
Finalitatea contabilitatii de gestiune este de a oferi informatii pentru a stabili:
- costul lucrarilor de constructii - montaj pentru fiecare contract executat de antreprenor si pe fiecare unitate de produs (apartament);
- stabilirea cheltuielilor indirecte ale perioadei si repartizarea acestora pe produs;
- costul lucrarilor de modernizare sau transformare pentru fiecare contract executat de antreprenor sau pentru fiecare produs supus acestor lucrari;
- costul lucrarilor de intretinere sau reparatie pe fiecare contract executat de antreprenor sau pe fiecare bun imobil in cazul inchirierii acestui bun.
Informatiile furnizate de contabilitatea de gestiune sunt destinate antreprenorului pentru:
- inregistrarea in contabilitatea financiara a produselor finite la costul de productie;
- stabilirea si inregistrarea diferentelor de pret;
- stabilirea valorii productiei in curs de executie.
Exemple :
* in contabilitatea de gestiune a cheltuielilor cu lucrarile executate
= 901 "Decontari interne
921 "Cheltuielile privind cheltuielile"
activitatii de baza"
922 "Cheltuielile
activitatilor auxiliare"
923 "Cheltuielile
indirecte de productie"
* inregistrarea productiei in curs de executie
933 "Costul productiei = 902 "Decontari privind
in curs de executie" productia obtinuta"
* inregistrarea in contabilitate a productiei obtinute
931 "Costul productiei = 902 "Decontari privind
obtinute" productia obtinuta"
Datele din contabilitatea de gestiune trebuie sa se regaseasca si in contabilitatea financiara a persoanei juridice care desfasoara o activitate imobiliara.
* Inregistrarea productiei in curs de executie
Contabilitatea financiara
331 "Productie in = 711 "Variatia
curs de executie" stocurilor"
Contabilitatea de gestiune
933 "Costul productiei = 902 "Decontari privind
in curs de executie" productia obtinuta"
* Inregistrarea produselor obtinute
Contabilitatea financiara
345 "Produse finite" = 711 "Variatia stocurilor"
Contabilitatea de gestiune
931 "Costul productiei = 902 "Decontari privind
obtinute" productia obtinuta"
In cazul executarii lucrarilor de constructii - montaj in regie proprie, aceste lucrari trebuie inregistrate atat in contabilitatea financiara, cat si in contabilitatea de gestiune de catre beneficiarul produselor.
Cheltuielile cu lucrarile de constructii - montaj se inregistreaza in contabilitatea financiara dupa natura lor, astfel:
602 "Cheltuieli cu = 302 "Materiale
materiale consumabile" consumabile"
641 "Cheltuieli cu = 421 "Personal - salarii
salariile personalului" datorate"
In contabilitatea de gestiune, lucrarile sunt inregistrate pe produse finite, concretizandu-se lucrarile in cazul cheltuielilor directe si lucrarile cu cheltuieli in cazul cheltuielilor indirecte.
Cheltuielile inregistrate in contabilitatea financiara vor fi inregistrate si in contabilitatea de gestiune, astfel:
* cheltuieli directe
921 "Cheltuielile activitatii = 901 "Decontari privind
de baza" cheltuielile"
* cheltuieli indirecte
= 902 "Decontari
privind cheltuielile"
922 "Cheltuielile
activitatilor auxiliare"
923 "Cheltuielile
indirecte de productie"
Lucrarile de constructii - montaj executate in regie proprie sunt inregistrate in contabilitatea de gestiune in functie de stadiul executarii, dupa cum urmeaza:
* lucrarile de constructii - montaj in curs de executie
933 "Costul productiei = 902 "Decontari privind
in curs de executie" productia obtinuta"
* lucrarile de constructii - montaj finalizat
93 "Costul productiei = 902 "Decontari privind
obtinute" productia obtinuta"
Pe baza datelor inregistrate in contabilitatea de gestiune, se vor efectua inregistrari si in contabilitatea financiara, dupa cum urmeaza :
* lucrarile de constructii - montaj care au ca scop construirea de bunuri mobile
345 "Produse finite" = 711 "Variatia stocurilor"
* lucrarile de constructii - montaj care au ca scop modernizarea sau transformarea celor existente
345 "Produse finite" = 711 "Variatia stocurilor"
Lucrarile de
intretinere si reparatii vor fi inregistrate in contabilitatea financiara sub
forma cheltuielilor dupa natura lor si in contabilitatea de gestiune pe
produsele supuse acestor operatiuni.
4. Aspecte fiscale specifice activitatii imobiliare
Societatile comerciale cu activitate imobiliara sunt persoane impozabile care trebuie sa se inregistreze ca platitoare de impozite la autoritatile fiscale competente.
Printre impozitele pe care trebuie sa le stabileasca, declare si plateasca la bugetul de stat si la bugetele locale, amintim :
- impozitul pe profit ;
- taxa pe valoare adaugata.
Nota : taxa pe tranzactiile imobiliare a fost instituita in 01/01/2007 si nu se aplica decat in cazul persoanelor fizice. Cota de impunere este mai ridicata daca bunul a fost detinut mai putin de 3 ani.
Aceasta noua taxa are ca scop limitarea, partiala, a fraudei care consta in cedarea de catre un dezvoltator a unui bun la pret redus unei persoane fizice care il revinde imediat si incaseaza plus valoarea.
Potrivit Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, sunt obligate la plata impozitului pe profit persoanele juridice care desfasoara activitati impozabile.
Impozitul pe profit se stabileste prin aplicarea cotei de 16% asupra profitului fiscal.
In cazul in care persoanele juridice inregistreaza pierdere, acestea trebuie sa stabileasca pierderea fiscala pe baza aceleiasi formule de calcul.
Acest regim fiscal se aplica in special in cazul persoanelor juridice care desfasoara o activitate de dezvoltare imobiliara.
Profitul fiscal al persoanelor juridice care desfasoara activitati imobiliare se stabileste ca diferenta dintre veniturile obtinute si cheltuielile efectuate in vederea obtinerii de venituri, din care se scad veniturile neimpozabile si la care se adauga cheltuielile nedeductibile.
Activitatea imobiliara poate fi considerata activitate comerciala, deoarece achizitionarea de terenuri si de cladiri se realizeaza in scopul revanzarii in stare initiala sau dupa modernizarea cladirilor.
Sfera de activitate imobiliara cuprinde in special construirea de cladiri pe terenuri achizitionate in scopul revanzarii.
Veniturile impozabile in cazul persoanelor cu activitate imobiliara sunt formate din:
- vanzari de constructii si revanzari de terenuri;
- venituri din leasing imobiliar;
- venituri din inchirierea de bunuri imobile;
- alte venituri (de exemplu, panouri publicitare amplasate pe santier).
Cheltuielile specifice activitatii imobiliare sunt urmatoarele:
- costul bunurilor imobile achizitionate;
- diversele lucrari asupra bunurilor imobile (de exemplu, paza sau demolarea imobilelor care invadeaza terenurile) ;
- cheltuielile pentru construirea bunurilor imobile sau pentru realizarea activitatii imobiliare;
- cheltuielile de reclama si publicitate;
- cheltuielile pentru lucrarile executate de terti;
- cheltuielile cu comisioanele;
- cheltuielile cu dobanzile pentru finantarea activitatii imobiliare.
Activitatea imobiliara trebuie realizata din punct de vedere al realitatii si legalitatii, intrucat desfasurarea acestei activitati necesita investitii de sume foarte mare de bani.
Observatii importante :
Cu exceptia catorva cheltuieli generale si financiare, toate cheltuielile intreprinderii trebuie sa se regaseasca in stocuri.
Produsele referitoare la loturile vandute nu se inscriu in contabilitate decat in momentul receptiei definitive a lucrarilor. Cu toate acestea, in caz de punere in intarziere abuziva in cazul receptiei definitive, aceasta data va putea fi fixata ca fiind data utilizarii efective a bunurilor (cf. 57).
O frauda clasica consta in vanzarea la un pret scazut a unuia sau mai multor loturi catre persoane din conducere sau intermediari.
Partea de inceput a programului
In partea de inceput a unui program imobiliar, intreprinderea inregistreaza pe de o parte cheltuieli care concura la stocuri, asadar neutre la nivelul beneficiului, si pe de alta parte cheltuieli generale imediat deductibile. Inainte de terminarea lucrarilor, nici un beneficiu nu este suscetibil sa apara.
Partea de mijloc a programului
S-au putut vinde loturi, dar, in lipsa receptiei definitive a lucrarilor, nu s-au dobandit beneficii. Asadar, nu apar beneficii pentru dezvoltator.
Partea de final a programului
La receptia lucrarilor, vanzarile trebuie inregistrate. Riscul fiscal consta in subevaluarea pretului loturilor nevandute (cf. 434).
Resturi de program
Daca programul a avut un mare succes comercial, atunci toate loturile au fost vandute si nu exista resturi de program. Trebuie insa acordata o mare atentie loturilor vandute la pret redus in finalul programului unor persoane din conducere sau unor persoane inrudite.
Daca programul nu a avut
succes comercial, mai multe loturi raman nevandute, iar dezvoltatorul va gasi
diferite solutii (inchirieri, vanzari la solduri) In aceasta situatie, se
impune o atentie deosebita in masura in care societatea poate aparea ca
"dormind" timp de mai multi ani in cursul carora vanzarile sunt susceptibile a
fi fost efectuate.
4.2. Taxa pe valoare adaugata
Potrivit Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, din punct de vedere al taxei pe valoare adaugata, sunt operatiuni impozabile in Romania cele care indeplinesc urmatoarele conditii:
- operatiunile care, in sensul art. 128 - 130, constituie sau sunt asimilate unei livrari de bunuri sau unei prestari de servicii, in sfera taxei, efectuate cu plata;
- locul de livrare a bunurilor sau de prestare a serviciilor este considerat a fi in Romania, in conformitate cu prevederile art. 132 si 133;
- livrarea de bunuri sau prestarea de servicii este efectuata de catre o persoana impozabila, asa cum este definita la art. 127(1), actionand ca atare;
- livrarea de bunuri sau prestarea de servicii rezulta din una dintre activitatile economice prevazute la art. 127(2).
Persoanele juridice cu activitate imobiliara prezinta anumite particularitati din punct de vedere al taxei pe valoare adaugata.
Scurte mentiuni referitoare la regimul persoanelor juridice cu o activitate de constructie
Din punct de vedere al taxei sunt operatiuni impozabile in Romania acele lucrari de constructii - montaj care se efectueaza asupra bunurilor imobile situate in Romania.
Persoanele juridice care realizeaza lucrari de constructii - montaj sunt persoane impozabile si devin platitoare de taxa pe valoare adaugata in conditiile aplicarii dispozitiilor art. 153 din Codul fiscal aprobat prin Legea nr. 571/2003.
Aplicarea regimului de taxare a lucrarilor de constructii - montaj se efectueaza dupa cum urmeaza:
- prin aplicarea masurilor de simplificare daca atat furnizorul, cat si beneficiarul sunt inregistrati in scopuri de TVA, conform art. 153 (in general, este cazul clientului - dezvoltator);
- prin facturarea taxei, ceea ce inseamna ca furnizorul este inregistrat in scopuri de TVA, conform art. 153, iar beneficiarul este intreprindere mica, conform art. 152.
Taxa pe valoarea adaugata devine exigibila din data cand are loc faptul generator. In cazul prestarilor de servicii, faptul generator intervine la data intocmirii situatiilor de lucrari si acceptate de beneficiar. Exigibilitatea taxei intervine si in momentul acordarii de avansuri antreprenorului de catre beneficiar.
In cazul aplicarii masurilor de simlificare, facura intocmita de prestatorul lucrarilor de constructii - montaj nu va cuprinde taxa pe valoare adaugata. Calcularea si inscrierea taxei pe valoare adaugata reprezinta obligatia beneficiarului lucrarilor de constructii - montaj.
Potrivit art. 141(2) din Legea nr. 571/2003 referitoare la Codul fiscal, in sfera operatiunilor scutite de taxa intra si:
arendarea, concesionarea si leasingul bunurilor imobile;
livrarea de catre orice persoana a unei constructii, a unei parti a acesteia sau a terenului pe care este construita, ca si a oricarui teren.
Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea unei constructii noi, a unei parti a acesteia sau a unui teren construibil daca este efectuata de o persoana impozabila care si-a exercitat ori ar fi avut dreptul sa-si exercite dreptul de deducere total sau partial al taxei pentru achizitia, transformarea sau construirea unui astfel de imobil.
In sensul aplicarii art. 141(2), lit. f) sunt definite urmatoarele:
- terenul construibil este orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
- constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
- constructie noua cuprinde orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa a fost modificata sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minim 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii.
Potrivit art. 141(3) din Legea nr. 571/2003 se poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 141(2), lit. e) din prezentul cod.
Persoanele juridice care desfasoara activitate imobiliara au dreptul sa:
a) opteze pentru taxarea operatiunilor de vanzare a bunurilor imobile;
b) vanda bunurile imobile scutite de taxa.
a) Optiunea persoanei juridice cu activitate imobiliara pentru taxarea operatiunilor de vanzare a bunurilor imobile se efectueaza prin notificarea autoritatii fiscale competente.
In aceasta situatie aceste persoane au dreptul sa deduca:
- taxa deductibila aferenta achizitionarii de bunuri imobile;
- taxa deductibila aferenta lucrarilor de constructii - montaj facturate de antreprenor sau subantreprenori;
- taxa deductibila aferenta altor operatiuni impozabile.
o Deducerea taxei aferente achizitiilor de bunuri imobile sub forma de cladiri si terenuri, precum si cazul lucrarilor de constructii - montaj, se realizeaza potrivit art. 160 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal si anume prin aplicarea masurilor simplificate.
o Exigibilitatea taxei pe valoarea adaugata este in momentul cand faptul generator a avut loc, adica in momentul vanzarii bunurilor imobile si in momentul primirii avansurilor de cumparator.
Daca atat furnizorul, cat si cumparatorul cladirilor si al terenurilor sunt inregistrati in scopuri de TVA, conform art. 153, vor aplica masuri de simplificare prevazute la art. 160 din prezentul cod.
Baza impozabila corespunde in mod normal cu pretul stipulat in actul de vanzare. In cazuri exceptionale, se impune alipirea prestarilor anexe (de exemplu, vanzarea separata a unei bucatarii amenajate).
In cazul schimbului de bunuri (de exemplu, cedarea unui teren in schimbul unui apartament), baza este constituita prin valoarea bunului schimbat.
Declararea si plata taxei pe valoarea adaugata se realizeaza conform art. 1562, respectiv art. 157 din prezentul cod.
Organele de inspectie fiscala trebuie sa verifice modul in care persoanele juridice cu activitate imobiliara au respectat prevederile legale privind notificarea autoritatilor fiscale competente privind optiunea sau nu pentru taxarea operatiunilor de vanzare a bunurilor mobile.
b) Optiunea pentru vanzarea de bunuri imobile fara taxare se efectueaza prin notificarea autoritatilor fiscale competente.
Persoanele juridice care realizeaza activitati imobiliare nu vor deduce taxa deductibila daca:
- nu sunt inregistrate in scop de TVA conform art. 153;
- opteaza pentru scutirea operatiunilor de vanzare a bunurilor imobile.
TVA deductibila poate fi dedusa daca opteaza pentru vanzarea cu taxare in limita taxei colectata cu ocazia vanzarii bunurilor imobile.
Organele de inspectie fiscala trebuie sa verifice daca persoanele cu activitate imobiliara:
- au optat prin notificare pentru vanzare cu taxa sau nu la autoritatile fiscale;
- au dedus sau au avut dreptul sa deduca taxa total sau partial pentru achizitia, transformarea sau construirea bunurilor imobile;
- aplica masurile de simplificare atunci cand sunt obligate conform art. 160.
Verificarile fiscale trebuie sa efectueze in baza Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal si OG nr. 92/2003 privind Codul de procedura fiscala.
Optiunea trebuie prezentata in scris si poate viza orice imobil sau numai o parte din acesta.
Optiunea poate fi exercitata la inceputul programului, pana la vanzarea loturilor.
Atat timp cat intreprinderea nu a subscris o optiunea formala, ea nu poate deduce TVA si orice rambursare de credit trebuie refuzata. In aceasta situatie, daca nu a inceput vanzarea loturilor, isi poate regulariza situatia formuland optiunea si-si poate recapata astfel totalitatea drepturilor de deducere.
In practica, dezvoltatorul va fi determinat sa opteze pentru spatiile comerciale destinate contribuabililor, ci nu pentru spatiile pentru locuinta.
Daca bunul destinat vanzarii catre un comerciant este vandut in cele din urma unei persoane neimpozabile, atunci dezvoltatorul care a optat si a dedus TVA are obligatia de plata pentru vanzare, fara a putea renunta la optiunea sa.
Daca bunul ramane nevandut si este in cele din urma inchiriat, atunci dezvoltatorul poate opta sau nu pentru obligatia la plata TVA asupra inchirierii.[2] Daca inchirierea este supusa obligatiei de plata, nu are nici o regularizare de efectuat ; in schimb, daca inchirierea nu este supusa obligatiei de plata, in absenta unei optiuni in acest sens, atunci el trebuie sa regularizeze integral TVA dedusa asupra lucrarilor si alte cheltuieli.
Atunci cand clientul este persoana impozabila, vanzarea va fi taxata (si dedusa) de catre client (taxare inversa).
Atunci cand clientul nu este persoana impozabila, dezvoltatorul nu va fi optat, in general, pentru plata TVA si atunci nu se pune problema TVA.
Problema taxarii se pune in mod real numai in cazul in care dezvoltatorul a optat pentru TVA si in care clientul nu este persoana impozabila.
In acest caz, taxarea vizeaza, inainte de vanzare, toate avansurile incasate de catre dezvoltator si intregul pret inca de la transferul de proprietate, materializat prin actul autentic.
Exemplu (dezvoltatorul a optat) :
15/04/2007 : rezervarea unui lot pe baza a 100000 Ron TVA stabilit pentru 100000 Ron
25/09/2007 : intocmirea actului de vanzare pentru 500000 Ron
din care 250 000 Ron platiti atunci TVA stabilit pentru 400000 Ron
12/01/2008 : receptia definitiva a lucrarilor fara consecinte TVA
25/02/2008 : plapa soldului sau a 150 000 RON fara consecinte TVA
In exemplu, preturile si platile sunt considerate fara taxe.
Drepturile de deducere se aplica in functie de imobilele sau de partile din imobil pentru care a optat contribuabilul.
Fie ca e vorba sau nu de un caz de taxare inversa, dezvoltatorul nu poate deduce decat TVA pe lucrarile care vizeaza partile din imobil pentru care a optat. In cazul unei optiuni partiale asupra unui imobil, riscul de deducere abuziva este foarte ridicat.
Numai TVA pentru lucrarile asupra partilor pentru care a subscris optiunea poate fi dedusa, ca si o proportie a TVA pentru lucrarile comune. Regulile stabilite la 321 pot fi utilizate pentru determinarea acestei proportii (regula pe m² sau alte reguli specifice).
In mod traditional, intreprinderile de constructie recurg la salariati nedeclarati. In vedeea legalizarii sumelor varsate in contabilitate (si a beneficierii de deducerea cheltuielilor), acestea folosesc facturari efectuate de catre societati fantoma.
Inspectorul, daca are suspiciuni, trebuie asadar sa verifice existenta furnizorilor.
Dezvoltarea imobiliara incita uneori la dispunerea de bani lichizi in vederea facilitarii obtinerii, in mod fraudulos, de autoritatii de construire.
In complicitate cu intreprinderea care asigura lucrarile de constructie, aceasta incarca in mod artificial pretul, iar apoi ii inapoiaza diferenta in bani lichizi dezvoltatorului, in afara contabilitatii.
Acest tip de frauda poate fi detectat, cu putina experienta, prin examinarea conformitatii sumelor facturate sau prin compararea cu devizele.
In aceeasi ordine de idei ca in paragraful precedent, diferitele remuneratii achitate de catre dezvoltator in conditii care nu permit deducerea lor fiscala, pot fi acoperite prin facturi fictive de prestare.
Se recomanda in acest caz ca inspectorul sa se asigure de existenta prestatorului si de realitatea prestarii. In ceea ce priveste suma, cota comisionului trebuie in mod normal sa faca obiectul unui angajament contractual prealabil.
De exemplu, daca dezvoltatorul s-a angajat in prealabil sa plateasca un comision de 8% agentiei imobiliare pentru vanzarea fiecarui apartament, atunci, in principiu, nu exista nici un motiv sa accepte varsarea unui comision de 20% sub diverse pretexte (de exemplu, dezvoltatorul pretinde ca a luat ulterior in calcul cheltuielile de publicitate ale agentiei cand acestea erau in mod normal prevazute in cota initiala a comisionului).
Daca, in finalul exercitiului, programul este in curs de comercializare, dezvoltatorul poate avea tendinta de a incarca costul de revenire al loturilor vandute si de a subevalua costul de revenire al loturilor din stocuri.
Nota : o asemenea frauda nu are decat un efect temporar (castig pe un an de impozit pe profit), dar aspectul financiar este esential printre preocuparile dezvoltatorilor imobiliari.
Metodele de repartizare a costurilor pentru fiecare lot prezentate la 321 isi gasesc aici tot interesul.
Deturnarea lucrarilor catre domiciuliul privat al unei persoane din conducere (sau cu care are legaturi).
O frauda clasica consta in facturarea catre societatea de dezvoltare a lucrarilor efectuate in domiciliul privat al unei persoane din conducere (sau cu care exista legaturi).
Detectarea unei asemenea fraude se poate face prin vizitarea imobilelor realizate de catre societatea de dezvoltare sau prin examinarea atenta a facturilor si a cheltuielilor anexate.
Exemple : Se factureaza o imbracare cu marmura pentru un imobil. Inspectorul care a vizitat imobilul in cauza a observat ca nu exista nici o imbracare cu marmura de acest gen in imobilul respectiv.
Bonurile de livrare sunt emise in Sinaia, unde persoana din conducere are o casa, in timp ce santierul este situat in Braila.
Cu ocazia unui control, inspectorul poate cerceta informatiile primite de la terti fie pentru a confima alegatiile intreprinderii, fie pentru a perpetua suspiciunile care se pot naste din investigatiile sale.
Prin art. 56 din Codul de procedura fiscala, fiecare inspector poate obtine in mod foarte general toate informatiile utile pentru efectuarea investigatiilor fiscale. Se impune aplicarea acestui articol fara auto-limitare.
In practica, informatiile pot fi cerute fara vreo formalizare deosebita sub orice forma adaptata : posta, email, telefon sau vizita la fata locului. In acest ultim caz, inspectorului i poate emite un ordin de serviciu, dar constituie o procedura interna si nu astfel este opozabil in raport cu tertul solicitat.
Pentru procedurile de colaborare cu alte institutii, se impune referirea la art. 59 - 61 din Codul de procedura fiscala.
Protocoalele de schimb de informatii sunt in curs de elaborare. Cu toate acestea, cererile de informatii pot fi adresate tuturor organismelor publice inainte de finalizarea protocoalelor in cauza.
De asemenea, atunci cand intrebarile puse sunt numeroase si necesita investigatii mai profundate, se poate recurge la un control incrucisat (sub rezerva regulilor de competenta prin care acest control ii poate reveni altei directii).
Informatiile detinute de catre Agentie sunt principial publice. Comunicarea acestora este organizata prin Tariful pentru activitatea desfasurata de ANCPI si de unitatilor lor teritoriale, aprobat prin Ordinul Ministrului Internelor si Reformei Administrative (MIRA). Din 29-01-2007, este in vigoare si Ordinul MIRA nr.128 din 22-01-2007, publicat in Monitorul Oficial nr.68 din 29-01-2007.
Comunicarea documentelor fiind cu plata, inspectorul poate intampina anumite dificultati, chiar daca articolele din Codul de procedura fiscala ar trebui sa-i permita in mod normal sa obtina informatiile respective in mod gratuit.
Primul demers consta in identificarea numarului cadastral al parcelelor in legatura cu care se cauta informatii.
In lipsa oricaror indicatii de acest gen, cea mai buna solutie consta in reperarea acestor numere in planul cadastral plecand de la reperele topografice, cum sunt serviciile de drumuri sau reperele naturale (raurile, de pilda).
Obtinerea extraselor planurilor cadastrale este prevazuta la 4.1 din Tariful ANCPI (ordinul MIRA mentionat mai sus).
In practica, in cazul in care se intampina dificultati (nefondate juridic) in calea unei cercetari la serviciul teritorial al ANCPI, cercetarea se va putea efectua la primarie, care detine o copie a planului cadastral, la care exista in general acces liber.
Odata cu numarul cadastral al parcelei, se poate obtine si numele titularilor drepturilor imobiliare sau, mai simplu, numele proprietarilor terenului.
Consultarea in cauza este prevazuta la 7.7 din Tariful ANCPI (ordinul MIRA mentionat mai sus).
Nota : acest demers nu este o simpla formalitate in masura in care pot exista neconcordante intre proprietarul real al unui bun imobiliar si prezenta acestui bun in bilantul dezvoltatorului.
De asemenea, trebuie amintit faptul ca proprietarul solului este, in sensul dreptului civil, proprietar al imobilelor ridicate pe parcela in cauza.
Inspectorul poate verifica, daca are suspiciuni, actele de vanzare, care sunt transcrise in mod obligatoriu in cartea funciara.
Inspectorul isi va concentra atentia asupra urmatoarelor puncte :
- pretul stipulat in act ;
- data efectiva a cedarii ;
- identificarea cedentului ;
- eventual, prezenta conditiilor deosebite.
Aceasta consultare se poate face pe Internet (11.5 din Tariful ANCPI - ordinul MIRA mentionat mai sus).
Ca regula generala, primariile dispun de planul cadastral, la care accesul este liber si care permite obtinerea datelor referitoare la loturi si a datelor de identificare a proprietarilor.
Dupa cum s-a specificat in partea a doua ("Organizarea si contextul activitatii"), serviciile municipale (mai rar cele de judet sau de sector din Bucuresti) au competente foarte largi in materie de urbanism.
Inspectorul se confrunta deseori cu probleme legate de valorificarea terenurilor (incarcarea sau subevaluarea pretului de cumparare sau de vanzare). In general, valoarea terenurilor depinde de posibilitatile restranse de construire, iar inspectorul poate asadar sa verifice caracterul construibil efectiv a; terenurilor dezvoltatorului.
Sunt chestiuni complexe, inclusiv pentru specialistii in domeniu, dar anumite date pot fi corect interpretate de catre inspector.
Planul de urbanism, consultabil in primarie, mentioneaza caracterul construibil al terenurilor din zona.
Nota : un teren care apare ca fiind neconstruibil in planul de urbanism nu are practic nici o sansa sa devina construibil pe termen scurt sau mediu ; in schimb, un teren care tine de o zona construibila nu este neaparat construibil (daca se afla in interiroul altuia, de pilda) sau drepturile de construire pe acesta pot fi foarte limitate (foarte retras fata de reteaua de drumuri, de exemplu).
Consultarea dosarului de autorizatie de constructie poate clarifica dosarul fiscal (exemplu : dezvoltatorul nu a retinut decat o mica parte din cheltuielile de studiu in costul de constructie sub pretext ca primul proiect a fost abandonat ; examinarea dosarului autorizatiei de construire poate arata fundamentarea pe primele studii care fac asadar parte integranta din costul actual al proiectului).
Chiar daca exercitarea dreptului de a obtine informatii de la banci este in mica masura practicata, teoretic, este posibila :
- pentru obtinerea extrasului operatiunilor bancare ale dezvoltatorului;
- pentru obtinerea identitatii beneficiarului unui ordin de plata sau de virament si, daca beneficiarul in cauza este intermediar, numele beneficiarului final;
- pentru obtinerea accesului la dosarul dezvoltatorului de la banca, in care trebuie sa figureze garantiile furnizate in cadrul imprumutului obtinut, ca si al numelor persoanelor care beneficiaza de delegare.
Obtinerea datelor referitoare la mandatul de vanzare a unui program incheiat intre dezvoltatorul imobiliar si o agentie imobiliara se poate dovedi utila.
Exemplu : Dezvoltatorul imobiliar a virat un comision mare agentiei imobiliare pentru vanzarea unui apartament. Prin obtinerea datelor referitoare la mandatul prealabil incheiat cu aceasta agentie, se va putea constata daca acest comision este conform cu ceea ce s-a convenit sau daca este vorba de o liberalitate anormala (care ascunde fara indoiala un retro-comision).
La un mod mai general, prin consultarea anunturilor imobiliare (presa de specialitate, Internet) inspectorul se va putea asigura ca preturile de vanzare sunt apropiate de cele din anunturile publicitare si ca stadiul de avansare a programului este conform cu contabilitatea dezvoltatorului.
Exemplu : Un apartament este vandut la un pret foarte scazut fiului dezvoltatorului. Acesta pretinde ca apartamentul a trebuit sa fie vandut la ret redus din motive comerciale. Prin anunturile publicitare, inspectorul va verifica daca apartamentul in cauza a facut sau nu obiectul unei reduceri.
Clientul ii poate impune dezvoltatorului semnarea unui contract de asigurare. Prin obtinerea informatiilor referitoare la dispozitiile acestui contract, care se pot cere de la compania de asigurari, inspectorul poate verifica realitatea sumelor si a datelor.
5.7. Investigatii pentru determinarea caracterului locuibil
Din diferite motive, dezvoltatorul poate intarzia (sau grabi) data oficiala a receptiei definitive a lucrarilor.
Prin cereri punctuale adresate companiilor de electricitate, apa sau gaz, inspectorul poate verifica data la care imobilul a fost dat efectiv in folosire.
Ghidul de investigare in domeniul imobiliar a fost realizat in cadrul proiectului PHARE RO2004/016.772.03.01.01, al carui obiectiv consta in finalizarea armonizarii legislatiei fiscale si consolidarea administratiei fiscale din Romania.
Grupul de lucru care a participat la elaborarea prezentului ghid este:
Nina BORUGA (Sef de serviciu in cadrul DGAMC
Marilena IAVER (Consilier in cadrul Directiei Generale de Inspectie Fiscala)
Gheorghe IALOMITIANU (Director executiv adjunct in cadrul Directiei Generale a Finantelor Publice din BRASOV),
Gabriel POPEANGA (Director executiv adjunct in cadrul Directiei Generale a Finantelor Publice din GORJ)
Pierre TOUL (Director divizionar in cadrul DSF din Finistère).
AGENTIA NATIONALA DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA, este organizata in baza Hotararii Guvernului nr. 1210 din 29 iulie 2004 privind organizarea si functionarea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara, ca institutie publica, cu personalitate juridica, unica autoritate in domeniu, aflata in subordinea Ministerului Administratiei si Internelor, prin reorganizarea Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie si preluarea activitatii privind publicitatea imobiliara de la Ministerul Justitiei.
|
Politica de confidentialitate | Termeni si conditii de utilizare |
Vizualizari: 2705
Importanta: 
Termeni si conditii de utilizare | Contact
© SCRIGROUP 2024 . All rights reserved
