PRINCIPALELE CARACTERISTICI ALE CREDITELOR IPOTECAR SI IMOBILIAR

PRINCIPALELE CARACTERISTICI ALE CREDITELOR IPOTECAR SI IMOBILIAR.

1 Descrierea creditelor cu ipoteca. Conditii.

Asemanari

Rata dobanzii:  5.95% p.a. EUR

99% p.a. CHF

Perioada maxima: 30 de ani EUR, 25 ani CHF (la scadenta imprumutatii nu pot depasi varsta de 70 de ani )

Perioada de gratie (optional): maxim 24 luni (doar in primii 2 ani) 

Valoarea maxima finantata: 75%, 85% sau 100% din valoarea imobilului , in functie de venitul net familial

Comisioane

Comision de analiza a dosarului  - 35 EUR / 125 RON / 60 CHF

Comision de risc : calculat la soldul creditului, platibil lunar in aceeasi zi cu rata, in functie de varianta de finantare aleasa

Comision de plata in avans:

350 RON sau 100 EUR - comision de renuntare la creditul aprobat

Comision de evaluare - 200 EUR - platibil in 2 transe

Comision de rezerva minima obligatorie: 1.85% p.a. - aplicat la soldul creditului, platibil lunar, odata cu dobanda, pana la 31.12.2008, numai pentru creditele in EUR

Comision monitorizare polita  - 50 EUR / 150 RON / 80 CHF - datorat anual, pe toata durata creditului, numai in cazul clientilor care incheie/reinnoiesc polita de asigurare pentru bunul adus in garantie, cu societati de asigurare care nu au incheiate parteneriate cu Volksbank Romania (OMNIASIG, GENERALI, UNITA, ASIROM)

Garantii: ipoteca pe apartamentul achizitionat ** si polita de asigurare a imobilului cesionata catre banca

Vechimea imprumutatului si a sotului/sotiei la actualul loc de munca trebuie sa fie de minim 3 luni neintrerupte

In cazul in care imprumutatul detine o cota mai mare de 10% din firma angajatoare, sau se afla in conceidu de ingrijire a copilului pana la 2 ani , va rugam sa solicitati detalii suplimentare ofiterului de credite,

CONDITII DE FINANTARE 100 %

Se vor accepta in garantie numai imobile edificate dupa Martie 1977

Investitia imobiliara va fi efectuata exclusiv in scop locativ, sau in vederea construirii/rebilitarii/consolidarii/ reamenajarii/modernizarii, etc unei locuinte.

Salariul solicitantului principal va fi virat lunar, in contul sau curent deschis la Banca, in maximum 3 luni de la data acordarii creditului.

Venitul net disponibil lunar al familiei va fi de minimum 2.250 EUR/echivalent, la data analizei solicitarii de credit.

Suma maxima acordata nu va putea depasi 300.000 EUR/echivalent.

SUMA MAXIMA FINANTATA ESTE INFLUENTATA DE VENITUL NET DISPONIBIL, IN FUNCTIE DE CARE NORMATIVELE PERMIT UN GRAD MAXIM DE INDATORARE AL CLIENTULU

VENIT NET DISPONIBIL = Venit net obtinut de solicitanti/familie - (cheltuieli necesare traiului lunar al persoanei/familiei + alte angajamente de plata (de alta natura decat cele decurgand din contracte de credit

DEOSEBIRI:

Comparind cele doua credite ipotecar si imobiliar, la deosebiri putem aminti faptul ca la cel imobiliar ipoteca se pune pe imobilul achizitionat, clientul trebuie sa vin cu un avans de 15 sau 25% din valoare evaluata a imobilului. Acest avans fie se depune in contul clientului deschis la banca, fie se plateste vanzatorului, facandu-se insa dovada platii la notar

In acest caz sunt dezavantajati sunt cei care nu dispun de acest avans, si se incadreaza la un alt credit, vor avea doua credite in loc sa aiba un credit la o singura banca, asa cum e cazul creditului de nevoi personale cu ipoteca pe alt imobil decat cel achizitionat..

2 Documente necesare procedurii de creditare persoane fizice

credite pentru achizitionare/constructie locuinte)

A.Faza premergatoare aprobarii creditului:

1.Cerere de credit

2.Adeverinta de venit + angajamentul de plata al imprumutatului, a sotului/sotiei si garantul;

Copie buletin de identitate al imprumutatului/ei, sotului/ei si garantului;

4.Copii ale actelor de proprietate (daca exista) ale masinii/imobilului/terenului

5.Scurta prezentare a firmei in care isi desfasoara activitatea imprumutatul, sotul/sotia si garantul

6.Societatea de asigurare aleasa pentru emiterea politei de asigurare de viata** si de asigurare a imobilului (se va completa formularul cu societatile agreate de banca, formular ce va fi pus la dispozitie de catre banca)

7.Angajament de plata a comisionului de evaluare( se va completa formularul ce va fi pus la dispozitie de catre banca)

8.Dovada achitarii comisioanelor aferente solutionarii dosarului de credit

9. In cazul in care imprumutatul sau sotul/sotia are alte credite, se solicita copia contractului de credit si planul de rambursare.

10.In cazul constructiei de locuinte, la documentele mentionate anterior se adauga: autorizatie de construire si deviz estimativ al lucrarilor.

Pentru angajatii din armata, politie, procuratura sau alte unitati care nu elibereaza copii ale cartilor de munca:

copia legitimatiei de serviciu vizata la zi ; Daca solicitantul nu este de acord cu copierea legitimatiei de serviciu, ofiterul de credit va va solicita cel putin prezentarea acesteia in original

Pentru pensionari:

Talonul de pensie de pe luna curenta sau luna anterioara ale solicitantului, sotului/sotiei

Decizia de pensionare

Pentru persoane fizice autorizate:

Certificat fiscal eliberat de administratia financiara din care sa reiasa venitul net obtinut in anul anterior sau

Decizia de impunere finala eliberata de administratia financiara relativa la venitul net obtinut in anul anterior solicitarii creditului

Documente care fac dovada desfasurarii unei profesii liberale in cabinete/ birouri/ sedii autorizate (solicitate in momentul deschiderii contului)

Jurnal de incasari si plati pe anul in curs.

NOTA

Este esential sa completati integral toate formularele incluse in mapa si sa nu omiteti nici un document dintre cele mentionate mai sus.De acest lucru depinde rapiditatea cu care va fi analizat dosarul si raspunsul la solicitarea dvs.

La cererea Comitetului de credit al bancii, de la caz la caz, pot fi solicitate si alte documente considerate a fi relevante in vederea luarii unei decizii

Documentele care va sunt solicitate de catre banca in urmatoarele etape sunt documente necesare in mod obisnuit pentru incheierea in deplina siguranta a unei tranzactii imobiliare, ferindu-va de fraude si inselaciuni

B.Etapa imediat urmatoare aprobarii creditului, dar inainte de tragerea acestuia:

1.Titlul de proprietate +extras de carte funciara-(pentru imobilul ce constituie obiectul creditului pentru a fi verificate de catre Departamentul Juridic al Bancii) se prezinta departamentului juridic inainte de a se incheia antecontract sau contract de vanzare-cumparare cu vanzatorul si inainte de a se incepe demersurile in vederea evaluarii imobilului).

OBS:In unele cazuri se poate solicita de catre banca si istoric de carte funciara!

2.Raport de evaluare a imobilului ce constituie obiectul creditului -original.

Certificatul fiscal eliberat de Primarie, adeverinta eliberata de catre Asociatia de Proprietari

C.Data semnarii conventiei de credit si a contractului de ipoteca

1.Contractul de vanzare-cumparare in original (1 exemplar original  va ramane la banca pana la data rambursarii creditului)

2.Copie a buletinului Vanzatorului (acesta trebuie sa isi deschida cont la VOLKSBANK ROMANIA SA)

Extras de carte funciara pentru autentificare

OBS.

-De la data aprobarii creditului solicitantul are un termen de o luna pentru utilizarea acestuia.In cazul in care, din motive obiective, conventia de credit si contractul de ipoteca nu pot fi semnate in acest termen, solicitantul va trebui sa depuna la banca o cerere scrisa de prelungire a perioadei de utilizare a facilitatii respective.Pentru acesta prelungire banca va aplica un comision de prelungire, ce va fi stabilit de catre comitetul de credite.

D.Data tragerii creditului

1.Contractul de garantie reala imobiliara(ipoteca) - in original

2.Dovada inregistrarii la Oficiul de Cadastru si Publicitate imobiliara-Birou de Carte funciara a Contractului de vanzare-cumparare si a Contractului de garantie imobiliara

Polita de asigurare de casa a Imprumutatului -original,

4.dovada achitarii tuturor comisioanelor ce rezulta din Conventia de credit

5.Dupa virarea sumei reprezentand valoarea creditului acordat de catre banca imprumutatului, in contul vanzatorului deschis la banca, acesta va trebui sa prezinte anterior retragerii banilor, o declaratie in forma autentica de primire a restului de pret.Un exemplar al acestei declaratii va ramane in original la banca pana la rambursarea integrala a creditului.

B. LA DATA SEMNARII CONTRACTULUI DE CREDIT este absolut necesara prezentarea certificatului de neurmarire fiscala si a adeverintei de la asociatia de proprietari ce confirma plata la zi a datoriilor.

Urmatorii pasi tin de segmentul vanzari

1.pas. Informarea solicitantului privind finantarea: (fisa produs)

-credit de nevoi personale cu ipoteca

-perioada maxima de acordare 25 ani, limita de varsta 70 ani

-dobanda 99%chf, 5.95 eur-(banca isi rezerva dreptul de a revizui rata dobanzii curente in cazul intervenirii unor schimbari semnificative pe piata monetara)

-comision evaluare (in functie de baremurile de evaluare ale imobilelor)

-comision analiza dosar 60 CHF, 35  EUR

-comision deschidere cont 3,5 RON

-comision risc 0,17% aplicat la soldul creditului platibil lunar in zilele scadente pe toata durata creditului

-comision rambursare avans 2% in primii 5 ani, 1% dupa primii 5 ani

-asigurare imobil

-ipoteca rg. I asupra imobilului adus in garantie

-comision ridicare numerar casierie: 0,4% din suma ridicata

2.pas. Simulare credit:

Solicitantul trebuie sa informeze ofiterul bancar in ceea ce priveste:

-venitul net: 3841.66 RON

-varsta solicitant: 38 ani

-varsta sotie: nu participa cu salariu => se incadreaza la perioada maxima de 25 ani

-numar copii aflati in intretinere: 1 => numar membrii: 3 => cheltuieli subzistenta 921 RON

Gard incarcare stabilit: 3841.66RON - 921RON = 2920.66 RON

2920.66 RON = 791.5 EUR => conform Tab. 1.1. - Cap.I, solicitantul se incadreaza la un grad de indatorare de 55%

pas. Feed back solicitant:

In cazul in care solicitantul considera ca i se potriveste produsul bancar oferit de Volksbank, isi exprima dorinta de a trece la intocmirea dosarului de credit.

In luarea acestor decizii se tine cont de costuri, timp acordare, rata. Este de luat in considerare "dobanda", este cel mai important criteriu de alegere a institutiei bancare. Pe locul 2 se situeaza "rata lunara" iar pe locul 3 se situeaza "timpul necesar obtinerii creditului, fiind cel mai putin important criteriu de alegere.

Solicitarea documentelor necesare intocmirii dosarului de credit:

-cerere de credit tip: declaratie pe propria raspundere, in cazul de neadevar, solicitantul raspunde in fata justitiei

-adeverinta de venit + angajamentul de plata al imprumutatului, a sotiei; in care se inregistreaza veniturile nete pe ultimele 6 luni, datele de identificare al firmei angajatoare, functia si vechimea in munca al solicitantului, daca sunt sau nu popriri la salariul net, angajament plata client. Chiar daca codebitorul nu este angajat, este obligat sa completeze angajamentul de plata.

copie act de identitate al imprumutatului, sotiei; in cazul in care apar adrese diferite in CI se solicita o declaratie pe propria raspundere ca au domiciliu comun solicitantii. In cadrul Volksbank, doar la creditul locuinta se accepta doi codebitori care sa nu apartina aceleiasi familii.

societatea de asigurare aleasa pentru emiterea politei de asigurare a imobilului (se va completa formularul cu societatile agreate de banca, formular ce va fi pus la dispozitie de catre banca)

dovada achitarii comisioanelor aferente solutionarii dosarului de credit

pentru angajatii din armata, politie sau alte unitati cu statut similar: fotocopia legitimatiei de serviciu vizata la zi

-in cazul in care imprumutatul sau sotul/sotia are alte credite, se solicita copia contractului de credit si planul de rambursare.

-actele de proprietate ale imobilului ce va fi ipotecat (extras CF + titlu de proprietate ) + copii buletine proprietari

In cazul solicitantilor casatoriti sunt absolut necesare si actele sotului/sotiei.

Este esential sa se completeze integral toate formularele incluse in mapa si sa nu se omite nici un document dintre cele mentionate mai sus. De acest lucru depinde rapiditatea cu care va fi analizat dosarul si raspunsul la solicitare.

La cererea Comitetului de credit al bancii, de la caz la caz, pot fi solicitate si alte documente considerate a fi relevante in vederea luarii unei decizii

LA DATA SEMNARII CONTRACTULUI DE CREDIT este absolut necesara prezentarea certificatului de neurmarire fiscala si a adeverintei de la asociatia de proprietari ce confirma plata la zi a datoriilor.

4.pas. Solicitantul aduce toate documentele solicitate

-in cererea de credit se mentioneaza ca in cazul in care comitetul de credit considera ca este nevoie, poate solicita documente suplimentare solicitantului, iar acesta e obligat sa le aduca in vederea finalizarii dosarului de credit

5.pas. Plata analiza dosar

-comisionul de analiza se plateste la casieria sucursalei unde se depune dosarul de credit

-la dosar se pastreaza o copie dupa chitanta

6.pas. Analiza dosar-Masuri de evitare a riscului de credit

-verificare simulare incadrare venit => se incadreaza la suma de 54,909 CHF

-verificari client si sotie:

1. Birou Credite (Anexa) - se afla creditele in care este angajata familia si situatia platilor. Se observa ca apar intarzieri solicitanti

2. Centru de risc bancar (Anexa ) - apar intarzierile si restantele

Lista neagra

4. Arhiva Electronica

-are 2 credite la alte banci pe care doreste sa le refinanteze prin intermediul creditului Volksbank

-confirmare telefonica adeverinta de venit

Urmatorii pasi sunt urmati de departamentul risc

7. pas Identificarea intarzierilor, inregistrarea solicitarii de credit in sistem si inaintarea dosarului de credit, catre Comitetului de Credit competent:

-cu ajutorul documentelor aduse de client se identifica creditele existente ce vor fi refinantate si se observa ca intarzierile se datoreaza unor carduri de credit. Experienta arata ca majoritatea intarzierilor de care nu sunt informati clientii, se inregistreaza la dobanzile privind cardurile de credit sau overdrafturile. Intr-adevar e vorba de intarzieri pana in 30 zile, adica mici si care deseori sunt acoperite involuntar de debitor prin virarea salariului in contul de card.

-clientii nu au fost informati despre utilizarea acestora nestiind de perioada maxima de rambursare a dobanzii. Clientul da o declaratie pe propria raspundere, scrisa de mana, ca intarzierile aparute se datoreaza faptului ca nu a stiut cum sa foloseasca corect cardul de credit.

-comitetul de credit subliniaza faptul ca, solicitantul nu a prezentat nici o intarziere la contractele de credit cu plata scadenta, ceea ce reprezinta un avantaj pentru client. Banca accepta intarzieri, cu atat mai mult ca este vorba de o rea informare al solicitantului legat de procedurile altor banci, insa nu accepta neplata periodica a ratelor sau intarzieri peste 90 zile si sume de peste 1,000 RON

-datorita caracterului Standard al intarzierilor si al faptului ca solicitantul se incadreaza in rating, solicitarea este aprobata (Anexa 4)

-confirmare rating

8.pas Verificarea documentelor din punct de vedere juridic

departamentul juridic verifica documentele si daca considera poate cere acte suplimentare

-dupa acordul juristului se trece la :

9.pas.Evaluarea imobilului: imobilul trebuie sa fie evaluat de o persoana sau societate de specialitate calificata. Banca are format standard de raport de evaluare, folosit la nivel national. Un aspect foarte bun este faptul ca banca prin acest lucru poate accepta imobile in toata tara, indiferent de localitatea Sucursalei unde s-a facut aplicatia de credit. Conform raportului de evaluare, deoarece clientul nu e multumit de suma maxima, solicita finantare 85%. Se analizeaza in conditiile date dosarul si se trimite spre aprobare. (Valoare evaluata: 54.975 CHF, 75% = 41.231 CHF - nu corespunde cerintelor solicitantului)

85% = 46.728 CHF - suma solicitata Aceasta suma se compara cu valoarea de lichidare si se ia in considerare suma cea mai mica. (Anexa 5)

10.pas. Certificat neurmarire fiscala, adeverinta asociatia locatari privind plata datoriilor, CF autentificare (care este valabil 5 zile lucratoare), Adrese de refinantare de la banci si de accep

11.pas. Semnare contract credit - la sediul bancii in fata a doi angajati, se semneaza in trei exemplare (un exemplar ramane la notar, iar celelalte doua la partile implicate), Contract ipoteca - semnat in fata notarului si al personalului bancii. Contractul de ipoteca se semneaza in 6 exemplare, Deschidere cont, Opis documente aflate in dosarul de credit

12.pas. Tragere credit, Semnare grafic rambursare - in doua exemplare