Dreptul de preemptiune la cumpararea imobilelor prevazut de Legea nr. 10/2001

Dreptul de preemptiune la cumpararea imobilelor prevazut de Legea nr. 10/2001

Notiune si domeniu de aplicare

Potrivit art. 17 din lege se prevede:

Statul, precum si institutiile publice, unitatile de invatamant sau asezamintele social - culturale, care ocupa imobilul cu contract de inchiriere, au drept de preemptiune la cumpararea acestuia.

Acest drept se poate exercita, sub sanctiunea decaderii, in termen de 90 zile de al data primirii notificarii intentiei de cumparare.

Notificarea se face prin executorul judecatoresc, potrivit legii.

Contractele de vanzare - cumparare incheiate cu incalcarea dreptului de preemptiune sunt lovite de nulitate.

Dreptul de preemptiune este definit ca fiind facultatea recunoscuta unei persoane sau unei entitati administrative, in virtutea unui contract sau unei dispozitii legale de a dobandi proprietatea unui bun, in cazul instrainarii sale, cu preferinta fata de orice alt cumparator .

In functie de izvorul sau, dreptul de preemptiune este contractual sau legal.

Putem vorbi de o natura contractuala atunci cand dreptul ia nastere prin vointa partilor, care incheie in acest scop un pact de preferinta. Pactul de preferinta este definit ca o conventie prin care o persoana se angajeaza fata de alta sa nu incheie cu tertii un contract determinat inainte de a-i fi propus acesteia incheierea contractului respectiv².

Promitentul ramane liber sa nu incheie contractul definitiv, numai ca, daca se va hotari sa o faca, libertatea sa de a-si alege cocontractantul este limitata.

Dreptul de preemptiune care ia astfel nastere este un drept de creanta, astfel incat el nu va putea fi aparat nici prin actiunea in revendicare, nici prin cea in

anularea vanzarii incheiate cu nesocotirea sa (cu exceptia situatiei in care se va dovedi complicitatea tertului achizitor la frauda) ci doar prin posibilitatea obtinerii de daune - interese de la vanzator, conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru prejudiciul realizat si cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face .

Daca este sa raportam acest drept la contractul translativ de proprietate pe care partile anticipeaza ca este posibil sa-l incheie ulterior, se poate considera ca el are o natura precontractuala. De altfel si etimologia termenului conduce la aceeasi concluzie, acesta provenind din cuvintele latine: prae inainte si emptiones cumparare.

Dupa cum am mai precizat dreptul de preemptiune poate sa aiba si natura legala, in acest sens fiind cunoscute doua moduri de reglementare.

Intr-o prima varianta, denumita clasica de reglementare a dreptului de preemptiune el este abordat ca fiind o facultate conferita unei persoane de a cumpara un bun cu preferinta fata de orice alte persoane, care se exercita ante rem venditia, ceea ce face din el o institutie precontractuala.

Reglementarile moderne eu evoluat ajungand spre dreptul de preemptiune care se exercita post rem venditia si care spre exemplu in doctrina franceza sunt cunoscute sub numele de retracte, caracterizate prin aceea ca intai se incheie contractul de vanzare - cumparare intre proprietar si un tert,    in care titularul dreptului de preemptiune este instiintat printr-o declaratie de intentie, de instrainare. Astfel, titularul dreptului de preemptiune are facultatea sa uzeze ulterior de acest drept si daca o va face, se va substitui cumparatorului din contractul initial dobandind astfel toate drepturile si obligatiile acestuia, ca si cum ar fi avut loc o cesiune a contractului .

In general, deci beneficiarul dreptului de nu a fost informat despre vanzare, au fost concepute trei sanctiuni care se afla in ipoteze diferite: fie nulitatea (uneori chiar inopozabilitatea) vanzarii, fie substituirea beneficiarului dreptului in locul dobanditorului convenit prin actul initial, fie actiunea in daune interese, cum pot fi cumulate cele trei sanctiuni.

In ceea ce priveste sanctiunea cu nulitatea ce poate fi impusa, aceasta urmeaza sa se diferentieze, fie in nulitate absoluta, fie relativa .

Drepturile de preemptiune legale sunt veritabile limitari aduse libertatii contractuale a partilor contractante, dar in acelasi timp si de o mai mare importanta este faptul ca reprezinta o limitare (ingradire) a dreptului de proprietate, restrangand atributul de dispozitie juridica a proprietarului. Privit dinspre partea beneficiarilor dreptului de preemptiune este un drept relativ si el confera titularului prioritatea la incheierea unui contract si anume, dreptul de a cere proprietarului, cel care si-a manifestat intentia de a vinde imobilul, sa incheie contractul cu el .

Legea 10/2001 prevede prin art. 17 un drept de preemptiune care este reglementat in maniera clasica.

Astfel titularii acestui drept sunt intr-o ordine oarecare: statul, institutiile publice, unitatile de invatamant si asezamintele social - culturale care ocupa imobilele in baza unui contract de inchiriere.

Includerea institutiilor publice in categoria titularilor acestui drept de preemptiune, distinct de stat, nu tine seama de imprejurarea ca acestea nu pot fi titulare ale dreptului de proprietate asupra imobilelor aflate in patrimoniul lor. Aceste imobile fac parte din proprietatea publica a statului, iar pe temeiul acestui drept de proprietate se constituie in favoarea institutiilor publice un drept de administrare. In concluzie, prin contractul de vanzare - cumparare incheiat de aceste institutii publice ca urmare tocmai a exercitarii acestui drept de preemptiune, acestea vor dobandi dreptul de proprietate asupra imobilului nu in nume propriu ci in numele statului. Acesta este motivul pentru care unii autori considera ca ar fi fost mai corect din punct de vedere juridic ca numai statului sa i se recunoasca dreptul de preemptiune si sa se precizeze ca acesta se exercita prin intermediul institutiilor publice.

Art. 17 alin. 1 din lege nu impune o ordine de preferinta pentru titularii dreptului de preemptiune, de aceea daca in practica s-ar ivi o situatie in care un imobil pe care un proprietar doreste sa-l vanda se afla in chirie la mai multe institutii care sunt interesate sa-l cumpere, fiecare dintre acestea va putea cumpara numai partea din imobil pe care o ocupa in temeiul contractului de inchiriere .

In alineatul 2 al art. 17 se prevede obligatia din partea titularului dreptului de proprietate al imobilului ca inainte de vanzare sa le notifice intentia lui titularilor dreptului de preemptiune prin intermediul executorului judecatoresc. Ceea ce legea omite sa precizeze este continutul acestei notificari, dar se considera ca prin analogie trebuie sa se recurga, la calificarea data implicit sau explicit prin alte acte normative dreptului de preemptiune. Este calificata astfel ca oferta, anuntarea intentiei de vanzare a unui teren agricol situat in extravilan de art. 6, din Legea 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor si cea privind vanzarea unei locuinte prin art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999. Tot astfel, anuntarea intentiei de vanzare a unui teren agricol situat in extravilan pentru exercitarea dreptului de preemptiune reglementat de Legea nr. 18/1991 a fost calificata ca oferta de a contracta adresata oricarei alte persoane.

Se apreciaza ca anuntarea intentiei de vanzare la care se refera art. 17 alin. 2 si 3 din Legea 10/2001 este o oferta de vanzare astfel ca ea trebuie sa cuprinda mentiuni necesare pentru identificare imobilului care urmeaza sa fie vandut si pretul solicitat.

Acelasi alin. 2 din art. 17 din Legea 10/2001 prevede prin derogare de la dreptul comun in materia incheierii contractelor ca aceasta incheiere este irevocabila in termenul de 90 zile pe care legiuitorul l-a instituit pentru exercitarea dreptului de preemptiune de catre titularii sai.

Titularul dreptului de preemptiune nu si-l poate exercita in alte limite decat cele stabilite prin continutul ofertei, el fiind tinut sa faca o acceptare pura si simpla, totala si fara rezerve. Acest lucru presupune o acceptare a pretului pretins de vanzator, dar si a celorlalte conditii cerute de acesta. O acceptare prin care se propun alte conditii reprezinta de fapt o noua oferta, pe care vanzatorul la randul sau, o poate accepta sau nu. Primirea acestei noi oferte face ca dovada imprejurarii ca vanzatorul a respectat dreptul de preemptiune, astfel ca el va fi liber sa vanda imobilul oricui va dori.

Daca insa destinatarul va accepta oferta fara rezerve, fiind vorba de instrainarea unui bun individual determinat vor fi aplicabile dispozitiile art. 1295 C. civ. conform carora vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului desi lucrul nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat, astfel incat contractul de vanzare - cumparare trebuie considerat incheiat.

Aceasta situatie se va respecta numai in cazul in care se va instraina numai constructia nu si terenul aferent. In cazul in care se doreste si implicarea in contract a terenului in favoarea cumparatorului se va constitui un drept de superficie .

Conform art. 2 alin.1 din Legea 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, terenurile situate in intravilan si extravilan, pot fi instrainate si dobandite numai prin acte juridice intre vii. In concluzie contractul de vanzare - cumparare care are ca obiect atat constructia cat si terenul aferent va trebui insa sa fie incheiat sub forma autentica, astfel el poate fi sanctionat cu nulitatea absoluta a contractului. Trebuie precizat ca acceptarea ofertei nu trebuie sa insemne neaparat ca se va purcede la incheierea contractului de vanzare - cumparare, ci doar va fi realizata o promisiune sinalagmatica de vanzare - cumparare (antecontract), care va putea fi valorificata in instanta prin eventuala pronuntare a unei hotarari care va putea tine loc de act autentic, in cazul in care una din parti va incerca sa refuze incheierea contractului de vanzare - cumparare in forma autentica. Se considera astfel aplicata solutia data de doctrina in

cazul exercitarii dreptului de preemptiune reglementat de Legea fondului funciar nr. 18/1991 .

Acest termen de 90 zile prevazut de Legea 10/2001 in art. 17 alin. 2 este un termen de decadere, astfel ca titularii dreptului de preemptiune trebuie sa-l execute in acest termen de la primirea notificarii.

Acest drept de preemptiune se aplica numai in cazul in care imobilul asupra caruia se face discutia este indus in cadrul acelor imobile care vor fi restituite in natura, procedura prevazuta de Legea 10/2001, prin stabilirea sau prin constatarea dreptului de proprietate.

Domeniul de aplicare al acestui drept de preemptiune l-am explicat, insa trebuie precizata si conditia foarte importanta care consta in faptul ca acest drept exista si trebuie respectat numai daca instrainarea imobilului in cauza se va realiza prin contract de vanzare - cumparare.

Exista cazuri in care proprietarul imobilului va putea hotari sa faca instrainarea fie cu titlu gratuit (ca in cazul unei donatii), fie cu caracter aleatoriu (contract de intretinere sau de renta viagera), sau prin contrat de schimb chiar si cu sulta, pentru ca in aceste situatie nu va exista un pret, iar dreptul de preemptiune se executa cum se cunoaste la pret egal .

Ar mai exista o problema si anume aceea conform careia vanzarile silite vor fi si ele conditionate de executarea dreptului de preemptiune sau nu ? In doctrina se apreciaza ca aceste vanzari silite nu sunt supuse totusi in prezenta acestor vanzari.

Insa un aspect mai merita bine precizat aici si anume acela al faptului ca dreptul de preemptiune se poate executa numai in cazul in care obiect al contractului de vanzare - cumparare il reprezinta imobilele individuale determinate, nu si in cazul in care se realizeaza vanzarea unor altfel de bunuri, care cuprind si o cladire inchiriata unuia dintre subiectele de drept enumerate de art. 17 alin. 1. Prin aceasta se va intelege faptul ca in cazul in care se va dori montarea unei mosteniri care va cuprinde si un imobil ca cel in cauza se vor aplica prevederile art. 1399 - 1401 C. Civ. Aceasta cesiune de drepturi succesorale poarta asupra unei universalitati juridice sau asupra unei cote parte a acesteia, ce confera cesionarului calitatea de avand - cauza cu titlu universal al scadentului si ca urmare, dreptul de a veni la partaj ca prezenta de aceea, un caracter aleatoriu incompatibil cu notiunea de preemptiune.

Daca ar fi admisa solutia contrara s-ar crea premise ca la partaj cumparatorului sa-i fie atribuite alte bunuri decat constructia detinuta anterior in baza contractului de inchiriere, pentru ca nici o dispozitie legala nu obliga la a se proceda altfel, ceea ce este strain de scopurile urmarite de legiuitor prin instituirea dreptului de preemptiune.

Un alt aspect al problemei trebuie discutat daca avem in vedere faptul ca se pot ivi situatii in practica cand vanzarea unui imobil se va realiza in cadrul situatiilor prevazute de Legea nr. 64/1995 privind procedura reorganizarii judiciare si a falimentului. In aceste cazuri unii autori considera ca se impun urmatoarele solutii:

a)             vanzarea terenului are loc ca parte a unui plan de reorganizare si lichidare a unor bunuri propus de debitor, societatea comerciala urmand sa-si continue activitatea. Suntem in prezenta unei vanzari voluntare care va fi supusa dreptului de preemptiune;

b)            vanzarea terenului intervine in cadrul vanzarii unei parti a societatii sau a uneia din unitatile sale de productie. Va fi vorba de transmisiunea unei fractiuni de patrimoniu (transmisiune cu titlu universal) nesupusa dreptului de preemptiune;

c)             daca vanzarea intervine in cadrul unei proceduri de lichidare, consecutiva falimentului, absenta caracterului voluntar al instrainarii o exclude din campul de aplicare a dreptului de preemptiune.

Daca in practica se intalneste situatia in care bunul este in coproprietate la mai multe persoane, dreptul de preemptiune nu se va exercita atunci cand unul dintre coproprietari instraineaza (vinde) doar cota sa parte din imobil. Insa in cazul in care acest coproprietar vinde singur imobilul, dreptul de preemptiune trebuie respectat.

Potrivit principiului de drept conform caruia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decat are el insusi, vanzatorul bunului individual determinat trebuie sa fie proprietarul exclusiv al acestuia. Trebuie insa facuta precizarea faptului ca daca un coindivizar vinde singur bunul indiviz, nu se vor aplica regulile privitoare la vanzarea lucrului altuia, ci regulile starii de indiviziune. Asadar in cazul unui bun aflat in indiviziune, vanzarea lui de catre un coindivizat unui tert nu atrage nulitatea vanzari, ci supune dreptul dobandit de cumparator unei conditii rezolutorii, a carei indeplinire are loc daca bunul nu a fost atribuit, la iesirea din indiviziune coindivizarului care l-a instrainat.

Daca in aceste situatii s-ar admite faptul ca dreptul de preemptiune nu este aplicabil s-ar deschide calea fraudarii dispozitiilor art.17 din Legea nr.10/2001, prin realizarea unor intelegeri in acest sens intre coindivizari.

Sanctiunea incheierii contractului cu nerespectarea dreptului de preemptiune al acestor persoane juridice prevazute de art.17 alin.1 din Legea 10/2001 este nulitatea.

Potrivit doctrinei nulitatea este acea sanctiune de drept civil care lipseste actul juridic de efectele contrare normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila .

Dupa cum bine se cunoaste nulitatea poate fi de doua feluri: nulitatea absoluta care de obicei sanctioneaza nerespectarea, la incheierea actului juridic, a unei norme ce ocroteste un interes general si nulitatea relativa care sanctioneaza nerespectarea la incheierea unui act juridic, a unei norme care ocroteste un interes particular.

Revenind la textul de lege mai sus amintit trebuie sa precizam faptul ca el prevede ca sanctiunea aplicabila este nulitatea, insa nu precizeaza care dintre cele doua forme ale sale. Daca insa luasm in considerare natura interesului ocrotit prin lege, care este in mod evident general se poate spune ca actul incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune va fi lovit de nulitate absoluta.

Evident ca aceasta nerespectare a dreptului de preemptiune la incheierea contractului de vanzare-cumparare poate imbraca forme diverse. Un exemplu in acest sens este cazul contractului incheiat in absenta notificarii la care obliga legea sau incheierea acestui contract, inainte de expirarea termenului de 90 de zile in care titularul isi poate exercita dreptul. O alta o reprezinta si aceea in care imobilul va fi vandut unui tert in conditii mai avantajoase decat cele prevazute in oferta comunicata titularului de preemptiune prin intermediul notificarii.

Ca urmare a acestor fapte titularul dreptului de preemptiune poate intenta in instanta actiune in vederea anularii actului incheiat cu fraudarea intereselor sale. In cazul admiterii actiunii, vanzarea va fi desfiintata retroactiv iar terenul se va intoarce in patrimoniul vanzatorului; insa pe deasupra se vor putea cere si daune-interese, atat de catre titularul dreptului de preemptiune incalcat cat si de tertul cumparator, daca a fost de buna-credinta la incheierea actului.

Dupa unele opinii sanctiunea nulitatii absolute impuse de legiuitor, este excesiva si nu asigura atingerea scopului urmarit la instituirea dreptului de preemptiune.

Dupa aceeasi opinie, mai potrivita ar fi fost o reglementare care sa-i permita titularului dreptului de preemptiune incalcat sa se subroge in drepturile cumparatorului, similar celei continute de art.18-21 din O.U.G nr.40/1999 pentru situatia cumpararii locuintei instituit in favoarea chiriasului.

Potrivit reglementarii mai sus amintite, chiriasul se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii. Prin efectele subrogarii chiriasului in drepturile cumparatorului el devine proprietar al locuintei iar vanzarea initiala se va desfiinta retroactiv fata de chirias care devine astfel succesorul cu titlu particular al vanzatorului.