Exproprierea pentru cauza de utilitate publica

Exproprierea pentru cauza de utilitate publica

1. Notiune si reglementare

Prin expropriere intelegem trecerea fortata in proprietate publica, prin hotarare judecatoreasca a unor imobile aflate in proprietate privata, cu o dreapta si prealabila despagubire, pentru cauza de utilitate publica.

Exproprierea pentru cauza de utilitate publica este o exceptie de la caracterul absolut si inviolabil al dreptului de proprietate privata. Inviolabilitatea dreptului de proprietate este prevazuta de art.135 pct. 6 din Constitutie. De aceea, si exproprierea este reglementata in principal tot in legea fundamentala. Astfel art.41 alin.3 din Constitutie dispune: "Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire." In alin.5 al aceluiasi articol se prevede ca despagubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, in caz de divergenta, prin hotarare judecatoreasca.

Art.1 al primului Protocol aditional la Conventia europeana privind drepturile omului prevede ca orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international. Dar statele au dreptul de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general si pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor.

In aplicarea prevederilor constitutionale a fost adoptata Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in care este circumscrisa sfera bunurilor imobile care pot face obiectul exproprierii si sunt reglementate utilitatea publica si declararea ei, masuri premergatoare exproprierii, solutionarea cererilor de expropriere de catre instantele de judecata, modul si criterii de stabilire a despagubirilor care se cuvin proprietarului imobilului, plata acestor despagubiri, consecintele juridice ale exproprierii.

In ultimul capitol al acestei legi exista norme privitoare la folosirea imobilului in intervalul de timp dintre momentul trecerii lui in posesia expropriatorului si momentul utilizarii sale in scopul pentru care fost expropriat si la dreptul fostului proprietar, in anumite conditii de a cere retrocedarea bunului.

Legea 33/1994 se completeaza cu Regulamentul privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetarii prealabile in vederea declararii utilitatii publice pentru lucrari de interes national sau de interes local.

Exproprierea consta in trecerea fortata a unor imobile in proprietate publica. De aceea, procedura exproprierii intervine numai in cazul in care partile, adica persoanele care urmeaza sa devina expropriator si respectiv expropriat, nu convin o alta modalitate de transmitere a imobilului sau imobilelor in proprietate publica. Daca partile convin ca transferul bunului imobil expropriabil sa aiba loc printr-o alta modalitate (vanzare-cumparare, schimb, donatie) trebuie sa respecte toate conditiile de valabilitate, precum si conditiile de publicitate prevazute de lege pentru actul juridic pe care il incheie.

Pot insa, in practica sa se iveasca si situatii in care partile se invoiesc numai cu privire la modalitatea de transfer cu titlu oneros (vanzare-cumparare, schimb), dar nu se inteleg referitor la natura sau intinderea echivalentului pe care urmeaza sa-l primeasca proprietarul. Intr-o astfel de ipoteza, instanta de judecata competenta va lua act de intelegerea partilor si va stabili in acest caz, intinderea despagubirilor ori echivalentul in natura care se cuvine proprietarului( art.4 din Legea nr. 33/1994).

2.Bunuri care pot fi expropriate1

Art. 2 din Legea 33/1994 prevede ca pot expropriate bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice, precum si cele aflate in proprietatea privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor. Prin urmare pot fi expropriate numai bunurile imobile proprietate privata. Bunuri imobile aflate in proprietate publica, prin insasi natura sau destinatia lor, sunt si pot fi oricand afectate unei utilitati publice prin actul de putere al autoritatii competente a statului sau unitatii administrativ - teritoriale careia ii apartine.

De asemenea, nu sunt expropriabile bunurile imobile aflate in proprietatea privata a statului. Explicatia pare insa simpla deoarece statul in calitate de proprietar are dreptul ca, prin puterea sa exprimata de organul competent sa afecteze unei utilitati publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are in proprietate privata. Urmare acestei afectatiuni, imobilul respectiv inceteaza a mai fi obiect al dreptului de proprietate privata intrand in sfera bunurilor proprietate publica.

Textul art. 2 din Legea nr. 33/1994 dispune ca sunt expropriabile si bunurile imobile aflate in proprietatea privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor. Apreciem ca exproprierea in acest caz intervine numai atunci cand utilitatea publica se declara pentru lucrari de interes local, exproprierea imobilelor proprietate privata a acelei unitati administrativ - teritoriale nu este necesara neavand nici o ratiune. Organul competent al comunei, orasului, municipiului sau judetului va putea afecta bunul respectiv utilitatii publice pentru lucrari de interes local, ceea ce va avea ca efect trecerea acelui bun din proprietatea privata in proprietatea publica a aceleasi unitati administrativ - teritoriale.

3.Utilitatea publica si declararea ei

Conform art. 3din Legea 33/1994, exproprierea poate fi hotarata de instantele de judecata numai dupa ce utilitatea publica a fost declarata potrivit normelor legale in materie.

Utilitatea publica se declara pentru lucrari de interes national si pentru lucrari de interes local (art. 5 din lege).

Prin intermediul art. 6 din lege se enumera principalele categorii de lucrari de utilitate publica insa enumerarea sa nu are caracter limitativ. Exemple in acest sens sunt lucrarile privind prospectiunile si explorarile geologice, cele privind extractia si prelucrarea substantelor minerale utile, cele privind instalatii pentru producerea energiei electrice, cele privind caile de comunicatii, deschiderea, largirea si alinierea strazilor, cele privind sistemele de alimentare cu energie electrica, telecomunicatii, gaze, electrificare, apa, cele privind cladirile si terenurile necesare obiectivelor sociale de administratie publica si pentru instantele judecatoresti, cele privind apararea tarii, ordinea publica si siguranta nationala. Pentru aceste lucrari mai sus expuse utilitatea publica se declara de catre Guvern, fie de catre Consiliile Judetene sau Consiliul Local al Municipiului Bucuresti,    cum lucrarile sunt de interes national sau de interes local. In cazul lucrarilor de interes local care se executa pe teritoriul a doua sau mai multe judete, utilitatea publica se declara de o comisie compusa, de presedintii comisiilor judetene. Daca nu se poate ajunge la un acord utilitatea publica se declara de Guvern.

Pentru orice alte lucrari decat cele pe care art. 6 din lege le enumera utilitatea se declara in fiecare caz in parte prin lege. La fel se procedeaza indiferent de natura lucrarilor atunci cand urmeaza a fi expropriate lacasuri de cult, monumente, ansambluri istorice, cimitire, alte asezari ori localitati urbane sau rurale in intregime.

Declararea utilitatii publice se face numai dupa efectuarea unei cercetari prealabile. Cercetarea prealabila este in competenta unor comisii numite de Guvern sau de delegatia permanenta a consiliului judetean dupa cum lucrarile care urmeaza sa se realizeze sunt de interes national sau de interes local.

Alcatuirea acestor comisii este prevazuta in art. 9 din Legea nr. 33/1994 si Regulamentul adoptat prin H.G. nr. 583/1994. Procedura de lucru este stabilita prin acelasi regulament.

Aceasta cercetare prealabila va stabili daca sunt elemente care sa justifice interesul national sau local, avantajele economico - sociale, ecologice si de orice alta natura care sa justifice si sa fundamenteze necesitatea efectuarii lucrarilor. De asemenea se va examina daca lucrarile respective pot sau nu pot fi realizate pe alte cai decat prin expropriere, precum si daca acele lucrari se incadreaza in planurile de urbanism si de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.

Rezultatul acestei cercetari va fi consemnat intr-un proces - verbal care se inainteaza Guvernului sau dupa caz consiliului judetean sau Consiliului Local al Municipiului Bucuresti pe baza rezultatelor cercetarii prealabile, Guvernul, sau caz Consiliului Local al Municipiului Bucuresti va adopta actul de declarare a utilitatii publice care va fi supus publicitatii in conditiile prevazute de art. 11 din Legea nr. 33/1994.

4. Masuri premergatoare exproprierii

Dupa declararea utilitatii publice, expropriatorul va executa planurile cuprinzand terenurile si constructii propuse pentru expropriere, cu indicarea numelui proprietarului si a ofertelor de despagubire. Expropriator, in intelesul legii este Statul prin organismele sale desemnate de Guvern, pentru lucrarile de interes national si judetele, orasele si comunele pentru lucrarile de interes local.

Propunerile de expropriere a imobilelor si procesul verbal intocmit de comisia de cercetare prealabila se notifica persoanelor titulare de drepturi reale asupra imobilelor in cauza care pot face intampinare in termen de 15 zile de la primirea notificarii. Intampinarea se depune la primarul comunei, orasului sau municipiului pe al carui teritoriu se afla imobilul.

Intregul dosar alcatuit din documentele intocmite si eventualele    intampinari depuse de cei indreptatiti se va inainta Guvernului sau dupa caz consiliului judetean sau Consiliului Local al Municipiului Bucuresti.

Intampinarile vor fi solutionate in termen de 30 zile de catre o comisie constituita in acest scop. In alcatuirea comisiilor intra printre altii si alti trei proprietari de imobile din comuna, orasul sau municipiul pe al carui teritoriu se afla imobilele propuse si supuse pentru expropriere.

Nu pot face parte din comisie proprietarii imobilelor celor care sunt in cauza, rudele si afinii lor pana la al patrulea grad inclusiv.

Hotararea comisiei se adopta prin vot secret si poate avea ca rezultat evaluarea sau respingerea propunerilor facute de catre expropriatori. Hotararea se motiveaza si se comunica partilor in termen de 15 de la adoptare. Daca propunerile expropriatorului sunt respinse acesta are posibilitatea sa revina cu noi propuneri in urma refacerii corespunzatoare a planurilor.

In situatia in care si noile propuneri sunt respinse, expropriatorul proprietarul si titularii altor drepturi reale asupra imobilului propus pentru expropriere pot introduce o contestatie impotriva comisiei la Curtea de Apel in raza de competenta a caruia este situat imobilul. Contestatia se poate introduce in termen de 15 zile de la comunicarea hotararii comisiei, potrivit prevederilor Legii 29/1990 a contenciosului administrativ. Contestatia este scutita de taxele de timbru si se solutioneaza cu precadere si de urgenta.

5.Exproprierea si stabilirea despagubirilor

Solutionarea cererilor de expropriere este de competenta tribunalului in raza caruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Pentru imobilele situate in Municipiul Bucuresti, competent este Tribunalul Municipiului Bucuresti.

Tribunalul se sesizeaza de catre expropriator pentru a se pronunta cu privire la expropriere. Presedintele tribunalului va fixa termen de judecata si va dispune citarea proprietarului, altor titulari de drepturi reale posesorului si a oricaror persoane cunoscute care pot justifica un interes legitim in legatura cu imobilul. Solutionarea cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului.

Instanta va verifica daca sunt intrunite conditiile prevazute de lege pentru expropriere. Daca acestea sunt indeplinite va stabili intinderea despagubirilor la care are dreptul proprietarul imobilului si sumele care se cuvin posesorului si titularilor altor drepturi reale.

Hotararea pronuntata este supusa cailor de atac potrivit dreptului comun, adica apelului si recursului1.

In cazul in care partile se invoiesc in fata instantei asupra exproprierii si intinderii despagubirii, acesta va lua act de invoia partilor si va pronunta o hotarare definitiva si irevocabila.

Atunci cand partile sau unele dintre acestea se invoiesc cu privire la expropriere dar nu se inteleg referitor la intinderea despagubirilor, instanta va lua act de invoiala si va stabili cuantumul despagubirilor.

In ipoteza in care partile nu se pot pune de acord cu privire la despagubiri, pentru stabilirea intinderii lor instanta va constitui o comisie alcatuita din trei experti - unul desemnat de expropriator, unul numit de instanta, si al treilea desemnat de proprietarul imobilului si de celelalte persoane care au dreptul la despagubiri.

Despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite. La calculul intinderii despagubirilor, expertii si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit imobilele de acelasi fel in aceeasi localitate, la data incheierii raportului de expertiza precum si de daunele cauzate proprietarului, sau dupa caz altor persoane indreptatite pe baza dovezilor prezentate.

Important este si faptul ca in cuprinsul acestui raport de expertiza, despagubirile cuvenite proprietarului se vor stabili separat fata de cele ce se cuvin proprietarilor de alte drepturi reale asupra imobilului.

Odata ajunsa in posesia rezultatului expertizei, instanta il va compara cu oferta expropriatorului si cu pretentiile formulate de proprietarul imobilului si atunci cand este cazul cu pretentiile altor persoane si va hotari asupra intinderii despagubirilor. Despagubirea stabilita de instanta nu poate fi mai mica decat cea oferita de expropriator si nici mai mare decat cea solicitata de proprietar si de alte persoane interesate.

6. Efectele exproprierii

Exproprierea produce urmatoare efecte:

a)      imobilul expropriat trece in proprietatea publica si intra in patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, in temeiul hotararii judecatoresti ramasa definitiva si irevocabila. Momentul intrarii imobilului in patrimoniul expropriatorului coincide cu momentul indeplinirii tuturor obligatiilor stabilite in sarcina sa prin hotararea de expropriere pronuntata de instanta de judecata;

b)      se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, abitatie si superficie) precum si servitutile stabilite prin fapta omului in masura in care devin incompatibile cu situatia naturala si juridica a obiectivului urmarit prin expropriere. De asemenea se sting dreptul de concesiune si dreptul de folosinta constituite asupra imobilului expropriat.

c)      dreptul de ipoteca si privilegiul imobiliar special care greveaza bunul imobil expropriat se stramuta de drept asupra despagubirii stabilita de instanta de judecata sau prin acordul partilor. Astfel, art. 28 alin.2 din Legea 33/1994 reglementeaza un caz de subrogatie reala cu titlu particular;

d)      se sting orice drepturi personale dobandite de alte persoane asupra imobilului expropriat cum ar fi cele nascute din contractul de locatie sau din contractul de comodat. Cu toate acestea, daca exproprierea are ca obiect cladiri cu destinatii de locuinta, evacuarea persoanelor care le ocupa legal, nu se va putea face decat cu asigurarea de catre expropriator a spatiului de locuit, potrivit legii la cererea persoanei respective;

e)      nasterea unui drept de creanta in favoarea persoanelor stabilite in hotararea instantei de judecata asupra despagubirilor acordate ca o consecinta a exproprierii imobilului. Dreptul de creanta se naste pe data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti si devine exigibil la data stabilita de parti sau, in caz contrar la termenul de plata stabilit de instanta. Atunci cand termenul de plata este stabilit de instanta el nu poate fi mai mare de 30 zile de la data ramanerii definitive a hotararii de expropriere.

Eliberarea titlului executoriu si punerea in posesie a expropriatorului se realizeaza numai pe baza unei incheieri a tribunalului prin care se constata indeplinirea obligatiilor privind plata despagubirilor, dar numai tarziu de 30 zile de la achitarea acestora.

Atunci cand exproprierea are ca obiect terenuri cultivate sau cu plantatii, punerea in posesie a expropriatorului asupra lor va avea loc numai dupa    ce recolta a fost culeasa in afara de situatia cand valoarea recoltei neculese a fost inclusa in calculul despagubirilor. Totusi in caz de extrema urgenta impusa de executarea imediata a unor lucrari ce intereseaza apararea tarii, ordinea publica si siguranta nationala sau in caz de calamitati naturale, instanta poate dispune punerea imediat in posesie cu obligatia expropriatorului de a consemna in termen de 30 zile pe numele expropriatului, sumele stabilite cu titlu de despagubiri.

Art. 34 din Legea 33/1994 reglementeaza un drept prioritar la inchirierea imobilul expropriat in favoarea fostului proprietar in cazul in care expropriatorul s-a hotarat sa-l inchirieze pentru perioada de timp dintre punerea sa in posesie si momentul utilizarii lui in scopul executarii lucrarii sau lucrarilor pentru care s-a hotarat exproprierea.

7. Dreptul proprietarului expropriat de a cere si obtine retrocedarea imobilului care a facut obiectul exproprierii si dreptul de preemptiune la cumpararea imobilului de la expropriator

Art. 35 - 37 din Legea 33/1994 reglementeaza doua drepturi in favoarea proprietarului imobilului expropriat si anume: dreptul de a cere si obtine retrocedarea imobilului expropriat si dreptul de preemptiune la cumpararea imobilului in ipoteza in care expropriatorul s-a hotarat sa-l instraineze.

Primul dintre aceste doua drepturi si anume dreptul de a cere si obtine retrocedarea imobilelor exista daca sunt indeplinite urmatoarele doua conditii: imobilele expropriate nu au fost utilizate in termen de un an pentru realizarea scopului in considerarea caruia au fost preluate de expropriat intelegand prin aceasta ca lucrarile respective nu au fost incepute, si nu s-a facut o noua declarare de utilitate publica.

Aceasta cerere de retrocedare se introduce de catre expropriat la tribunalul care a hotarat exproprierea.La verificarea temeiurilor cererii, tribunalul va putea hotari retrocedare imobilului in schimbul platii unui pret. Pretul imobilului se va stabili in aceleasi conditii in care s-a stabilit intinderea despagubirii atunci cand s-a dispus exproprierea si nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata.

Dreptul de preemptiune la cumpararea imobilului este recunoscut fostului proprietar in situatia in care lucrarile pentru a caror executare s-a dispus exproprierea nu au fost incepute si realizate si expropriatorul s-a hotarat sa instraineze imobilul. Evident ca hotararea expropriatorului de a instraina imobilul se intemeiaza pe imprejurarea ca din anumite motive renunta la executarea lucrarilor respective.

Intr-o astfel de situatie expropriatul are un drept prioritar la cumpararea imobilului. Pretul de cumparare nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop expropriatorul este obligat sa comunice in scris fostului proprietar oferta sa de instrainare. Titularul dreptul de preemptiune il poate exercita in termen de 60 zile termenul curge de la data primirii comunicarii trimise de expropriator.

Dreptul de preemptiune nu se confunda cu dreptul prioritar la cumparare. Dreptul de preemptiune se naste direct din lege fiind prevazut expres si limitativ. Dimpotriva, dreptul prioritar la cumparare este de natura contractuala, nascandu-se dintr-un pact de preferinta1. De aceea terminologia utilizata de legiuitor in art. 37 din Legea nr. 33/1994 ni se pare nepotrivita deoarece se prevede ca fostul proprietar "are un drept prioritar la cumparare" in realitate se consacra un drept de preemptiune.

Comunicarea facuta fostului proprietar de catre expropriator a hotararii sale de a instraina imobilul are valoarea unei oferte ferme de vanzare, fiind irevocabila in termenul de 60 zile stabilit de lege. Daca fostul proprietar nu raspunde expropriatorului in acest termen sau ii aduce la cunostinta ca nu doreste sa cumpere imobilul expropriatorul este liber sa-l instraineze altei persoane.

Contractul de instrainare al imobilului incheiat de expropriator cu incalcarea dreptului de preemptiune este lovit de nulitate relativa. Aceasta pentru faptul ca norma imperativa prin care se instituie dreptul de preemptiune a fost adoptata pentru apararea unui interes particular al fostului proprietar a carei existenta este prezumata de lege.