CADRUL GENERAL AL EVALUARII AFACERII

CADRUL GENERAL AL EVALUARII AFACERII

Evaluarea unei proprietati imobiliare, a unor active intangibile sau a unei afaceri inseamna exprimarea unei opinii sau actul, procesul de estimare a valorii lor. Aceasta estimare este rezultatul unor demersuri specifice, realizate de catre un profesionist sau de o societate specializata in evaluare.

In cadrul acestui capitol urmarim intelegerea a ceea ce inseamna evaluare economica, precum si prezentarea unor etape specifice realizarii sale.

1.1. Evaluarea - delimitari conceptuale

In general, a evalua inseamna a aprecia, a stabili valoarea, pretul, numarul

In alta lucrare se arata ca evaluarea este o procedura americana de cotare a societatilor . Aceasta prezentare sugereaza ca traditia evaluarii este specifica tarilor anglo-saxone mai apropiate de piata de valori si faptul ca acestea au initiat termenii specifici evaluarii.

Cele doua prezentari fac referire directa la practica evaluarilor, valoarea fiind stabilita de catre experti prin aplicarea metodelor reiesite din situatiile concrete intalnite in practica, retinute de cercetatori si dezvoltate. Tot practica imprima nuantari ale unei metode date sau crearea alteia.

Cu toate ca s-a dezvoltat mai intai ca practica se poate afirma existenta laturii stiintifice a evaluarii. Aceasta se caracterizeaza prin diversitatea abordarilor si obiectivelor. Utilizeaza termeni imprumutati de la disciplinele economice fundamentale sau aplicative care studiaza fenomenul economic, cum ar fi: economie, drept, matematica, contabilitate.

In ceea ce priveste metodele si procedurile pe care le utilizeaza, acestea ii sunt specifice, cu toate ca se bazeaza pe procedeele matematicii financiare. De remarcat ca uneori in evaluare au fost folosite procedee care, fara a respecta rigoarea stiintifica, au fost validate de piata si de tranzactiile efectuate. Astfel, formule simple a caror logica economica poate fi criticabila, dar care au oferit valori ce au influentat in foarte mare masura pretul platit, au fost si ar putea fi apreciate si raspandite in practica si teoria evaluarii

In concluzie, abordarile teoretice si metodologice specifice evaluarii au dezvoltat un anumit concept al valorii. Invers, practica evaluarii a preluat unele concepte ale valorii pe care le-a dezvoltat in definitiile valorii.

Prin valoare se intelege calitatea conventionala a unui obiect care ii este atribuita in urma unor calcule si expertize. Ea este considerata o opinie

Prin evaluare nu se creeaza valoare, ci se interpreteaza piata pentru a ajunge la estimarea unei valori. Pentru a evalua o proprietate trebuie sa se faca cercetari semnificative pentru colectarea unor informatii generale si specifice, in vederea ajungerii la o opinie asupra valorii. Datorita complexitatii unei atari activitati se impune nevoia de a defini precis coordonatele evaluarii si anume :

a)      Obiectul evaluarii

Acesta poate fi format din : evaluari de proprietati imobiliare (constructii si teren), proprietati agricole, active intangibile, obiecte de arta, alte active, afaceri.

Dorim sa mentionam ca, in opinia noastra, termenul de active are aceeasi acceptiune ca si cea utilizata in contabilitate.

Dintre tipurile de evaluari mentionate, in prezenta lucrare se va trata evaluarea afacerilor.

Conform standardelor de evaluare elaborate pe plan international, regional si national, valoarea afacerii rezulta mai degraba dintr-o evaluare a afacerii globale a proprietatii decat dintr-o evaluare a unitatilor individuale de afaceri ale proprietatilor imobiliare, desi metodele pot fi similare

Putem afirma ca evaluarea afacerilor se caracterizeaza printr-o mai mare complexitate decat alte tipuri de evaluari deoarece trebuie sa tina seama de o multitudine de factori legati de piata printre care se pot aminti: evolutia economiei, a teoriei investitiilor, a pietelor financiare, a reglementarilor pietei imobiliare, a sistemului de impozitare. Afirmatia anterioara se justifica si prin aceea ca valoarea afacerii include contributia terenului, constructiilor, masinilor, echipamentelor, good-will-ului si a altor elemente intangibile.

b)      Scopul evaluarii

Il constituie : tranzactiile comerciale, cotarile la Bursa, operatiile cu scop patrimonial (fuziuni, restructurari, divizari, lichidari), modificarile de volum si/sau de structura ale capitalului social, dorinta de a cunoaste propria valoare in raport cu cea a intreprinderilor concurente etc.

Scopul evaluarii poate fi pus in evidenta si prin enumerarea obiectivelor utilizatorilor sai si anume

estimarea valorii strategiilor alternative de afaceri si a programelor din cadrul strategiilor (initierea unor noi produse, intrari pe noi piete)

evaluarea tranzactiilor majore: fuziuni, achizitii, vanzari, recapitalizari, emisiune de actiuni

comunicarea cu partenerii, mai ales cu actionarii, despre valoarea afacerii (planuri, strategii)

aplicarea managementului bazat pe valoare, pentru redirectionarea performantelor diferitelor activitati ale intreprinderii (cand, cum si cat sa se extinda afacerile care aduc valoare, care dintre masurile operative are cele mai mari sanse sa creasca valoarea)

Legat de acest ultim obiectiv, alt autor arata ca el decurge din nevoia managementului de a cunoaste permanent valoarea afacerii pe piata, rolul ei pe aceasta piata si perspectivele de dezvoltare . Astfel, schimbarea structurii financiare si a proprietatii (schimbari de parteneri, fuziuni, recapitalizari, preluari, licitatii ale actiunilor unor filiale) poate consolida si creste valoarea activelor. Valoarea creste deoarece investitorii percep mai corect valoarea actuala a unei filiale, de exemplu, daca aceasta este separata de cea a societatii mama.

c)      Destinatarii evaluarii

Se refera la : persoane fizice, manageri, intreprinderi, administratia fiscala, banci, fonduri de investitii, cercetatori, experti etc.

Acesti utilizatori ai evaluarii au interese particulare. Nevoile lor de informare asupra valorii afacerii sunt cu atat mai variate cu cat intreprinderea urmareste sa-si continue exploatarea sau sa-si lichideze activitatea.

O prezentare concludenta a principalilor destinatari ai evaluarilor cu interesele specifice este urmatoarea

managerii, care trebuie sa evalueze strategiile alternative si sa afle cata valoare pot crea prin restructurare sau alte tranzactii majore

practicienii financiari (directori financiari, consultanti in achizitii, alti profesionisti care opereaza pe piata financiara), pe care ii intereseaza cum sa stabileasca, sa creeze si sa comunice valoarea

investitorii, detinatorii de portofolii, analistii de risc, care trebuie sa fie ghidati cum sa aplice evaluarea bazata pe cash-flow-uri, stiind ca valoarea afacerilor e direct legata de beneficiul economic pe care il genereaza activitatile si activele lor, in anumite conditii de risc.

d)      Metode si procedee de aplicat in evaluare

Din punctul de vedere al metodelor de aplicat, estimarea valorii se obtine pe baza a trei abordari clasice, toate legate de piata :

abordarea pe baza costului, ceea ce semnifica depistarea a cat ar costa sa se inlocuiasca sau sa se reproduca obiectul evaluarii, la data evaluarii. Din acesta ar urma sa se deduca deprecierea fizica, obsolescenta functionala si obsolescenta economica.

Acest tip de evaluare se aplica mai ales proprietatilor imobiliare (constructiilor), rezultatului obtinut adaugandu-i-se valoarea terenului aferent. Mai pot face obiectul acestui tip de evaluare si alte active ale afacerii. De remarcat ca prin insumarea valorilor individuale ale activelor astfel obtinute, integrand si goodwill-ul, se obtine valoarea afacerii.

abordarea pe baza venitului ( profitului), care presupune in primul rand identificarea profitului aferent unei proprietati care produce sau a unei afaceri. Aceasta abordare reflecta o estimare obiectiva a ceea ce un investitor prudent ar plati in functie de venitul net pe care subiectul evaluarii il genereaza.

Acest tip de evaluare se aplica atat proprietatilor imobiliare cat si afacerilor.

abordarea pe baza comparatiilor, cand se utilizeaza informatiile pietii privind proprietatile de marime, calitate si asezare similara, vandute recent, dupa care are loc o comparatie cu subiectul evaluarii.

Acest tip de evaluare se aplica in special proprietatilor imobiliare si altor active ale afacerii.

e)      Tipuri ale valorii

Sunt multiple :  valoarea de piata sau corecta (fair market value), valoarea de piata pentru utilizarea existenta, valoarea de utilizare, costul de inlocuire net, valoarea de asigurare, valoarea fiscala etc.

Dintre aceste tipuri ale valorii, cele care sunt utilizate in evaluarea afacerilor si sunt legate de piata si de conditii normale de tranzactionare sunt : valoarea de piata, valoarea de utilizare (continua) si costul de inlocuire net Acestea sunt definite in standardele de evaluare internationale si europene, la care sunt aliniate si standardele romanesti de evaluare. Dorim sa precizam ca ele corespund activelor corporale sau intangibile ale unei intreprinderi. Prin reunirea tururor valorilor elementelor sale componente se obtine valoarea afacerii.

Daca conditiile necesare obtinerii valorii de piata nu sunt indeplinite, se determina alte variante ale valorii (valoarea de lichidare, valoarea unui bun cu piata limitata).

Toate valorile amintite, corespunzand evaluarii unei afaceri, vor fi prezentate in continuare.

Valoarea de piata

Piata reprezinta o categorie economica a productiei de marfuri, in care isi gasesc expresie totalitatea actelor de vanzare-cumparare. Ea este privita in unitate organica cu relatiile pe care le genereaza si in conexiune cu spatiul in care se desfasoara

Consideram ca este deosebit de important, atat pentru evaluatori, cat si pentru beneficiarii unei lucrari de evaluare sa inteleaga baza de evaluare generala care este valoarea de piata, precum si deosebirile dintre aceasta si alte valori care sunt uneori aplicabile in evaluarea activelor.

Valoarea de piata este o reprezentare a valorii de schimb, adica a sumei care se poate obtine prin vanzarea unei proprietati pe o piata libera, la data evaluarii, in conditiile indeplinirii cerintelor cuprinse in definitia valorii de piata. Definitia valorii de piata este urmatoarea: suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator si un vanzator hotarati, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri

Valoarea de piata poate fi estimata prin aplicarea unor metode si proceduri specifice proprietatii evaluate si naturii operatiei care a reclamat evaluarea sa. De regula se utilizeaza metodele comparatiei directe, a capitalizarii profitului sau metoda costurilor. De mentionat ca pentru a fi calificate drept metode de stabilire a valorii de piata, acestea trebuie sa se fundamenteze pe informatii de piata. In cazul in care nu se dispune de informatii de piata sau acestea sunt combinate cu informatii din afara pietii, respectiva metoda nu mai poate fi considerata o abordare adecvata pentru estimarea valorii de piata. Aceasta remarca este valabila mai ales pentru metoda costurilor.

O alta precizare se refera la legatura dintre definitia valorii de piata si modul de utilizare a acelui activ. Astfel, valoarea de piata, asa cum a fost definita mai sus, este bazata pe cea mai buna utilizare a activului, care poate fi cea existenta sau una alternativa.

Exista cazuri in care se doreste stabilirea valorii de piata a activelor in conditiile continuarii activitatii actuale, respectiv pe mentinerea formei actuale de exploatare care nu este neaparat cea mai buna posibila. In acest caz, valoarea de piata obtinuta iese din sfera definitiei generale si reprezinta o aplicatie speciala a valorii de piata.

Standardele de evaluare recomanda evaluatorilor ca atunci cand in contabilitate se face derogare de la regula generala a pretului de achizitie/costului de productie, deci a costului istoric, sa se utilizeze unul dintre urmatoarele concepte

valoarea de piata - cand activele sunt detinute ca investitie sau sunt in surplus fata de necesitatile de exploatare

valoarea de piata pentru utilizarea existenta - pentru proprietatile utilizate in exploatarea societatii

costul de inlocuire net - cu conditia unui potential de rentabilitate adecvat - acolo unde nu pot fi stabilite valori bazate pe piata

Trebuie inteles bine faptul ca termenul de valoare de piata nu este dependent de o tranzactie efectiva care ar avea loc la data evaluarii. Cu alte cuvinte, valoarea de piata este o estimare a pretului care ar putea fi obtinut dintr-o vanzare la data evaluarii, este deci o reprezentare a pretului asupra caruia ar conveni un vanzator si un cumparator, care ar actiona in conditiile descrise in definitia valorii de piata.

Valoarea de piata este baza de evaluare pentru proprietati nespecializate. Atunci cand se impune evaluarea unor proprietati specializate sau a unor proprietati cu piata limitata datorita amplasarii, se determina o alta valoare curenta (actuala).

Valoarea de utilizare (continua)

Valoarea de utilizare este prezentata drept valoarea unei anumite imobilizari pentru o anumita utilizare de catre un anumit utilizator. Nu se are in vedere cea mai buna utilizare sau suma ce ar putea fi obtinuta prin vanzare. In concluzie, valoarea de utilizare nu este o valoare de piata decat intr-un mod cu totul exceptional. De regula, valoarea de utilizare este superioara valorii de piata daca intreprinderea utilizeaza activul mai profitabil si mai util decat un concurent, sau inferioara valorii de piata daca intreprinderea nu utilizeaza activul la capacitatea si eficienta maxima.

Costul de inlocuire net

Este o procedura de evaluare utilizata atunci cand nu se detin informatii de piata pentru evaluarea unor proprietati specializate, care se vand rar sau niciodata altfel decat ca parti ale unei afaceri (de exemplu, rafinarii petroliere, in care cea mai mare parte a cladirilor constituie doar structuri sau suport pentru echipamente foarte specializate)

El este o varianta a valorii de utilizare.

Atunci cand se aplica proprietatilor imobiliare (teren plus constructie) costul de inlocuire net se determina prin estimarea valorii terenului pentru utilizarea existenta, precum si a costului de inlocuire (reconstructie) brut al cadirii si a altor lucrari edilitare. La acestea se aplica reduceri corespunzatoare care sa reflecte diferenta de valoare pentru un nou amplasament, tinand cont de vechime, stare, deprecierea economica, functionala si de protecti a mediului . Rezultatul, care nu este o valoare de piata, se mai numeste cost de inlocuire depreciat.

Valori pentru situatii particulare (nu se pot obtine valori de piata)

a)         Valoarea de lichidare, care reprezinta valoarea bunurilor vandute separat in cazul lichidarii benevole sau fortate a afacerii. Mai poate fi prezentata drept pretul de vanzare probabil catre cel mai avantajos ofertant, cat mai repede posibil.

b)         Valoarea reziduala, care reprezinta valoarea unui bun sau a afacerii la sfarsitul perioadei de exploatare, timp in care investitia s-a recuperat integral;

c)         Valoarea de casare, care reprezinta o forma a valorii reziduale pentru un bun care este dezmembrat. Se determina ca diferenta intre pretul de valorificare a materialelor recuperabile si cheltuielile aferente.

d)         Valoarea aferenta unui bun cu piata limitata care reprezinta valoarea unui bun in conditii de marketing mare, determinate de conditiile pietii si de natura bunului care are un numar restrans de cumparatori potentiali.

1.3. Evaluarea - normalizare

Pentru a-si exercita profesia sau a intelege specificul evaluarii este necesar ca atat evaluatorii sau alti experti, cat si publicul larg sa cunoasca, mai mult sau mai putin detaliat, standardele de evaluare ce au aplicabilitate pe plan national.

Standardele de evaluare elaborate de asociatiile profesionale din domeniu sunt norme profesionale care se doresc un ghid pentru cei care fac evaluari, recomandand cea mai buna practica de evaluare.

In Romania activitatea de evaluare ca profesie liberala este reprezentata prin asociatii profesionale si anume: ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si CECCAR (Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania). Cele doua asociatii profesionale au drept obiective promovarea si dezvoltarea activitatii specifice, in principal prin elaborarea unor standarde profesionale si etice.

CECCAR, in cadrul caruia unii membri sunt persoane calificate si in domeniul evaluarii, a elaborat propria Recomandare privind metodologia standard de evaluare economica si financiara.

Contributia ANEVAR la dezvoltarea evaluarii economice pe plan teoretic consta, in asimilarea si particularizarea standardelor internationale si europene de evaluare la specificul romanesc. Astfel, ANEVAR a elaborat si publicat standardele nationale de evaluare (SEV). Respectivele standarde sunt aplicate la ora actuala in practica si sunt recunoscute de Executivul din Romania ca fiind aplicabile in cazul stabilirii valorii de piata a intreprinderilor care se privatizeaza.

Pe de alta parte, ANEVAR organizeaza cursuri de initiere si acces la profesie, precum si cursuri de formare continua a membrilor sai.

Unul dintre principalele obiective ale ANEVAR, asa cum afirma insasi aceasta asociatie profesionala este acela de a elabora standarde de evaluare pentru intreprinderi si proprietati imobiliare, bunuri mobile si titluri de valoare.

Elaborarea standardelor de evaluare, simbolizate SEV, s-a realizat de catre IROVAL (Institutul Roman de Cercetare in Evaluare), institutie creata de ANEVAR in 1995, la trei ani de la propria constituire. In aceasta actiune s-a urmarit asigurarea compatibilitatii cu standardele europene, EVS, respectiv cu standardele internationale, IVS. Concret, standardele SEV urmaresc stabilirea, intr-un format accesibil, a practicilor de evaluare recomandabile.

Structura si obiectivele standardelor sunt urmatoarele:

clarificarea competentelor si calificarii evaluatorului, relatia dintre acesta si auditor

modul de angajare a lucrarii de evaluare, principiile de elaborare si structura raportului de evaluare

principiile evaluarii si practica raportarii

valori utilizate in evaluare

evaluari specifice: de afaceri, de echipamente si alte imobilizari corporale, evaluari pentru garantarea creditelor, ipoteci si gajuri etc.

Legat de continutul standardelor, apreciem ca fac referire la valoarea afacerii sau la alte valori utilizate pentru a se ajunge la valoarea afacerii majoritatea standardelor, dintre care au legatura directa cu aceasta urmatoarele:

SEV 4.03 Valoarea de piata

SEV 4.04 Categorii de valori in afara valorii de piata

SEV 4.07 Costul de inlocuire net

SEV 4.08 Echipamente tehnologice, masini, utilaje si instalatii de lucru, aparate si instalatii de masurare, control si reglare; mijloace de transport; mobilier si birotica

SEV 5 Evaluarea intreprinderii

SEV 6.01 Factorii de mediu, care influenteaza valoarea afacerii.

1.4. Evaluarea - profesie liberala

Actualmente traim epoca specializarilor iar profesia de evaluator nu face exceptie de la aceasta regula. Putem afirma ca evaluarea este un sector foarte complex care implica cunostinte din domeniul economic (contabilitate, analiza financiara, matematica financiara), precum si din domeniul expertizei tehnice.

Evaluarea este o activitate din sfera serviciilor profesionale, caracterizata prin respectarea unor standarde profesionale si a unui cod deontologic specific. Experienta si cunostintele unui practician in acest domeniu sunt insusite si transmise din generatie in generatie.

In Romania, dezvoltarea evaluarii ca practica s-a reluat dupa anii 1990-1991, cand au inceput transformarile economiei etatizate intr-o economie de piata. Evaluarile de afaceri s-au realizat in special in vederea privatizarii intreprinderilor cu capital de stat.

In general vorbind, profesionistul in evaluare se poate afla in raport cu beneficiarul lucrarii de evaluare in una din urmatoarele pozitii :

a)      Consultant, atunci cand este angajat de unul dintre participantii la o operatie ce a reclamat evaluarea

In acest caz va utiliza metodele cele mai apropiate de interesele clientului si de specificul obiectului evaluarii.

b)      Arbitru, atunci cand este angajat de catre toti participantii la tranzactie

In acest caz va utiliza acele metode care sa satisfaca interesele tuturor si sa fie adecvate obiectului evaluarii.

c)      Expert neutru, atunci cand este angajat de catre o institutie publica

In acest caz evaluarea se face pentru obiectul unei cauze legale sau fiscale. Evaluatorul nu va tine seama de interesele nici uneia dintre parti, ci se va situa pe pozitia unui potential investitor cu interese normale in afacere.

In activitatea sa profesionala, profesionistul in evaluare raspunde fata de beneficiarul lucrarii de evaluare, asociatiile profesionale ori institutiile publice. Responsabilitatea evaluatorului poate fi :

a)      Profesionala

In acest caz responsabilitatea evaluatorului este legata de modul de respectare a standardelor profesionale si etice elaborate de catre asociatia profesionala la care acesta a aderat.

b)      Civila

In acest caz responsabilitatea evaluatorului se manifesta in raport cu beneficiarul lucrarii. Este legata de modul in care serviciul prestat de evaluator corespunde calitatii prevazute in oferta.

c)      Penala

Responsabilitatea evaluatorului intervine in situatia in care, prin activitatea sa, acesta a incalcat legea penala.

1.5. Etapele actiunii de evaluare

De o maniera sintetica, acestea pot fi prezentate astfel:

Etapa initiala, in cadrul careia are loc:

T  Cunoasterea preliminara a afacerii evaluate

T  Pregatirea actiunii (stabilirea echipei de evaluare, elaborarea bugetului de timp pe ansamblul lucrarii si pe fiecare actiune etc.)

Etapa de realizare, structurata dupa cum urmeaza:

T  Stabilirea diagnosticului de evaluare

T  Elaborarea ipotezelor de evaluare in vederea conturarii a 2-3 scenarii de evaluare

T  Evaluarea propriu-zisa, care consta in alegerea metodelor de evaluare, aplicarea formulelor conform scenariilor de evaluare si determinarea scarii de valori corespunzatoare metodelor alese

Etapa concluziilor, concretizata in redactarea raportului de evaluare

T  Raportul de evaluare include ca elemente obligatorii:

prezentarea afacerii, a echipei de evaluare

mentionarea: expertizelor si studiilor utilizate, a factorilor de risc si a ipotezelor de evaluare admise, a bibliografiei utilizate

expunerea metodelor de evaluare aplicate

exprimarea opiniei evaluatorului: se reiau valorile grupate pe metodele utilizate, se avanseaza o valoare (un interval de valori) a afacerii, se expun motivele, argumentele ce au determinat solutiile propuse si valorile economice ale afacerii

Asa cum reiese din aceasta prezentare, valoarea afacerii determinata prin mai multe metode de evaluare se inscriu intr-un interval care indica o valoare reprezentativa a acesteia. In jurul acestei valori se vor face negocierile de catre participantii la tranzactia ce a reclamat evaluarea.

Diferentele dintre valoarea afacerii stabilita prin expertiza si diagnostic si pretul la care convin ulterior partile participante (in cazul vanzarii este vorba de vanzator si cumparator) sunt relevate prin caracteristicile si modalitatile specifice de determinare, prezentate in urmatorul tabel: