EVALUAREA TERENURILOR SI A CONSTRUCTIILOR

EVALUAREA TERENURILOR SI A CONSTRUCTIILOR

16.1. GENERALITATI. IMPORTANTA.

Necesitatea evaluarii imobilelor pe baze rezonabile, obiective, a aparut in Europa la inceputul sec. XIX pentru stabilirea unor impozite generale si drepte si a unor despagubiri echitabile. Drept criteriu s-au folosit in decursul timpului pretul de cost, sau de vanzare, pretul mediu de vanzare in regiune sau nivelul chiriilor calculate ca medii pe perioade cat mai lungi [9].

Evaluarea stiintifica in sensul notiunii de azi s-a oficializat in tarile germanice pe masura progreselor realizate in bonitarea terenurilor care permit determinarea venitului net (realizabil) si a valorii de randament ce sta la baza impozitarii.

Stabilirea valorii imobilelor reprezinta scopul principal al partii economice a cadastrului general. Importanta acestei functii pentru economia nationala este capitala si rezulta din caracteristicile ei de baza avand in vedere ca:

Ø   la baza evaluarii stau bonitarile cadastrale ce furnizeaza informatii calitative stabilite prin metode stiintifice, sigure, in functie de care se pot obtine si rezultate de incredere;

Ø   valoarea unui imobil, exprimata cifric, respectiv printr-o anumita cantitate de moneda ce reprezinta pretul, permite rezolvarea unor probleme de interes general pentru economie;

Ø   avutia nationala, constituita in cea mai mare parte din suma imobilelor existente in interiorul granitelor tarii inventariate de cadastrul general, trebuie cunoscuta si in expresia baneasca in multiple scopuri;

Ø   estimarea valorii terenurilor si constructiilor, este o operatie complexa deoarece notiunea de "valoare", ce exprima in general importanta pe care o are un bun economic pentru nevoile omenesti, se prezinta sub mai multe categorii economice care suporta si azi numeroase discutii;

Ø   impozitul si taxele fiscale corecte, rezonabile, asupra unui imobil nu se pot stabili decat pe baza unei evaluari stiintifice care constituie ratiunea introducerii ei in cadastru.

Din cele da mai sus rezulta importanta dar si dificultatile intampinate in evaluarea bunurilor imobiliare, ca obiectiv principal al partii economice a cadastrului general. In acest context se prezinta in continuare, principial, modul de stabilire a valorii terenurilor si constructiilor in conformitate cu legislatia actuala.

16.2. CATEGORII DE VALORI ALE PAMANTULUI

Valoarea, ca notiune generala, a unui imobil spre exemplu, este data de masura in care acesta poate satisface unele nevoi omenesti. Pamantul ca bunul economic cel mai de pret, intrucat raspunde unor cerinte multiple, are valori diferite pentru diverse categorii de posesori si/sau utilizatori.

In principiu, pentru pamant se disting urmatoarele categorii de valori folosite la noi in mod curent [9]:

Ø   valoarea individuala, respectiv de consum, datorata folosintelor ce rezulta din cultivare si cea economica ce depinde de venitul realizat. In ambele cazuri intervin, in plus, si legaturile afective;

Ø   valoarea supraindividuala, definita de venitul net ce se poate realiza precum si de oferta si cererea de pamant. Ea devine mai utila intrucat are o importanta egala pentru toti cei interesati si se poate exprima prin pret, ca o anumita cantitate de moneda.

La terenurile agricole si forestiere, pentru evaluarea in scopul impozitarii si a despagubirilor, au aparut, la inceputul secolului XIX, noi categorii ale notiunii mai apropiate de nevoile cadastrului:

Ø   valoarea de randament, ce se bazeaza pe bonitarea terenurilor si pe evaluarea venitului net in raport cu clasele de calitate ale unor unitati model. Practic ea se obtine din venitul net modificat cu un factor de randament (dobanda) al capitalului, care este mic pentru dobanzi mari si invers. Metoda se poate generaliza la toate terenurile dar calculul, desi conduce la valori reale, este destul de complicat;

Ø   valoarea impozabila are ca puncte de plecare venitul net si valoarea de randament, din primul scazandu-se dobanzile ipotecilor, al capitalului propriu si un procent de beneficiu. Procedeul conduce in final la un impozit drept si echitabil ce imbina interesele individuale cu cele sociale.

Ø   valoarea de circulatie care ia in considerare valoarea de randament la care se adauga sansa de a realiza un castig.

Pentru cadastrul general, avand in vedere scopul urmarit, se impune calculul venitului net si valoarea de randament ca elemente de baza ale stabilirii impozitelor. Pretul de pe piata libera este influentat si depinde de conjunctura respectiv de legea cererii si ofertei definita de pozitia terenului fata de centrele populate, in special de cele in dezvoltare sau turistice, de sansele ca terenurile sa devina construibile, de accesibilitatea la caile publice de transport si multe altele.

Spre exemplu la noi oferta este acum deosebit de avantajoasa pentru cumparatori avand in vedere multitudinea de terenuri primite de mostenitori prin aplicarea Legii 18/91, dornici de a le vinde si a imparti banii. In aceste conditii valoarea de circulatie devine uneori derizorie, iar determinarea ei prin calcul dificila si inutila.

16.3. EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE IN ROMANIA

16.3.1. Situatia actuala

Clasificarea terenurilor agricole dupa metode stiintifice s-a executat, doar pe o parte din teritoriul national in secolul trecut fiind reglementata in detaliu prin Legea Cadastrului din 1933 si Regulamentul legii cadastrului care sunt inca in vigoare. Din pacate in noua Lege a cadastrului Nr.7/96 prevederile sunt cat se poate de evazive si generale astfel

Ø   "studiile pedologice necesare elaborarii partii economice a cadastrului de specialitate se actualizeaza cu o periodicitate de 10 ani iar cele agrochimice cu o periodicitate de 4 ani" (art. 13);

Ø   "in cadrul functiei economice a cadastrului general se evidentiaza valoarea economica a bunurilor imobile" si apoi, in continuare "ONCGC si OJCGC precum si titularii cadastrelor de specialitate au obligatia de a furniza organelor Ministerului de Finante evidentele necesare impunerii contribuabililor" (art. 14);

In aceste conditii este de asteptat aparitia unor reglementari noi pe baza carora sa se treaca la generalizarea metodologiei de clasificare a terenurilor agricole si de stabilire a valorii economice a lor. Prezentarea normelor din legislatia veche, desi in vigoare, nu mai are sens ele nefiind operationale.

16.3.2. Venitul net cadastral

Notiunea de venit net in agricultura este folosita la stabilirea eficientei economice si al profitului realizat in urma productiei. In functie de perioada considerata distingem:

Ø   pentru o productie anuala venitul net cadastral (VN), pe unitatea de suprafata (Ha) a unui teren, rezulta ca diferenta dintre valoarea productiei globale agricole (VPG) si valoarea totala a cheltuielilor de productie (materiale si munca vie) (VCP)

VN = VPG - VCP (67)

Ø   pentru o perioada indelungata, evaluarea anticipata a productiei si a venitului net cadastral se face pe baza bonitarii cadastrale ca metoda stiintifica avand in vedere clasele de calitate, factorii determinanti (sol, clima si hidrologie) si corectiile dupa lungimea si starea drumului ( 15.2.).

Venitul net cadastral al unei parcele sau al unui corp de proprietate se deduce efectiv pe etape obtinandu-se succesiv:

Ø   venitul pentru un punct mediu (VN_C) care defineste nota medie de bonitare si rezulta din impartirea valorii productiei globale realizata pe suprafata (VPG_C) la numarul total de puncte (NPc) al corpului de proprietate

(68)

Ø   venitul net cadastral, al unei anumite categorii de folosinta (VN_f), corespunzator unui punct mediu al acesteia se obtine cu relatia similara

(69)

Venitul net cadastral mediu la un hectar rezulta:

Ø   pentru intregul corp de proprietate ca produs dintre venitul mediu pe un punct (VNc) si numarul de puncte aferente unui hectar;

Ø   pentru o parcela de o anumita categorie de folosinta ca produs dintre venitul pe un punct al acesteia si numarul de puncte aferent acelei categorii de folosinta.

16.3.3. Baza de calcul a impozitelor

Teoretic modalitatea cea mai echitabila de calcul a impozitului pe venitul agricol trebuie sa se bazeze pe venitul net cadastral intrucat conduce la valori corecte. Din aceste motive el devine baza de calcul a impozitului in majoritatea tarilor avansate in care cadastrul si cartarile pedologice sunt introduse de mult.

In Romania lucrarile de cadastru general sunt in faza de organizare iar cele de cartare pedologica s-au realizat partial, dupa metodologii diferite si au o vechime mare. In consecinta modalitatea prezentata mai sus este de ordin teoretic si se retine ca un deziderat care se impune a fi realizat de urgenta.

Impozitul pe venitul agricol (Legea 34/94) se calculeaza conform instructiunilor Ministerului de Finante pe baza unor norme de venit stabilite pe cinci zone agrogeografice de favorabilitate pentru terenurile agricole si tot atatea pentru vii, livezi, pasuni si fanete.

Calculul venitului si implicit a impozitului agricol prin cele doua procedee, respectiv pe baza bonitarii cadastrale si conform instructiunilor M.F., conduce la diferente semnificative, ce vor dainui la noi pana la generalizarea estimatiilor cadastrale pe baze stiintifice.

Pe suprafete reprezentative ale statiunilor de cercetari agricole, societati agricole cu capitalul de stat si private precum si ale asociatilor agricole, unde normativele cadastrale si cartarile pedologice sunt satisfacatoare sau se pot completa fara cheltuieli prea mari, acestea ar putea constitui baze oricum mai obiective de calcul al impozitului agricol decat procedeul aplicat in prezent.

16.4. EVALUAREA TERENURILOR PENTRU CONSTRUCTII

In Romania valoarea terenurilor pentru constructii se determina in conformitate cu Criteriile Nr.2665/92 si 1C/311/92 ale Ministerului Finantelor si ale Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului pentru aplicarea H.G.R. 834/91 privind delimitarea si evaluarea terenurilor societatilor comerciale cu capital de stat. De retinut ca aici nu intra terenurile din domeniul public si nici cele agricole evaluate conform H.G. 59/94.

Valoarea unitara a terenului (V_t) este data, conform acestor norme, de relatia

V_t = V_b (1 + N),  (70)

unde: V_b= 495 lei/mp este valoarea de baza minima rezultata din pretul de 5 lei/mp si perioada de concesionare de 99 de ani,

(1 + N) coeficientul de corectie, in care N este suma notelor acordate diferitelor terenuri, suma ce nu poate depasi valoarea 9.

Notele stabilite de criteriile amintite, pentru departajarea calitativa a terenurilor de constructii in vederea evaluarii lor, cuprind mai multe grupe de caracteristici:

a)    Categoria localitatii, de la sat (0,1) la municipiu (0,6), capitala si statiuni balneo-climaterice (1,5);

b)   Amplasarea terenului, respectiv in afara localitatii (0,0), in zona periferica (0,5), mediana (0,8) sau centrala (1,0);

c)    Functiile economice si sociale ale localitatilor, cuprinse intre cele cu activitate preponderent agricola (0,5) pana la cele cu activitati economice complexe (1,0);

d)   Pozitia terenului fata de retelele de transport, rutiere (0,2), feroviar (0,3) aerian si maritim (0,5);

e)    Echiparea tehnico-edilitara a zonei cu retele de apa-canal, energie electrica si termica, gaze naturale, telefonice si de transport urban (fiecare cu nota 0,5);

f)     Caracteristicile geotehnice ale terenurilor, respectiv normale (1,0) sau dificile de fundare (intre -0,2 si -0,7);

g)    Restrictii de folosire, ca functie incompatibila cu planul urbanistic (-1,5) compatibila cu restrictii (-1,0) sau compatibila cu acesta (0,5);

h)    Terenuri poluate cu reziduuri, gazoase (-0,3), solide (-0,5), lichide (-0,7).

Valoarea totala a imobilului(V_T), corespunzatoare datei de 31.03.1992 cand au fost publicate criteriile amintite in Monitorul Oficial, rezulta in functie de suprafata terenului (S) si valoarea unitara (V_t).

V_T = V_t S (71)

Detalii privind relatiile de calcul si stabilirea notelor componente ale coeficientului de corectie N se regasesc in documentele amintite publicate in Monitorul Oficial Nr.54/31.03.1992.

Actualizarea acestei valori, respectiv aducerea ei la zi, se face apeland la "Indicii preturilor de consum" publicati in 'Buletinul statistic de preturi' ale Comisiei Nationale pentru Statistica, ce apare lunar.

In concluzie metodologia oficiala de evaluare a terenurilor de constructii, preconizata prin H.G.R. 834/91:

Ø   dispune de criterii simple, accesibile si obiective, notele acordate caracterizand destul de bine un teren in raport cu alte incercari mult mai complexe si sofisticate;

Ø   evaluarile rezultate trebuie comparate obligatoriu cu pretul de pe piata libera practicat in tranzactiile imobiliare din zona;

Ø   rezultatele sunt bune in general, apropiate uneori de realitate. De regula insa evaluarea depaseste valoarea de circulatie din motive intemeiate legate de supraoferta ce exista in prezent ca urmare a aplicarii Legii 18/91 ( 15.2);

Ø   metodologia actuala, care se preteaza la imbunatatiri, desi a fost intocmita pentru societatile comerciale cu capital de stat poate fi folosita si la evaluarea terenurilor din intravilan in alte scopuri si indiferent de proprietar.

16.5. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR

Stabilirea valorii constructiilor si cu precadere a celor de locuit, este o operatie complexa de specialitate care se face la noi pe baza unor acte normative binecunoscute:

Ø   Decretul Consiliului de Stat nr. 93/77 privind preturile de vanzare ale locuintelor din fondul locativ de stat;

Ø   Decret-Lege nr. 61/90 privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie;

Ø   Legea nr.85/92 privind vanzarea de locuinte si alte spatii, construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat.

Primul decret cuprinde metodologia de evaluare, ultimele doua venind cu completari privitoare la preturi schimbate ca urmare a fenomenului inflationist.

Efectiv evaluarea se face in functie de o sumedenie de elemente: structura de rezistenta, materialele folosite, finisarea, starea tehnica, tipul de incalzire, dotari, gradul de uzura si alte corectii. In instructiunile de aplicare, ce dubleaza actele normative amintite, se detaliaza modul efectiv de evaluare.

Locuintele construite din fondurile statului pana la 1 ianuarie 1977 se evalueaza plecand de la preturile de vanzare catre populatie date in Decretul 93/77 pentru suprafata utila si gradul de confort. Pentru a le apropia de realitate acestor valori li se aduc o serie de corectii in functie de dotari din care amintim:

Ø   corectii de adaos pentru logii sau balcoane (aria lor corectate cu 0,35), pentru apartamentele la alte nivele decat P + 4E, centrala proprie, tamplaria metalica;

Ø   corectii de reducere pentru locuintele cu sobe cu combustibil solid, de confort inferior, lipsa unor dotari (cada, chiuveta, Wc., s.a.) si mai ales gradul de uzura dupa grupa cladirii (A, B sau C) si starea tehnica in care se gaseste;

Ø   la evaluare se include si valoarea boxelor si garajelor, cotele parti indivize din partile de uz comun (scari de acces, holuri comune, ascensor, acoperis, centrala termica, s.a.) precum si cota parte din terenul cladit si necladit evaluat conform celor aratate anterior ( 15.3.3.).

Constructiile proprietate de stat, altele decat cele construite din fondurile statului, se face pe baza valorii de inlocuire (valoarea din nou) la care se aduc corectii functie de varsta, starea tehnica si uzura in timp.

Valoarea de inlocuire se stabileste cu indicii de constructie ce reprezinta pretul in lei/mp functie de tipul constructiei si gradul de finisaj, elemente prevazute in Decretul 256/84 si care se corecteaza, in plus sau in minus, de la caz la caz dupa:

Ø   existenta sau lipsa unor instalatii sau elemente de constructii si pozitia de mansarda si demisol;

Ø   nivelul din cadrul constructiei, uzura pentru vechime si starea de intretinere;

Ø   gradul de finisaj al lucrarilor s.a.

Constructiile anexa a cladirilor (imprejmuiri, magazii, grajduri, soproane s.a) se evalueaza cu indici proprii, in functie de tipul constructiei si materialele folosite, cu valori date in lei/mp. Valoarea reala, sau valoarea din nou, rezulta din aplicarea la preturile date in anexa a unor coeficienti de uzura stabiliti pe cinci grupe valorice.

16.6. CONCLUZII PRIVIND EVALUAREA IMOBILELOR

Pentru stabilirea unor impozite drepte si echitabile cadastrul general trebuie sa evalueze toate imobilele, respectiv terenuri si constructii.

In afara scopului fiscal aceste imobile se evalueaza si pentru despagubiri in cazuri de expropriere sau distrugerea in cazul unor calamitati, pentru iesiri din indiviziune la calcularea sultelor, lucrari de comasare s.a.

In Romania metodologia evaluarii imobilelor este incompleta si neuniforma astfel incat pentru lucrarile viitoare se impune in mod acut elaborarea si introducerea de noi acte normative care sa le inlocuiasca pe cele vechi.

Evaluarea terenurilor agricole trebuie sa se faca dupa metodologia acceptata in principiu, bazata pe bonitarea lor, scop in care sunt necesare studii asupra sistemelor de cartare pedologica incheiate cu harti corespunzatoare. Pe baza acestora se poate calcula in mod realist venitul net cadastral si valoarea economica a terenurilor.

Evaluarea terenurilor de constructii dispune de o metodologie relativ bine pusa la punct in cadrul H.G.R. 834/91, ce se impune a fi modernizata prin introducerea unor noi indicatori calitativi care sa caracterizeze mai complet terenurile in cauza.

Evaluarea constructiilor se realizeaza pe baza unor acte normative, detaliate, dar incomode si vechi ce se impun a fi revizuite si redactate in mod unitar.

Actualizarea preturilor, rezultate din evaluarea unui imobil, la o anumita data, indiferent de natura lui, se face cu indicii preturilor de consum preluati din Buletinele statistice de preturi pentru intervalul scurs de la data publicarii actului normativ pana la data evaluarii.

Pentru siguranta, evaluarea oricarui imobil - teren sau constructie - trebuie comparata cu preturile de vanzare de pe piata libera, publicate in buletinele agentiilor imobiliare, in scopul evitarii unor situatii aberante. Retinem insa ca legea cererii si a ofertei poate interveni hotarator provocand discrepante accentuate intre valoarea calculata si cea din circulatia libera. Este cazul terenurilor agricole la care, in general, evaluarea poate deveni inutila, pretul fiind stabilit doar pe piata, la libera intelegere.