Cum obtinem cel mai bun credit?

Dar sa vedem in detaliu cum obtinem cel mai bun credit

1) In primul rand trebuie sa evaluati mai multe oferte. Daca nu aveti timp sfatul nostru este sa apelati la un specialist. Si aici de preferat ar fi sa apelati la serviciile unei companii de intermediere de credite. In marea lor majoritate acestea percep comisioane bancilor astfel incat dvs. nu aveti de achitat costuri in plus. Dar este nevoie de atentie si mai ales nu uitati sa intrebati in mod explicit daca se percep sau nu comisioane.

2) Solicitati ofiterului de credit sau consultantului financiar o lista completa a tuturor dobanzilor, taxelor si comisioanelor prezentate in mod clar si detaliat, defalcat lunar sau anual. Un bun indicator este DAE(Dobanda Anuala Efectiva) dar nici aceasta nu cuprinde intotdeauna toate taxele si comisioanele.

3) Solicitati sa vi se prezinte lista completa cu actele necesare: adeverinte de venit, acte de identitate etc.

4) In final faceti o comparatie in functie de criteriile pe care le aveti in vedere si anume:

- valoare creditului(suma necesara)

- rata lunara

- veniturile dumneavoastra si perspectiva evolutiei acestora

- totalitatea actelor necesare

- moneda in care solicitati creditul

- posibilitatea de rambursare in avans a creditului fara a plati comision

Pentru a evita sa gresiti nu ezitati sa intrebati in situatiile in care nu intelegeti anumite prevederi.

Dar daca ai nevoie de credit va trebui sa alegi in functie de cateva chestii simple:
- ce venituri ai (e o lege care iti da voie sa platesti maxim 35% din venit ca rata ipotecara)
- cat de mare e creditul pe care il vrei
- ce ai de gand sa faci (vrei sa poti eventual sa refinantezi creditul sau sa vinzi casa si cam cand te gandesti ca se va intampla treba asta)

De aici pleaca alegerea. Probabil ca te vei orienta spre un credit in euro, la o dobanda in jur de 8% (uita-te si la comisioane, nu doar la dobanda). Nu-ti face probleme, toate bancile iti vor creste rata dupa prima perioada de 1-2 ani.

Cumpararea unui apartament nu presupune numai achitarea sumei cerute de proprietar. Notarul, agentia si creditul bancar presupun costuri care uneori nu sint luate in calcul. Cheltuielile suplimentare pot ajunge la 7-8% din valoarea imobilului.

Preturile apartamentelor din blocurile construite inainte de 1989 sint mari. Acestea nu reprezinta insa singura cheltuiala pe care trebuie sa o faca cel care achizitioneaza o astfel de proprietate. Bugetul viitorului proprietar va trebui sa mai suporte diverse comisioane si taxe care se ridica, chiar si in cazul unei garsoniere, la citeva mii de euro. Sint costuri obligatorii, astfel incit cei care se gindesc sa faca economii trebuie sa gaseasca alte metode. Varianta optima este cea a achizitionarii apartamentului cu banii jos si fara a apela la un intermediar. In acest caz se vor cheltui bani doar pentru legalizarea tranzactiei la notar. Cheltuielile cresc daca se apeleaza la o agentie imobiliara, deoarece se percepe comision, iar in cazul creditului bancar solicitantul trebuie sa se mai astepte la un alt efort financiar.

Banul jos

Cei care au toata suma necesara pentru cumpararea unei locuinte nu au altceva de facut decit sa caute cea mai buna oferta. Apoi, impreuna cu vinzatorul trebuie sa mearga la notariat. Evident, cu dosarul complet. Aici va avea de achitat mai multe taxe. Astfel, pentru o garsoniera cu o valoare de 30.000 de euro, se vor plati 1.637 RON pentru taxa de timbru si taxa de carte funciara. Acesta este doar inceputul. Se va mai achita un onorariu de 1.535 RON, cu un TVA de 292 RON. Banii platiti pentru timbrul judiciar, 5 RON, reprezinta o nimica toata comparativ cu sumele mentionate anterior. Astfel, numai la notariat se ajunge la o suma de 3.469 RON, adica 986 de euro. Cheltuielile cresc pentru apartamentele mai mari, dar si mai scumpe.

Multi RON, multi euro

In cazul unui apartament cu doua camere, care costa 48.000 de euro, taxa de timbru si cea de carte funciara ajung la 2.270 RON, iar onorariul va fi de 2.168 RON. Pentru cel din urma se va achita un TVA de 412 RON, in vreme ce timbrul judiciar presupune acelasi cost mentionat mai sus: 5 RON. In acest caz, totalul va fi de 4.855 RON, adica 1.380 de euro. Cel cu trei camere aduce cheltuieli si mai consistente, deoarece valoarea de achizitie este mai mare. Astfel, pentru un apartament cu trei camere, cu o valoare de 60.000 de euro, pentru primul capitol de cheltuieli (taxa de timbru si taxa de carte funciara) va fi necesara o suma de 2.692 RON, iar pentru onorariu 2.590 RON. TVA pentru onorariu si timbrul judiciar mai aduc un plus de 497 RON, iar totalul va fi de 5.779 RON, adica 1.643 de euro.

Spectacol la patru camere

Suma la care se ajunge in cazul unui apartament de patru camere, cu valoarea de 75.000 de euro, este chiar spectaculoasa. Astfel, pentru taxa de timbru si cea de carte funciara se vor plati 3.220 RON, in vreme ce onorariul ajunge la 3.118 RON. TVA pentru onorariu va fi de 592 RON, in vreme ce pentru timbrul judiciar se vor plati tot 5 RON. Un total de 6.935 RON, adica 1.971 de euro. "In mod normal, in afara costurilor descrise mai sus, care, de obicei cad in sarcina cumparatorilor, acestia nu ar mai trebui sa plateasca altceva, in afara de cazul in care imobilul se achizitioneaza prin credit, situatie in care sint alte costuri suplimentare, aferente acordarii creditului. Totusi, nimic nu impiedica partile sa se inteleaga altfel", spune Mihai Atanasoaiei, notar public si secretar general al Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania.

Bani la banca

Creditul bancar reprezinta optiunea celor mai multi dintre cei care cumpara un apartament. Cum preturile sint foarte mari, putini sint cei care iau in calcul varianta cumpararii cu banii jos. Cum si bancile acorda cu mult mai mare lejeritate creditele decit in anii anteriori, devin clare motivele pentru care multe tranzactii se fac cu avizul bancii. In acest caz, clientul beneficiaza de avantajul ca nu trebuie sa-si faca probleme in ceea ce priveste legalitatea actelor, deoarece de acest aspect se ocupa banca. Este normal ca banca sa-si protejeze investitia. Exista si dezavantaje: comsioanele care se cer.

Situatii diferite

Numarul comisioanelor difera de la banca la banca. Totusi, comisionul solicitat pentru acordarea creditului este practicat, sub diverse forme, de toate bancile, sub titulaturi diferite insa.

Unele il denumesc comision de acordare, altele il prezinta ca fiind de gestiune, de administrare sau de aranjament. In general, acest comision se aplica fie periodic, adica la sold, fie o singura data, "flat", in momentul acordarii creditului. Se practica si calcularea acestuia in momentul acordarii creditului si includerea in acesta. De asemenea, si valoarea acestuia difera de la banca la banca, in functie de dobinda perceputa si de consistenta altor comisioane. Vom face referire la acest comision deoarece este solicitat aproape fara exceptie, de toate bancile. Vom lua ca reper un comision de 1 %, calculat la suma acordata. Astfel, in cazul unui credit pentru o garsoniera de 30.000 de euro avansul va fi de 25%, adica 7.500 de euro, iar creditul de 22.500 de euro. Acest comision va fi de 393 euro.

In cazul unui apartament cu doua camere care costa 48.000 de euro, valoarea creditului, in conditiile aceluiasi avans, va fi de 36.000 de euro, iar comisionul va ajunge la 630 de euro. Urmeaza apartamentul cu trei camere, care este mult mai scump, 60.000 de euro, iar creditul acordat va fi consistent: 45.000 de euro. Comisionul care va fi platit bancii va ajunge la 787 euro.

Urmeaza ultima categorie pe care am luat-o in calcul: apartamentul cu patru camere: 75.000 de euro. In acest caz, valoarea comisionului va fi de aproximativ 984 de euro. Se mai poate aduce in discutie si un comision pentru analiza dosarului, perceput de unele banci, care este in general in jur de 70-100 de euro.

Ipoteca, demers costisitor

In cazul unui credit apare si problema ipotecii, o operatiune care presupune costuri suplimentare. Astfel, pentru o garsoniera pentru care, asa cum am mai spus, se solicita un credit de 22.500 de euro, in aceasta etapa se vor plati la notariat 12 RON ca taxa de timbru, un onorariu de 719 RON si un TVA la onorariu de 136,61 RON. Timbrul judiciar costa doar 0 RON. Totalul este de 867 RON, adica aproximativ 246 de euro. In cazul apartamentului cu doua camere, care presupune un credit de 36.000 de euro, onorariul va fi de 1.009 RON, cu un TVA de 221,7 RON. Restul costurilor sint la aceleasi valori ca in cazul garsonierei. Vom avea un total de 1.242,5 RON, adica aproximativ 350 de euro.

Casa, scumpa casa

Daca va creste valoarea imprumutata, atunci va creste si suma platita de clientul bancii in aceasta faza. Pentru un apartament de trei camere creditul va fi de 45.000 de euro, iar onorariul ajunge la 1.167 RON, iar TVA la onorariu va fi de 221,17 RON. Daca adaugam si celelalte doua taxe, se ajunge la o suma de 1.400,85 RON, adica in jur de 400 de euro. Cei care aleg un apartament cu patru camere trebuie sa fie pregatiti pentru a scoate din buzunar si mai multi bani. Astfel, in acest caz se va imprumuta de la banca o suma de 56.250 euro. Onorariul va fi de 1.365 RON, iar TVA la onorariu de 259 RON. Si in acest caz taxa de timbru este de 12 RON, iar pentru timbrul judiciar se vor plati 0 RON. Astfel, se va ajunge la o cheltuiala totala de 1.636,5 RON, adica 467 euro. "La aceste taxe se adauga cele care se datoreaza birourilor de carte funciara, in vederea inscrierii ipotecilor si a interdictiilor de instrainare, care variaza intre 75-120 RON", mai spune Mihai Atanasoaiei. Adica inca 21-34 de euro.

Varianta agentie

In calcul trebuie luata si varianta achizitionarii apartamentului printr-o agentie imobiliara. Majoritatea anunturilor sint date de astfel de firme, iar in ultimul timp au aparut si contractele de exclusivitate intre agentie si vinzator. "Un cetatean care doreste sa vinda, sa cumpere sau sa inchirieze un bun imobiliar va intra oricum in contact cu agentii imobiliari, deoarece anunturile de publicitate sint controlate in proportie de 90% de societatile de intermedieri", spune Constantin Popescu Ialomita, vicepresedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare. In Romania se practica un comision de 6%: 3% de la vinzator, 3% de la cumparator. Astfel, in cazul unei garsoniere care costa 30.000 de euro, comisionul pe care il va plati clientul va fi de 900 de euro. In cazul unui apartament cu doua camere, in valoare de 48.000 de euro, suma pe care o va incasa agentia va fi de 1.440 de euro, iar pentru cel de trei camere, cumparat cu 60.000 de euro, nu mai putin de 1.800 de euro. Cel mai bun cistig este adus agentilor de apartamentele cu patru camere: 2.250 de euro pentru un apartament care costa 75.000 de euro.

Momentul cel mare: totalul

Daca adunam toate cheltuielile de mai sus, fara a lua in calcul comisionul de analiza a dosarului perceput de banca si taxa care se va plati birourilor de carte funciara, rezulta ca, adunate, cheltuielile prezentate mai sus duc la sume de mii de euro. Astfel, suma pe care o va plati un om care apeleaza la o agentie pentru a achizitiona, prin credit, o garsoniera va fi de 2.626 de euro, suma in care este inclusa si taxa de evaluare de 100 de euro. In cazul unui apartament cu doua camere, suma ajunge la 3.900 de euro. In cazul apartamentelor cu trei si patru camere se ajunge la niste sume cu care s-ar putea achizitiona un autoturism second-hand in stare destul de buna. Astfel, la trei camere, suma ajunge la 4.700 de euro, in vreme ce la patru camere urca pina la 5.772,5 euro. De aceea, in momentul in care se cumpara un apartament nu trebuie sa se calculeze banii disponibili doar in functie de pretul de piata al acestuia, ci si tinind cont de astfel de costuri. In caz contrar, se rateaza tranzactia.

COLTUL SPECIALISTULUI

Pasivitatea va duce la continuarea degradarii fondului locativ

Blocurile construite inainte de 1989 au adevarate probleme de natura fizica. Majoritatea sufera de probleme structurale majore si sint necorespunzator izolate, provocind un disconfort major. Izolatiile necorespunzatoare, alaturi de infrastructura interna si externa prost intretinute, conduc la pierderi si costuri ridicate ale utilitatilor. Una dintre problemele fundamentale este aceea ca nu exista o analiza completa a acestor conditii fizice si, prin urmare, nu exista o cunoastere a dimensiunii si extinderii problemelor, nici a costurilor pe care le-ar antrena remedierea lor. Pe linga acestea, apar si problemele de natura economica. Dupa ce fac fata cheltuielilor zilnice, numai o parte relativ mica a familiilor care au apartamente in proprietate mai au resurse disponibile suficiente cu care sa contribuie la costul intretinerii regulate si al reparatiilor minore. Sint si mai putini cei care pot face economii pentru reparatii minore ale cladirilor. In consecinta, ne putem astepta ca blocurile de locuinte sa se deterioreze si sa creasca numarul apartamentelor nelocuibile. Daca aceste probleme nu vor fi redresate, Romania se va confrunta cu perspectivele unor ghetouri cu familii sarace, prinse literalmente in capcana unor proprietati necorespunzatoare, pe care nu au posibilitatea sa le intretina. Exista si solutii. Una dintre ele ar consta in aplicarea pe o scara mult mai mare decit in prezent a programului national de reabilitare termica si structurala a blocurilor de locuit. Ministerul Constructiilor in colaborare cu autoritatile locale ar trebui sa definitiveze evaluarea conditiilor din cadrul fondului actual de locuinte, cuantificind nivelul investitiilor necesare pentru atingerea standardelor minime. Actiunile vor trebui sa cuprinda reparatii, modernizari, remodelari si chiar reconstructii, pentru a remedia starea necorespunzatoare a blocurilor de locuit. Ar fi un pas important in demersul de a se imbunatati conditiile de locuire si de a se impiedica degradarea si devalorizarea fondului locativ. - Mihai Mereuta, presedintele Ligii Asociatiilor de Proprietari Habitat