FORMELE DE EXPLOATARE SI HOTELURILE TIP EXPLOATATIE INDIVIDUALA

FORMELE DE EXPLOATARE SI HOTELURILE TIP EXPLOATATIE INDIVIDUALA

Formele de exploatare

Intreaga traditie de cateva secole, a consacrat pe plan mondial doua forme fundamentale de exploatare (operare): hoteluri independente si lanturi hoteliere integrate. Independenta consta in autonomia juridica, financiara si patrimoniala a intreprinderii hoteliere, ca entitate economica de sine statatoare.

Pentru a se adapta mai bine dinamismului cererii, dar si pentru a contracara extinderea lanturilor hoteliere integrate - care capata noi dimensiuni prin incheierea de contracte de franciza si de management, chiar cu unele dintre hotelurile independente - alte hoteluri independente se asociaza in lanturi hoteliere voluntare. In fine, o alta categorie de hoteluri independente ramane sa lucreze intr-o formula de exploatare individuala. Este motivul pentru care, in multe tari, activitatea hoteliera continua sa fie puternic fragmentata, lanturile hoteliere si hotelurile mari detinand o pondere relativ scazuta in oferta totala.

Prin adoptarea Hotararii Guvernului nr. 104/1990 privind infiintarea societatilor comerciale pe actiuni in turism, Romania a cunoscut o situatie particulara. Unitatile cu activitate hoteliera au fost regrupate in societati comerciale cu capital de stat, criteriul cu care s-a operat fiind cel al teritorialitatii (pe localitati, parti din judete sau judete). Variantele de functionare a hotelurilor si a celorlalte unitati cu activitate hoteliera au fost exploatarea directa de catre societatea comerciala respectiva si incheierea de contracte de locatie a gestiunii si de inchiriere. Ulterior, pentru inlesnirea privatizarii, unele societati comerciale cu activitate hoteliera s-au divizat pe structura principalelor active.

In prezent, in lume, un principiu de baza al exploatarii unui hotel este considerat a fi disocierea fondului de comert, pe de o parte a patrimoniului imobiliar, pe de alta parte, ca alternativa  a societatii unice.

Fondul de comert este bunul mobil, preponderent necorporal, care, pe langa elementele necorporale (in primul rand clientela - vadul comercial, apoi dreptul de inchiriere, firma, licenta etc.), cuprinde si elemente corporale (materiale, utilaje, mobilier, amenajari si instalatii), aflate in legatura cu exercitarea activitatii hotelului. Elementele necorporale sunt cunoscute sub numele de fond comercial (aproximativ echivalent cu goodwill-ul).[20]

Prin urmare, persoana juridica ce detine proprietatea fondului de comert (societatea de exploatare) este distincta de cea care detine patrimoniul imobiliar (societate imobiliara). Controlul (proprietatea majoritara) a celor doua societati poate fi detinut de un investitor unic sau de investitori diferiti. In acest din urma caz, de regula, proprietarul fondului de comert este exploatantul de facto al hotelului, iar proprietarul patrimoniului imobiliar este o persoana (entitate) interesata in plasamente imobiliare. Relatia intre cele doua entitati juridice se asigura printr-un contract de inchiriere sau concesiune imobiliara. Pentru contractul de inchiriere, pretul (chiria) si durata contractului se stabilesc de comun acord de catre cele doua parti. In cazul contractului de concesiune imobiliara, pretul este reprezentat de o redeventa (procent din cifra de afaceri etc.), iar durata contractului este de minim 20 de ani.

Desi montajul juridic se poate adeveri relativ complex, avantajele sunt foarte importante. Astfel, pentru a-si asigura libertatea de gestiune, un investitor unic va apela la surse suplimentare de capital numai in favoarea societatii imobiliare. In acest caz, investitorii atrasi sau creditorii nu vor avea nici un drept de control asupra activitatii propriu-zise a hotelului, desfasurata la nivelul societatii de exploatare.

Entitatea proprietara a fondului de comert (societatea de exploatare) va fi o societate comerciala pe actiuni sau o societate cu raspundere limitata, pentru ca riscurile exploatarii sa nu se extinda asupra patrimoniului imobiliar al investitorului unic.

Alaturi de alte avantaje (fiscale etc.), sunt avute in vedere si posibilitatile suplimentare de transmitere ulterioara a intreprinderii. De exemplu, in cadrul unei familii cu mai multi mostenitori, s-ar putea ca unul singur sa fie interesat de activitatea hoteliera propriu-zisa, urmand sa devina proprietar al fondului de comert. Ceilalti mostenitori pot deveni proprietari ai imobilului. Nu in ultima instanta, se creeaza posibilitatea vanzarii fondului de comert - in cazul renuntarii la exploatarea directa a acestuia- cu mentinerea proprietatii asupra imobilului, sau a vanzarii separate - mai usor de realizat - a fondului de comert si a patrimoniului imobiliar. Privatizarea insasi a hotelurilor din Romania se putea face pe o asemenea baza.

O astfel de schema este mult mai usor aplicabila in cazul; unui hotel nou, cele doua societati - de exploatare si imobiliara - edificandu-si fiecare in parte patrimoniul.

Hotelurile tip exploatare individuala

In lume, marea majoritate a hotelurilor care nu fac parte dintr-o structura de lant hotelier - voluntar sau integrat - se inscriu in categoria hotelurilor tip exploatare individuala (tabelul 1.). cu acelasi sens se folosesc si alti termeni: hoteluri solitare (D. PERRIN), hoteluri traditionale (C. STRUGALA), hoteluri independente izolate sau hoteluri tip exploatare familiala (B. THEUMANN), activitate hoteliera artizanala (M. DEGUY).

Cazul tipic este reprezentat de hotelurile exploatare familiala, de 1^*-2^*, chiar 3^*, cu capacitate relativ redusa (tabelul 1.). ierarhia interna din cadrul structurii organizatorice o copiaza frecvent pe cea din sanul familiei : functiile de directie si receptie constituie atributul sotului, sotiei, copiilor sau apropiatilor familiei. Majoritatea hotelurilor nu utilizeaza mai mult de cinci lucratori.[21]

Tabelul 1.   Structura pe forme de exploatare a hotelurilor din Spania

Sursa: Prelucrare dupa "TecnoHotel", nr. 2083, februarie 2000

In general, functiile de proprietar si exploatant sunt indeplinite de una si aceeasi persoana, fie in cadrul unei societati, fie prin intermediul a doua societati, dintre care societatea de exploatare preia cu chirie cladirea proprietate a societatii imobiliare. In anumite situatii insa, proprietarul poate fi interesat sa incredinteze unui tert (exploatant individual sau societate) exploatarea si gestiunea  hotelului, in schimbul unei redevente. Cu acest prilej se va incheia un contract de locatie a gestiunii ("location-grance, grance libre), eventual - in cazul existentei a doua societati - si un contract de inchiriere a patrimoniului imobiliar.

Contractele se incheie pentru o perioada determinata, timp in care locatarul exploateaza  pe riscul sau fondul de comert preluat. Desi formula poate parea atragatoare pentru proprietarul fondului de comert, pe termen lung ea se dovedeste riscanta: o proasta gestiune a fondului de comert va afecta insasi valoarea de piata a acestuia, care se determina in functie de cifra de afaceri, cash-flow, profit. Totodata, locatarul va urmari sa obtina maximum de rentabilitate, neglijand intretinerea spatiilor si inlocuirea echipamentelor. De aceea, locatia gestiunii este recomandata ca o solutie provizorie, pe termen scurt, care poate precede vanzarea sau instrainarea pe alta cale a fondului de comert. In egala masura, locatarul trebuie sa fie constient ca intreg sporul de valoare al fondului de comert se realizeaza in profitul locatarului-proprietar. Dupa mai multi ani de exploatare, locatarul interesat de achizitionarea fondului de comert va fi nevoit sa plateasca un pret cu atat mai mare cu cat propria-i gestiune a fost mai performanta!

Hotelurile de tip exploatare individuala sunt amplasate in toate zonele. Rentabilitatea lor depinde tocmai de amplasament, precum si de priceperea cu care sunt gestionate. Cele mai bune rezultate le inregistreaza hotelurile amplasate in zonele cu afluenta turistica ridicata in cursul anului (de exemplu, centrul marilor orase). In tarile cu traditie, un spatiu predilect il constituie si localitatile mici, mediul rural chiar, hotelurile amplasate aici beneficiind, cel mai adesea, de o clientela familiala, in perioadele traditionale de vacanta. De altfel, clientela de agrement, in sens larg, se dovedeste segmentul cel mai sensibil la atuurile hotelurilor tip exploatare individuala, anume diversitatea ofertei si respectul pentru traditie.

Adaptarea prestatiilor si modificarea structurii produsului hotelier trebuie sa plece de la intelegerea si valorificarea specificitatii zonei, astfel incat cazarea si masa, prin ele insele, sa aduca un plus de experienta turistica. In conditiile unui amplasament intr-un cadru natural, cu o arhitectura traditionala, clientul va cauta sa descopere si in camera sa linistea si decoratiunile specifice. Produsul hotelier va fi imbogatit si diversificat prin crearea unor activitati complementare: pescuit, golf etc.[22] , pentru a depasi stadiul limitarii prestatiilor la minimum necesar ("sindromul mananci, bei, te culci").

Valorificarea diversitatii, inclusiv printr-o politica de comunicatie promotionala adecvata, poate sa readuca in lumina hotelurile tip exploatare individuala, atata timp cat conceptul de hotel de lant se sprijina tocmai pe opusul diversitatii - pe standardizare. In  ciuda preocuparilor mai noi ale lanturilor hoteliere, orientate insa, mai degraba, spre componentele materiale ale serviciului, cheia diferentierii hotelurilor se afla la nivelul primirii - dupa regulile ospitalitatii naturale, firesti - si stabilirii unei relatii personalizate cu clientul.

In ceea ce priveste calitatea si nivelul constant al acesteia, prescriptiile se dovedesc indispensabile chiar si in randul hotelurilor tip exploatare individuala. Pentru ca, inca, acolo unde lanturile prescriu fiecare detaliu (repartizarea atributiilor prin fisele posturilor, utilizarea fiselor tehnice de preparat - retete de bucatarie etc.), hotelierii independenti se multumesc cu transmiterea orala a "savoir-faire"-ului (cunostintele practice).

Hotelurile cu caracter familial nu exclud existenta unor hoteluri tip exploatare individuala cu o buna notorietate proprie, hoteluri de clasa, cu traditie, a caror firma poate fi inregistrata ca marca. Aceste hoteluri sunt insa mai degraba exceptia de la regula.