PREZENTAREA EFICIENTEI OBIECTIVULUI DE INVESTITII SI A VARIANTEI ALTERNATIVE "G.W. LOGISTIC PARC"

PREZENTAREA EFICIENTEI OBIECTIVULUI DE INVESTITII SI A VARIANTEI ALTERNATIVE "G.W. LOGISTIC PARC"

Analiza diagnostic efectuata a reliefat faptul ca S.C.Gebruder Weiss S.R.L prezinta majore pierderi financiare datorate in primul rand datoriilor fata de partenerii cu care aceasta are incheiate contracte de inchiriere spatii pentru depozitare, situatie care a condus la o scadere accentuata a rentabilitatii societatii.

In aceste conditii Gebruder Weiss Austria, a decis realizarea unei semnificative investitii la nivelul filialei din Romania, investitie ce consta in realizarea unui parc logistic cu spatii de depozitare si spatii de birouri in vederea extinderii, dezvoltarii si eficientizarii activitatilor de transport si logistica.

Acest parc logistic urmeaza a fi construit in apropierea Parcului Industrial Bucuresti din comuna Bolintin Deal, la kilometrul 23 al autostrazii Bucuresti-Pitesti, amplasare in aceasta zona a obiectivului de investitii reprezentand un avantaj datorita faptului ca in aceasta regiune se afla in expansiune numeroase parcuri logistice. Prezentarea detaliilor cu privire la terenul pe care va fi amplasat viitorul parc logistic se regaseste in Anexa N.R. 5 "Studiu Geotehnic privind amplasamentul halelor Weiss".

Avantajul construirii obiectivului de investitii este reflectat de faptul ca numeroase companii, clienti ai Gebruder Weiss, si-au expus doleanta de a inchiria hale pentru depozitarea marfurilor importate, in incinta unui parc logistic datorita facilitatilor de manevrarea a marfurilor precum: rampele de incarcare/ descarcare, inaltimea foarte mare care ofera posibilitatea de depozitare pe verticala, platformele betonate pentru manevre si parcare, usi de acces largi care permit intrarea camioanelor, dar si datorita avantajului de a putea supraveghea transportul si conditiile de pastrare a produselor.

Un alt avantaj atat pentru Gebruder Weiss dar si pentru viitori clienti este acela ca spatiile de depozitare sunt construite cu izolatii termice si fonice bune, ceea ce inseamna o reducere a costului cu utilitatile.

Detaliile tehnice cu privire la structura de constructie a halelor de depozitare sunt prezentate in Anexa N.R. 6. "Date tehnice privind constructia halelor".

Gebruder Weiss si- a propus sa investeasca in realizarea acestui parc suma de

19 000 000 euro, suma ce consta in achizitia ternului si construirea a 53 000 metri patrati de depozite cu spatii birouri incorporate cu parcari aferente pe o suprafata extinstinsa de 7 000 de metri patrati, avand pentru aceasta si o varianta alternativa ce consta in investirea a 21 000 000 euro pentru achizitionarea terenului, construirea a

39 000 metri patrati spatii de depozite cu parcari aferente pe o suprafata de 7 000 de metri patrati si o cladire de birouri cu o suprafata la sol de 2 000 metri patrati constituita din 3 etaje.

PREZENTAREA OBIECTIVULUI DE INVESTITII

VARIANTA I

S.C. Gebruder Weiss S.R.L. are ca prima varianta de investitii constructia unui parc logistic structurat in cinci hale de depozit a 10 000, respectiv 13 000 metri patrati , care se va intinde pe o suprafata totala de 53 000 de metri patrati.

Obiectivul va fi construit in apropierea Parcului Industrial Bucuresti din comuna Bolintin Deal, la kilometrul 23 al autostrazii Bucuresti-Pitesti. Aceasta extindere sustinand obiectivul strategic al companiei in directia intensificarii pozitiei sale la nivelul regiunii si imbunatatind totodata situatia actuala a societatii .

Pe o suprafata de 53 000 metri patrati se vor construi cinci depozite de marfuri oferind zece module de hala ce incorporeaza spatii de birouri de tip clasa A de 200 metri patrati per modul.

Investitia totala se estimeaza la 19 000 000 euro fiind repartizata astfel :

in primul an 11 050 000 euro, iar in al doilea an 7 950 000 euro.

Terenul a fost achizitionat la pretul de 8 300 000 euro, iar lucrarile urmeaza sa incepa in luna ianuarie a anului 2009.

Spatiile de depozitare vor fi date spre inchiriere clientilor societatii, iar din totalul spatiilor 5 000 metri patrati vor fi utilizati de catre societate.

Pe platforma proiectata vor fi amenajate si spatii de parcare (7 000 metri patrati) pozitionate la nivelul fiecarei hale, facilitand accesul camioanelor.

Obiectivul de investitii are o perioada de functionare de 20 de ani conform Hotarari nr.266 [1] din 10 iunie 1994 pentru aprobarea clasificatiei si a duratelor de functionare a mijloacelor fixe.

:Repartizarea cheltuielilor efectuate in perioada de realizare a obiectivului de investitii este prezentata astfel:

TABEL N.R 8

Cheltuielile estimate pentru perioada de realizare a investitiei

Pe parcursul celor 20 de ani de functionare veniturile se vor obtine prin inchirierea a 48 000 de metri patrati de spatii de depozitare clientilor ce si-au prezentat deja cerea.

Pretul chiriilor aferente spatiilor de depozitare va fi in primul an de 5.6 euro, iar in urmatorii 10 ani va evolua pana la nivelul de 6.5 euro, inregistrand in ceilalti 10 ani un proces de stagnare a nivelului pretului chiriilor datorita extinderii acestor parcuri logistice in zona respectiva.

Veniturile estimate a se inregistra sunt motivate de aceste cresteri ale pretului chiriilor, iar pe de alta parte societatea realizeaza economii de la plata chiriei pentru spatiul de depozit propriu.

Cheltuielile previzionate a se efectua pe durata de functionare a obiectivului de investitie vor insuma cheltuielile aferente depozitului propriu, precum si cele aferente impozitelor si taxelor catre autoritatea locala.

TABEL N.R. 9

Venituri din exploatare pe categorii

TABEL N.R. 10

Cheltuieli cu forta de munca

TABEL N.R. 11

Cheltuieli aferente depozitului propriu

La nivelul spatiilor de depozitare utilizate de catre societate vor fi angajati 40 de salariati pentru actzivitatile propriu-zise de manipulare, incarcare-descarcare, angajati pentru functii de gestiune a depozitului si totodata societatea va avea angajatti cu contract de colaborare 5 angenti de paza .

PREZENTAREA OBIECTIVULUI DE INVESTITII

VARIANTA II

Gebruder Weiss are ca varianta asternativa de investitie constructia unui parc logistic, care se va intinde pe o suprafata de 39 000 metri patrati unde se vor construi trei hale a 13 000, respectiv 10 000 metri patrati pentru depozitare marfuri si o cladire de birouri de clasa A cu 3 etaje pe o suprafata la sol de 2 000 metri patrati.

Investitia totala se estimeaza la 21 000 000 euro fiind repartizata astfel: in primul an 11 050 000 euro, iar in al doilea an 9 950 000 euro.

Terenul a fost achizitionat la pretul de 8 300 000 euro, iar lucrarile pentru constructia primei hale de 13 000 metri patrati urmeaza sa incepa in luna ianuarie 2009.

Spatiile de depozitare, precum si spatiile de birouri vor fi date spre inchiriere clientilor societatii, iar din totalul spatiilor de depozitare 5 000 metri patrati vor fi utilizati de catre societate, la fel ca si din totalul spatiilor de birouri 2000 metri patrati echivalentul unui etaj de cladire vor apartine beneficiarului Gebruder Weiss.

Pe platforma proiectata vor fi amenajate si spatii de parcare (7 000 metri patrati) pozitionate la nivelul fiecarei hale, facilitand accesul camioanelor catre spatiile de depozitare.

Obiectivul de investitii are o perioada de functionare de 20 de ani conform Hotarari nr.266 [2] din 10 iunie 1994 pentru aprobarea clasificatiei si a duratelor de functionare a mijloacelor fixe.

Cheltuielile estimate pentru perioada de realizare a investitiei repartizate la nivelul celor doi ani stabiliti se prezinta astfel:

TABEL N.R 12.

Cheltuielile estimate pentru perioada de realizare a investitiei

Pe parcursul celor 20 de ani de functionare veniturile se vor obtine prin inchirierea a 34 000 de metri patrati de spatii de depozitare si inchirierea celor 4 000 de metri patrati spatii de birouri, clientilor ce si-au prezentat deja cerea.

Veniturile estimate a se inregistra sunt motivate de aceste cresteri ale pretului chiriilor, iar pe de alta parte societatea realizeaza economii de la plata chiriei pentru spatiul de depozit propriu.

Cheltuielile previzionate a se efectua pe durata de functionare a obiectivului de investitie vor insuma cheltuielile aferente depozitului propriu, spatiului de birouri aflat in uz personal, precum si cele aferente impozitelor si taxelor catre autoritatea locala

Pretul chiriilor aferente spatiilor de depozitare va fi in primul an de 5.6 euro pentru depozite si 6.2 euro pentru birouri, iar in urmatorii 10 ani va evolua pana la nivelul de 6.5 euro la deopzite si 8.3 euro pe metro patrat, inregistrand in ceilalti 10 ani un proces de stagnare a nivelului pretului chiriilor datorita extinderii acestor parcuri logistice in zona respectiva.

Gradul de dezvoltare a regiunii in care se va construi parcul logistic propus de Gebruder Weiss prezinta o ascensiune continua, iar aceasta reflecta un bun prilej pentru desfasurarea eficienta a activitatii pe o perioada indelungata de timp.

TABEL N.R. 13

Venituri din exploatare pe categorii

TABEL N.R. 14

Cheltuieli cu forta de munca

Structura salariatilor prezentata in tabelul anterior reflecta distributia numarului de angajati ce vor fi incadrati pentru a desfasura activitati la nivelul depozitului propriu, iar la nivelul spatiilor de birouri vor realiza activitati salariati deja incadrati care activaza in alte depozite detinute de societate.

TABEL N.R. 15

Cheltuieli aferente spatiul de depozit si de birouri propriu

ANALIZA INDICATORILOR DE EVALUARE A EFICIENTEI ECONOMICE

Pentru evaluarea eficientei economice se utilizeaza un sistem de indicatori ce asigura compatibilitatea dintre eforturile, cu investitia si cu productia, si efectele realizate.

Evaluarea eficientei alocarii resurselor intr-un proiect de investitii se face cu ajutorul unor analize bazate pe calcule actuariale complexe.

Calculul actuarial presupune translatarea unor valori la diferite momente de timp, in functie de ratiunea analizei.

Factorul de discontare are diferite forme, in functie de momentul de timp la care se face actualizarea iar nivelul lui este influentat de:

- marimea ratei dobanzii ( 4.19 % in luna ianuarie 2008 conform B.C.E .);

- marimea ratei inflatiei ( 3.2 % in luna ianuarie 2008 potrivit Oficiul European de Statistica );

- marimea ratei de risc a proiectului investitional ;

- eficienta medie inregistrata in domeniul de activitate eferent realizarii invetitiei.

VARIANTA I

Utilizand un factor de actualizare de 4 %, societatea inregistreaza la nivelul primei variante de investitii urmatorele rezultate in perioada de functionare :

TABEL N.R. 16

Nivelul veniturilor si cheltuielilor actualizate

Veniturile si cheltuilelile actualizate esalonate pe parcursul celor 20 de ani de functionare, pentru analiza economica si financiara sunt calculate in Anexa N.R.7

" Calculul indicatorilor pentru analiza economica Varianta I" respectiv Anexa N.R.8 "Calculul indicatorilor pentru analiza financiara Varianta I".

● Pe baza acestor rezultate se va calcula RAPORTUL BENEFICIU/ COST

Pentru analiza economica

Rv/c = 44 913 542 / 31 537 346 = 1.42 EURO Venituri totale la 1 EURO cheltuieli totale

Pentru analiza financiara

Rv/c= 44 913 542 / 36 551 913= 1.22 EURO Venituri totale la 1 EURO cheltuieli totale

Conform rezultatului acestui indicator, atat la in cadrul analizei economice cat si in cadrul celei financiare Rv/c≥1, ceea ce reflecta faptul ca veniturile inregistrate permite acoperirea cheltuielilor efectuate si favorizeaza obtinerea unui profit.

● FLUXUL DE NUMERAR (Cash-Flow) determinat ca diferenta intre veniturile actualizate si cheltuielile actualizate inregistreaza urmatoarele valorii in anii de functionare :

TABEL N.R. 17

Flux de numerar actualizat

In primii ani de realizare a proiectului de investitii fluxul de numerar este negativ ( 1 0619 050 EURO, -7 345 800 EURO la nivelul analizei economice dar si la nivelul analizei financiare), datorita nivelului ridicat al cheltuielilor, in special, al celor cu investitia si a nivelului redus al veniturilor.

● VENITUL NET ACTUALIZAT calculat ca diferenta intre veniturile totale actualizate si cheltuielile totale actualizate la acelasi moment de timp, inregistreaza urmatoarele valori :

Pentru un factor de actualizare de 4%

VNAE+ = 44 913 542 -31 537 346 = 13 376 196 EURO

VNAF+ = 44 913 542 - 36551913 = 8 361 629 EURO

Venitul Net Actualizat la nivelul primei variante inregistreaza o valoare pozitiva ceea ce indica o eficienta ridicata a variantei de investitii si propune acceptarea acesteia de catre societate.

Pentru un factor de actualizare de 11%, respectiv 9 % venitul net actualizat inregistreaza o valoare negativa care va fi utilizata in calculul ratei interne de renetabilitate economice, respectiv financiare.

Pentru un factor de actualizare de 11 %

VNAE- = 22 685 990 -23 275 298 = - 589 307 EURO

Pentru un factor de actualizare de 9 %

VNAF- = 27 113 990 - 28 059 399 = - 945 408 EURO

Veniturile nete actulaizate esalonate pe parcursul celor 20 de ani de functionare a obiectivului de investitii, pentru analiza economica si financiara sunt calculate in Anexa N.R.7 " Calculul indicatorilor pentru analiza economica Varianta I" respectiv Anexa N.R. 8 "Calculul indicatorilor pentru analiza financiara Varianta I".

● RATA INTERNA DE RENTABILITATE ia in considerare valoarea negativa a venitului net actualizat ,exprimand acel coeficient de actualizare la care venitul net actualizat are valoare nula.

RATA INTERNA DE RENTABILITATE PENTRU ANALIZA ECONOMICA

RIRECON = 0.10 + ( 0.11- 0.10 ) x / │-589 307 │ = 10.53 %

RATA INTERNA DE RENTABILITATE PENTRU ANALIZA FINANCIARA

RIRFIN = 0.08 + ( 0.09 - 0.08 ) x 404 736.6/ 404 736.6 +│ │= 8.29 %

Se poate observa, ca la nivelul Economiei Nationale proiectul de investitii aferent primei variante se caracterizeaza printr-o eficienta ridicata 10.53 %, comparativ cu eficienta medie pe ramura respectiva , in schimb la nivelul societatii proiectul de investitii se caracterizeaza printr-o eficienta scazuta, dar nesemnificativa, fata de analiza economica (10.53 % < 8.29 %).

VARIANTA II

Utilizand un factor de actualizare de 4 %, societatea inregistreaza la nivelul celei de-a doua variante de investitii urmatorele rezultate in perioada de functionare :

TABEL N.R. 18

Nivelul veniturilor si cheltuielilor actualizate

Veniturile si cheltuilelile actualizate esalonate pe parcursul celor 20 de ani de functionare, pentru analiza economica si financiara sunt calculate in Anexa N.R.9.

"Calculul indicatorilor pentru analiza economica Varianta II" respectiv Anexa N.R.10. "Calculul indicatorilor pentru analiza financiara Varianta II".

● Utilizand aceste rezultate se va calcula RAPORTUL BENEFICIU/COST

Pentru analiza economica

Rv/cE=36 260 767 / 31 460 930 = 1,15 EURO Venituri totale la 1EURO cheltuieli totale.

Pentru analiza financiara

Rv/cf=36 260 767 / 35 398 960 = 1,02 EURO Venituri totale la 1EURO cheltuieli totale

Conform rezultatului acestui indicator, atat la in cadrul analizei economice cat si in cadrul celei financiare Rv/c≥1, ceea ce reflecta faptul ca veniturile inregistrate permite acoperirea cheltuielilor efectuate si favorizeaza obtinerea unui profit, evidentiind eficienta ridicata a proiectului de investitii.

● FLUXUL DE NUMERAR (Cash-Flow) determinat ca diferenta intre veniturile actualizate si cheltuielile actualizate inregistreaza urmatoarele valorii in anii de functionare :

TABEL N.R. 19

Flux de numerar actualizat

In primii ani de realizare a proiectului de investitii fluxul de numerar este negativ (- 10 619 050 EURO, -9 193 800 EURO la nivelul analizei economice dar si la nivelul analizei financiare), datorita nivelului ridicat al cheltuielilor, in special, al celor cu investitia si a nivelului redus al veniturilor .

● VENITUL NET ACTUALIZAT calculat ca diferenta intre veniturile totale actualizate si cheltuielile totale actualizate la acelas moment de timp, inregistreaza urmatoarele valori :

Pentru un factor de actualizare de 4 %

VNAE+ = 36 260 767 - 31 460 930 = 4 799 837 EURO

VNAF+ = 36 260 767 - 35 398 960 = 861 807 EURO

Venitul Net Actualizat la nivelul primei variante inregistreaza o valoare pozitiva ceea ce indica o eficienta ridicata a variantei de investitii si propune acceptarea acesteia de catre societate .

Pentru un factor de actualizare de 7 %, respectiv 5 % venitul net actualizat inregistreaza o valoare negativa care va fi utilizata in calculul ratei interne de renetabilitate economice, respectiv financiare.

Pentru un factor de actualizare de 7 %

VNAE- = 27 522 150 - 26 487 065 = -1 035 085 EURO

Pentru un factor de actualizare de 5 %

VNAF- = 32 532 960 -33 530 270 = -997 310 EURO

Veniturile nete actulaizate esalonate pe parcursul celor 20 de ani de functionare a obiectivului de investitii, pentru analiza economica si financiara sunt calculate in Anexa N.R.9 " Calculul indicatorilor pentru analiza economica Varianta II" respectiv Anexa N.R. 10 "Calculul indicatorilor pentru analiza financiara Varianta II".

● RATA INTERNA DE RENTABILITATE reprezinta indicatorul care ia in considerare valoarea negativa a venitului net actualizat, exprimand acel coeficient de actualizare la care venitul net actualizat are valoare nula.

RATA INTERNA DE RENTABILITATE PENTRU ANALIZA ECONOMICA

RIREC = 0.06 + (0.07-0.06) x 618 700 / 618 700 +│ │= 6.37 %

RATA INTERNA DE RENTABILITATE PENTRU ANALIZA FINANCIARA

RIRFIN = 0.04 + (0.05- 0.04) x 861 807 / 861 807 +│-997 310│= 4.46

Rezultatele obtinute releva faptul ca la nivelul Economiei Nationale proiectul de investitii prpous la nivelul celei de-a doua variante se caracterizeaza printr-o eficienta ridicata de 6.37 %, prin comparatie cu eficienta medie pe ramura respectiva .

La nivelul agentului economic proiectul de investitii se caracterizeaza printr-o eficienta mai scazuta, fata de analiza economica (6.37 % < 4.46 %).

SELECTAREA VARIANTEI DE INVESTITII

Pe baza indicatorilor analizati societatea poate face selectia variantei de investitii prin compararea rezultatelor principalilor indicatori de eficienta aferenti metodologiei B.I.R.D. Astfel VARIANTA I este varianta evidentiaza un nivel ridicat de eficienta economica in contextul in care:

● Nivelul indicatorului Raportul Beneficiu /Cost =1.42 EURO Venituri actualizate la 1 EURO cheltuieli actualizate inregistrat la nivelul primei variante are o valoare mai mare decat cea inregistrata la nivelul celei de-a doua variante , unde indicatorul Raportul Beneficiu /Cost =1.15 EURO Venituri actualizate la 1 EURO cheltuieli actualizate.

● Venitul net actualizat inregistreaza valoare pozitiva mai mare in Varianta I

13 376 196 EURO comparativ cu cea de-a doua propusa de societate, Varianta II V.N.A 4799 837 EURO

● Rata Interna de Rentabilitate pentru Varianta I este de 10,53 % ceea ce reflecta o eficienta ridicata in comparatie cu eficienta medie pe ramura, dar si cu nivelul de eficienta inregistrat de Varianta II de investitii propusa de societate, care are rata interna de rentabilitate de 6.37 %.

4. ANALIZA DE SENZITIVITATE

SCENARIUL PESIMIST

In urma interpretarii rezultatelor indicatorilor de eficienta economica si financiara s-a decis ca VARIANTA I este cea care reflecta eficienta ridicata, iar aceasta obiectiv de investitii va fi analizat in cadrul unui secnariu pesimist pentru a stabili gradul de stabilitate economica a proiectului. Indiferent de anvergura sa proiectul de investitii, este afectat de o serie de factori cu influenta nefavorabila, dintre acestia luam in considerare scaderea ratei inflatiei la nivel macrosocial ce va determina cresterea puterii economice a monedei nationale avand ca efect imediat scaderea pretului aferent spatiilor inchiriate.

Pretul chiriilor aferente spatiilor de depozitare previzionat fi in primul an de 5.5 euro pe metru patrat, iar in urmatorii 10 ani se va reduce pana la nivelul de 4.9 euro, inregistrand in ceilalti 10 ani un proces de stagnare a nivelului pretului chiriilor datorita extinderii acestor parcuri logistice in zona respectiva.

La nivelul variantei selectate, utilizand un factor de actualizare de 4 %, societatea inregistreaza la nivelul primei variante de investitii urmatorele rezultate in perioada de functionare :

TABEL N.R. 20

Nivelul veniturilor si cheltuielilor actualizate

● Utilizand aceste rezultate vom calcula RAPORTUL BENEFICIU/COST

Pentru analiza economica

Rv/c=38111126/ 31537346= 1.20 EURO venituri totale la 1EURO cheltuieli totale

Pentru analiza financiara

Rv/c=38111126/ 35463527= 1.07 EURO venituri totale la 1EURO cheltuieli totale.

Conform rezultatului acestui indicator, atat la in cadrul analizei economice cat si in cadrul celei financiare Rv/c≥1, ceea ce reflecta faptul ca veniturile inregistrate permite acoperirea cheltuielilor efectuate si favorizeaza obtinerea unui profit.

● FLUXUL DE NUMERAR (Cash-Flow) determinat ca diferenta intre veniturile actualizate si cheltuielile actualizate inregistreaza urmatoarele valorii in anii de functionare: Fluxul de numerar economic pe totalul celor 20 de ani este de 6 573 780 EURO, iar Fluxul de numerar financiar este de 2 647 599 EURO.

● VENITUL NET ACTUALIZAT calculat ca diferenta intre veniturile totale actualizate si cheltuielile totale actualizate la acelasi moment de timp, inregistreaza urmatoarele valori :

Pentru un factor de actualizare de 7 %

VNAE+ =28 208 362 - 27 196 412 = 1 011 950 EURO

Pentru un factor de actualizare de 5%

VNAF+ =34 387 085 -33 481 039= 909 645 EURO

Deoarece Venitul Net Actualizat inregistreaza o valoare pozitiva indica o eficienta ridicata a variantei de investitii si propune acceptarea acestei variante de catre societate .

● RATA INTERNA DE RENTABILITATE ia in considerare valoarea negativa a venitului net actualizat, exprimand acel coeficient de actualizare la care venitul net actualizat are valoare nula.

RATA INTERNA DE RENTABILITATE PENTRU ANALIZA ECONOMICA

RIREC =0.07+ (0.08-0.07) x1 011 950 1 011 950 +│-352 006 │= 7.74 %

RATA INTERNA DE RENTABILITATE PENTRU ANALIZA FINANCIARA

RIRFIN =0.05+ (0.06-0.05) x906045 906045 +│ │= 5.65 %

Se poate observa, ca la nivelul Economiei Nationale proiectul de investitii aferent variantei simulate se caracterizeaza printr-o eficienta scazuta de 7.74 %, prin comparatie cu eficienta medie pe ramura respectiva .

La nivelul obiectivului de investitii propus de societate se constata o diferenta majora intre rata interna de rentabilitate economica in scenariul nesimulat 10,35 % si rata interna de rentabilitate in scenariul simulat pesimist 7,74 %, de unde putem concluziona ca proiectul de investitii nu este stabil la variatiile cursului valutar influentate de inflatia la nivelul macroeconomic.

CONCLUZII